REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3582 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Ilaria Romano
e
CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Quattrociocchi Branca
MOTIVI DELLA DECISIONE ha proposto impugnazione avverso le delibere adottate dal Parte_1
convenuto sui punti n. 1 e 2 dell'ordine del giorno nell'assemblea del CP_1
12.10.2023, relative al riparto delle spese per i lavori di rifacimento del sottofondo e della pavimentazione dell'autorimessa ed al riparto delle spese per il ripristino degli intonaci e la tinteggiatura dell'autorimessa.
Ha dedotto – nello specifico – che la delibera su punto n. 1 dell'o.d.g. è illegittima in quanto:
- le spese per i lavori di rifacimento del sottofondo – che è in proprietà indistinta fra tutti i condomini (art. 2 del regolamento) – sono state ripartite facendo erronea applicazione della tabella millesimale n. 2 – invece della tabella n. 1 – con la conseguente illegittima esclusione dalla contribuzione dei proprietari dei negozi;

- le spese per il rifacimento della pavimentazione sono state ripartite facendo erronea applicazione della tabella 2G (dunque nella misura dell'83% a carico dei proprietari dei boxes e per il restante 17% a carico dei proprietari degli appartamenti, soffitte e cantine), mentre dovevano essere anch'esse correttamente ripartite secondo la tabella millesimale n. 1 – o in subordine secondo la tabella millesimale n. 2 – posto che la rottura e l'inadeguatezza di tale pavimentazione è comunque dipesa dal cedimento del difettoso terreno sottostante – di indistinta proprietà comune – e la sua rimozione era comunque necessaria per il ripristino del sottofondo.
Ha poi dedotto che la delibera su punto n. 2 dell'o.d.g. è illegittima in quanto:
- le spese per il ripristino degli intonaci e la tinteggiatura dell'autorimessa sono state anch'esse ripartite facendo erronea applicazione della tabella 2G, mentre dovevano essere correttamente ripartite secondo la tabella millesimale n. 2, trattandosi di un locale di indistinta proprietà condominiale (art. 3 del regolamento).
Ha infine dedotto – con riferimento ad entrambe le delibere – che la tabella 2G non può trovare comunque applicazione in quanto la relativa delibera di approvazione è illegittima ed è stata impugnata in altro giudizio pendente avanti questo Tribunale (r.g. 27216/2023).
Ha pertanto concluso chiedendo la nullità o comunque l'annullamento di tali delibere e la conseguente condanna del convenuto al rimborso delle spese CP_1 processuali e di mediazione.
Il convenuto – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza dell'impugnativa concludendo per il suo conseguente rigetto.
Sono state depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e all'esito – senza l'espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 14.10.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'impugnativa deve essere parzialmente accolta, con esclusivo riguardo alla delibera con cui è stato approvato il riparto delle spese per il rifacimento del sottofondo del fabbricato secondo la tabella millesimale n. 2.
L'applicazione di tale tabella ha comportato – infatti – un'immotivata ed illegittima esclusione dei proprietari dei negozi dalla contribuzione alla spesa.
E' dirimente rilevare – in proposito – che l'art. 1117 cod. civ. annovera il suolo su cui sorge l'edificio tra le parti di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari del fabbricato (non assumendo alcuna rilevanza – in tale prospettiva – una loro distinzione basata sulla destinazione abitativa o commerciale). L'art. 2 del regolamento condominiale – in senso conforme – prevede che il suolo è di proprietà comune tra tutti i proprietari dei piani o delle porzioni di piani del fabbricato ed il successivo art. 4 prevede coerentemente – per i beni indicati nell'art. 2 – una ripartizione millesimale secondo la tabella n. 1 che include anche i locali negozi (differentemente dalla tabella n. 2 che si riferisce ai diversi beni indicati nell'art. 3).
Ne discende che – in coerenza con la regola generale dell'art. 1123, primo comma, cod. civ. – le spese in questione dovevano essere ripartite tra tutti i condomini (senza distinzioni) facendo applicazione della tabella n. 1.
Ed è opportuno rilevare che – con riguardo alla contestata esclusione dei negozi dal riparto di tali spese – lo stesso convenuto ha omesso oltretutto di CP_1 formulare specifiche difese.
L'impugnativa – nel resto – è infondata.
Il riparto approvato – quanto alla spesa per il rifacimento della pavimentazione dell'autorimessa – è applicativo della tabella 2G che attiene appunto specificamente alla manutenzione di quel locale (prevedendo comunque una contribuzione – sia pure in misura ridotta – anche a carico dei condomini non proprietari di box).
Né sembra rilevare – per l'individuazione della tabella di riparto correttamente applicabile a quella specifica spesa – il fatto che il rifacimento sarebbe comunque dipeso dal cedimento del sottofondo di indistinta proprietà comune (potendosi oltretutto presumere che a tale cedimento abbia contribuito anche il più intenso e gravoso “carico” sulla pavimentazione provocato dal passaggio degli automezzi che – attraversando il medesimo locale – trovano ricovero nei box di proprietà esclusiva).
L'altro riparto approvato – quanto alle spese per il ripristino degli intonaci e per la tinteggiatura dell'autorimessa – è anch'esso correttamente applicativo della specifica tabella 2G approvata con delibera del 9.2.2023.
L'impugnazione pendente (r.g. 27216/2023) non ha affatto inciso sull'efficacia di tale delibera che – sino alla data in cui è stata assunta quella oggetto della presente impugnazione – non era stata attinta da alcun provvedimento caducatorio (o anche solo inibitorio): ne consegue che la relativa tabella – a quella data – era pienamente in vigore (come lo è tutt'ora) ed è stata dunque legittimamente applicata.
La stessa tabella – d'altra parte – appare sostanzialmente conforme al criterio legale di riparto previsto dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. (per l'ipotesi di godimento più intenso della cosa comune da parte di alcuni condomini). L'esito finale del giudizio – con la reciproca soccombenza – giustifica la compensazione delle spese processuali (cfr. Cass. 20888/2018: “La nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma 2, c.p.c.), si verifica - anche in relazione al principio di causalità - nelle ipotesi in cui vi è una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che siano state cumulate nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero venga accolta parzialmente l'unica domanda proposta, sia essa articolata in un unico capo o in più capi, dei quali siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri”).

P.Q.M.

definitivamente pronunziando, annulla la delibera sul punto n. 1 dell'o.d.g. relativamente al riparto delle spese per il rifacimento del sottofondo dell'autorimessa; rigetta – nel resto – l'impugnativa; compensa le spese del giudizio.
15.10.2025. IL DI