1

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa,
all'udienza del 29.10.2024, all'esito della discussione orale della parte presente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n° 30234 Registro Generale
Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “intimazione di sfratto
per finita locazione - uso abitativo” pendente tra
c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Roberto Mancini, giusta procura in atti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma via Alessandro VII nr. 86;
attore e
c.f. domiciliata in Roma Controparte_1 CodiceFiscale_2
via del Labaro n. 173
convenuta contumace
Conclusioni: come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti controversi.
1 2
Con atto di citazione regolarmente notificato, la parte attrice in epigrafe ha intimato, alla convenuta, sfratto per finita locazione al 31.10.2023,
dall'immobile in Roma Via del Labaro n. 173, scala l, piano terra, int. 1,
identificato al foglio 122, part. 343 sub. 1 ed esponeva al Tribunale:
che detto immobile veniva locato ad uso abitativo alla sig.ra
[...]
n virtù di contratto sottoscritto in data 14. 10.19 e registrato CP_1
nella medesima;

che il contratto veniva sottoscritto con la durata dal 01.11.2019 al
31.10.2023 ad un canone annuo di € 9.000,00:
che la proprietaria aveva manifestato, nelle forme e tempi di legge, a mezzo raccomandate A.R. del 28.07.22 e del 01.03.2023 la propria intenzione di risolvere il contratto al fine di evitare la rinnovazione tacita;

che, la parte conduttrice non aveva provveduto a liberare l'immobile.
Tanto esposto, l'attrice chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione al 31.10.2023 e, in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio.
Il Tribunale, ritenuto non praticabile, nella fattispecie considerata
(diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza), il procedimento speciale prescelto dall'attore (ex art. 657 c.p.c.), disponeva il mutamento del rito.
Veniva notificata l'ordinanza di mutamento del rito alla parte convenuta rimasta contumace.
All'esito delle memorie integrative di parte attrice, i termini della controversia rimanevano invariati,
Espletata la mediazione prima dell'avvio del presente giudizio, la causa veniva decisa all'udienza odierna.


2. Merito della lite.
E' fondata e va, quindi, accolta la domanda di accertamento della
2 3
cessazione, alla prima scadenza (31.10.2023) del contratto di locazione inter
partes, per quanto di seguito considerato.
Circa i fondati motivi per ottenere il rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale, “In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione
ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima
scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve
essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati
dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma essere intesa nel
senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione
dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da
consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità
della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto
rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi
in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a
carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge” (v. Cass. 16 gennaio 2013, n.
936, Sezione III Civile).
E' agli atti (all. 1 cit.) il contratto di locazione abitativa concluso, ai sensi di legge, ossia per la durata di quattro anni a decorrere dall'1.11.2019, con rinnovo per altri quattro anni;
detto contratto risulta debitamente registrato.
La parte attrice ha, inoltre, dimostrato di aver comunicato il proprio diniego di rinnovo alla conduttrice, nel rispetto del termine semestrale di legge, con la raccomandata del 28.07.2022 (all. 2 all'atto di intimazione) e dell'01.03.2023 (all. 3 all'atto di intimazione), a motivo della necessità di adibire l'immobile a propria abitazione e del coniuge, entrambi portatori di handicap.
Invero, tale comunicazione negoziale (recettizia), ha un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, in
3 4
breve idoneo a mettere al corrente la conduttrice delle ragioni del denegato rinnovo.
Tanto basta a ritenere tale comunicazione idonea a produrre la cessazione del contratto, ai fini della declaratoria in dispositivo.
Al riguardo, “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla
prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n.
431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare
l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una
semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del
conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui
al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del
citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso
dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in
cui ne abbia riacquistato la disponibilità” (v. Cass. 18 luglio 2013, n.17577).
In altri termini, a meno di voler supporre che il giudizio, introdotto ai sensi del combinato disposto degli artt. 3 comma 4^ L. n° 431/1998 e 30 L.
n° 392/1978, si risolva in un processo alle intenzioni, deve escludersi che il locatore sia onerato di provare la serietà dell'intento indicato a motivo del diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa, alla prima scadenza, apprestando la legge dei meccanismi di controllo ex post,
sufficienti allo scopo, ed anche avuto riguardo alla gravità delle conseguenze sanzionatorie, in caso di abuso di disdetta.
La parte convenuta, peraltro, non ha contestato la tempestività e la serietà dei motivi della disdetta, rimanendo contumace.
In conclusione, la domanda attorea va accolta e ai sensi dell'art. 56 legge n.392/78, va fissata la data del rilascio al 13.01.2025 , tenuto conto delle ragioni del rilascio e del tempo trascorso dalla disdetta.
4 5
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, vista la semplicità delle questioni trattate, secondo i parametri minimi di cui D.M.
147/2022, esclusa la fase istruttoria non espletata.


P.Q.M.


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione,
eccezione disattesa e respinta, così provvede:
accoglie la domanda attrice e, per l'effetto, dichiara cessato il contratto di locazione inter partes del 14. 10.19 e regolarmente registrato, relativo all'immobile sito in Roma Via del Labaro n. 173, scala l, piano terra, int. 1,
identificato al foglio 122, part. 343 sub. 1 , per la data del 31.10.2023;
condanna per l'effetto la convenuta a rilasciare, in favore dell'attrice,
l'immobile vuoto e libero di persone e cose e visto l'art. 56 L. n°392/1978,
fissa la data del 13.01.2025, per l'inizio dell'esecuzione per rilascio;

condanna parte convenuta al rimborso in favore dell'attore delle spese di giudizio, liquidate in euro 320,50 per esborsi ed euro 1.700,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Roma, 29.10.2024
Il Giudice Onorario
3. Dr.ssa
Manuela Caiffa
5 6
6