REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale nella persona della dott.ssa Gianna Valeri, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. . Luigi Boffa presso il medesimo elettivamente domiciliata in Latina
Via v. Monti n. 13 per procura in calce all'atto introduttivo
- PARTE ATTRICE

CONTRO

:
– di Via San Carlo da Sezze n°23 a Latina, Controparte_1
C.F. , in persona del Suo Amministratore pro tempore, P.IVA_1 Controparte_2
, in Pers. Leg. Rapp.te P.T, rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano
[...]
LL elettivamente domiciliato presso il medesimo con studio in Latina Via Monti
Lepini n. 49 per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE CONVENUTA
OGGETTO: IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 10 luglio 2025, i procuratori delle parti concludevano come da verbale.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
CONTROVERSIA
Con atto di citazione notificato in data 9 luglio 2018, conveniva in Parte_1
giudizio innanzi all'intestato Tribunale il Controparte_3
[...] , in persona del suo Amministratore pro tempore, al fine di
[...]
sentire, accertata e dichiarata la illegittimità della delibera assembleare condominiale impugnata del 13.06.2018, assunta in violazione della legge, dichiarare nulla, inefficace,
e/o inesistente, e comunque annullare la predetta delibera, adottata dal convenuto
. CP_1
A sostegno della domanda, l'attrice deduceva di aver stipulato in data 25 febbraio 2016 atto di compravendita con il Sig. , divenendo proprietaria di un'unità Parte_2
immobiliare, sita al piano secondo, adibita ad uso abitazione, nonché di posto auto e un locale cantina, tutti compresi nel plesso condominiale, denominato “ CP_1
”, sito in Via San Carlo da Sezze n°26 a Latina (LT). Si esponeva che in occasione
[...] dell'acquisto dei suddetti immobili, l'Amministratrice certificava che, alla data del 31 marzo 2016, il precedente proprietario, sig. era debitore per la Parte_2 somma complessiva di € 322,45, inerente oneri condominiali ordinari e straordinari, e che per essa somma era stata concessa al medesimo una rateizzazione di n° 4 rate mensili, come riportato nel Rogito Notarile, all'art. 2 .
Si deduceva che, a seguito di lettera di convocazione del 24 maggio 2018 per Assemblea ordinaria dei condomini del in prima convocazione Controparte_1
per il giorno 12/06/2018 alle ore 07:30, e, in seconda convocazione per la data del
13/06/2019 alle ore 18:00; veniva tenuta in tale ultima data l'assemblea con ordine del giorno:

1- Approvazione Bilancio Consuntivo anno 2017, con relativo stato di riparto;
2-
Conferma e/o nomina Amministratore;

3- Approvazione Bilancio Preventivo anno 2018, con relativo stato di riparto;

4- Nomina rappresentanti di scala;

5- Approvazione computo metrico Ing.

6- Decisione dell'assemblea per impianto di videosorveglianza aree Per_1
condominiali ed interrato;

7- Proposta rientro debito 8- Varie ed eventuali. Parte_3
In narrativa si esponeva che l'attrice esprimeva durante il corso dell'assemblea dissenso a tutti i punti all'ordine del giorno ma che tale dissenso veniva verbalizzato solo per i punti primo e terzo con ciò ledendo i diritti della condomina che si allontanava senza che ciò venisse verbalizzato.
L'attrice deduceva di non aver mai ricevuto il riparto del consuntivo relativo all'anno
2017 e dichiarava di voler impugnare la delibera del 13 giugno 2018 ritenendola nulla o comunque annullabile sotto molteplici motivi: mancata prova della convocazione di tutti i condomini, la carenza di processo verbale per l'assemblea in prima convocazione, la mancata indicazione nel verbale impugnato dei nominativi dei soggetti presenti e di quelli votanti, la mancata menzione nel verbale ricevuto dall'attrice della tenuta del registro dei
2 verbali come disposto dall'art. 1130 cc. Veniva inoltre dedotta la sussistenza di anomalie contabili quanto al punto 1) dell'O.d.G. circa l'approvazione del Bilancio consuntivo
2017, in quanto redatto con modalità che oltre a non constare degli elementi di cui all'art. 1130 bis cpc non consentivano di conoscere le movimentazioni al fine di verificare il rispetto dei criteri normativi ed inoltre con inserimento di voci costituenti un aumento del compenso dell'amministratore senza aver neanche preventivato i compensi per l'anno
2017. Quanto al punto 2 dell'Od.G ( conferma e/o nomina dell'amministratore si deduceva la violazione dell'art. 1129 secondo comma c.c. in ordine a tutti i dati necessari allo svolgimento dell'incarico gestorio anche con riferimento ai compensi richiesti nonché dell'art. 71 bis disp. att. c.c. riguardo ai requisiti necessari allo svolgimento dell'incarico.
Quanto al punto 3 dell'O.d.G. ( approvazione bilancio preventivo 2018) veniva dedotta la sussistenza di uguali anomalie contabili.
Con riguardo alla ripartizione del Bilancio Consuntivo, veniva dedotto che alla sig.ra erano stati attribuiti oneri condominiali, complessivamente pari ad Parte_1
€. 1.881,50, che non si evincevano in alcun modo dai allegati alla lettera di Pt_4 convocazione dell'assemblea condominiale del 13 giugno 2018, essendo stato omesso l'invio del Riparto del Bilancio Consuntivo per l'anno 2017; si esponeva che tale somma risultava da un foglio, rilasciato dall'Amministratrice all'odierna attrice, in cui venivano illegittimamente riportate somme, in realtà non dovute: in relazione all'unità abitativa (Ed.
1A Sc. A int 6) , nonostante l'attestazione del 2016, alla sig.ra venivano imputati Parte_1
€. 1.860,83.
Si deduceva che il convenuto non aveva scomputato i saldi esercizi “anni CP_1
precedenti” atteso che, con riguardo al consuntivo esercizio 2017, solo gli oneri maturati in tale anno erano dovuti mentre non era dovuta la somma indicata in riparto a titolo di
“saldi anni precedenti”, e relativi agli anni precedenti all'acquisto dell'immobile
Secondo parte attrice, di ciò era riprova il Bilancio Consuntivo per l'anno CP_4
2015, in cui era riportato, in relazione all'unità abitativa (Ed. 1A Sc. A int 6), di proprietà dell'odierna attrice: (2014) €. 1.598,12. Pertanto, Parte_5
essendo detto saldo relativo all'anno 2014, lo stesso non era dovuto dalla sig.ra che acquistava gli immobili, siti nel plesso condominiale, solo Parte_1 nell'anno 2016.
Veniva pertanto eccepita la violazione dell'art. 63 comma 4 disp. att. c.c. prevedente la solidarietà tra alienante ed acquirente per le spese maturate per l'anno di acquisto e del precedente in violazione dei criteri normativi di imputazione delle spese con conseguente
3 nullità ovvero annullabilità della relativa delibera. Si assumeva che per gli stessi motivi la delibera assembleare risultava nulla nella parte in cui approvava il Bilancio Preventivo
2018, e soprattutto il Piano di Riparto, attinente al medesimo, e dove venivano riportate le stesse somme di cui al Riparto del Consuntivo 2017, in aggiunta a quelle per l'anno
2018.
Si costituiva il convenuto chiedendo il rigetto della domanda attrice e CP_1
deducendo in primo l'improcedibilità della domanda risultando la mediazione obbligatoria solo instaurata e non espletata al momento della notifica della domanda giudiziale. Veniva dedotta l'infondatezza dei motivi di impugnazione, deducendo in particolare che il bilancio 2015 prevedente un conguaglio era stato approvato nella assemblea del 14 dicembre 2016 con il voto favorevole dell'attrice e che le somme erano poi confluite nel bilancio approvato nell'assemblea con la delibera oggetto di causa. Quanto all'attestazione circa i debiti del venditore al momento dell'acquisto dell'attrice, si evidenziava che alla data il bilancio dell'esercizio non era stato ancora approvato.
Veniva chiesto il rigetto della domanda attrice con condanna ex art. 96 cpc.
Espletate le prove orali ammesse alle parti la causa veniva assunta in decisione all'udienza del 10 luglio 2025.
MOTIVI A FONDAMENTO DELLA DECISIONE
La domanda di parte attrice è fondata e risulta meritevole di accoglimento nei termini che seguono.
L'attrice impugna in giudizio la delibera assembleare del 13 giugno 2018 assunta dal convenuto assumendo la sussistenza di vizi sotto plurimi motivi tali da CP_1
renderla nulla o comunque annullabile.
Venendo all'inquadramento dei vizi della delibera lamentati da parte attrice, secondo i principi da ultimo confermati ( Cass. S.U. 14 aprile 2021 n. 9839), la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità nei seguenti casi: 1)
"Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es., della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile;
o della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica;
o della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta. 2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da
4 intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea. In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. 3) "Illiceità". Si tratta di quei casi in cui la deliberazione assembleare, pur essendo stata adottata nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea, risulti avere un
"contenuto illecito" (art. 1343 cod. civ.), nel senso che il decisum risulta contrario a
"norme imperative", all' "ordine pubblico" o al "buon costume".
Si afferma pertanto ( Cass. 30 luglio 2024 n. 21235) che in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, cod. civ. (Cass., Sez. Un, 14 aprile 2021, n. 9839).
Quanto al motivo di impugnazione fondato sul vizio di convocazione di altri condomini in primo luogo deve affermarsi la relativa infondatezza.
Si afferma infatti pacificamente ( da ultimo Cass.28 maggio 2020, n. 10071) che il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di
5 convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., modificato dall'art. 20 I. 11 dicembre 2012, n. 220. Una volta condiviso il principio, espresso da Cass. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso. L'interesse del che faccia valere un vizio di CP_1
annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea, non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto-ordinamento.
Per quanto concerne il motivo di impugnazione riguardante la mancata verbalizzazione dell'assemblea in prima convocazione del 12 giugno 2018, la giurisprudenza di legittimità ha tempo affermato: “In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni”( Cass. 13.11.2009 n. 24132 e, del tutto conforme, la più risalente Cass.
24.4.1996 n. 3862, la quale, nella massima, aggiunge “Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga
l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida”.
Ne deriva l'infondatezza del relativo motivo.
Per quanto attiene il dedotto vizio di mancata verbalizzazione dei nominativi dei condomini presenti e dei votanti, per giurisprudenza pacifica ( Cass. 20 dicembre 2021
6 n. 40827), sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento. Ne consegue che non è ritenuta annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c. Nel caso di specie, risultano indicati a verbale i nominativi ed i millesimi dei dissenzienti a fronte dei millesimi dei condomini presenti, risulta possibile verificare la sussistenza della maggioranza.
In ordine al dedotto vizio relativo alla mancata allegazione del bilancio consuntivo
2017 all'avviso di convocazione dell'assemblea, deve richiamarsi il principio pacifico (da ultimo Cass. 5 ottobre 2020 n. 21271) secondo cui l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione. Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione . Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. 25693/2018).
In ordine al motivo di doglianza relativo alle anomalie contabili del Bilancio consuntivo 2017 in quanto redatto in violazione dell'art. 1130 bis cpc, devono richiamarsi principi giurisprudenziali pacifici ( da ultimo Cass. 29 maggio 2025 n. 14428; Cass. 9
7 ottobre 2023 n. 28257). Si evidenzia, in relazione all'art. 1130-bis c.c. ( che stabilisce che: il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti), quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, che il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del , i fondi CP_1
disponibili e le eventuali riserve, «in modo da consentire l'immediata verifica». Il riferimento alle «voci di entrata e di uscita», significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale. Per la richiamata giurisprudenza, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società mentre piuttosto risulta sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. 18 gennaio 2023 n. 1370 ). Non si richiede che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del
, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro CP_1
di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia
8 possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.
Dall'analisi del Bilancio 2017 deve ritenersi che il rendiconto approvato fosse idoneo a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, in relazione non solo alla qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che consentivano di individuare e vagliare le modalità con cui l'amministratore aveva eseguito il suo incarico.
Ne consegue che non possa ritenersi sussistente l'invalidità della deliberazione impugnata sotto tale profilo per contrarietà all'art. 1130-bis c.c.
Sul dedotto vizio di nullità della delibera impugnata per omessa indicazione del compenso dell'amministratore in sede di rinnovo della nomina, tale motivo deve ritenersi fondato.
Deve al riguardo richiamarsi la giurisprudenza formatasi sull' art. 1129 cc 14 comma ( da ultimo Cass. 29 maggio 2025 n. 14428; Cass. 22 aprile 2022 n. 12927); si evidenzia che l'art. 1129, comma 14, c.c., prescrive, in particolare, che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, viene ritenuta una nullità “testuale”, in quanto è stabilita dalla legge. Si afferma che al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129
c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.
Nel caso di specie, pur trattandosi di rinnovo della carica gestoria, non risulta alcun riferimento, nel capo di delibera relativo, alla precedente regolamentazione economica del rapporto nella delibera di riconferma della di in persona del suo CP_2 CP_2
rappresentante legale, pur risultando prodotto in atti il preventivo del 27 ottobre 2015 relativo alla prima nomina.
9 Ne consegue la nullità della delibera impugnata del 13 giugno 2018 relativamente al capo
2 ( conferma e/o nomina amministratore).
Per quanto concerne la debenza dei conguagli relativi ad esercizi precedenti all'acquisto da parte dell'attrice, risultanti dal bilancio consuntivo 2017, risulta che al momento dell'atto notarile del 25 febbraio 2016 non era stato ancora approvato il bilancio consuntivo 2015, oggetto di successiva delibera di approvazione nell'assemblea del 14 dicembre 2016, con il voto favorevole dell'attrice.
Va richiamata la giurisprudenza formatasi in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, sul previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. ora, in forza della I. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. che conferma il disposto che: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”
Come recentemente ribadito ( Cass. 9 maggio 2022 n. 14531), tale norma delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del Condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. 9 ottobre 2020
n. 21860 ). In altri termini, la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione la predetta norma e non l'art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.
Si ribadisce inoltre che il principio dell'ambulatorietà di cui all'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore. In quest'ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass.
n. 1956 del 2000).
10 In forza di tali principi l'odierna attrice è tenuta nei confronti del Condominio a rispondere anche del saldo passivo per l'anno 2015 per l'unità immobiliare acquistata che risulta dal bilancio approvato con il voto favorevole anche dell'attrice nell'assemblea del 14 dicembre 2016. Dal Bilancio consuntivo 2015 risulta un debito per esercizio precedente pari ad € 1.598,12 che per effetto di una differenza di rate versate conduceva ad un saldo finale di € 1.623,01.
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale ( da ultimo Cass. 15 febbraio 2021
n. 3847), per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera. Dall'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell'atto collegiale stabilita dal primo comma dell'art. 1137 c.c., discende l'insorgenza, e quindi anche la prova, dell'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio. Una volta, perciò, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà postuma di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza. A norma dell'art. 1130 bis c.c., invero, il rendiconto condominiale deve contenere "le voci di entrata e di uscita", e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del ", con indicazione nella nota CP_1
sintetica esplicativa della gestione "anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti", avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale.
Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal verso un singolo CP_1
condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste
11 insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Viene pertanto enunciato il seguente principio: “Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso ( Cass. 24 settembre 2020 n. 20006).
Ne consegue che stante la mancata impugnazione della delibera di approvazione del bilancio del 2015, la relativa posta passiva, sempre nei riguardi del CP_1
legittimante risulta essere stata inserita nel bilancio consuntivo 2017 approvato con la delibera oggetto della presente impugnativa.
Deve rilevarsi quanto ai rapporti interni tra compratore e venditore che nell'atto di acquisto del 25 febbraio 2016, all'art. 2 il venditore dichiarava di essere in regola con il pagamento degli oneri condominiali ad eccezione di alcune morosità per oneri condominiali ordinari e straordinari pari ad € 322,45 alla data del 31 marzo 2016 per i quali era stata concessa una rateizzazione mensile di numero 4 rate come da attestazione dell'amministratore del e pertanto il venditore si impegnava a pagare le suddette Controparte_1
rate. All'art. 6 le parti convenivano che gli oneri inerenti l'uso dell'immobile ( utenze, oneri condominiali) fino alla data di consegna dell'immobile, posticipata a data successiva entro il 4 aprile 2016 sarebbero rimaste a carico del venditore.
In esito a quanto complessivamente ritenuto, la domanda di parte attrice deve trovare parziale accoglimento nei termini in precedenza esposti.
Le spese di lite devono compensarsi attese le reciproche soccombenze.


P.Q.M.


12 Il Tribunale di Latina, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in persona della Dott.ssa Gianna Valeri ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:


P.Q.M.


a) Accoglie la domanda di parte attrice nei termini di cui in parte motiva e per l'effetto dichiara la nullità della delibera del 13 giugno 2018 relativamente al capo
2 del relativo verbale ( Conferma amministratore);
b) Compensa tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Latina, il 30 ottobre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Gianna Valeri
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