REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 618 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno 2022, discussa e decisa all'udienza del 28.03.2025 vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore IG.ra , elettivamente domiciliata in Rieti, in Viale C. Verani, Parte_2
13, presso e nello studio legale dell'Avv. Vincenzo Di Fazio che la rappresenta e difende come da procura in atti
Intimante
E
, in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore IGnor corrente in Rieti, Via Ferroni n. 11 (C.F. – P. IVA Controparte_2
, elettivamente domiciliata in Roma, Lungotevere della Vittoria n. 11 P.IVA_2
presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Lorè che la rappresenta e difende come da procura in atti
Intimata
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità del 9.02.2022, l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto nei confronti della conduttrice e, in caso di opposizione, pronuncia di ordinanza di rilascio delle unità immobiliari tutte site in Rieti, Via A. M .
CP_3
Deduceva l'intimante che parte conduttrice si era resa morosa del pagamento di 4 mensilità novembre 2021, dicembre 2021, gennaio 2022, febbraio 2022 per una
1 morosità complessiva di euro 14.800,00 oltre iva 22%, per un totale di euro 18.056,00 iva compresa.
Si costituiva in giudizio la conduttrice la quale precisava che nelle more della udienza aveva provveduto a sanare la morosità; che, comunque, i locali oggetto del contratto erano ammalorati e che la locatrice si era resa inadempiente agli obblighi relativi alla manutenzione straordinaria tanto da “impedirne il rituale svolgimento e da arrecare danni e disagi agli occupanti e ai beni in essi allocati…”; che a causa dei vizi dell'immobile la conduttrice aveva diritto dall' 1.04.2020 alla riduzione del 50% del canone versato.
Il giudice non convalidava lo sfratto e non ordinava il rilascio dell'immobile. Veniva disposto il mutamento del rito con invito alle parti ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
Esperito il tentativo di mediazione con esito negativo, la causa veniva istruita solamente con la documentazione in atti.
Successivamente alla prima udienza successiva al mutamento del rito, la parte conduttrice presentava ricorso cautelare ex art. 687 c.p.c. per il sequestro liberatorio della somma pari al 50% dell'importo del canone mensile di locazione che riconosceva di dover comunque versare.
Il Giudice rigettava in quanto non sussistevano i presupposti richiesti per provvedere al sequestro essendo incontroverso l'obbligo e il modo di pagamento della obbligazione del conduttore.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
La parte intimante ha dimostrato, con il deposito del contratto di locazione di aver diritto alla corresponsione dei canoni non pagati.
In applicazione del principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte con la sentenza del 30 ottobre 2001 n. 13533, a mente del quale «in materia contrattuale, sia che agisca per la risoluzione che per l'esatto adempimento, che per il risarcimento del danno, l'attore si può limitare a provare la fonte del suo diritto e ad allegare l'inadempimento, mentre grava sul convenuto dimostrare l'esatto adempimento, cioè il pagamento dell'importo dovuto, così estinguendo il diritto azionato, ovvero l'impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile».
2 L'intimata ha corrisposto in ritardo i canoni di locazione per i periodi indicati nell'atto introduttivo e, dopo aver regolarizzato i pagamenti a ridosso della udienza di convalida, nella fase successiva di merito ha sollevato una serie di eccezioni relative alle condizioni in cui l'immobile locato si trovava mettendo in correlazione l'altrui asserito inadempimento con il proprio.
Pertanto, al momento della instaurazione del giudizio l'inadempimento della conduttrice era già “grave” avuto riguardo a quanto stabilito all'art. 3 del contratto il quale prevedeva che “in caso di ritardo nel pagamento del canone o di mancato pagamento di almeno due mensilità la locatrice, decorsi 30 giorni dalla scadenza di detta obbligazione, potrà esercitare il diritto di dichiarare risolto il contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e di agire per il risarcimento del danno o del maggior danno….”
Successivamente alla udienza di convalida, la conduttrice non ha pagato alcuni canoni di locazione e altri sono stati pagati con vari ritardi.
Come già rilevato, nel costituirsi in giudizio nella fase di merito, la conduttrice ha espressamente posto in correlazione il proprio inadempimento con quello della locatrice relativamente agli interventi di manutenzione straordinaria necessari per eliminare le infiltrazioni di acqua piovana che, a dire della stessa conduttrice, impedivano il godimento dell'immobile nei giorni in cui si verificavano copiose piogge e/o temporali.
Ebbene, come più volte affermato dalla Suprema Corte, la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. (ex plurimis,
Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017).
Il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all'art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per evento ricollegabile al fatto del locatore (Cassazione civ.,
Sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447).
3 La conduttrice non ha dimostrato di non aver potuto godere dell'immobile a causa dei
“vizi” lamentati ovvero, delle opere di manutenzione a suo dire necessarie ma, al contrario, ha continuato a occupare l'immobile in ogni suo ambiente come anche riconosciuto dal stesso in sede di interrogatorio formale. CP_1
Dalla istruttoria orale non è assolutamente emersa la impossibilità o la limitazione del godimento dell'immobile da parte della conduttrice né sono emerse circostanze che dimostrassero un eventuale mancato guadagno dovuto alla impossibilità di godimento di parte dell'immobile locato.
È stato anche dimostrato come in realtà il IG. fosse perfettamente a Controparte_2
conoscenza dello stato in cui le unità immobiliari locate si trovavano sin dal 2017 e ciò sia per essere stato socio della precedente conduttrice Central Car outlet e sia in seguito all' Accertamento Tecnico Preventivo del 2019 con il quale erano emerse alcune criticità che dovevano essere eliminate con una serie di interventi in parte prontamente realizzati.
Pertanto, le condizioni dei locali erano ben conosciute, accettate e ritenute idonee all'uso convenuto come anche risulta dalla sottoscrizione dell'art. 4 del contratto di locazione.
Richiamando l'orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto, si rileva come nell'ipotesi di esistenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato per l'uso pattuito, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, a patto di adire l'autorità giudiziaria, essendo devoluto soltanto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (cfr. Cass. sent. nn. 13887/ 2011 e 10639/2012).
Nella fattispecie in esame manca, allora, la proporzionalità tra i due inadempimenti.
Di certo la valutazione sulla proporzionalità deve essere oggettiva e non legata alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano.
Pertanto, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e 2697 c.c., mentre la parte intimante ha dimostrato di aver diritto alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della obbligazione del pagamento dei canoni di locazione nel termine previsto, l'intimata, opponendosi in sede di convalida eccependo l'inadempimento del locatore, nella fase di merito non solo non ha dato prova della fondatezza del proprio assunto ma, soprattutto, non ha dimostrato di
4 aver adempiuto all'obbligo principale derivante dal contratto di locazione ossia, il pagamento del canone, avendo smesso di corrispondere i canoni di locazione dal mese di febbraio 2023 ovvero dal momento del rigetto del ricorso cautelare di sequestro liberatorio.
Quanto alla gravità dell'inadempimento, si richiama una recente pronuncia della
Suprema Corte sul punto: “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto grave la mancata corresponsione del canone nei termini da parte del conduttore, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti - nonostante il locatore non se ne fosse avvalso - poiché l'apposizione della stessa dimostrava come il ripetuto ritardo nei pagamenti non fosse stato tollerato, ma avesse inciso sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto) (cfr. Cass. Sez. 3 -
Sentenza n. 30730 del 26/11/2019).
Viene, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice.
Da ciò consegue la condanna della al pagamento in Controparte_4
favore della dei canoni di locazione scaduti dal mese di mese di febbraio Parte_3
2023 al mese di dicembre 2024 per una morosità di euro 112.998,68 oltre ai successivi canoni scaduti e a scadere sino al rilascio dell'immobile oltre interessi moratori ex
D.lgs. 231/2002 come richiesti.
Rigetta la domanda avanzata dalla parte conduttrice, relativamente alla riduzione del canone di locazione del 50% per le spese affrontate, rimasta sfornita di adeguato supporto probatorio anche in merito alle rivendicate opere effettuate per interventi di manutenzione.
Rigetta la domanda della locatrice di condanna della conduttrice alla restituzione dell'importo di euro 18.400,00 oltre iva, pari alla riduzione operata all'importo del canone del primo anno di locazione a compensazione delle spese affrontate per inadempimento di quanto pattuito all'art. 3 del contratto di locazione, per la mancata
5 esecuzione da parte della conduttrice dei lavori di sistemazione dei locali essendo dalla istruttoria orale emersa la circostanza della realizzazione di opere quali la cementificazione del piazzale, il montaggio di lampade al led e altro.
Le spese di lite, ivi comprese quelle relative al sub procedimento cautelare e quelle relative alla mediazione seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 55/14 come integrato dal DM 147/22.

PQM

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice
[...]
al contratto di locazione dell'immobile sito in Rieti, Via A. M. Controparte_4
Ricci snc;

2) Condanna la conduttrice , in persona del legale Controparte_4
rappresentante IG. al pagamento in favore della locatrice Controparte_2
dei canoni di locazione scaduti dal mese di febbraio 2023 al mese Parte_1
di dicembre 2024 per Euro 112.998,68 oltre al pagamento di quelli scaduti successivamente e a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile oltre interessi moratori ex d.Lgs 231/02;
3) Condanna la , in persona del legale rappresentante, Controparte_4
alla refusione delle spese di lite in favore della per complessivi Parte_1
Euro 7.400,00 per compensi professionali (Euro 5.077,00 per il procedimento di sfratto, Euro 1.000,00 per la fase cautelare, Euro 1.323,00 per la mediazione) oltre Iva e Cap come per legge e rimborso spese al 15%.
Rieti, 28 marzo 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi
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