N. 6812/2019 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
SEZIONE 6^ CIVLE nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Rita Nissim, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 6812/2019 del Ruolo Generale Affari contenziosi, avente ad oggetto impugnativa delibera condominiale e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso come in atti dall'Avv. Paolo Parlato
ATTORE
E
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ), rappresentate e difese CP_2 C.F._3 come in atti dall'Avv. Ruggero Artiaco
CONVENUTE
NONCHE'
(C.F. ), rappresentata e Controparte_3 C.F._4 difesa come in atti dall'Avv. Giuseppe Mattiello
CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI
DIRITTO

La presente sentenza non contiene la esposizione dello svolgimento del processo, per effetto della modifica che la L. n. 69/09 ha apportato all'art. 132
c.p.c. che, ai sensi dell'art. 58 L. n. 69/09 cit., si applica anche ai giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della riforma (4.7.09).
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attore, condomino del mini condominio di Via in Napoli, conveniva in giudizio le convenute Parte_2
e nella loro Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 altrettanto qualità di condomine, chiedendo, previa sospensione in via cautelare della delibera impugnata, dichiararsi nulla e/o annullarsi la deliberazione di cui ai punti 1) e 3) dell'odg approvata dall'assemblea condominiale del 19.06.2018.
A sostegno della domanda deduceva:
- che quanto al capo 1) dell'o.d.g. avente ad oggetto “regolamentazione spazio condominiale adibito a parcheggio autovetture” la deliberazione risulta viziata- A) perché in contrasto con l'art. 18 L. 765/67 c.d. legge Ponte in forza del quale
“Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”; B) perché, pur nella vigenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale che individua gli spazi a parcheggio,
l'assemblea decideva a maggioranza e non all'unanimità l'individuazione degli spazi da adibire alla sosta delle auto;
C) perché in contrasto alla normativa del codice della strada DLgs 285/1992 ove prevede che la lunghezza degli stalli debba essere di metri 5, e quindi maggiore rispetto ai metri 4.125 lineari deliberati dall'assemblea;
- che quanto al capo 3) dell'o.d.g. ” ripristino funzionalità serratura cancello di ingresso comune” la delibera risulta viziata perché inattuabile atteso che l'impianto esistente, presente all'interno di una abitazione privata di un condomino, non consente l'utilizzo del sistema di apertura rendendo di fatto impossibile l'uso comune del servizio.
Si costituivano le convenute e Controparte_1 Controparte_2 nonché contestando la domanda ritenendola infondata, ed in Controparte_3
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particolare sostenendo nel merito la legittimità della delibera adottata.
Seguendo l'ordine delle censure sollevate dall'attore va osservato quanto segue.
Quanto al motivo di impugnazione sub A) afferente il deliberato sul primo punto dell'o.d.g., l'attore deduce la violazione dell'art. 18 L. 765/67 c.d. legge Ponte, ai sensi del quale “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”, assumendo che l'originario costruttore, che ha provveduto alla trascrizione del regolamento di condominio, ha individuato lo spazio da adibire a parcheggio delle auto in una porzione di 83 metri quadrati nella zona delimitata dalle lettere A-B-C-D del regolamento, così conformandosi alle prescrizioni di legge. Deduce, inoltre, che il relativo spazio prevedeva una porzione di 83 metri quadrati non suddiviso in stalli come lo è tutt'ora, mentre la delibera impugnata invece, ha modificato la porzione adibita a parcheggio riducendone lo spazio a soli 66 metri quadrati, violando chiaramente il disposto della legge 765/1967 articolo 18 e limitando la sosta in quattro stalli di dimensioni inferiori ai minimi di legge.
Orbene, è' evidente che l'obbligo in questione (debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione) di cui alla normativa invocata dall'attore si riferisce solo agli spazi che si trovino in detta proporzione con la costruzione. Era onere dell'attore, quindi, produrre il titolo edilizio ed i grafici tecnici assentiti rilasciati dall'Ufficio Tecnico del Comune da cui poter evincere i parametri metrici, planovolumetrici del fabbricato nonché la superficie di area da asservire a parcheggio in ottemperanza alla normativa vigente all'epoca del rilascio della concessione edilizia. Ne consegue, che la doglianza attorea sul punto sub A) si appalesi assolutamente generica, non avendo l'istante prodotto documentazione idonea atta a provare che lo spazio, oggetto di contestazione, rientrasse nella proporzione prevista dalla predetta disposizione normativa.
Va, altresì, aggiunto che, come affermato dalla S.C., giusta la previsione di cui all'articolo 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 pure invocato dall'attore in
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citazione, nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, una volta che siano stati riservati per parcheggi spazi in misura non inferiore a un metro quadro per ogni venti metri cubi di costruzione, ogni spazio ulteriore (inteso come spazio libero da costruzioni, ovvero come box o come autorimessa comune ecc.) è completamente svincolato da detta disciplina in quanto a esso la stessa non si applica.
Tali spazi ulteriori, pertanto, possono essere liberamente venduti, locati o costituire oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale, con l'ulteriore conseguenza che qualora l'attore chieda la tutela di un suo diritto fondato sul ricordato articolo 41 sexies lo stesso ha l'onere, innanzi tutto, di dedurre e di provare che lo spazio oggetto della sua domanda rientra in detta proporzione e non costituisce, quindi, uno spazio ulteriore, rispetto a quello adibito a parcheggio ai sensi della medesima normativa trattandosi di un elemento costitutivo del suo asserito diritto (cfr. cass. civ. n.
1221/06).
Dal mancato assolvimento dell'onere probatorio gravante sull'attore, consegue il rigetto del capo di impugnazione sub A).
Quanto al motivo di impugnazione sub B) l'attore eccepisce la nullità della delibera impugnata siccome approvata a maggioranza e non all'unanimità posta l'esistenza di una clausola del regolamento condominiale contrattuale che individua gli spazi condominiali adibiti a parcheggio non modificabile se non con deliberazione assunta all'unanimità.
Le parti convenute, viceversa, hanno sostenuto che tale clausola ha natura esclusivamente regolamentare in quanto diretta a disciplinare l'uso del bene comune.
Orbene, l'assemblea, deliberando di regolamentare lo spazio condominiale adibito a parcheggio di autovetture, disponeva che “il condomino CP_2 propone la creazione di quattro stalli tutti di analoghe dimensioni, da servire alle attuali quattro unità abitative del mini condominio, esattamente di metri 4.125 lineari e di metri 2 di larghezza da calcolarsi a filo del muro di confine col condominio di via Stazio 5…si prevede il
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divieto di parcheggio al di fuori degli stalli sia in lunghezza che in larghezza in quanto la restante parte del viale condominiale deve essere lasciata libera per il passaggio pedonale, per le manovre dei veicoli dei condomini nonché per evidenti e palesi ragioni di sicurezza anche per mezzi di soccorso…i condomini presenti deliberano all'unanimità ( 680 millesimi) di approvare la proposta della condomina Giudicepietro”.
Ciò posto, è circostanza pacifica e non contestata in giudizio che il regolamento condominiale oggetto di esame risulta essere di tipo “contrattuale”, siccome predisposto dall'originario costruttore ed accettato dai condomini nei loro atti di acquisto.
Occorre osservare in via generale che all'interno di un regolamento contrattuale devono distinguersi le norme propriamente contrattuali a contenuto negoziale - vale a dire quelle che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi dei condomini – da quelle propriamente regolamentari che riguardano, invece, l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali e non incidono nella sfera dei diritti soggettivi. Non hanno natura contrattuale le disposizioni del regolamento che, seppur approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, avendo ad oggetto l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune, rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea e come tali possono essere modificate dalla maggioranza dei comproprietari.
In altri termini, poiché non tutte le clausole di un regolamento possono essere di natura contrattuale, l'unanimità dei consensi è richiesta solo per la modifica delle clausole contrattuali (vale a dire quelle che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni) mentre per quelle regolamentari (vale a dire, che disciplinano l'uso dei beni comuni) è sufficiente una delibera condominiale adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, co. 2, c.c..
Tanto premesso e venendo all'interpretazione della clausola del regolamento di condominio che a dire dell'attore non poteva essere modificata se non all'unanimità dei consensi, non può affermarsi la sua natura contrattuale in quanto tale clausola, come è evincibile dal dato letterale secondo cui “la zona di strada privata larga circa cinque metri che parte da via Stazio fino ai cancelli condominiali è
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anch'essa condominiale, chiarendo che nella zona delimitata dalle lettere A-B-C-F- possono sostare le auto”, non limita i diritti di compartecipazione imponendo divieti ma mira esclusivamente a regolamentare l'uso dello spazio comune prevedendo che nella zona identificata dalle lettere A-B-C-F possano sostare le auto dei condomini.
Il divieto assoluto di sosta è invece previsto per la zona contrassegnata dalle diverse lettere C-D-E-F (vedi doc. in atti) che esula dal nostro esame.
Tra l'altro, la delibera impugnata, nel prevedere “la creazione di quattro stalli tutti di analoghe dimensioni, da servire alle attuali quattro unità abitative del mini condominio di metri


4.125 lineari e di metri 2 di larghezza” – cioè un posto auto per ogni condomino - mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse garantendo in tal modo il principio della parità di godimento tra tutti i condomini e cioè il rispetto del pari diritto altrui espressamente enunciato dall'art. 1102 c.c. in materia di comunione ed applicabile al condominio stante l'espresso rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c..
Inoltre, la delibera nel prevedere il divieto di parcheggio al di fuori degli stalli sia in lunghezza che in larghezza al fine di consentire lo spazio di manovra, il passaggio pedonale e per ragioni di sicurezza per i mezzi di soccorso, si raccorda pienamente in termini di coerenza e funzionalità con la disposizione regolamentare che prevede nella zona individuata dalle lettere A-B-C-F- la possibilità generica per i condomini di sostare le loro auto.
Si aggiunga, infine, e non è certamente un dato di poco conto, che, come documentato e dedotto dalle parti convenute, la creazione dei quattro posti auto uguali – uno per ogni condomino - nell'area individuata dalle lettere A-B-C-F- del regolamento era stata già approvata all'unanimità e alla presenza di mille millesimi dall'assemblea del 25.02.1994 al capo 4, la cui delibera ancor oggi risulta efficace in mancanza di prova della sua revoca o del suo annullamento.
In sintesi, la delibera in esame, essendo diretta a regolare l'uso degli spazi comuni ed essendo stata adottata con le dovute maggioranze, è valida ed efficace e
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l'impugnazione sul punto va rigettata.
Quanto al motivo di impugnazione sub C) afferente il deliberato sul primo punto dell'o.d.g., l'attore deduce la violazione della normativa del codice della strada
DLgs 285/1992 ove prevede che la lunghezza degli stalli debba essere di metri 5,
e quindi maggiore rispetto ai metri 4.125 lineari deliberati dall'assemblea.
I convenuti, per contro, negano l'applicazione del CdS alla fattispecie in esame trattandosi di strada privata non ad uso pubblico.
E' indubbio che l'area individuata dalle lettere A-B-C-F- del regolamento e lunga
16.50 metri (cfr. all.A) sia deputata alla sola sosta delle auto dei condomini del mini condominio di Via Stazio n. 13 in Napoli e che nella successiva area contrassegnata dalle diverse lettere C-D-E-F lunga sette metri viga il divieto assoluto di sosta.
Dalla planimetria (Allegato A, prod. convenute ) e dai Persona_1 documenti in atti, si evince, inoltre, che al limite della area C-D-E-F ci sia un cancello dal quale si accede ad un viale privato di cui sono proprietarie esclusive, ciascuno per la parte antistante la propria abitazione, le condomine CP_1
e convenute e su cui esiste una servitù reciproca di CP_2 CP_3 passaggio pedonale per queste ultime (quali proprietarie dei rispettivi immobili) nonché per il fondo di cui alla proprietà n. 6 di una servitù di passaggio Pt_1 solo pedonale da esercitarsi nei limiti di una striscia larga due metri dal muro di confine con il condominio Via Stazio, 5, servitù costituite tutte in sede di regolamento di condominio trascritto nel 1983.
Tale conformazione planimetrica conforme al regolamento condominiale, porta ad escludere che l'area del viale in questione possa definirsi una strada privata ad uso pubblico e aperta al transito indiscriminato di terzi.
In realtà, ciò che determina la qualificazione dell'area in privata o privata ad uso pubblico (e le conseguenze giuridiche che da ciò ne derivano quali l'applicazione delle norme di cui al Codice della Strada) è l'uso che ne viene fatto (Cassazione sent. n. 14367/2018). Ove all'interno dell'area privata di parcheggio abbiano accesso solo alcune specifiche categorie di soggetti, come nel nostro caso i soli
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condomini, l'uso deve ritenersi privato.
Ne' d'altronde l'attore ha provato l'esistenza nell'area individuata dalle lettere A-
B-C-F- di taluni indici rivelatori per accertare la natura pubblica o ad uso pubblico del viale, come ad esempio l'apposizione di segnaletica stradale oppure l'uso pubblico ossia l'uso da parte di un numero indeterminato di persone che avviene di fatto da parte di tutti gli utenti della strada. Deve, dunque, concludersi per la non applicazione nella specie della normativa del Codice della Strada e conseguente rigetto dell'impugnazione sul punto.
Restano assorbite tutte le ulteriori censure al deliberato impugnato sul punto.
Quanto al motivo di impugnazione afferente il deliberato sul punto 3 dell'o.d.g. riguardante il ” ripristino funzionalità serratura cancello di ingresso comune” l'attore ne deduce il vizio perché inattuabile atteso che l'impianto esistente, presente all'interno di una abitazione privata di un condomino, non consentirebbe l'utilizzo del sistema di apertura del cancello a distanza rendendo di fatto impossibile l'uso comune del servizio.
L'assemblea dei condomini in proposito deliberava di consegnare una copia della chiave di apertura del cancello a ciascun condomino presente, mentre la chiave per (assente) veniva consegnata alla condomina presso la Pt_1 CP_1 cui abitazione avrebbe potuto ritirarla e dava, altresì, atto dell'avvenuta riparazione del relativo cancello. Per quanto riguarda poi la possibilità di apertura del cancello con meccanismo a distanza, l'assemblea decideva che i condomini interessati potranno provvedere anche separatamente al ripristino del sistema di apertura a distanza già esistente.
Le convenute, sul punto deducevano: che il cancello in questione è posto su area di proprietà esclusiva di e dà accesso al viale che non è Controparte_3 condominiale in quanto ciascuna unità del mini condominio è proprietaria dell'area antistante;
che gode unicamente di una servitù provvisoria di Pt_1 passaggio non carrabile da esercitarsi lungo una striscia della larghezza di due metri a partire dal muro di confine col condominio via Stazio, 5; che l'attore in quanto comproprietario della unità immobiliare numero n.6 ha solo diritto di
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aprire e chiudere con la chiave quel cancello per accedere o uscire a piedi dalla sua proprietà attraversando le proprietà aliene;
che gli altri condomini, in quanto proprietari ciascuno di una parte del viale privato hanno solo l'obbligo di garantire, peraltro solo provvisoriamente - come prescrive il regolamento di condominio -, al fondo dominante costituito dalla proprietà il libero Pt_1 passaggio pedonale dell'attore per una striscia larga due metri dal muro di confine col condominio Via Stazio, 5; che la serratura del cancello de quo è sempre stata funzionante e non è stata interessata dall'intervento di ripristino che ha riguardato invece l'asse del cancello;
che non vanta alcun diritto né Pt_1 in comunione né condominiale sul cancello e sul viale privato se non la titolarità di una servitù attiva di passaggio non carrabile.
Risulta documentalmente provato che tutte le unità immobiliari del mini condominio sono proprietarie esclusive ciascuna della propria zona esterna antistante;
che sulle zone esterne antistanti le sole proprietà CP_3
e grava reciproca servitù di passaggio a favore e CP_1 CP_2 contro le predette da esercitarsi su una fascia di due metri sulla quale grava anche servitù di passaggio non carrabile a favore di fino a quando questi non Pt_1 aprirà un accesso diretto sul viale privato verso via Manzoni (vedi regolamento condominiale e Sentenza 849/2024 Tribunale di Napoli); che l'area su cui è allocato il cancello che delimita il varco su cui viene esercitata la servitù di passaggio è in proprietà di un solo condomino vedi atto pubblico di CP_3 acquisto del 24.10.2002, rep.51533, racc.9894, nonché All. A, prod. convenute
Markowicz- Giudicepietro).
Pertanto, dai documenti in atti risulta che è titolare di una servitù attiva Pt_1 di passaggio non carrabile su una fascia larga due metri del viale privato che dal cancello conduce alla sua proprietà esclusiva, il cui esercizio gli è stato assicurato dall'assemblea mediante la consegna della chiave della serratura che apre il detto cancello.
Non può, quindi, condividersi l'assunto attoreo secondo cui eventuali difficoltà all'apertura automatica del cancello rendano impossibile o più oneroso per
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l'esercizio della detta servitù di passaggio, atteso che il passaggio Pt_1 attraverso la proprietà aliena può avvenire solo ed esclusivamente a piedi, facoltà che la deliberazione gli assicura mediante la previsione della consegna della chiave del cancello all'attore.
La circostanza poi che il cancello risulta allocato sulla proprietà (vedi CP_3
Allegato A, prod. convenute Markowicz- Giudicepietro), come peraltro affermato dallo stesso attore, ne esclude, se non diversamente previsto, la natura condominiale o di comunione del cancello stesso.
Ne consegue, il rigetto dell'impugnazione sul punto.
Restano assorbite tutte le ulteriori censure al deliberato impugnato sul punto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo sulla base dei criteri medi di cui al DM 55/14 aggiornati al DM 147/22 in base al valore della domanda indicata dall'attore in citazione e alle attività espletate


P.Q.M.


Tribunale di Napoli -VI Sezione Civile- definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe precisata e tra le parti ivi indicate, disattesa ogni diversa istanza, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna l'attore al pagamento delle spese processuali in Parte_1 favore di e , che si liquidano in € Controparte_1 Controparte_2
5.077,00, oltre spese forfettarie 15% sul compenso professionale, IVA e CPA, se dovute, con attribuzione in favore dell'avv. Ruggiero Artiaco per averne fatto dichiarazione di anticipo;

3) condanna l'attore al pagamento delle spese processuali in Parte_1 favore di che si liquidano in € 5.077,00, oltre spese Controparte_3 forfettarie 15% sul compenso professionale, IVA e CPA, se dovute.
Napoli, 07 marzo 2025.
Il G.O.P.
(dott.ssa Rita Nissim)
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