179/25
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. EL UN Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. BR LO Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
e , rappresentati Parte_1 Parte_2 dall'avv. Cristiano Carpaneto e dall'avv.
Alessandro Carra, come da mandato allegato alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO

Controparte_1
Camogli, in persona dell'amministratore pro tempore, difeso dall'avv. Carlo Nassi per procura allegata alla comparsa di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello di Genova, contrariis reiectis, previe le declaratorie e gli accertamenti del caso, in integrale riforma della sentenza n. 2323/2024, emessa dal Tribunale di Genova in data 2 -
3.9.2024, dichiarare nulla e/o annullare la delibera assembleare assunta dal
[...]
[...] [...]
in data 19.11.2022, limitatamente CP_2 al punto 10) dell'Ordine del Giorno, con ogni consequenziale statuizione. Con vittoria di spese ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio
e condanna del appellato a CP_1 corrispondere: − in favore del Geom. Parte_1
l'importo di € 2.120,10, oltre interessi di cui all'art.
1284, comma primo, c.c. dal 24.9.2024 alla data di notifica del presente atto di citazione e di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data di notifica del presente atto di citazione all'effettivo soddisfo;
− in favore dell'Arch. , € Parte_2
2.120,10, oltre interessi di cui all'art. 1284, comma primo, c.c. dal 27.9.2024 alla data di notifica del presente atto di citazione e di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data di notifica del presente atto di citazione all'effettivo soddisfo.”
PER PARTE APPELLATA: Dichiarare
l'inammissibilità della produzione documentale effettuata dagli attori nel giudizio di i grado con la memoria 171 ter n. 3 c.p.c. - NEL MERITO:
Confermare in ogni sua parte la sentenza N.
2323/2024 emessa dal Tribunale di Ge nova pubblicata in data 3 settembre 2024, con la conseguente reiezione dell'appello proposto signori
Geom. e Arch. Parte_1 Controparte_3
Per mero tuziorismo difensivo e onde
[...] non incorrere in decadenze, si chiede ammettersi i capitoli di prova formulati in primo grado con i testi indicati e non ammessi dal Giudice di prime cure. -
IN OGNI CASO Compensi professionali, comprensivi di spese generali 15%, I.V.A. e CPA 4%, di entrambi
i gradi di giudizio rifusi,
2 : Supercondominio-condominio- CP_4 delibere assembleari
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
e , condomini del Parte_1 Parte_2 condominio , hanno impugnato, CP_1 innanzi al Tribunale di Genova, la delibera dell'assemblea del suddetto condominio del 19 novembre 2022, con la quale quest'ultima, al punto 10, a maggioranza, aveva deciso il rifacimento dell'intonaco dei prospetti dei box con riparto delle spese a carico di tutti i CP_5 condomini.
Secondo gli attori, proprietari di 2 appartamenti dell'edificio , l'edificio box CP_1 CP_5 non faceva parte del condominio in questione, ragion per cui la delibera era invalida nella parte in cui aveva derogato, in difetto dell'unanimità dei consensi, al criterio legale di riparto delle spese di cui all'art. 1123, co. 1, c.c., ponendo (anche) a carico degli attori oneri economici che avrebbero dovuto gravare esclusivamente in capo ai proprietari dei box. Inoltre, il condominio
[...]
non avrebbe potuto deliberare CP_1 sull'amministrazione dell'edificio “Box Bana”, in quanto non rientrante tra i beni condominiali ed era, quindi, privo di legittimazione.
Il si è costituito in giudizio ed ha CP_1 chiesto di respingere le domande proposte.
La causa, istruita in via documentale, è stata decisa con la sentenza n. 2323 del 2 settembre del
2024, che ha così statuito: “1 rigetta la domanda attorea per le ragioni di cui in parte motiva;
2.
3 condanna e , in via tra Parte_1 Parte_2 di loro solidale, alla rifusione, in favore del
Parte_3
(Ge), in persona dell'amministratore pro
[...] tempore, delle spese di lite che si liquidano in €
2.906,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, iva e cpa nella misura e con le modalità di legge”.
Secondo il Tribunale, era provato che l'edificio dei box sorgeva all'interno dell'area CP_5 condominiale, per cui “la trasformazione in un'area edificabile destinata all'installazione di box auto, anche se a beneficio solo di alcuni dei condomini - seppur faccia venir meno la funzione dell'area comune - non ne comporta una sottrazione al regime della “condominialità”.
Le spese avrebbero dovuto essere ripartite secondo i criteri di cui all'art. 1123, co. 3, c.c.
Tale norma era, però derogata dal regolamento condominiale, che, all'art. 16, prevedeva che “tutte le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, riparazione, salvo le diverse disposizioni contenute negli articoli seguenti, verranno ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari espresse in millesi mi secondo le tabelle allegate al presente Regolamento sotto la lettera C”.
2 Il giudizio di appello
I sig.ri e hanno impugnato la Pt_2 Pt_1 sentenza in esame ed hanno chiesto che, in riforma della stessa, venissero annullate le ulteriori delibere impugnate nel giudizio di primo grado.
4 Il si è costituito in giudizio ed ha CP_1 chiesto di respingere l'appello.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 2 ottobre 2025, sulle conclusioni delle parti, previo deposito delle conclusionali e delle repliche.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, gli appellanti hanno lamentato la “errata e contraddittoria qualificazione dell'edificio “box di . Il CP_5
Tribunale aveva prima qualificato il condominio box come condominio parziale soggetto alla CP_5 disciplina dell'art. 1123, co. 3 c.c., per poi applicare al caso di specie l'art. 1123, co. 2 c.c. In realtà, l'edificio in questione non era comune ai
Condòmini del complesso residenziale
[...]
. Infatti, era un edificio separato che CP_1 nessun titolo, tanto meno il regolamento condominiale, redatto in epoca precedente alla sua costruzione, contemplava come comune al
. Inoltre, non vi era Controparte_1 alcun vincolo accessorio tra i box e gli appartamenti costituenti il condominio
[...]
, tant'è che ciascuna autorimessa CP_1 facente parte dell'edificio “Box di Bana” poteva appartenere ad un terzo estraneo alla compagine condominiale. Inoltre, non era applicabile né la disciplina dell'art. 1123 co. 2 c.c., né quella del co. 3, in quanto la qualità di condomino del complesso residenziale non attribuisce automaticamente – come avviene nelle ipotesi di cui all'art. 1123, comma secondo e comma terzo,
c.c. - la facoltà di servirsi dei “Box di CP_5
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato
5 la “illegittima applicazione del regolamento condominiale e, comunque, sua erronea interpretazione”. Il Tribunale aveva sbagliato a fondare la legittimità della delibera sul regolamento condominiale, in quanto l'edificio box era venuto ad esistenza dopo la redazione CP_5 del regolamento, che non era, quindi, ad esso applicabile.
4 Natura supercondominiale del complesso
I due motivi di impugnazione possono essere esaminati congiuntamente e sono fondati.
Con la delibera impugnata (doc. 10 di parte appellante di primo grado), l'assemblea, a maggioranza, decise “il rifacimento dell'intonaco dei prospetti dei box lato e “di tale parte di CP_5 impermeabilizzazione”, con costi a carico di tutti i condomini, con esclusione dei costi “di rifacimento interno e di sostituzione delle serrande”, questi ultimi posti a carico dei soli proprietari dei box e dell'autorimessa.
Il condominio, per definizione, presuppone la coesistenza della proprietà esclusiva di piani, appartamenti, o locali di una o più persone e di parti comuni, al servizio dei beni in proprietà esclusiva, secondo una relazione di accessorietà e complementarietà, nell'àmbito di un unico edificio. Nel caso qui in esame, abbiamo, invece, più edifici.
Ciò non è, però, incompatibile con la disciplina del condominio. Infatti, in tale ipotesi, si applica l'art. 1117 bis c.c., che estende la disciplina del condominio anche al complesso immobiliare.
In questi casi, si parla di supercondominio,
6 laddove l'avverbio super viene utilizzato per indicare un'organizzazione al di sopra di quella dei singoli condominii degli edifici separati, che continuano, dunque, a mantenere la propria autonomia. Nella realtà supercondominiale, quindi, vi sono parti comuni distinte e separate da quelle che devono essere curate da ciascuno dei condominii periferici. In questi casi, è configurabile una situazione di coesistenza di condominio e di supercondominio, in quanto vi sono beni a servizio delle sole proprietà escl usive all'interno del singolo edificio (ambito condominiale) e beni, invece, che servono tutte le unità immobiliari comprese nel complesso (ambito supercondominiale). Le decisioni riguardanti la prima tipologia di beni sono di competenza dell'assemblea condominiale, costituita, cioè, dai soli condomini del singolo edificio;
le decisioni riguardanti la seconda tipologia, invece, spettano a tutti coloro che sono proprietari di unità immobiliari facenti parte del complesso, secondo le regole poste dall'art. 67 disp. att. c.c. Ciò è coerente con quella giurisprudenza, che afferma che, se all'interno dell'unico condominio, vi è un bene, che risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimen to, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, le decisioni che lo riguardano devono essere assunte unicamente dai condomini che ne traggono utilità, mentre gli altri partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose
7 di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass.
791/20). Inoltre, le spese che attengono a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, mentre non così accade quando l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative (Cass.
24166/21). Tali principi valgono sia quando i beni, destinati a servire solo alcuni condomini, sono ricompresi in un unico edificio (come nei casi esaminati dalla Suprema Corte) sia, a maggior ragione, come nella specie, vi sono più edifici.
Detto in altri termini, per affermare la legittimità della delibera, che pone a carico di tutti i condomini o supercondomini, che dir si voglia, una spesa riguardante un bene presente nel singolo edificio, bisogna dimostrare non solo l'esistenza di una realtà supercondominiale, ma anche che quello specifico bene è oggetto di tale realtà ed è destinato a servizio di più corpi di fabbrica.
Secondo il Tribunale, la legittimità di tale delibera derivava, in primo luogo, dal fatto che l'edificio box sorge su area comune a tutti gli altri edifici.
Tale conclusione, però, non convince.
Risulta sì pacifico che l'edificio sorge su terreno supercondominiale;
tuttavia, ciò dimostra solo
8 che l'area su cui sorgono gli edifici è comune a tutti i proprietari di unità immobiliari site all'interno del complesso, ma non prova che anche i prospetti dell'edificio box sono, per ciò solo, supercondominiali. La circostanza dimostra che l'area è supercondominiale, non che lo sono i prospetti.
La sentenza della Suprema Corte richiamata dal provvedimento impugnato (Cass. 16070/19) si riferisce ad un caso simile al presente, ma non esprime principi ad esso applicabili.
Infatti, in quel caso, le autorimesse erano in numero corrispondente agli appartamenti, per cui vi era un rapporto di pertinenzialità tra ogni posto auto ed ogni appartamento;
inoltre, nel caso esaminato dalla Suprema Corte, non era stata prevista alcuna riserva di proprietà a favore del costruttore, tant'è che la concessione edilizia era stata ottenuta dal condominio stesso.
La Suprema Corte, in sostanza, si è limitata a riconoscere che le autorimesse realizzate sul cortile condominiale appartengono in comproprietà ai vari condomini, per il disposto dell'art. 934 c.c.
Ma, nel caso in esame, vi sono elementi presuntivi che portano a ritenere che l'art. 934 c.c. è stato derogato. Infatti, se così non fosse, i singoli box sarebbero stati di proprietà di tutti i condomini e questi ultimi (e non la società costruttrice) avrebbero dovuto venderli.
Dalla lettura del doc. 2 (punto 7) e del doc. 8 (pag.
13) di primo grado del e dei doc. 5 CP_1
(pag. 12) e 14 di primo grado di parte appellante
9 (pag. 12) si evince che la società venditrice si riservò “di costruire box per auto nel perimetro del
Centro residenziale, nei limiti consentiti dai vigenti regolamenti edilizi”, con ciò, evidentemente, costituendo una proprietà superficiaria a proprio favore, in deroga al regime della condominialità.
A questo, deve aggiungersi che, se anche dovesse riconoscersi la condominialità dell'edificio box, per un rapporto di pertinenzialità con gli appartamenti, si tratterebbe di un condominio parziale, in quanto è pacifico che non tutti gli appartamenti sono associati ad un box presente nell'edificio essendo, questi ultimi, in CP_5 numero inferiore. Ciò comporterebbe che, salvo diversa disciplina del regolamento (sulla quale si veda infra) solo alcuni condomini dovrebbero contribuire alle spese qui in esame e sarebbero legittimati a far parte dell'assemblea che se ne occupa. I condomini non proprietari dei box sarebbero, invece, esclusi dal partecipare alle relative spese.
Secondo il Tribunale, poi, la condominialità dell'edificio box deriverebbe dal regolamento condominiale.
Ma anche tale conclusione non è condivisibile. Nel definire il comparto edilizio , l'art. CP_1
2 del regolamento (prod. 1 di primo grado del condominio) indica gli edifici che lo compongono
(edifici A, A1, B, C e ), ma non menziona Per_1 affatto l'edificio box.
Anzi, l'art. 23 precisa che “sono di proprietà individuale i lotti organici costituenti le singole unità immobiliari, compresi i boxes per custodia
10 autovetture”, con ciò escludendo dalla condominialità i suddetti immobili. Ciò è coerente con la riserva di proprietà esclusiva di cui sopra.
Secondo la giurisprudenza (Cass. 27996/23), “In tema di condominio negli edifici, in base all'art.
1117 c.c., l'estensione della proprietà condominiale ad un bene separato e autonomo rispetto alle restanti unità facenti parte dello stesso edificio o comprensorio, può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a farlo ricomprendere nella proprietà del medesimo, CP_1 qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente”.
Infine, deve escludersi che la supercondominialità dell'edificio box possa derivare dall'art. 1117, n. 1
c.c., dal momento che la facciata serve solo le unità immobiliari che fanno parte dell'edificio medesimo, non certo quelle che fanno parte di altri edifici, che da essa non ricavano alcuna utilità.
Secondo l'appellante, poi, la comproprietà in capo a tutti i supercondomini deriverebbe dal fatto che la copertura del fabbricato box lato è CP_5 costituita da un giardino pensile condominiale, destinato a stenditoio comune per tutto il
Condominio.
Ma, qui ci occupiamo del rifacimento dei prospetti e, quindi, delle facciate e non del tetto.
Da quanto precede, discende che la delibera assunta è nulla.
5 Le spese di lite e la domanda di restituzione
Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate in
11 dispositivo, sulla base del valore indicato nella sentenza di primo grado secondo parametri medi
(minimi per la fase istruttoria).
Deve essere accolta la domanda di restituzione di quanto pagato in esecuzione della sentenza di primo grado.

PQM


In riforma della sentenza del Tribunale di Genova
n. 2323 del 2 settembre del 2024 ed in accoglimento dei motivi di appello proposti da e , dichiara la nullità Parte_1 Parte_2 della delibera assembleare assunta dal in data 19.11.2022, Controparte_1 limitatamente al punto 10) dell'Ordine del Giorno;
condanna il a Controparte_1 rifondere ad ed a le Parte_1 Parte_2 spese di lite del giudizio di primo grado, che liquida in euro 4.237,00 per compensi, oltre contributo unificato e spese generali al 15% e accessori di legge;
condanna il a Controparte_1 rifondere a ed a le Parte_1 Parte_2 spese di lite del giudizio di appello, che liquida in euro 4.888,00 per compensi, oltre contributo unificato e spese generali al 15% e accessori di legge;
condanna il a pagare Controparte_1
a corrispondere: − in favore di Parte_1
l'importo di € 2.120,10, oltre interessi di cui all'art. 1284, co. 1, c.c. dal 24.9.2024 alla data di notifica del presente atto di citazione e di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. dalla data di notifica del presente atto di citazione all'effettivo soddisfo;
−
12 in favore di , € 2.120,10, oltre Parte_2 interessi di cui all'art. 1284, co. 1, c.c. dal
27.9.2024 alla data di notifica del presente atto di citazione e di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. dalla data di notifica del presente atto di citazione all'effettivo soddisfo.
Genova 7 ottobre 2025
Il relatore Il Presidente
BR LO EL UN
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