N. 6240/2021 R.G.A.C.
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto delle note scritte depositate dai difensori costituiti ai fini della partecipazione all'udienza del 27 marzo 2025, fissata per la discussione ex art. 429 c.p.c.; letti gli atti e i documenti di causa;
viste le conclusioni rassegnate;



P.Q.M.

decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott.ssa Simona Esposito, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A definitiva ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 6240/2021 r.g.a.c. tra
(p.i.: ), in persona del l. r. p. t., (c.f.: Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
) e (c.f.: ), rappresentati e di- CodiceFiscale_1 Parte_3 CodiceFiscale_2
fesi, in virtù di procura depositata telematicamente, dall'Avv. Vincenzo Irace, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in Napoli al Centro Direzionale Isola G1
-opponenti contro
(p.i.: ), in persona del l. r. p. t., rappresentata e difesa, in virtù di CP_1 P.IVA_2
procura depositata telematicamente, dagli Avv. Giacomo Sepe, Raffaele Sepe e Aurora Sepe, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Napoli alla via Carlo Poerio n. 90;
-opposta
1

Conclusioni: come da note di trattazione scritta e verbale del 27 marzo 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 11 ottobre 2021 la quale debitore prin- Parte_1
cipale, e nella qualità di fideiussori, hanno proposto opposizione Parte_2 Parte_3
avverso il decreto ingiuntivo del Tribunale di Nola n. 1563/2021, con il quale è stato loro in- giunto il pagamento in favore della della somma di €. 18.300,00 - oltre interessi, CP_1
spese e compensi del procedimento monitorio – a titolo di canoni di locazione per l' arco temporale marzo 2020 – maggio 2021 dell'unità immobiliare ubicata in San Sebastiano al Ve- suvio (NA) alla piazza della Meridiana n. 2, piano terra, scala A, nel NCEU al foglio 8, p.lla
586, concessa in locazione in forza di contratto del 29.11.2019, registrato in data 18.5.2021.
Gli opponenti hanno eccepito la tardività della registrazione del contratto di locazione, il su- peramento dello stesso per effetto di un nuovo contratto di locazione stipulato dalla locatrice con la società DG Bet s.r.l. (che avrebbe dovuto rilevare l' attività di agenzia di scommesse esercitata dalla nei locali locati); hanno, altresì, eccepito l' alterazione del sinal- Parte_1
lagma contrattuale per effetto della emergenza pandemica, assumendo che il mancato paga- mento dei canoni locatizi fosse da imputare alla necessità di adeguarsi alle disposizioni nor- mative adottate durante la crisi pandemica da Covid-19, invocando, pertanto, l'articolo 1424
c.c.; infine, i fideiussori hanno eccepito la nullità della garanzia prestata per mancata indica- zione dell'importo massimo garantito.
Si è costituita la la quale, in via preliminare, ha eccepito la tardività della oppo- CP_1
sizione per omesso rispetto del termine ex art. 641 c.p.c.; nel merito, ha contestato la fonda- tezza delle avverse difese, concludendo per il rigetto dell'opposizione e la conferma del de- creto ingiuntivo n. 1563/2021 con vittoria di spese e onorari.
Concessa la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo e disattese le istanze istruttorie, la causa è stata rinviata all'udienza del 27 marzo 2025 per la discussione e la decisione.
In via preliminare va rigettata l'eccezione preliminare di inammissibilità dell'opposizione, dovendosi rilevare la tempestività della stessa.
Alla fattispecie trova, infatti, applicazione ratione materiae il rito lavoro (trattandosi di credi- to afferente a rapporto di locazione); l' opposizione, pertanto, è da ritenersi tempestiva, atteso che il deposito del ricorso è avvenuto in data 11.10.2021, dunque nel termine di cui all' art. 641 c.p.c., così come prorogato ai sensi dell' art. 155, 4° comma c.p.c. (tenuto conto della de- correnza del termine dal 1 settembre 2021, stante la notifica del decreto ingiuntivo nel periodo feriale, e della circostanza che il termine veniva a scadere nella giornata di domenica).
Nel merito, l'opposizione è infondata e deve essere rigettata per le ragioni di seguito espresse.
2
È infondata l'eccezione di nullità del contratto di locazione per tardività della registrazione, dovendosi richiamare il principio di diritto (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n.
23601 del 9/10/2017) per il quale la registrazione tardiva sana con effetto retroattivo la nullità del contratto: “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con
l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all'obbligo di registrazione” (Cass., sent. n. 26912/2018).
Si è ribadito, dunque, che la norma in esame ha carattere imperativo in quanto finalizzata a tu- telare un interesse di natura pubblicistica, ma che, una volta che l'interesse erariale è stato tu- telato, anche attraverso la registrazione tardiva dell'atto, non vi sono ragioni per confermare la nullità dell'atto stesso.
Pertanto, in conformità all'orientamento sopra richiamato, va dato atto che la registrazione del contratto di locazione, ancorché tardiva, produce sempre effetti sananti e, pertanto, fa venir meno la nullità del contratto per la sua mancata registrazione con effetto ex tunc.
Quanto all'eccezione sollevata dagli opponenti relativa al presunto superamento del contratto di locazione del 2019 per effetto della stipula di un nuovo contratto di locazione con una terza società, la DG Bet s.r.l., che avrebbe dovuto rilevare l'attività di agenzia di scommesse ivi esercitata dalla (pag. 3), la stessa è rimasta priva di riscontro proba- Parte_1
torio, non avendo gli opponenti versato in atti il contratto che sarebbe stato stipulato tra la e la DG Bet s.r.l. (né, del resto, la circostanza avrebbe potuto essere provata per CP_1
testi, stante il limite della forma scritta ad substantiam per il rapporto di locazione).
Pertanto, l' eccezione va disattesa, ed affermata la piena vigenza del contratto di locazione tra le parti in causa (in mancanza di disdetta da parte del conduttore).
L'ulteriore eccezione sollevata dagli opponenti ed afferente alla violazione del sinallagma contrattuale in ragione della crisi pandemica risulta, del pari, infondata, atteso che la morosità in esame si è protratta dal marzo del 2020 al maggio del 2021, per oltre un anno, anche suc- cessivamente al periodo di cd. lock down;
in ogni caso, la stessa non avrebbe costituito circo- stanza idonea a giustificare la sospensione totale del pagamento del canone, potendo al più dar luogo a conseguenze ai sensi dell'articolo 1464 c.c. ovvero di carattere risarcitorio per viola- zione del dovere di buona fede (laddove si ravvisi un obbligo di rinegoziazione).
3
Infine, va rigettata l'eccezione di nullità della fideiussione svolta dagli opponenti e Pt_3
per la mancata indicazione contrattuale dell'importo massimo garantito. Pt_2
Difatti, secondo il condivisibile orientamento della Suprema Corte, nelle controversie relative alla validità ed efficacia di una fideiussione prestata a garanzia di tutte le obbligazioni deri- vanti da un contratto di locazione non viene in rilievo un'ipotesi di obbligazione futura o con- dizionale, con necessità della fissazione dell'importo massimo garantito: l'oggetto della fi- deiussione deve, invero, ritenersi determinato o quanto meno determinabile sulla base delle previsioni codicistiche e delle clausole contrattuali che riguardano gli obblighi del conduttore.
Non può, quindi, parlarsi di fideiussione per operazioni future posto che è al rapporto garanti- to che deve farsi riferimento ed alle obbligazioni dallo stesso nascenti, non derivanti da nuove operazioni poste in essere dal debitore principale ma determinate ed individuate, quanto alla loro fonte, nella fideiussione prestata ed il cui importo è determinato sulla base delle previsio- ni legislative e contrattuali (Cass. Civ. 30.10.2008 n. 26064).
Sulla scorta di tale principio di diritto, anche la giurisprudenza di merito ha recentemente pre- cisato che la fideiussione prestata per obbligazioni nascenti in capo al conduttore da un con- tratto di locazione non costituisce, agli effetti dell'art. 1938 c.c., garanzia di una obbligazione futura o condizionale con l'obbligo di fissazione dell'importo massimo garantito posto che gli obblighi garantiti, compreso quello relativo alla restituzione del bene, non nascono da nuove operazioni del debitore ma devono considerarsi predeterminate sulla scorta delle previsioni normative e contrattuali (Corte d'Appello Venezia sez. IV, 05.04.2019 n.1310; Tribunale Sa- lerno sez. I, 27.09.2010).
Ciò posto, nel caso di specie, deve ritenersi che l'oggetto della fideiussione prestata dagli odierni opponenti sia determinato o quanto meno determinabile sulla base delle clausole con- trattuali inerenti la misura dei canoni di locazione, la durata del contratto e i limiti alla facoltà di recesso della conduttrice (all. 2 all'atto di opposizione), con conseguente inapplicabilità della previsione di cui all'art. 1938 c.c.
In definitiva, per le motivazioni sin qui esposte l'opposizione va rigettata ed il decreto oppo- sto confermato, con l' acquisto di definitiva efficacia esecutiva.
Le spese seguono la soccombenza e si pongono a carico degli opponenti, in solido ex art. 97
c.p.c., nella misura liquidata in dispositivo in virtù del D.M. 55/2014 così come aggiornato dal
D.M. n. 147/2022 in considerazione del valore della controversia e con applicazione dei pa- rametri medi.


P.Q.M.


4
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo opposto che acquista, per l'effetto, de- finitiva efficacia esecutiva;

- condanna gli opponenti, in solido ex art. 97 c.p.c., al pagamento, in favore della opposta, delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano ai sensi del D.M. 55 del 2014 in euro
5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali (nella misura del 15% sui compensi), IVA e CPA come per legge nelle vigenti aliquote.
Nola, 7 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Simona Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24
D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. I,
D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
5