REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
Sezione Seconda
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. ALFONSO PICCIALLI, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 635 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018 e vertente
T R A
, rappresentata e difesa dall' avv. Giovanni Malinconico e dall' Parte_1
avv. Giorgio Marinelli, giusta delega in atti;

Ricorrente
, rappresentata e difesa dall' avv. Giovanni Paoletti, giusta Parte_2
delega in atti;

Resistenti

OGGETTO: convalida sequestro liberatorio, pagamento indennità avviamento commerciale, risarcimento del danno;

CONCLUSIONI
Come da verbale del 25.03.2025;
MOTIVI DELLA DECISIONE Occorre premettere che il thema decidendum del presente giudizio ha ad oggetto la domanda di convalida di sequestro liberatorio proposta dalla in relazione Parte_1 alla riconsegna dell' immobile sito in Cisterna di Latina (LT), via Monti Lepini angolo via E. Fermi, con accesso frontale da detta via e passo carrabile laterale, composto di un locale di 1.000 mq circa, con annessa area circostante ad uso esclusivo della il tutto meglio specificato nella planimetria con bordature ed Parte_1 interlineatura rossa”, di cui al contratto di locazione sottoscritto in data 21.05.92, tra la Immobilpiù srl (locatrice) e l' ( conduttrice), nonché domanda di Parte_1 pagamento dell' indennità di avviamento commerciale pari ad € 188.101,26 ( ovvero
18 mensilità dell'ultimo canone di € 10.400,07), oltre al pagamento a titolo risarcitorio della somma di € 136.328,61 a titolo di lavori di manutenzione straordinaria effettuati all' interno dei locali nel corso della locazione, oltre infine all' ulteriore somma di € 2.381,44+1.210,24 ed € 1074,66 per oneri economici connessi alla custodia e vigilanza e assicurazione antincendio dei locali a seguito dell' omessa accettazione della riconsegna della controparte , nonché rivalutazione ed interessi ex
DL 231/02 e vittoria di spese di causa.
In particolare, la ricorrente propone tali domande a seguito della cessazione alla data del 31.05.2017 del contratto di locazione del 21.05.92 di cui al descritto locale, in virtù della disdetta effettuata dallo locatrice con racc. a.r. del 26.05.16, rilascio poi prorogato al 12.06.17 come da scrittura del 22.05.2017, senza pagamento di alcun ulteriore canone per il suddetto periodo di proroga.
La ricorrente rappresenta l' insussistenza di profili di inadempimento a proprio carico durate il corso di tutto il rapporto di locazione, con conseguente diritto alla corresponsione dell' indennità di avviamento commerciale a seguito della caducazione del rapporto per volontà della proprietaria, deduce quindi l' ingiustificata omessa accettazione della riconsegna dei locali da parte della
Immobilpiù srl, come da offerta reale;
rappresenta inoltre la realizzazione nel corso del rapporto di una serie di migliorie ed innovazione, atteso la locazione allo stato grezzo dell' immobile, che pertanto necessitava di adattamenti strutturali per la destinazione all' attività commerciale prevista ( supermercato) , di cui chiedeva ristoro in questa sede nelle somme sopra quantificate e determinate sulla base di una CTP allegata (€ 136.328,61). Nel costituirsi la Immobililpiù, dato atto della sopravvenuta caducazione del decreto di nomina del sequestratario e premesse talune eccezioni preliminari superante in corso di causa ( improcedibilità domanda, litispendenza parziale e sospensione del presente giudizio per pregiudizialità e connessione con il procedimento RG
4273/2012) rappresentava di non aver legittimamente accettato la riconsegna dei locali e conseguentemente di non aver pagato l' indennità per perdita dell' avviamento commerciale in base all' assunto della sussistenza di profili di inadempimento della conduttrice in relazione al contratto di locazione di cui è causa e, precisamente, consistenti nell' inadempimento della scrittura del 22.05.2017 che regolava in modo chiaro l'obbligo del conduttore di asportare le addizioni ivi indicate e prevedeva la riconsegna del locale dopo l' asporto di tali addizioni ( all. 12 fascicolo di parte resistente).
Dall' inadempimento di tale accordo finalizzato alla esatta esecuzione dell'asporto delle addizioni, come convenuto nella scrittura privata del 22/05/2017, la resistente ne inferiva la legittimità del rifiuto dell' offerta reale e conseguentemente il diritto alla non accettazione della riconsegna dell' immobile e dunque la legittimità del rifiuto di pagamento dell' indennità per perdita dell' avviamento commerciale;
la Immobilpiù rappresentava inoltre l' inammissibilità della domanda per pagamento delle migliorie apportate all' immobile in quanto già proposta nell' ambito del giudizio RG
4273/2012 il cui thema decidendum aveva ad oggetto dedotti reciproci inadempimenti relativi alla realizzazione di modifiche non autorizzate ai locali;
eccepiva, in ogni caso, l' infondatezza nel merito di tale domanda risarcitoria rilevando che si trattava di interventi straordinari non previamente assentiti dal locatore;
la resistente, in via riconvenzionale, formulava domanda risarcitoria ex art 1591 c.c. in relazione all' occupazione sine titulo del locale commerciale dal mese di Giugno 2017 fino al
Settembre 2018, ovvero fino all'effettiva riconsegna ( mesi 16 x 12.749,09).
La causa è stata istruita mediante prove orali e CTU a firma dell' arch Persona_1
e relativa integrazione, finalizzata a verificare lo stato dell' immobile e il
[...] rispetto dell' accordo del 22.05.2017 relativo all' asportazione dai locali delle opere ed addizioni elencate nella suddetta scrittura.
All' udienza del 25.03.2025 la causa è stata discussa e decisa come da separato dispositivo. Preliminarmente, va dichiarata cessata la materia del contendere in merito alla domanda di convalida del sequestro liberatorio, proposto dalla a seguito Parte_1
di offerta reale rifiutata dalla Immobilpiù srl.
Sul punto va difatti osservato che il sequestro liberatorio dell'immobile, veniva dapprima concesso e poi annullato in sede di reclamo dalla Corte di Appello di Roma.
L'iniziativa veniva quindi riproposta nel giudizio RG 4273/20134 ma all'udienza deputata per la discussione le parti davano atto della cessazione della materia del contendere relativamente al sequestro, per essere stato l'immobile rilasciato in data
25.09.2018.
Con riferimento alla domanda di pagamento dell' indennità per perdita dell' avviamento commerciale va osservato come la stessa sia fondata e meriti accoglimento.
Sul punto presupposto fondante il diritto al pagamento della suddetta indennità è l' insussistenza di profili di inadempimento del conduttore in relazione al sinallagma contrattuale e che la risoluzione del rapporto sia stata determinata, come nel caso di specie, per unilaterale volontà del locatore (cfr disdetta in atti).
In particolare, a tal fine, non è ostativa al pagamento dell' indennità, il ritardo nella riconsegna dell'immobile dopo la cessazione del rapporto, in quanto l'obbligazione del conduttore al rilascio dell'immobile e quella del locatore alla corresponsione dell'indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano dunque fuori dal sinallagma contrattuale ( Cass. Civ. n. 25736/2014).
Invero, con riguardo ad immobile non adibito ad uso di abitazione, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell'art. 1591 cod. civ., per la ritardata consegna dell'immobile locato, ancorché sia stata pronunciata sentenza di rilascio, va riconosciuto, oltre che per il periodo intercorrente tra la scadenza del contratto e la data della pronuncia, soltanto per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennità di avviamento da parte del locatore, che costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non venga corrisposta la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima
( Cass. Civ. n. 24285/2017). Nel caso di specie, la scrittura del 22.05.2017 regolamentava convenzionalmente una fase successiva la risoluzione del rapporto di locazione intervenuto per effetto della disdetta della locatrice del 26.05.2016 , ovvero le modalità di esecuzione del rilascio, tant' è che prevedeva per il compimento dei relativi adempimenti ( asportazione addizioni effettuate) la data del 12.06.2017, successiva alla risoluzione del contratto di locazione ( 31.05.2017).
Dunque, dall' inesatto adempimento della citata scrittura la locatrice non poteva inferirne il diritto di non corrispondere l' indennità da perdita dell' avviamento commerciale, in quanto tale accordo che non integrava il sinallagma contrattuale del rapporto di locazione ma che regolamentava le modalità di rilascio dell' immobile una volta cessatone la sua destinazione commerciale ed in particolare disciplinava l' asportazione delle addizioni e modifiche effettuate in corso di rapporto dalla conduttrice.
Per altro verso, va valutata la riconducibilità della realizzazione delle innovazioni/modifiche apportate nel corso del rapporto al locale commerciale- di cui
è stata dedotta la parziale omessa asportazione in violazione del citato accordo del
22.05.2017- ad un inadempimento del conduttore ai sensi dell' art 10 del contratto di locazione, previsione che consentiva ( al di là degli interventi disciplinati all' art 4 del contratto di locazione, esplicitamente e preventivamente assentiti) la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria dell' immobile solo previo consenso scritto del locatore;
sul punto, va osservato che, la questione non può essere sindacata in questa sede alla luce del giudicato sostanziale di cui alla sentenza n. 3006/2018 resa da questo Tribunale nell' ambito del giudizio RG 4273/2012.
In particolare, d il giudice a quo ha rigettato le domande spiegate da Immobilpiù srl relative proprio all'inadempimento dell' al contratto di locazione, per Parte_1
avere apportato modifiche ai locali (anche con opere abusive) senza il consenso della locatrice, con rigetto della conseguenziale domanda di condanna della conduttrice al ripristino dei locali o al pagamento del costo dei lavori di ripristino.
Alla luce di quanto sopra, non ravvisandosi profili di inadempimento contrattuale della conduttrice relativi al locatizio per cui è causa, sia in quanto le obbligazioni assunte con l' accordo del 22.05.2017 non integravano il rapporto di locazione, sia in quanto alla luce de giudicato di cui alla sentenza 3006/2018, non può essere valutata in questa sede l' eventuale violazione dell' art 10 del contratto di locazione con riferimento alla realizzazione di tale opere, merita accoglimento la domanda proposta da parte conduttrice di pagamento dell' indennità di perdita dell' avviamento commerciale, quantificata in € 188.101,26 somme cui va detratto l' acconto ricevuto in corso di causa pari ad € 90.000,00, corrisposto in coincidenza del rilascio del locale
(25 Settembre 2018).
Con riferimento alla domanda proposta dalla conduttrice di pagamento della somma di € 136.328,61 a titolo di lavori di manutenzione straordinaria effettuati all' interno dei locali nel corso della locazione, va osservato come anche in tal caso la domanda non meriti accoglimento alla luce del giudicato di cui al rigetto della domanda, nella richiamata sentenza n. 3006/2018 di questo Tribunale dott. Masone.
Sul punto, va osservato che diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, nel predetto giudizio la domanda attorea non era limitata alla restituzione quale concorso spese della somma di € 25.822,84 (pari a £ 50.000.000) ex art. 4 del contratto, ma riguardava anche il pagamento dell' ulteriore importo di € 75.020,00 quale restituzione del costo delle opere di manutenzione straordinaria realizzate dalla oltre al danno per la chiusura dell'attività dovuta alla realizzazione delle Pt_1
opere.
Ne consegue che la domanda risarcitoria proposta in quella sede copriva integralmente tutte le opere e le addizioni migliorative realizzate nel corso del rapporto all' interno dei locali qualificabili come interventi di “manutenzione straordinaria”.
Dunque, tale domanda ( solo parzialmente accolta nel giudizio a quo limitatamente agli interventi di cui all' art 4) non poteva essere riproposta in questa sede stante il principio del “ne bis in idem” ed alla luce del sopravvenuto giudicato sul punto.
Peraltro, pur ipoteticamente considerando diverse le voci risarcitorie richieste in questa sede rispetto a quelle del giudizio RG 4273/2012, l' sarebbe Parte_1
comunque incorsa in una abusivo frazionamento del credito, con conseguente improcedibilità della domanda, atteso che le pretese creditorie che, pur avendo origine in diversi fatti costitutivi, fanno capo a un unico rapporto complesso possono essere avanzate in distinti giudizi solo a fronte della dimostrazione della sussistenza, in capo al creditore, di un interesse oggettivamente valutabile alla tutela processuale frazionata ( Cass. Civ n. 25480/2023) . Con riferimento alla domanda di risarcimento del danno connesso agli esborsi sostenuti per la custodia della cosa nel periodo compreso tra il rifiuto della riconsegna e l' accettazione ( Giugno 2017/ Settembre 2018) ed in particolare per Servizio
ed Assicurazione Antincendio, per un costo complessivo d € Controparte_1
4.666,34, è necessario valutare se sia stato legittimo e non contrario a buona fede l' omessa accettazione della riconsegna dei locali da parte della proprietà.
Sul punto va osservato che il principio desumibile dell'art. 1590 c.c. che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell'immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all'art. 1227, 2° co., c.c., secondo il quale in base alle regole dell'ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un facere non corrispondente all'id quod plerumque accidit, nonché con il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto per cui , ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, ha il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali e da quanto espressamente stabilito da singole disposizioni di legge .
Il corollario di quanto sopra è, nella fattispecie, che il locatore non può rifiutare la riconsegna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all'immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, in tutte le ipotesi in cui l' immobile locato sia restituito in condizioni non certo peggiori rispetto a quelle in cui era stato consegnato al momento della locazione ed il locatore non alleghi un concreto interesse alla restituzione in condizioni diverse rispetto a quelle in cui versa l' immobile al momento della cessazione della locazione.
Nella fattispecie, la CTU espletata in corso di causa ha sì allegato l' effettiva omessa asportazione di talune addizioni effettuate nel corso del rapporto dalla conduttrice e non rimosse, in violazione dell' accordo del 22.05.2017 per un costo complessivo di € 14.975,27 ( cfr pag 3 CTU 8.04.2024), ma va tuttavia osservato che, al di là delle spese per la rimozione del vecchio impianto elettrico in disuso, si tratterebbe di rimuovere opere ed addizioni che di fatto hanno accresciuto il valore dell' immobile rispetto al momento della sua consegna all' atto della stipula (quando era stato immesso in possesso allo stato grezzo) e che, di fatto, non hanno arrecato alcun pregiudizio al locatore ( ad es controsoffittatura non rimossa); ciò trova implicito riscontro nella circostanza che il locale risulta attualmente locato ad una terza società per finalità commerciali nello stesso stato in cui è stato riconsegnato dalla Parte_1
al termine della locazione, salvi gli eventuali interventi di adattamento eseguiti dal nuovo conduttore per le esigenze della nuova attività produttiva.
Dunque, valutato il complessivo assetto di interessi di cui al rapporto di locazione, tenuto conto della natura delle innovazioni non rimosse ( di carattere sostanzialmente migliorativo dei locali) , della ragionevole necessità di eseguire interventi manutentivi nel corso del rapporto di locazione di durata ultraventennale e dell' entità del canone convenuto, ritiene questo giudicante censurabile e contraria a buona fede l' omessa accettazione della riconsegna dei locali entro il 12.06.2017 da parte della locatrice, con conseguente diritto della alla percezione dell' importo di € 4.666,34 Parte_1
a titolo di spese di custodia documentate in atti relative al periodo durante il quale la locatrice ha ingiustificatamente rifiutato la consegna.
Assorbita ogni altra domanda e/o eccezione.
La domanda riconvenzionale risarcitoria proposta da parte resistente ex art 1591 c.c. seppur sarebbe stata implicitamente rigettata in base della argomentazioni sopra evidenziate, va in limine dichiarata inammissibile ( in assenza di accettazione della rinuncia effettuata dal difensore della Immobilpiù da parte della atteso Parte_1 che è stata formulata in assenza di istanza di differimento dell' udienza di discussione ai sensi dell' art 418 primo comma cpc.
Sul punto va osservato che la decadenza per omissione dell'istanza comporta inammissibilità della riconvenzionale, anche se vi sia stata accettazione del contraddittorio da parte dell'attore.
Tanto premesso, in conclusione, la domanda della ricorrente può trovare parziale accoglimento limitatamente al pagamento dell' indennità di perdita dell' avviamento commerciale, nonché in relazione al ristoro delle spese sostenute per la custodia della res durante il periodo di ingiustificata accettazione della riconsegna del locale commerciale da parte del locatore.
Le spese di causa tenuto il parziale accoglimento della domanda e tenuto conto dell' esito complessivo della lite, meritano compensazione per la metà la restante quota seguirà la soccombenza e, liquidata come da dispositivo, è posta a carico di parte resistente.
Le spese di CTU graveranno su entrambe le parti in solido ( al 50% nei rapporti interni) atteso che si è comunque constata la sussistenza di profili di inadempimento del conduttore in relazione alla convenute modalità di riconsegna dei locali, ma non di tale gravità da giustificare il relativo rifiuto delle chiavi.
Giorni 45 per la motivazione stante la complessità delle questioni trattate.

PQM

Il Tribunale di Latina, in persona del giudice unico dott. Alfonso Piccialli, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di convalida del decreto di nomina di sequestratario del 4.12.17 reso da questo Tribunale ( dott.essa
; Per_2
2) Accertata l' insussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice in relazione a contratto di locazione del 21.05.92, in accoglimento della domanda principale di parte ricorrente condanna la Immobilpiù srl al Parte_1 pagamento dell' indennità per perdita dell' avviamento commerciale pari ad € €
188.101,26 (pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pari ad € 10.400,07) con detrazione dell' acconto di € 90.000,00 ricevuto in corso di causa, oltre interessi al tasso legale dalla domanda ad effettivo pagamento;

3) Condanna la Immobilpiù srl al pagamento in favore della delle somme pari Pt_1 ad € 4.666,34 oltre interessi legali dalla domanda, in relazione alle spese connesse alla custodia dell' immobile a seguito della risoluzione del rapporto ed omessa accettazione della riconsegna;

4) Dichiara inammissibile la domanda risarcitoria proposta dalla relativa alle Parte_1
migliorie/innovazioni apportate in quanto coperta da giudicato;

5) Rigetta /dichiara assorbita ogni altra domanda attorea;

6) Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di parte resistente;
7) Condanna la resistente al pagamento della metà delle spese di causa in favore di parte ricorrente, quota liquidata in € 5500,00 per competenze ed € 150,00 per spese vive oltre accessori di legge;

8) Pone le spese di CTU già liquidate come da separato decreto a carico di entrambe le parti in solido;

9) Giorni quarantacinque per le motivazioni.
Così deciso in Latina, 25.03.2025
Il Giudice
Dott. Alfonso Piccialli
.
,