N. R.G. 1730/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra

Parte_1 Parte_2
ATTORE
e

Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 17 aprile 2025 ad ore 15,31 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, sono comparsi: per parte attrice l'avv. Pozzi, in sostituzione dell'avv. Anzalone;
per parte convenuta l'avv.
Chirieleison, in sostituzione dell'avv. Nitopi. Le parti precisano le conclusioni come in atti ai quali si riportano. L'avv. Pozzi insiste in particolare per l'accoglimento delle conclusioni di cui alla memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. e per l'ammissione della CTU. E' pure presente ai fini della pratica forense il dott. Ad ore 15,38 il giudice si ritira in camera Persona_1
di consiglio per deliberare. Ad ore 17,46 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore
17,46.
Il Giudice dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n. 1730/2023 R.G., promossa da
(C.F.: ), rappresentata e Parte_3 C.F._1
difesa dall'avv. Andrea Anzalone ed elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo, in Genova, Via Nino Bixio, 3/1 dx, giusta procura in atti
Attrice contro
(C.F.: ) in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
amministratore pro tempore, dottoressa , rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_2
Domenico Nitopi ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, in Via CP_1
Rossini, 1, giusta procura in atti
Convenuto
All'udienza del 17 aprile 2025, visto l'art. 281 sexies c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni delle parti come in atti.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione 5 luglio 2023 la IG (di seguito, per Parte_3
brevità, la IG , o l'attrice) ha evocato avanti il Tribunale di Varese il Pt_2 [...]
(di seguito, per brevità, il per sentire accertare e dichiarare Controparte_1 CP_1
pagina 2 di 8 l'erroneità dei criteri utilizzati “finora” nel per quanto concerne le spese CP_1
ordinarie e straordinarie relative ai servizi di fornitura acqua, ascensore e riscaldamento.
L'attrice ha chiesto di rideterminare gli importi corretti e di disporre a suo favore i relativi rimborsi, che ha indicato nella somma di € 7.000,00, o nella somma “meglio vista” all'esito del giudizio.
Al riguardo l'attrice, premesso di essere proprietaria di un appartamento compreso nel
Condominio di , ha assunto: che “fino ad oggi” (ossia sino al 5 luglio 2023, data CP_1
di redazione dell'atto di introduttivo del presente giudizio) le spese condominiali di riscaldamento, ascensore e distribuzione dell'acqua sono state ripartite secondo tabelle che non rispecchiano i criteri di legge;
che in particolare, le spese per la fornitura dell'acqua e l'utilizzo dell'ascensore sono ripartite in base al numero degli occupanti delle unità immobiliari di cui consta in Condominio;
che le spese di riscaldamento sono suddivise secondo un sistema di contabilizzazione misto, nel senso che per alcune unità immobiliari la ripartizione avviene mediante ripartitori di calore installati sui singoli corpi radianti e per un'altra proprietà l'addebito della spesa avviene con contabilizzazione diretta del calore;
che un'altra unità immobiliare è invece termo autonoma, ma il suo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato non è stato “ concesso” dall'assemblea del Condominio;
che essa è stata e continua ad essere danneggiata da tali ripartizioni di spesa.
Si è costituito il giudizio il che ha eccepito la carenza di legittimazione attiva CP_1
dell'attrice in relazione al periodo 28 marzo 2019 - 28 dicembre 2022. Al riguardo il convenuto ha riferito: che in data 28 marzo 2019 l'attrice acquistava la nuda proprietà dell'unità immobiliare situata nel e il signor l'usufrutto; che con atto 28 Controparte_1 CP_3
dicembre 2022 il signor rinunciava all'usufrutto a favore della IG , che Per_2 Pt_2
diveniva così proprietaria piena dell'unità immobiliare;
che l'usufruttuario, in quanto tale, è tenuto a sostenere le spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria ed è il solo legittimato attivo e passivo nei rapporti che sono riconducibili al godimento della cosa;
che pagina 3 di 8 quindi il signor e non l'odierna attrice è legittimato a promuovere il presente Per_2
giudizio per le spese afferenti il periodo 28 marzo 2019 - 28 dicembre 2022.
Il Condominio ha poi riferito che sino all'esercizio 1° maggio 2019 - 30 aprile 2020 compreso, le spese di fornitura dell'acqua e del servizio di ascensore sono state ripartite, considerando l'effettiva composizione dei nuclei familiari, ma ha evidenziato che tale criterio è stato accettato da tutti i condomini, compresa l'attrice, che era presente alle assemblee di approvazione dei consuntivi 1° maggio 2018 - 30 aprile 2019 e 1° maggio 2019 - 30 aprile 2020.
Il Condominio ha inoltre allegato che i riparti dei bilanci consuntivi del periodo 1° maggio
2020 - 30 aprile 2021, 1° maggio 2021 - 30 aprile 2022 e 1° maggio 2022 - 30 aprile 2023 sono stati approvati dall'assemblea del Condominio del 3 agosto 2023 (prima di tale data l'assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo dell'esercizio 2020/2021, ma non il relativo riparto), con il voto di cinque su sei condomini per un totale di 817, 79 millesimi. E ciò, dopo che l'assemblea aveva approvato le nuove tabelle di riparto delle spese, “conformi a legge”, per quanto attiene all'ascensore e alle scale, e deliberato di ripartire la spesa di consumo dell'acqua “a millesimi”.
Quanto alla spesa di gestione del riscaldamento, il ha assunto che la ripartizione CP_1
è la conseguenza diretta e legittima di interventi operati nel tempo e comunque prima dell'atto con cui l'attrice acquistava la nuda proprietà del suo appartamento, che inoltre il distacco di un'unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato è avvenuta nell'anno 1996 e, in base al previgente art. 1118 c.c., ben poteva essere effettuato senza necessità di approvazione dell'assemblea condominiale. Il ha poi riferito di CP_1
avere ripartito la spesa di riscaldamento conformemente alla norma UNI 10200:2018, come da indicazioni del tecnico che ha incaricato, ing. . Tes_1
Infine, il convenuto ha allegato che dall'approvazione dei bilanci sino all'esercizio 1° maggio
2022 -30 aprile 2023 e dai relativi riparti è emerso che l'attrice è debitrice nei confronti del della somma di € 10.998,23, che la medesima non ha pagato neppure in parte. CP_1
pagina 4 di 8 Il convenuto ha concluso chiedendo di dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attrice per il periodo 28 marzo 2019 - 28 dicembre 2022, di accertare la legittimità degli attuali criteri di riparto delle spese di consumo acqua, utilizzazione ascensore e gestione riscaldamento e di rigettare le domande dell'attrice.
In seguito, regolarizzata da parte dell'attrice la procura alle liti, le parti si sono scambiate le memorie di cui all'art.171 ter c.p.c. e successivamente alla prima udienza il giudice ha rinviato la causa per discussione al 10 aprile 2025, ritenendo esplorativa la CTU chiesta da parte attrice.
Nel frattempo, i difensori di parte attrice hanno rinunciato al mandato e all'udienza del 10 aprile 2025 parte attrice ha chiesto un rinvio della causa per munirsi di nuovo difensore.
Il giudice ha rinviato all'udienza odierna e con comparsa depositata in data 16 aprile 2025 parte attrice si è costituita a mezzo di nuovo difensore, riportandosi a tutto quanto già dedotto e domandato.
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L'attrice ha prodotto i bilanci degli esercizi condominiali, a decorrere da quello 1° maggio
2018 – 30 aprile 2019, e poiché nell'atto di citazione ha assunto che “fino ad ora” (ossia sino al 5 luglio 2023, data di redazione dell'atto di citazione) la ripartizione delle spese condominiali di acqua, ascensore e riscaldamento è stata effettuata secondo tabelle che “non rispecchiano i criteri di legge” e ogni esercizio del convenuto termina al 30 aprile, deve ritenersi CP_1
che le contestazioni dell'attrice attengono agli esercizi condominiali del periodo 1° maggio
2018- 30 aprile 2023.
Come accennato, il convenuto ha assunto il difetto di legittimazione attiva dell'attrice per il periodo 28 marzo 2019 - 28 dicembre 2022, in quanto in quell'arco temporale l'attrice era solo nuda proprietaria dell'unità immobiliare sita nel convenuto. CP_1
L'eccezione è infondata, perché, per effetto del consolidamento della piena proprietà in capo alla GN , avvenuta a seguito della rinuncia da parte del signor al diritto Pt_2 Per_2
pagina 5 di 8 di usufrutto, il IG , quale dante causa dell'attrice, ha trasferito alla IG Per_2 Pt_2
tutti i diritti di cui era titolare.
Venendo al merito, si osserva quanto segue.
Occorre premettere che i condomini possono validamente decidere, con consenso unanime, di ripartire le spese in una modalità difforme rispetto a quanto previsto dalla legge.
Nella specie risulta per tabulas che i bilanci degli esercizi 1°maggio 2018 - 30 aprile 2019 e 1° maggio 2019 – 30 aprile 2020 (redatti con i criteri contestati nell'atto introduttivo di questo giudizio) sono stati approvati dalle assemblee condominiali rispettivamente del 18 novembre
2019 e del 19 settembre 2020, all'unanimità dei condomini per un totale di mille millesimi, compreso l'allora usufruttuario che risulta essere stato rappresentato, alla prima assemblea, dalla IG e nella seconda, proprio dall'odierna attrice. Occorre qui precisare Parte_4
che nei verbali di assemblea si rinviene una tabella con l'indicazione del nome del proprietario, della presenza in assemblea dello stesso o di un soggetto delegato, e che nessuno, tantomeno l'usufruttuario, risulta aver mai contestato, né la validità della delega alla
GN (assemblea del 18 novembre 2019), né la presenza in sua vece (assemblea Parte_4
19 settembre 2020) della GN . Pt_2
Quindi le contestazioni dell'attrice riguardo i criteri di riparto delle spese dei bilanci in esame sono infondate perché i riparti sono stati comunque approvati dall'assemblea condominiale all'unanimità dei condomini, rappresentanti l'intera compagine condominiale. Peraltro le relative delibere non sono state mai impugnate da alcuno.
Quanto ai riparti dei bilanci degli esercizi 1° maggio 2020 - 30 aprile 2021, 1°maggio 2021 - 30 aprile 2022, 1° maggio 2022- 30 aprile 2023, risulta che essi sono stati approvati all'assemblea di Condominio del 3 agosto 2023, con il voto di cinque su sei condomini per un totale di 817,
79 millesimi, dopo che l'assemblea aveva approvato le nuove tabelle di riparto delle spese, per quanto attiene all'ascensore e alle scale, deliberato di ripartire la spesa di consumo pagina 6 di 8 dell'acqua “a millesimi” e affidato ad un tecnico l'incarico di indicare i criteri di riparto delle spese di riscaldamento e applicato detti criteri.
Parte convenuta ha assunto che le nuove tabelle millesimali relative alle scale e all'ascensore sono state redatte in conformità all'art. 1124 c.c.; che a decorrere dall'esercizio 1° maggio 2020
- 30 aprile 2021 la ripartizione della spesa di consumo dell'acqua avviene per millesimi di proprietà, in quanto la realizzazione di utenze idriche autonome avrebbe comportato l'esecuzione di costosi lavori interni ed esterni le singole unità immobiliari;
che sempre decorrere dall'esercizio 1° maggio 2020 - 30 aprile 2021, le spese di riscaldamento sono ripartite in conformità all'elaborato peritale del tecnico ing. che ha redatto una Tes_1
suddivisione delle spese secondo la normativa UNI 10200:2018.
Vale la pena di evidenziare che la delibera 3 agosto 2023 di approvazione dei riparti dei consuntivi del periodo 1° maggio 2020 - 30 aprile 2023 non è stata impugnata da alcuno, nemmeno dall'attrice e che quest'ultima, oltre a non aver contestato quanto ha assunto il convenuto in merito ai nuovi criteri di riparto, nella memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. del 23 dicembre 2023 ha anzi affermato che il “si è finalmente determinato a suddividere le CP_1
spese condominiali secondo i criteri di legge”.
Ne consegue che anche i riparti spese adottati per i bilanci del periodo 1° maggio 2020 - 30 aprile 2023 devono ritenersi corretti, in quanto è incontestato che sono stati effettuati secondo le norme di legge applicabili per ciascuna tipologia di spesa e che quindi la domanda di accertamento dell'illegittimità dei criteri di riparto è anche per questo secondo periodo temporale infondata. A quest'ultimo proposito vale la pena di evidenziare che al momento in cui l'attrice ha promosso questa causa, l'assemblea condominiale non aveva ancora approvato il riparto delle spese dei bilanci del periodo 1° maggio 2020 - 30 aprile 2022, quindi l'attrice non aveva comunque motivo di dolersi di riparti non conformi alla legge, per i consuntivi in questione.
pagina 7 di 8 Ne consegue anche l'infondatezza della domanda di restituzione avanzata dall'attrice della somma di € 7.000,00 asseritamente versata in eccesso. Domanda questa che è inoltre comunque da rigettarsi perché, come ogni domanda di ripetizione di indebito, presuppone la prova del versamento della somma non dovuta. Prova che l'attrice non ha fornito essendosi limitata ad affermare di avere diritto alla restituzione della somma di € 7.000,00, determinata
“ipotizzando uno scostamento nella percentuale del 25%- 30% degli importi in questione”, tra l'altro senza neppure precisare a quali importi si riferisce.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 1730/2023 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: rigetta le domande di parte attrice;
condanna parte attrice a rifondere al convenuto le spese di lite che liquida in € 3.376,00, oltre
15% per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 17 aprile 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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