N. R.G. 9673/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
(C.F. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Adriano Marco
AN GO, presso il cui studio in Milano, Via Friuli 73, è elettivamente domiciliata;

attrice;
nei confronti di
(C.F. ), rappresentata e Controparte_1 C.F._1 difesa dall'avv. Giuseppe MASTROLORENZO, presso il cui studio in Bologna, Via
Ventimiglia 7, è elettivamente domiciliata;

. convenuta;

Oggetto: mediazione immobiliare pagina 1 di 9 sulle seguenti conclusioni delle parti:
come rassegnate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 17/04/2025.

pagina 2 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
La società conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1
per vederla condannare al pagamento delle provvigioni dovute per effetto
[...] della compravendita immobiliare conclusa dalla convenuta.
L'attrice, esercente l'attività di intermediazione immobiliare, esponeva di aver espletato i suoi servizi a favore della convenuta nella seconda metà del 2020 per il reperimento di un immobile da acquistare;
riferiva che detta attività aveva portato la convenuta alla sottoscrizione di formale proposta d'acquisto alla proprietà dell'immobile sito in Milano, V.le Marche 99, con contestuale sottoscrizione di impegno al versamento della provvigione dovuta al mediatore pari al 4 % del valore del bene. Il trasferimento immobiliare si era perfezionato poi in data
22.02.2021, con atto a rogito notaio di Milano, con attestazione Per_1 dell'intervento del mediatore, ma la provvigione pattuita non era stata versata, nonostante i solleciti e le diffide. Affermando il proprio diritto alla provvigione dovuta, parametrata al valore del trasferimento immobiliare, l'attrice rassegnava le seguenti conclusioni: “Nel Merito: Accertare e Dichiarare la signora CP_2
tenuta e, per l'effetto, condannarla al pagamento della somma di €.
[...]
23.600,00, oltre IVA 22% od altra maggiore o minore importo ritenuto di giustizia, a a titolo di compenso provvigionale per l'attività di Parte_1 mediazione prestata in suo favore in occasione della contrattazione preliminare all'atto di compravendita relativo all'immobile posto in Milano, Viale Marche n. 99 che ha avuto luogo mediante rogito a ministero notar in data 22 Persona_2 febbraio 2021. Con vittoria di spese, competenze professionali di causa”.
Ritualmente costituitasi in giudizio, la convenuta Controparte_1 contestava la ricostruzione dei fatti avversaria, precisando di aver sottoscritto in data 13.07.2020 una prima proposta d'acquisto dell'immobile in V.le Marche 99, al prezzo di Euro 570.000, sottoscrivendo contestualmente, quale allegato a detta proposta, l'impegno alla provvigione ex adverso richiesta. Detta proposta era decaduta per mancata accettazione da parte della proprietà, e con essa l'allegato impegno alla provvigione. Successivamente la convenuta aveva formulato nuova pagina 3 di 9 proposta d'acquisto in data 18.07.2020 ad un prezzo superiore (Euro 590.000) accettata dai proprietari del bene in data 23.07.2020, ma l'agenzia in tale occasione non aveva richiesto la sottoscrizione di alcun nuovo impegno al versamento della provvigione. Solo dopo il perfezionamento del preliminare l'attrice aveva richiesto il compenso, e comunque negli incontri propedeutici avuti con il notaio prescelto per il rogito, la convenuta era stata informata
“dell'impossibilità di acquistare l'appartamento oggetto di compravendita separatamente dal box di pertinenza (anch'esso di proprietà dei promittenti venditori ma non ricompreso nella vendita), e dei rischi di annullabilità del contratto di compravendita legati alla ridetta inscindibilità”. Era seguita formale contestazione da parte dei promissari acquirenti con mail del 25.01.2021, sia per omissione dei doveri di informazione sulla validità e sicurezza dell'affare, sia per il comportamento del mediatore, lamentando la mancata risposta ai quesiti inerenti alle pertinenze dell'immobile, e sottolineando che le ultime fasi di interlocuzione con il notaio rogante erano state condotte solo dal legale della convenuta, e non dall'attrice. Lamentando pertanto a) la violazione del dovere di informativa e violazione dei doveri di imparzialità e diligenza qualificata, ed affermando b)
l'assenza di accordo contrattuale sull'entità del compenso di mediazione, e comunque l'eccessiva onerosità della richiesta ex adverso formulata, e chiedendo in subordine che le venisse applicata la medesima percentuale di provvigione pattuita dall'attrice con i proprietari dell'immobile, la convenuta concludeva nei seguenti termini: “nel merito: accertare, con riferimento alla proposta d'acquisto formulata dalla promissaria acquirente il 18.07.2020 ed accettata dai promittenti venditori in data 23.07.2020, l'assenza di un formale accordo sull'obbligo di corresponsione delle provvigioni di mediazione a carico della IG.ra CP_1
e l'assenza di qualsivoglia pattuizione relativa all'entità dei medesimi;

[...] accertare che la nell'espletamento dell'attività di Parte_1 mediazione prestata nella compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in
Milano Viale Marche n. 99, ha violato il dovere di imparzialità e di diligenza qualificata, altresì incorrendo in responsabilità ex art. 1759 c.c. per aver omesso di comunicare ai promissari acquirenti tutte le informazioni, relative alla valutazione pagina 4 di 9 ed alla sicurezza dell'affare, che avrebbero potuto influire sulla conclusione dello stesso, e per l'effetto rigettare le domande attoree poiché assolutamente infondate in fatto ed in diritto.
Il tutto con condanna della in persona del legale rapp.te Parte_1 pro tempore, IG. , al pagamento delle spese e dei compensi di Parte_2 lite.
in subordine: accertare, con riferimento alla proposta d'acquisto formulata dalla promissaria acquirente il 18.07.2020 ed accettata dai promittenti venditori in data
23.07.2020, l'assenza di un formale accordo sull'obbligo di corresponsione delle provvigioni di mediazione a carico della IG.ra e l'assenza Controparte_1 di qualsivoglia pattuizione relativa all'entità dei medesimi,
accertare che, in relazione alla vendita dell'immobile sito in Milano, Viale Marche n.
99, i IGg. e , nella loro qualità di Controparte_3 Controparte_4 promittenti venditori, hanno corrisposto alla una Parte_1 provvigione di mediazione del complessivo importo di € 4.026,00 IVA inclusa, pari allo 0,56% del valore dell'affare, e per l'effetto dichiarare, nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento dell'obbligo di pagamento della provvigione di mediazione, che la IG.ra Controparte_1 sia tenuta al pagamento nei confronti della in persona del Parte_1 legale rapp.te pro tempore, del medesimo importo di € 4.026,00 IVA inclusa corrisposto dai promittenti venditori.
Il tutto con condanna in persona del legale rapp.te pro Parte_1 tempore, IG. , al pagamento delle spese e dei compensi di lite o, Parte_2 in alternativa, con compensazione delle stesse tra le parti in lite”.
Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c., e ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di istruttoria orale, la causa stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
La domanda dell'attrice risulta, all'esito del presente giudizio, in ampia parte fondata e merita pertanto accoglimento nei limiti di seguito indicati.
pagina 5 di 9 Si osserva in primo luogo che non è contestato dalla convenuta che l'attrice abbia svolto attività di mediazione immobiliare a suo favore, consentendo l'incontro tra domanda ed offerta in relazione all'immobile sito in Milano, V.le Marche 99, successivamente oggetto nella compravendita del 22.02.2021.
Cio' posto, si deve valutare se l'impegno sottoscritto dalla convenuta in data
13.07.2020 al versamento di una provvigione pari al 4 % del valore del trasferimento immobiliare sia valido ed applicabile alla vendita de qua.
All'esito del vaglio documentale del caso, si ritiene che detto impegno formale sia in effetti decaduto unitamente alla prima proposta d'acquisto sottoscritta dalla convenuta in pari data, per l'importo di Euro 570.000 e non accettata dalla proprietà. La stretta accessorietà dell'impegno di cui al doc. 4 fasc. attrice alla proposta d'acquisto sopra citata è chiaramente evincibile dall'intestazione stessa della dichiarazione, in cui si legge: “Allegato alla proposta d'acquisto sottoscritta in data 13/07/2020 dalla IG.ra , relativa all'immobile sito a Controparte_1
Milano in viale Marche n. 99, proprietà (nuda proprietà) Controparte_4 CP_5
(usufruttuaria)”. CP_3
Deve pertanto concludersi che, in assenza di rinnovo od estensione scritta del predetto impegno, lo stesso non è applicabile alla diversa successiva proposta d'acquisto per Euro 590.000 sottoscritta dalla convenuta in data 18.07.2020 ed accettata dalla proprietà in data 23.07.2020, divenuta pertanto contratto preliminare di compravendita a tutti gli effetti.
Tale conclusione però non implica certo – come vorrebbe la convenuta – l'assenza dell'obbligo di corresponsione di una provvigione per l'attività svolta dal mediatore, ma esclusivamente la mancanza di uno specifico accordo scritto inter partes contenente la determinazione pattizia della percentuale di provvigione dovuta.
Posto infatti che la provvigione spetta comunque al mediatore ogni qualvolta sussiste un nesso causale tra l'attività di intermediazione da lui svolta e la conclusione dell'affare, individuata nella stipulazione di un contratto preliminare,
(cfr. i.a. ex multis Cass. II, 08.01.2024 n. 538 ord.; Cass. II, 08.04.2022 n.11443 ord.; Cass. II, 16.01.2018 n. 869 ord.) come nel caso di specie deve affermarsi il pagina 6 di 9 diritto dell'attrice ad ottenere la provvigione per l'attività svolta, con l'unico correttivo che, in assenza di specifica pattuizione sulla sua entità, è necessario applicare i'art. 1755 cod.civ. che prevede, in assenza di patto tra le parti, il ricorso alle tariffe professionali o agli usi, ed in estremo subordine alla valutazione del giudice secondo equità.
Il predetto accertamento non appare peraltro validamente inficiato dalle ulteriori contestazioni della convenuta, che assume la violazione da parte del mediatore dei doveri di informazione, in relazione alla affermata “scoperta” solo in limine della necessità di risolvere il problema della sorte del box singolo in quanto pertinenziale all'immobile trasferendo..
Si rileva in primo luogo che il contratto definitivo di compravendita ha realizzato esattamente le previsioni del contratto preliminare (acquisto del box doppio al prezzo complessivo indicato in sede di preliminare di Euro 590.000), quindi non vi
è stata alcuna alterazione delle pattuizioni originarie;
né si osserva dalla soluzione della vendita da parte della proprietà a terzi del box singolo pertinenziale è derivato alcun pregiudizio patrimoniale per i promissari acquirenti.
In secondo luogo, dalla produzione documentale in atti si rileva che in sede di offerta l'immobile de quo veniva proposto con il box singolo (doc. 14 fasc, attrice), mentre sia la prima proposta d'acquisto del 13.07.2020 non accettata (doc. 3 fasc. attrice) che la seconda del 18.07.2020, divenuta poi contratto preliminare (doc. 5 fac. Attrice) avevano ad oggetto tra l'altro il box doppio: ne consegue che dal solo passaggio dall'offerta pubblicizzata alla redazione delle proproste di acquisto, la semplice scelta di optare per il box doppio era già stata operata dai promissari acquirenti, che pertanto dovevano essere stati necessariamente già resi edotti del problema del box singolo pertinenziale – problema poi comunque risolto.
Ne consegue che nessuna violazione dei doveri di informazione incombenti sul mediatore è concretamente ravvisabile in capo all'attrice. Neanche emergono elementi concreti tali da suffragare in qualche modo la contestazione di mancata imparzialità del mediatore, contestazione rimasta del tutto generica ed indimostrata.
pagina 7 di 9 Alle predette statuizioni consegue che il mediatore ha diritto alla provvigione secondo gli usi vigenti nella provincia di Milano nell'anno 2020: detti usi indicano per le compravendite tra privati fino ad Euro 1.000.000 percentuali comprese tra il
2,5 ed il 3 %.
Nessun rilievo per contro può essere attribuito alla percentuale di provvigioni eventualmente corrisposte dai promittenti venditori, non vertendosi nel caso di specie in una mediazione codicistica connotata da un semplice rapporto di fatto, e non essendoci alcuna norma che imponga al mediatore che, per il caso di pattuizione specifica di percentuali di provvigioni “favorevoli” accordate ad una delle parti nell'ambito dell'autonomia negoziale, debba essere applicata la medesima provvigione anche all'altro contraente.
In virtu' degli usi applicabili al caso di specie, la convenuta dev'essere pertanto condannata al pagamento, a titolo di provvigione dovuta, dell'importo di Euro
16.225,00 calcolata nella percentuale del 2,75 % del prezzo complessivo di acquisto dell'immobile di Euro 590.000. Detto importo, ritenuto congruo alla luce dell'attività in concreto svolta, che non pare essere stata di complessità tale da raggiungere i massimi previsti dagli usi, dev'essere poi maggiorato dell'i.v.a e degli interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo.
Avuto riguardo all'esito della controversia, la convenuta dev'essere altresi condannata al pagamento delle spese di lite come liquidate in dispositivo, avuto riguardo al valore della controversia ed all'assenza di attività istruttorie.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa dalla società nei confronti di , nel Parte_1 Controparte_1 contraddittorio delle parti, ogni ulteriore domanda od eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
I – accerta il diritto dell'attrice al versamento della provvigione in relazione alla compravendita immobiliare dedotta in giudizio, e per l'effetto
II – condanna la convenuta al pagamento a favore Controparte_1
pagina 8 di 9 dell'attrice dell'importo di Euro 16.225,00 oltre i.v.a. ed interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo;

III - condanna la convenuta al pagamento delle spese Controparte_1 di lite, liquidate in complessivi Euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali ed accessori di legge.
Milano, 25 luglio 2025
Il Giudice dott. Alessandra Forlenza
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