N. 3281/2015 R.G.A.C.

REPVBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBVNALE DI POTENZA
SEZIONE CIVILE
IL TRIBVNALE DI POTENZA in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott. Luigi GALASSO, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3281/2015 R.G.A.C.,
TRA
in persona del Curatore p.t., autorizzato dal Parte_1
G.D. giusta provvedimento in atti, rapp.to e difeso, giusta procura in calce dell'atto di citazione, dall'Avv. Angelo Alberto MARTORANO, nel cui studio è elett.te dom.to;
ATTORE
E
e rapp.ti e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 difesi, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Michele
VALENTE, nel cui studio sono elett.te dom.ti;
CONVENUTI avente ad oggetto: rilascio e risarcimento del danno
CONCLUSIONI
I verbali, ed ogni altro atto, nel quale le conclusioni venivano articolate, debbono intendersi, in parte qua, come qui riportati.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il Fallimento traeva in giudizio, innanzi al Tribunale di Parte_1
Potenza, e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
L'attore chiedeva che il Tribunale condannasse i convenuti a rilasciare, in favore del medesimo , gli immobili in Potenza, censiti nel Catasto Fabbricati al fol. 29, p.lla Parte_1
882, sub. 35, cat. C/2, di mq 12, e sub. 36, cat. A/2, di 6,5 vani.
L'attore chiedeva, inoltre, che il Tribunale condannasse i convenuti a pagare al una «indennità di occupazione», da computarsi dalla data della dichiarazione del Parte_1 fallimento al 25 Settembre 2015: l'importo di tale somma veniva calcolato in euro 10.279,47,
1

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per il primo dei due beni indicati, ed in euro 235.385,04, per il secondo, oltre a quanto maturato ed a maturarsi, sino al rilascio, ed agli interessi legali.
Mediante sentenza n. 482, del 14 Luglio 1994, il Tribunale aveva dichiarato il fallimento della e dei soci illimitatamente responsabili, tra i Controparte_4 quali Parte_1
Al fallito risultavano appartenere gli immobili, innanzi Parte_1 menzionati, occupati, senza titolo, dai convenuti.
I convenuti erano eredi di e di Persona_1 Persona_2
Essi, pur richiesti del rilascio, non vi avevano provveduto.

2. Resistevano e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
innanzitutto osservando come la detenzione derivasse da contratto preliminare di
[...] compravendita, concluso, il 27 Giugno 1991, col , dalla madre dei convenuti, Pt_1
quale promissaria acquirente: ella aveva pagato la somma di lire Persona_2 duecento milioni, sui trecento fissati come prezzo, ed aveva sostenuto spese per oltre cento milioni di lire, perché l'immobile si rendesse abitabile.
Il possesso degli immobili era stato acquisito in buona fede: i genitori, poi, non erano stati informati dell'apertura del fallimento.
Gli eredi, a loro volta, peraltro tutti minorenni alla morte dei genitori, avevano continuato a possedere in buona fede e, tutt'al più, potevano rispondere per il periodo successivo alla notificazione della domanda giudiziale di rilascio, la quale implicava comunicazione della volontà, da parte della CU, di scioglimento del contratto, ai sensi dell'art. 72 l.f.
Ove essi fossero stati convenuti in giudizio quali eredi dei loro genitori, opponevano l'accettazione con beneficio d'inventario, necessaria ai minorenni, ed aggiungevano che nessun bene era stato da loro ereditato dai genitori.
Il credito della CU si era estinto, per compensazione col contrapposto credito della
, e sino alla concorrenza del medesimo. Persona_2
Nella parte cronologicamente più risalente, il preteso credito della CU si era estinto, per prescrizione.
Ove, invece, la CU non avesse agito considerando i convenuti quali eredi dei propri genitori, essi eccepivano di non aver abitato la casa, dopo la morte dei genitori, essendosi trasferiti presso i rispettivi tutori: il solo dal 5 Aprile 2011, era tornato in Controparte_3 quell'alloggio, sicché poteva eventualmente rispondere soltanto da tale data, ferma restando la buona fede e, comunque, con l'operare della prescrizione.
In ogni caso, prometteva il rilascio, salvo il tempo necessario Controparte_3 affinché reperisse altro alloggio.
Il calcolo del controvalore dell'occupazione, condotto dal perito della controparte, era eccessivo, anche in considerazione del fatto che l'immobile, quando i genitori dei convenuti ne entravano in possesso, non era in condizioni di poter essere abitato.
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In via riconvenzionale, i convenuti chiedevano che fossero accertate le spese, sostenute dai genitori per le riparazioni straordinarie, così come l'indennità per i miglioramenti recati all'immobile, e per l'aumento di valore.

3. In corso di causa, la CU dichiarava che la materia del contendere, rispetto al rilascio, era cessata: l'immobile, di cui al sub. 36, era stato aggiudicato a terzi, mentre la stessa
CU aveva abbandonato la liquidazione dell'immobile di cui al sub. 35.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I convenuti sono stati tratti in giudizio, come si legge nelle conclusioni, «sia in proprio che nella loro qualità di eredi di e ». Persona_1 Persona_2

2. era la parte promissaria acquirente, nel contratto preliminare Persona_2 concluso il 27 Giugno 1991 con il cui oggetto erano gli immobili, Parte_1 dei quali si parla.
Come risulta dagli ulteriori patti, datati al 4 Settembre 1991, la veniva Persona_2 immessa nel possesso, mediante la consegna delle chiavi, in tale giorno.
Per immissione nel possesso si deve intendere non ciò che questa terminologia, pur conforme alle espressioni adoperate dalle parti, significa letteralmente, bensì, com'è noto, la costituzione, in capo alla parte promissaria acquirente, di una situazione di detenzione, a titolo di comodato (si tratta, nell'ipotesi del contratto preliminare accompagnato dalla consegna anticipata, di una causa mista di preliminare e di comodato, con assoggettamento del negozio, quanto alla disciplina giuridica prevalente, a quella del primo dei menzionati due tipi contrattuali: da ult., Cass. civ., Sez. II;
ord. 5.3.2024, n. 5891).
invece, non abitava l'alloggio in forza di un titolo autonomo, Persona_1 ma come coniuge della promissaria acquirente.

3. La CU ha negato l'opponibilità alla massa del contratto preliminare, e dei patti aggiuntivi al medesimo, mancando la data certa e la trascrizione, così come l'opponibilità dei pagamenti.
In realtà, la certezza della data può ricavarsi, altresì, da elementi differenti, rispetto a quelli individuati dall'art. 2704 c.c., e pure da presunzioni, purché l'oggetto della prova alternativa non sia costituito esattamente dalla data dell'atto (Cass. civ., Sez. VI - 1, ord. n.
6462, del 15.3.2018; Cass. civ., Sez. I, sent. n. 23425, del 17.11.2016).
Nel caso di specie, lo stesso c.t.u., nominato in corso di causa, rileva come debbano ritenersi effettivamente eseguiti, solo dopo la consegna, lavori necessari a rendere abitabile l'immobile (pag. 7: «lo stato originario dell'immobile era grezzo e non certamente atto alla sua abitabilità»), e, inoltre, la CU non risulta aver contestato il contenuto della missiva inoltrata, nel 2008, ovvero anni prima dell'introduzione del giudizio, dagli odierni convenuti alla medesima CU, con la quale essi riepilogavano tutte le circostanze della vicenda, ed offrivano di acquistare quanto oggetto del contratto preliminare, versando una somma ulteriore
(il documento è stato prodotto dalla stessa parte attrice).
Può reputarsi, allora, in considerazione di tali elementi (la constatata veridicità della circostanza storica della consegna prima del completamento dei lavori;
la ricordata assenza di
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contestazioni dopo la ricezione di una comunicazione molto specifica) e di considerazioni di logica dei rapporti commerciali (è verosimile che l'occupazione dell'immobile incompleto, da parte di terzi, sia stata preceduta da un titolo, e dal pagamento di somme di denaro), che le enunciazioni dei convenuti siano conformi ai fatti all'epoca avvenuti, e, dunque: che il contratto preliminare sia stato concluso, nella data indicata nel documento che lo racchiude;
che sia stata stipulata l'ulteriore pattuizione, che conduceva alla consegna dell'immobile; che siano state versate le somme di denaro al promittente alienante;
che siano state sostenute le spese di completamento.
Deve escludersi, infine, la rilevanza della mancanza della trascrizione, perché, all'epoca, non era neppure possibile trascrivere il contratto preliminare (l'art. 2645 bis c.c. è stato introdotto dal d.l. 669/1996, conv., con modif., dalla l. 30/1997).

4.a Il contratto preliminare si è sciolto per effetto della richiesta di rilascio, avanzata dalla
CU prima dell'introduzione della presente controversia.
La parte attrice deduce di aver inviato tale missiva (che produce), datata al 5 Giugno
2014, e documenta che essa fu ricevuta da il 4 Luglio 2014, e che nei Controparte_3 confronti di e di nel Luglio del 2014, Controparte_1 Controparte_2 maturava la compiuta giacenza (cfr. i plichi e gli avvisi di ricevimento: con la restituzione del plico destinato alla prima in data 8 Luglio 2014, e di quello destinato al secondo in data 12
Luglio 2014).
Il contratto preliminare si scioglieva, per effetto della volontà così (ossia, per facta
concludentia, cioè desumibile da una comunicazione di volontà che implica quello dello scioglimento) manifestata (art. 72 l.f.) dalla CU (Cass. civ., Sez. VI - 1, ord. n. 20215, del
25.7.2019, proprio con riferimento al rilascio di un immobile: «non essendo necessario un negozio formale, né un atto di straordinaria amministrazione soggetto ad autorizzazione del giudice delegato, in
quanto tale scelta costituisce espressione di una prerogativa discrezionale del curatore stesso»).
Lo scioglimento del contratto è retroattivo, non potendosi equiparare ad un recesso l'esercizio del relativo potere, e stante la retroattività della risoluzione dei contratti (Cass. civ.,
Sez. II, ord. n. 35280, del 30.11.2022; Cass. civ., Sez. I, 20.12.2021, ord. n. 40785; Cass. civ.,
Sez. VI - 1, ord. n. 20113, del 7.10.2016).
Chi ha occupato il bene, allora, oramai senza titolo, per effetto, appunto, dello scioglimento ex tunc, deve rilasciarlo (su questo aspetto, tuttavia, come si accennava dianzi – nello svolgimento del processo –, è cessata la materia del contendere), e deve (il discorso è, ora, condotto in astratto) restituire l'equivalente delle utilità che il promittente alienante non ha potuto percepire: utilità che, nella specie, poi, sarebbero insite nella natura abitativa dell'immobile (dotato, peraltro, di pertinenza: il sub. 35, infatti, è un piccolo locale deposito)
e, dunque, nella sua idoneità ad essere concesso in locazione a terzi, come alloggio.
Nessuna rilevanza assume lo stato soggettivo di buona fede, o di mala fede, trattandosi, appunto, di mera restituzione, ossia di esecuzione di una prestazione in funzione di puro riequilibrio obiettivo delle posizioni patrimoniali.
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Che non si tratti di risarcimento da illecito extracontrattuale, ma di restituzione, è stato chiarito dalla più persuasiva giurisprudenza di legittimità: v., infatti, Cass. civ., Sez. II, ord. n.
35280, del 30.11.2022, con riguardo all'ipotesi, addirittura, della risoluzione per inadempimento: «L'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni
ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate
del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere
a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che nel caso di occupazione di
un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del
contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori.».

4.b Nel caso di specie, tuttavia, non è possibile, in concreto, ritenere esistente l'obbligazione restitutoria.
Lo stesso c.t.u., nominato in corso di causa, rilevava come debbano ritenersi effettivamente eseguiti solo dopo la consegna i lavori necessari a rendere abitabile l'immobile
(pag. 7: «lo stato originario dell'immobile era grezzo e non certamente atto alla sua abitabilità»).
L'ausiliario, poi, trattando, più specificamente, della determinazione del valore del possibile canone di locazione, alle pagg. 10 s. della relazione osservava: «Dallo studio della documentazione in Atti e specificatamente dall'esame della documentazione fotografica posta in allegato al Fascicolo d'Ufficio di Parte convenuta, in effetti, così come dichiarato dalla signora in occasione del sopralluogo del 16 ottobre 2018, risulta che lo stato Controparte_1 originario dell'immobile era grezzo e non certamente atto alla sua abitabilità; pertanto, se il
Giudice dovesse ritenere valida e fondata tale circostanza, nessun canone di affitto sarebbe dovuto, in quanto l'abitabilità dello stesso si sarebbe resa possibile solamente dopo il completamento di tutte le opere necessarie».
Questa conclusione, di natura tecnica, si riflette sul piano giuridico, imponendo di considerare non dovuto alcun corrispettivo per la fruizione di un bene, il quale, quando consegnato, non era, in realtà, idoneo alla fruizione medesima.
La domanda di pagamento, proposta dalla CU, pertanto, dev'essere rigettata.

5. Il rilascio, come si accennava, non dev'essere più disposto: la medesima CU ha dichiarato le circostanze che, a sua detta e senza contestazioni ex adverso, hanno comportato la cessazione della materia del contendere, rispetto alla questione.
Quanto all'appartamento, ossia l'immobile in Potenza, censito nel Catasto Fabbricati al fol. 29, p.lla 882, sub. 36, cat. A/2, di 6,5 vani, esso, nelle more, veniva aggiudicato a terzi: ed
è stato, altresì, prodotto un «Verbale di esecuzione di ordine di rilascio», in data 17 Dicembre
2019 (rilascio eseguito, quantunque venissero lasciati, in custodia, da Controparte_3 suoi mobili e suppellettili).
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Quanto all'altro immobile, quello in Potenza, censito nel Catasto Fabbricati al fol. 29,
p.lla 882, sub. 35, cat. C/2, di mq 12, la CU documenta che, mediante decreto del 3 Marzo
2020, il Tribunale di Potenza autorizzava la rinunzia alla liquidazione del bene.

6.a La domanda riconvenzionale di pagamento è inammissibile, dovendo ogni creditore avanzare simili pretese nelle forme dell'insinuazione al passivo fallimentare, ossia con la garanzia del concorso, e non attraverso una domanda contenziosa ordinaria (principale o riconvenzionale che sia): cfr., da ult., Cass. civ., Sez. III, ord. n. 13345, del 14.5.2024: «Nel giudizio promosso dal curatore per il recupero di un credito del fallito il convenuto può eccepire in compensazione, in via riconvenzionale, l'esistenza di un proprio controcredito verso il fallimento, atteso
che tale eccezione è diretta esclusivamente a neutralizzare la domanda attrice ottenendone il rigetto totale
o parziale, mentre il rito speciale per l'accertamento del passivo previsto dagli artt. 93 e ss. l. fall. trova
applicazione nel caso di domanda riconvenzionale, tesa ad una pronuncia a sé favorevole idonea al
giudicato, di accertamento o di condanna al pagamento dell'importo spettante alla medesima parte una volta operata la compensazione.»).

6.b L'eccezione di compensazione, ex art. 56 l.f., non può operare, in assenza di controcrediti della controparte.

6.c Ove si ritenga che si possa, quanto meno, procedere al mero accertamento dei diritti dei convenuti, contro la CU, senza che si pervenga ad una pronunzia di condanna, o ad una compensazione in concreto impossibile, si dovrebbe affermare, innanzitutto, che la spesa per i lavori di miglioramento, eseguiti da chi ha detenuto un immobile, in forza di contratto preliminare, non può essere rimborsata.
Il promissario acquirente, che si sia visto, appunto, costituire detentore, non possiede e, pertanto, non può invocare l'art. 1150 c.c., come chiaramente e persuasivamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità: «La previsione di cui all'art. 1150 c.c. - che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa - è di natura eccezionale e non
può, quindi, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva rigettato la domanda di rimborso
delle spese di manutenzione straordinaria relative a un immobile, detenuto dal richiedente dapprima a titolo di locazione e successivamente in virtù di un contratto preliminare di compravendita, sul
presupposto che si configurasse una situazione di mera detenzione qualificata, essendo carente l'"animus
possidendi").» (Cass. civ., Sez. III, ord. n. 29924, del 13.10.2022); «La previsione di cui all'art.
1150 c.c.- che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa- è
di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello con la quale
era stata respinta la domanda di rimborso formulata dai promittenti venditori di un immobile, che ne avevano mantenuto il possesso dopo la conclusione del preliminare, seppur pattuendo in quella sede
"l'anticipazione dell'effetto traslativo" in favore del promissario acquirente).» (Cass. civ., Sez. II, sent.
n. 28379, del 28.11.2017).
In secondo luogo, in proposito dell'altra voce di credito, pretesa dai si CP_3 deve osservare come le somme versate a titolo di acconto del prezzo siano state domandate
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troppo tardi, perché, come tempestivamente (già alla prima udienza) eccepito dalla CU, il termine di prescrizione era già decorso, quando i convenuti si sono costituiti nel presente giudizio: e non risultano atti interruttivi anteriori (la missiva del 2008, che sarebbe, comunque, rimasta intempestiva, non contiene alcuna richiesta di rimborso di quella somma).

7. Le spese di lite possono essere compensate, in ragione della particolare complessità
della lite e della reciprocità della soccombenza: quelle di c.t.u. rimarranno, per la medesima ragione, nel rapporto tra le parti (giacché quello col c.t.u. è regolato dal decreto di liquidazione,
a suo tempo emesso dall'allora G.I.) per metà a carico di ciascuna delle parti: in particolare, i convenuti saranno responsabili in solido, mentre, nel caso della CU, ammessa al patrocinio a spese dello Stato ai sensi dell'art. 146, D.P.R. 115/2002, varranno le regole di tale patrocinio.
Chi abbia anticipato potrà recuperare dalla controparte la quota (si ribadisce il necessario rispetto della disciplina del patrocinio erariale, nel caso della CU).


P.Q.M.


IL TRIBUNALE definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 3281/2015 R.G.A.C., promossa dal in persona del Curatore p.t. contro Parte_1
e ogni diversa Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 domanda, eccezione, richiesta disattesa, così decide:

1. dichiara cessata la materia del contendere, rispetto alla domanda di rilascio;

2. rigetta la domanda di pagamento, avanzata dalla CU;

3. dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale, proposta dai convenuti;

4. provvede, per il rimanente, come da motivi;

5. compensa le spese di lite tra le parti, disponendo, quanto alle spese di c.t.u., come da § 7 della motivazione.
Potenza, 14 Aprile 2025
IL G^IUDICE
DOTT. LUIGI GALASSO

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