N. R.G. 553/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 553/2022 promossa da:
C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. PIRANI PAOLO Parte_1 C.F._1
ATTRICE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. CESARINI PAOLO e Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto del 15.12.2021, sostenendo di essere proprietaria dell'immobile sito in Parte_2
Montalto di Castro, località Pescia Romana, strada del Tirreno 15, piano S1, deduceva di averlo concesso in locazione alla in virtù di contratto di locazione di durata 1.12.2017/ Controparte_1
30.11.2021, che era successivamente cessato in data 30.11.2021, alla scadenza dei primi quattro anni, in quanto aveva inviato lettera racc.ta 19.05.2021 con cui aveva comunicato alla parte conduttrice la disdetta motivata dall'esigenza di destinare l'immobile ad abitazione del figlio . Controparte_2
pagina 1 di 4 Si costituiva opponendosi allo sfratto sostenendo che, contrariamente a quanto era Controparte_1
stato stipulato il contratto di locazione doveva ritenersi avente la durata prevista dall'art. 27 L. 392/78 in quanto l'immobile era stato locato per l'esercizio di attività di casa di riposo/casa famiglia per anziani, come si poteva evincere dalla visura camerale e dalla determina di autorizzazione del Comune di Montalto di Castro;
specificava inoltre che, al contratto, denominato "contratto di locazione ad uso diverso", doveva conferirsi la durata relativa alle attività alberghiere, quindi di anno 9.
All'udienza del 4.1.2022, rilevandosi che, a prescindere dalla valutazione in ordine alla durata la disdetta, era comunque stata inviato il diniego motivato per la prima scadenza contrattuale e che quindi doveva ritenersi rituale la procedura prevista dall'art. 30 L. 392/78, veniva mutato il rito, demandando al giudizio di merito la valutazione del tipo di contratto e della durata attribuibile alla fattispecie.
Con la memoria integrativa ribadendo l'uso abitativo dell'immobile come era stato Parte_2
formalmente concordato all'art. 2 del contratto, contestava che si potesse configurare come attività alberghiera e neppure quale casa di riposo, attività mai svolta dalla conduttrice che si limitava ad ospitare persone anziane autosufficienti e che doveva qualificarsi come una sub locazione autorizzata, così come era pattuito all'art. 2 del contratto.
La sosteneva che nel caso si fosse configurata una locazione non abitativa, al contratto si sarebbe Pt_2
dovuta applicare un durata massima di sei anni e pertanto la scadenza contrattuale doveva ritenersi quella del 30.11.2023.
L'attrice chiedeva inoltre la dichiarazione di risoluzione del contratto per l'inadempimento della conduttrice, che aveva corrisposto il canone contrattuale con sistematico ritardo successivamente al giorno 5 di ogni mese e concludeva chiedendo in via principale la convalida dello sfratto alla data del
30.11.2021, in via subordinata la convalida della licenza per fine locazione con condanna della
[...]
al rilascio dell'immobile alla data del 30.11.2023 ed in via ulteriormente subordinata la CP_1
risoluzione per inadempimento della conduttrice del contratto di locazione in essere tra le parti.
Con la memoria integrativa la società convenuta insisteva nell'assimilazione della durata del contratto a quella prevista per l'attività alberghiera, quanto all'inadempimento contestato escludeva che il semplice ritardo, sempre accettato dalla locatrice, potesse costituire grave inadempimento da comportare la risoluzione del contratto e concludeva chiedendo in via principale accertarsi la durata minima prevista dall'art. 27 comma 3 L. 392/78 ed in subordine quella di cui all'art. 27 comma 1, rigettando nel merito la domanda di risoluzione.
Disposta ed espletata la mediazione obbligatoria, la causa è passata per la decisione.
pagina 2 di 4 Va in primo luogo dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale subordinata proposta dalla parte attrice con la memoria integrativa di risoluzione per l'inadempimento della società conduttrice, domanda che si configura come nuova: in proposito si osserva che all'intimante non è consentito proporre domande nuove in sede di memorie integrative (Trib Roma sez. 6° n. 5706/2018;
n. 10858/2018 e n. 23577/2017 e Cass, Sent. 12247/2013).
Va precisato che la domanda nuova ricorre, secondo l'interpretazione pacifica della suprema Corte,
(Cass. 11960/2010) quando gli elementi dedotti nel corso del giudizio comportano mutamenti di fatti costitutivi del diritto azionato e, quindi, della causa petendi, modificando, attraverso l'introduzione di una pretesa diversa da quella fatta valere con l'atto introduttivo l'oggetto sostanziale dell'azione ed i termini della controversia, oppure introducendo una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prima prospettate.
Quanto al contratto di locazione, la durata stabilita nelle pattuizioni è incompatibile con la finalità della locazione: parte locatrice non ha contestato di aver convenuto con la convenuta la finalità CP_1
di luogo di abitazione per anziani ma ha sostenuto, infondatamente, l'applicazione della durata ordinaria valida per le locazioni abitative e quindi il suo diritto di riottenere l'immobile alla prima scadenza quadriennale in virtù della comunicazione di diniego inviata alla conduttrice nella quale ha indicato di voler destinare il bene all'abitazione del proprio figlio.
In realtà casa di riposo e casa famiglia, che svolgono analoga attività, sono classificabili quali strutture socio assistenziali, forniscono gli stessi servizi di ospitalità, vitto ed alloggio ad anziani e si differenziano tra di loro soltanto per diverso numero di ospiti consentiti mentre, entrambe, si differenziano dalle case di cura in quanto non forniscono prestazioni di tipo sanitario.
L'attività esercitata presso l'immobile oggetto di locazione rientra nell' ipotesi di casa di riposo /casa famiglia per la quale la durata legale, alla quale il contratto di locazione viene riportato in quanto stipulato per una durata inferiore, è di anni 9, come quella alberghiera.
Deve così accogliersi la pretesa della società convenuta di assimilare la durata del contratto a quella prevista per le attività di tipo alberghiero (come da ordinanza Cass. sent 16309 del 2018, sent merito
Tribunale Catania n. 4828/2023) : “la casa di riposo offre indubitamente all'ospite un alloggio in struttura propria, nonché la prestazione accessoria – ma imprescindibile e qualificante – della fornitura di servizi personali, ordinariamente consistenti nella dazione e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali, nell'attività ricreativa, ecc, A tale stregua la relativa attività va senz'altro qualificata come (anche ) alberghiera, non ostandovi la considerazione delal suindicata prestazione accessoria, atteso che anche gli alberghi normalmente offrono, oltre pagina 3 di 4 all'alloggio, anche altri “servizi” (es. televisione, cinema, piscina,, spa, palestra, attività ricreative ecc.)”.
Le osservazioni che precedono comportano che la disdetta inviata dalla locatrice, invalida per la prima scadenza del 30.11.2021 valga invece per quella successiva del 30.11.2026, avendo l'attrice correttamente indicato uno dei motivi che la legittimano, tra quelli previsti dall'art. 29 l.392/78.
La particolarità delle questioni trattate e la circostanza che entrambe le parti sono parzialmente vittoriose, costituiscono giusti motivi per la compensazione totale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara che il contratto di locazione inter partes, in virtù della disdetta motivata, cesserà alla data del
30.11.2026 e per l'effetto condanna la alla restituzione a alla Controparte_1 Parte_2
medesima data, dell'immobile sito in Montalto di Castro, località Pescia Romana, strada del Tirreno
15, piano S1;
dichiara interamente compensate tra le parti le spese di causa.
Civitavecchia, 16 aprile 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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