N.R.G.A.C. 2520/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, nella persona della dott.ssa
Ottavia Urto, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N.R.G. 2520/2023 avente ad oggetto: diritto di prelazione e riscatto
TRA
(P.IVA.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa, giusta procura generale alle liti del 8.01.2021 per Notaio , Rep. n. 3.170, Racc. n. 2.153, dagli Persona_1
Avvocati Luigi Ammirati e Marco Bellante, presso il cui studio, sito in Roma,
Lungotevere dei Mellini n. 45, è elettivamente domiciliata
- PARTE RICORRENTE -
CONTRO
(P.IVA: ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 pro-tempore, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli Avvocati
Massimo Baroni e Giovanni Grasselli, presso il cui studio, sito in Milano, alla Via
Barozzi n. 1, elettivamente domicilia
- PARTE RESISTENTE-

CONCLUSIONI
Come da scritti difensivi e note depositate per l'udienza del 6.06.2025, tenuta con la modalità di “trattazione scritta” ai sensi dell'art. 127 – ter c.p.c.
pagina 1 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società Parte_1 conveniva in giudizio, dinnanzi all'intestato Tribunale, al fine Controparte_1 di sentire accogliere le seguenti conclusioni: «Piaccia a codesto Ecc.mo Giudice, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: In via principale: - accertare la sussistenza in capo a del diritto Parte_1 di prelazione e di riscatto di cui all'art. 51 D.lvo. 259/2003 e, per l'effetto, sostituire
a a far data dalla stipula, nell'atto costitutivo di Parte_1 Controparte_1 usufrutto trascritto nella Conservatoria RR.II. di Catanzaro in data 20/12/2022 (reg. gen. 18110; reg. part. 14951), avente ad oggetto il diritto di usufrutto sull'area sita nel Comune di Gasperina (CZ), oggi censita presso il Catasto Fabbricati del detto
Comune al foglio 15, mappale 255, sub. 1, Località Santa Maria s.n.c., piano T, categoria F/7, nonché i diritti di servitù ivi indicati, dietro versamento del medesimo corrispettivo ivi indicato, pari ad € 139.824,00, secondo le modalità ed i tempi che il giudice vorrà stabilire e che fin d'ora dichiara di offrire, come in Parte_1 effetti offre, anche banco judicis;
- ordinare al Conservatore di trascrivere/annotare
l'emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità; - condannare CP_1
a rimborsare in favore di tutti i canoni da quest'ultima
[...] Parte_1 corrisposti in favore della prima dalla data di stipula dei contratti di usufrutto
(12/12/2022), fino alla data del passaggio in giudicato dell'emananda sentenza. In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari del giudizio, oltre IVA (22%), C.P.A. (4%),
Spese Generali (15%) e rimborso del contributo unificato, come per legge.»
A fondamento della domanda, la società attrice esponeva: che, con contratto sottoscritto in data 9/11/2007, la signora in qualità di Persona_2 proprietaria (cui è successivamente subentrata la signora ), aveva CP_2 concesso in locazione ad Ericsson OM S.p.A. (cui è subentrata
[...]
una porzione di terreno sita nel Comune di Gasperina (CZ), censita presso CP_3 il Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 15, mappale 255, sub. 1, Località
Santa Maria s.n.c., piano T, categoria F/7, allo scopo di consentire alla stessa di realizzarvi un'infrastruttura per telecomunicazioni (c.d. Stazione Radio Base); che, con scrittura privata del 5/12/2010, le parti avevano risolto consensualmente il pagina 2 di 9 predetto contratto e sottoscritto un nuovo contratto di locazione, convenendo il canone annuo di € 10.811,00, oltre ad eventuale aggiornamento ISTAT e la durata del rapporto in nove anni, rinnovabile per altri sei, salvo disdetta;
che nelle more dell'esecuzione del rapporto era intervenuto il D.Lgs. 207 del 2021 che aveva previsto in favore del conduttore di immobili sede di impianti di telecomunicazioni il diritto di prelazione in caso di trasferimento a terzi del bene locato, richiamando gli artt. 38 e 39 della legge 392 del 1978; che invece con atto del 12.12.2022,
aveva costituito il diritto di usufrutto per la durata di venticinque CP_2 anni sul bene in favore di per il corrispettivo di € 139.824,00 Controparte_1 con conseguente totale pretermissione del diritto di prelazione di parte attrice;
che la società attrice aveva comunicato la propria volontà di esercitare il diritto di riscatto verso corresponsione del prezzo pagato con missiva del 25.1.2023, senza tuttavia esito alcuno.
Tanto premesso, parte attrice lamentava la violazione della prelazione legale ex art. 51, comma 4 del citato D. Lgs. 259 del 2003, come modificato per effetto del
D.Lgs. 207 del 2021 di attuazione della direttiva UE 1972 del 2018, rassegnando le conclusioni sopra riportate.
Si costituiva in giudizio eccependo in via preliminare il Controparte_1 mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria ed instando per la conversione del rito, atteso che, fondandosi su un contratto di locazione, la domanda avrebbe dovuto essere introdotta ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c..
Nel merito, eccepiva l'intervenuta decadenza della società attrice dal diritto di riscatto ex art. 51, quarto comma, D.Lgs. 259/2003, non avendo la Pt_1 validamente esercitato il diritto di riscatto né con la missiva del 25 gennaio
[...]
2023, in quanto non sottoscritta dal legale rappresentante della società attrice né con l'atto di citazione del presente giudizio, dal momento che era stata conferita ai difensori una procura generale alle liti che non solo non li aveva investiti di alcun potere negoziale, ma recava data anteriore sia al contestato atto di costituzione dell'usufrutto sia alla modifica dell'art. 51, 4 comma, su cui l'avversaria aveva fondato le sue pretese.
Contestava la sussistenza dei presupposti per l'esercizio del diritto di riscatto,
pagina 3 di 9 sostenendo che la disciplina di cui agli artt. 38 e 39 della legge 392 del 1978 poteva applicarsi solo ai casi di trasferimento della proprietà del bene e non anche a quelli di costituzione di usufrutto o altri diritti reali minori, trattandosi di norma speciale non applicabile oltre i casi tassativamente previsti, e che, nel caso di specie, non sussisterebbe neppure il presupposto dell'identità tra il bene locato e quello oggetto dell'atto dispositivo. Deduceva che, in ogni caso, anche a voler ritenere applicabile l'art. 51 del D.Lgs. 259/2003, alcun diritto sarebbe spettato all'attrice che non aveva dimostrato affatto di rivestire la qualità di operatore nel settore degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico e, dunque, la propria legittimazione passiva.
Contestava la pretesa relativa alla restituzione dei canoni eventualmente (ma non ancora) corrisposti, deducendo che l'eventuale subentro di nell'atto di Pt_1 usufrutto avverrebbe solo al momento del passaggio in giudicato della sentenza con effetti ex nunc, con la conseguenza che l'attrice era tenuta a pagare tutti i canoni maturati medio tempore senza alcun diritto di ottenerne la ripetizione.
Respinta ogni allegazione di aver posto in essere atti di concorrenza sleale, rassegnava le seguenti conclusioni: «Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni diversa domanda, istanza e/o eccezione: in via pregiudiziale − dichiarare improcedibili le domande avversarie per omesso esperimento preventivo del procedimento di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010 e assegnare alle parti il termine per l'esperimento di tale procedimento;
in via preliminare − disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. fissando con ordinanza l'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. e il termine disgiunto entro cui le parti dovranno provvedere all'integrazione degli atti introduttivi;
nel merito, in via principale − rigettare tutte le domande svolte da nei confronti di in quanto Parte_1 Controparte_1 inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto per le ragioni illustrate in atti;

− ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda che dovesse essere effettuata da (con riserva, sul punto, di ogni richiesta di Parte_1 risarcimento danni, ove dovesse davvero procedere alla trascrizione della Pt_1 domanda); nel merito, in subordine − nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda svolta da in via principale di riscatto, Pt_1
pagina 4 di 9 rigettare, in ogni caso, la domanda di di condanna di al rimborso Pt_1 CP_1 dei canoni;
in ogni caso − con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre spese generali, IVA e CPA.»
Rigettata l'istanza di riunione del presente giudizio a quello recante R.G. n.
2518/2023, la causa, ritenuta matura per la decisione, con ordinanza del
16.04.2025 veniva rinviata all'odierna udienza per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., celebrata con la modalità della “trattazione scritta” ex art. 127-ter c.p.c..
***
Venendo al merito, preme innanzitutto rammentare che, secondo giurisprudenza di legittimità e di merito oramai consolidata (“ex multis” Cass. Civ., SS.UU., nn.
26242 e 26243 del 2014; Cass. Civ., n. 11458/2018; Cass. Civ., n. 363/2019;
Trib. Reggio Emilia n. 1327/2017) “Per il principio della ragione più liquida, la domanda può essere respinta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, pur se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.”.
Il Giudice può, pertanto, laddove vi sia una questione assorbente di più agevole risoluzione, pur essendo quest'ultima successiva, nella progressione logico- giuridica, rispetto alle altre, decidere il giudizio sulla base della stessa, in una rinnovata visione dell'attività giurisdizionale, intesa non più come espressione della sovranità statale, ma come servizio reso alla collettività con effettività e tempestività, per la realizzazione del diritto della parte ad avere una valida decisione nel merito in tempi ragionevoli (in questi termini, per tutte Cass. Sez.
Un. n. 24883/2008).
Nel caso di specie, la domanda attorea deve essere rigettata in quanto il diritto di pagina 5 di 9 prelazione non può essere legittimamente invocato da parte attrice relativamente alla costituzione del diritto di usufrutto sul fondo e non già al trasferimento del diritto di proprietà. ha proposto azione di accertamento dei pretesi diritti di Parte_1 prelazione e riscatto di cui all'art. 51, comma 4, del d.lgs. 1° agosto 2003, n. 259, relativamente alla costituzione in favore di di un diritto di Controparte_1 usufrutto per la durata di anni 25 sul terreno sito nel Comune di Gasperina (CZ)
(censito al Catasto al foglio 15, mappale 255, sub. 1, Località Santa Maria s.n.c., piano T, categoria F/7).
Parte attrice ha dedotto che tale atto avrebbe dovuto essere preceduto dalla
“denuntiatio”, atteso che la normativa applicabile al caso di specie, con l'espressione “trasferimento a titolo oneroso”, non riguarderebbe il solo trasferimento del diritto di proprietà, ma includerebbe anche il trasferimento di qualunque diritto sul bene verso il corrispettivo di un prezzo, ivi compresa la costituzione di diritti reali minori, quali l'usufrutto.
La tesi attorea non merita accoglimento.
L'art. 51, comma 4, del d.lgs. n. 259/2003 stabilisce che “in caso di locazione o concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili (…) si applicano gli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”, prevedendo quindi l'estensione al settore delle comunicazioni elettroniche delle tutele già riconosciute al conduttore dalla disciplina sull'equo canone.
Come noto, gli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 riconoscono al conduttore un diritto di prelazione e di riscatto esclusivamente nell'ipotesi in cui il locatore intenda “trasferire a titolo oneroso l'immobile locato”, con ciò facendo riferimento al trasferimento della proprietà, (come si desume dal riferimento esplicito alla
“compravendita”, al “prezzo di acquisto” e alla “stipulazione del contratto di compravendita”, cfr. commi 2 e 4 dell'art. 38 cit.).
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente ribadito che la norma
è di stretta interpretazione e non può applicarsi agli atti diversi dalla compravendita dell'immobile locato, atteso che il tenore testuale delle predette norme nonché ragioni di carattere sistematico non consentono di operare pagina 6 di 9 un'interpretazione estensiva volta a ricomprendervi anche la costituzione di un diritto reale limitato qual è l'usufrutto (cfr. ex multis Cass. civ., sez. III, n.
1254/2019; n. 8567/2012; n. 23856/2008).
Ed infatti, la ratio della norma risiede nella volontà di tutelare il conduttore nel solo caso in cui il proprietario-locatore decida di spogliarsi definitivamente del bene. La costituzione del diritto di usufrutto – ancorché di lunga durata – conserva, invece, la nuda proprietà in capo al locatore e realizza un trasferimento solo limitato nel tempo del potere di godimento.
L'interpretazione estensiva invocata dall'attore implicherebbe un'impropria assimilazione tra situazioni profondamente diverse: ed invero, la giurisprudenza ha riconosciuto l'operatività della prelazione nel solo caso in cui il trasferimento –
e non la costituzione, come nel caso di specie - dell'usufrutto avvenga congiuntamente a quello della nuda proprietà, giacché in tal caso si realizza l'effetto sostanziale del trasferimento della piena proprietà (cfr. Cass. S.U. n.
2080/1992).
Né può ritenersi percorribile la tesi dell'interpretazione analogica, stante la specialità della previsione in esame nonché l'assenza di una lacuna normativa (cfr.
Trib. di Enna, sent. n. 554/2024: “L'ordinamento conosce diversi tipi di prelazione: non esiste un diritto di prelazione, ma diversi diritti di prelazione (non la prelazione ma le prelazioni, secondo una felice espressione dottrinaria). Il legislatore là dove ha voluto estendere la prelazione oltre che al trasferimento del bene anche alla costituzione di altri diritti sullo stesso lo ha fatto espressamente. Così, nell'ambito della prelazione agraria, proprio in ragione della finalità della normativa, l'art. 8 della l. 1965 n. 590 prevede il diritto di prelazione dell'affittuario “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi …”. Del pari, la prelazione in favore dell' disciplinata dall'art. 15 della l. 1991 n. 394 prevede che CP_4
“l'Ente ha diritto di prelazione sul trasferimento a titolo oneroso della proprietà CP_4
e di diritti reali sui terreni situati all'interno delle riserve e delle aree di cui all'articolo
12, comma 2, lettere a) e b) …”. Intervenendo con d.lgs. 2021 n. 207 il legislatore ha introdotto, all'art. 51 del d.lgs. 2003 n. 259 la prelazione in favore, tra l'altro, del locatore di dei beni immobili, o di porzione di essi, destinati alla installazione ed
pagina 7 di 9 all'esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma 1, facendo espressamente riferimento agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e non all'art. 15 della l. 1991 n. 394 (che, come visto, prevede la prelazione anche in caso di trasferimento -non di costituzione- di diritti reali minori), né all'art. 8 l. 1965 n. 590 (che estende la prelazione al trasferimento dell'enfiteusi)...”).
Alla luce di quanto innanzi esposto, ritiene questo Tribunale che la domanda di parte attrice vada necessariamente disattesa, non potendo che aderirsi all'orientamento ripetutamente sancito dalla Suprema Corte e seguito dalla giurisprudenza di merito secondo cui il diritto di prelazione in esame sussiste solo nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante compravendita: di conseguenza il diritto di prelazione vantato dalla parte attrice non si applica alla costituzione di usufrutto (cfr. ex multis, Cass. civ., n.
1223/2012; Cass. civ., n. 24223/2019).
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Per tali ragioni, le domande attoree devono essere rigettate.
Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza e, stante il rigetto delle domande attoree, sono poste a carico di Parte_1
e considerate la natura, il valore (indeterminabile), la complessità delle
[...] questioni, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014
(così come modificato con D.M. n. 147/2022), in complessivi € 7.052,00 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RIGETTA le domande attoree;

2) DISPONE la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale proposta dall'attrice ove eventualmente effettuata;
Parte_1
pagina 8 di 9 3) CONDANNA al pagamento, in favore di Parte_1
delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano Controparte_1 in complessivi € 7.052,00 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.
Così deciso in Catanzaro, lì 6.06.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Ottavia Urto
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