R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa
Donatella Parla, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 449 dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1 [...]
e , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Paolo Rugolo ed C.F._2
elettivamente domiciliati in Corleone, via Santa Lucia n. 2, (studio avv. Giuseppe
Mancuso Marcello) per mandato in calce all'atto di intimazione di sfratto
RICORRENTI
CONTRO
nata a [...] il [...] (C.F. CP_1 [...]
,) elettivamente domiciliata in Bagheria, via Antonio Vivaldi n. 7, C.F._3
presso lo studio dell'Avv. Rosa Maria Sciortino, che la rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione – uso abitativo
CONCLUSIONI: all'udienza del 15/07/2024, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta, cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, e intimavano a Parte_1 Parte_2 [...]
sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione CP_1
relativi ai mesi da maggio ad agosto 2021, finalizzato al rilascio dell'immobile sito in Bagheria, Corso Italia n. 37, piano terra, foglio 8, part. 2605 sub 3, giusto contratto del 15/04/2021, registrato in data 19/04/2021 al n. 006238 serie 3T.
Con ordinanza resa all'udienza del 14/02/2022, stante l'esito negativo della notifica dell'intimazione di sfratto per morosità e la necessità di procedere alla rinotifica ai sensi dell'art. 143 c.p.c., veniva disposto il mutamento di rito, con assegnazione dei termini per memorie integrative e per intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con onere di parte ricorrente di rinotificare l'intimazione di sfratto per morosità nei termini di rito.
Si costituiva la quale eccepiva l'inefficacia del contratto di locazione CP_1
per essere stato stipulato a non domino, contestava l'esistenza della morosità lamentando l'inadempimento dei locatori degli obblighi di cui all'art. 1575 c.c. e, in subordine, chiedeva l'annullamento del contratto ex articolo 1439 c.c. per dolo dei locatori;
in via riconvenzionale, spiegava domanda di condanna dei ricorrenti al risarcimento dei danni subiti.
Con memoria integrativa del 25/05/2022, parte ricorrente insisteva per la convalida dello sfratto per morosità intimato e per l'immediato rilascio dell'immobile e, in subordine, chiedeva di dichiarare che la resistente occupa senza titolo l'appartamento oggetto del contratto di locazione per cui è causa e di ordinarne il rilascio reintegrando i ricorrenti nel possesso dello stesso.
Espletato il tentativo di mediazione con esito negativo, con ordinanza del
- 2 - 27/06/2022, venivano rigettate le richieste istruttorie formulate da parte resistente e la causa veniva rinviata per discussione e decisione con termine per note.
Parte ricorrente depositava memoria conclusiva.
***
Nel merito, le domande dei ricorrenti non meritano accoglimento.
Parte resistente ha lamentato che il contratto di locazione è stato stipulato a non domino atteso che, con nota del 27/05/2021 prot. n. 28952, il Comune di Bagheria ha rigettato la richiesta di di trasferire la residenza presso l'immobile CP_1
condotto in locazione poiché, ai sensi dell'art. 5 del D.L. 28/03/2014 n. 47
(convertito nella L. 23/05/2018 n. 80), la richiedente non deteneva un titolo legittimo all'occupazione del predetto immobile, e ciò in forza della nota prot. n.
28747 del 26/05/2021 con cui l' Controparte_2
– Direzione 5” ha comunicato che, alla data della
[...]
stipula del contratto di affitto, e non avevano Parte_2 Parte_1
più titolo a cedere l'uso dell'immobile.
Ed infatti, ai sensi dell'art 5 del D.L. 47/2014, chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere né la residenza né l'allacciamento ai pubblici servizi.
Ebbene, dal contenuto delle citate note si evince che, alla data della stipulazione del contratto di locazione, i locatori non avevano titolo per disporre dell'immobile perché lo stesso era stato acquisito gratuitamente al patrimonio del in CP_3
quanto abusivo e che gli stessi non avevano provveduto alla demolizione nel termine disposto ai sensi dell'art. 7 della L. 47/1985, sostituito dall'art. 31 del DPR
380/01.
Parte ricorrente nulla ha contestato né in ordine all'abusivismo edilizio né in
- 3 - merito al provvedimento ablatorio emesso dal Comune, limitandosi ad affermare che, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il carattere abusivo dell'immobile locato non importa la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo non incidendo il carattere abusivo sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. o della causa del contratto ex art. 1343
c.c., né potendo operare la nullità ex art. 40 L. n 47 del 1985 che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali. Ed ancora, ritiene che, stante il carattere obbligatorio del contratto di locazione questo può essere stipulato anche da chi non è proprietario, essendo sufficiente che abbia la legittima disponibilità dell'immobile.
Dette considerazioni non colgono nel segno.
Invero, nel caso di specie la questione non riguarda soltanto la non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica, ma il diritto dei locatori di concedere in godimento un bene immobile di cui non sono più titolari e su cui non possono esercitare alcun potere di fatto, in quanto a seguito dell'acquisizione gratuita al patrimonio comunale non ne hanno più la legittima disponibilità.
Il contratto di locazione in esame è nullo per illiceità della causa.
Ed invero, «ha causa illecita e, di conseguenza, è nullo ex art. 1418 codice civile, in quanto diretto ad assicurare il profitto del reato mediante l'utilizzazione della cosa madre, costituente il corpo del reato, per la produzione di frutti civili». E l'illiceità della causa discende dalla configurazione normativa del negozio delineata dall'art. 1571 c.c. secondo cui “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”. Infatti, in simili ipotesi, le utilità che il conduttore potrà acquisire mediante il suo diritto personale di godimento «deriveranno da una cosa costituente corpo del reato, mentre il corrispettivo di tale
- 4 - godimento, di per sé illecito, sarà costituito dai canoni di locazione riconducibili nel novero del
“profitto del reato” soggetto a confisca facoltativa» (Tribunale di Taranto, sentenza 27/01/
2015, n. 28).
Nel caso in esame, nessun rilievo assume la circostanza che i ricorrenti hanno la disponibilità del bene, in quanto se continuano ad avere illegittimamente la disponibilità materiale non hanno più quella giuridica, atteso che l'immobile è stato acquisito gratuitamente al patrimonio del e i frutti civili eventualmente CP_3
derivanti dal predetto atto giuridico si configurano come profitto del reato di costruzione in assenza della necessaria licenza e/o concessione edilizia.
La nozione di profitto del reato è delineata nell'art. 240 c.p., il quale, in particolare, al comma 2 così dispone: “E' sempre ordinata la confisca: 2) delle cose, la fabbricazione,
l'uso, il porto, la detenzione o l'alienazione delle quali costituisce reato, anche se non è stata pronunciata condanna”.
In seguito all'acquisizione dell'immobile abusivo al patrimonio comunale, i ricorrenti non ne possono più disporre, atteso che diversamente otterrebbero un ingiusto profitto, che trova la causa proprio nel reato di abusivismo edilizio commesso e per il quale hanno subito il provvedimento ablativo.
Ed ancora, può ravvisarsi nel caso in esame altra ipotesi di nullità ex art. 1418 c.c., assoluta e rilevabile d'ufficio, ed ovvero la mancanza dei requisiti dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c., che recita: “L'oggetto del contratto deve essere possibile, ,lecito, determinato o determinabile”.
La Suprema Corte ha statuito che l'impossibilità dell'oggetto, alla quale consegue, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., la nullità del contratto, ricorre quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il
- 5 - risultato cui essa era diretta (cfr. Cass. civ. sez. I, 27/12/2022 n. 37804).
L'acquisizione di un immobile abusivo al patrimonio comunale determina l'estinzione del diritto di proprietà in capo al privato ed il trasferimento a titolo originario di detto diritto in capo al Comune affinchè, ai sensi dell'art. 7 della L.
47/1985, proceda alla demolizione a spese dell'autore dell'abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l'esistenza di prevalenti interessi pubblici.
Pertanto, secondo la Suprema Corte, l'acquisizione di un immobile abusivo al patrimonio comunale ne determina il perimento giuridico, nel caso di demolizione,
e la trasformazione del bene in “res extra commercium”, nell'ipotesi in cui sia dichiarata l'esistenza di prevalenti interessi pubblici (cfr. Cass. civ. sez. III,
26/01/2006 n. 1693).
Dalle superiori considerazioni discende che contratto di locazione in esame è inficiato di nullità assoluta.
Dall'eccepito vizio del contratto di locazione deriva che nulla è dovuto quale corrispettivo del godimento del bene a titolo di canoni di locazione.
Né meritano accoglimento le domande di parte ricorrente finalizzate all'accertamento dell'occupazione senza titolo e alla conseguente condanna della resistente a rilasciare e/o a restituire l'immobile, atteso che i ricorrenti non possono vantare alcun diritto nei confronti dell'immobile de quo né a titolo di proprietari, in quanto la proprietà è stata acquisita al patrimonio del né CP_3
a titolo di possessori, non potendo più esercitare alcun potere di godere e di disporre del bene.
La dichiarazione di nullità del contratto di locazione, inoltre, assorbe ogni questione in ordine all'inadempimento degli obblighi di cui all'art. 1575 c.c. da parte dei locatori.
- 6 - Ed ancora, deve dichiararsi l'inammissibilità della domanda riconvenzionale formulata da parte resistente per intervenuta decadenza ai sensi dell'art. 418 c.p.c., che trova espressa applicazione nel rito locatizio disciplinato dall'art. 447 bis c.p.c.
(cfr. Cass. Sez. III, 10/02/2017 n. 3549).
Ed invero, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., il convenuto che proponga domanda riconvenzionale, deve, a pena di decadenza, con istanza contenuta nella stessa memoria di costituzione, chiedere al giudice la modifica del decreto di fissazione dell'udienza di discussione e di pronunciare un nuovo decreto con spostamento della prima udienza.
Nel caso di specie, la resistente ha spiegato la domanda riconvenzionale non nella fase sommaria, ma nel giudizio a cognizione piena instaurato a seguito del mutamento di rito senza formulare istanza di modifica del decreto di fissazione di udienza: da ciò consegue la decadenza di dalla proposizione della CP_1
domanda riconvenzionale.
Le spese di lite, stante la reciproca soccombenza delle parti, vengono compensate interamente.


P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite;
ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa;
definitivamente pronunciando: dichiara la nullità del contratto di locazione stipulato inter-partes in data
15/04/2021 e registrato in data 19/04/2021 al n. 006238 serie 3T; rigetta le domande di parte ricorrente e di parte resistente;
dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di parte resistente;
dichiara integralmente compensate fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Termini Imerese il 24/05/2025
- 7 - Il Giudice
Dott.ssa Donatella Parla

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