TRIBUNALE NAPOLI
XI SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice monocratico, dott.ssa Carla Sorrentini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 13502/2019 R.G.A.C., avente ad oggetto: nullità
contratto di compravendita, e vertente

TRA in persona del Curatore Parte_1
Fallimentare dott. , rapp.to e difeso dall'avv. Giovanni Sellitto in Parte_2
virtù di procura in calce al ricorso in riassunzione depositato in data 11/12/2024.
ATTORE
E
(c.f. ) e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(c.f. ,) rapp.ti e difesi dall'avv. Andrea
[...] C.F._2
Domenico Nappi, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate in sostituzione dell'udienza del
13/2/2025 ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la (d'ora in poi Parte_1
. in persona del suo amministratore unico, nonché custode Parte_1
giudiziario del complesso immobiliare denominato Green Village sito in
Castelvolturno (CE), chiedeva accertarsi e dichiararsi la nullità, ai sensi degli artt.
1418 e 1344 c.c., del contratto di compravendita, stipulato in data 14/11/2011 con e per illiceità della causa;
ordinarsi al Controparte_1 CP_2 Conservatore dei Registri Immobiliari competente di procedere alle necessarie trascrizioni ed annotazioni;
condannarsi i resistenti alla corresponsione della somma di € 70,00 mensili a titolo di indennità di occupazione a far data dalla richiesta del 3/10/2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze;
condannarsi i predetti al pagamento delle spese di lite
A sostegno della domanda, l'istante deduceva:
- che con decreto di sequestro preventivo, pronunciato dal Tribunale di Napoli in data 27/01/2012, il complesso edilizio “Green Village” sito in Castel VO, di sua proprietà, ivi compresi i beni mobili ed immobili, conti correnti e altre utilità economiche, era stato sottoposto a vincolo cautelare, nominando quale amministratore giudiziario il dott. ; Persona_1
- che con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. (nr.
13118/08 R.G.N.R. - nr. 42272/10 R.G.I.P.) dell'11/5/2012, erano state sottoposte a misura cautelare tutte le quote della nominandosi il Parte_1
medesimo dott. quale co-amministratore e co-custode Persona_1
giudiziario;
- che, a seguito di sopralluogo ed inventario, si era appurato che per diversi immobili facenti parte del complesso immobiliare erano in essere contratti preliminari di compravendita o contratti di compravendita già conclusi;

- che, in particolare, nel caso di specie, era stato stipulato, in data 14/9/2011, con gli odierni convenuti un contratto compravendita avente ad oggetto “unità immobiliare adibita a residence sita al piano primo dell'edificio “B6”, scala
“A”, composta da vani catastali 5,5 (cinque virgola cinque), confinante con area comune subalterno 1 per tre lati, con vano scala e con unità immobiliare subalterno 71, riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Castel VO al foglio 50, particella 5445, sub.70, categoria A/2, classe 6, vani 5,5, rendita catastale euro
553,90, via Domitiana s.c., piano 1, scala A, edificio B6”
- che il suddetto contratto era nullo in quanto il bene compravenduto era soggetto al vincolo di destinazione di cui alla legge (legge regionale Campania) 28 novembre 2000 N.16 e, pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, era destinato irrevocabilmente, anche ex art.1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno;
- che, pertanto, il suddetto contratto aveva ad oggetto la vendita di una quota di multiproprietà, da intendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare;
quota, in ogni caso, indeterminata ed indeterminabile;

-che, di conseguenza, i resistenti, contrariamente a quanto asserito nelle missive dei loro legali, non erano pieni proprietari dell'unità immobiliare in questione ma, tuttalpiù, proprietari di una quota di multiproprietà con diritto di godimento turnario;

- che era illegittima la nota di trascrizione dell'atto di compravendita in quanto relativa alla proprietà dell'intera consistenza immobiliare;

- che, come si evinceva dal titolo edilizio originario, il complesso residenziale era destinato ad “impianto produttivo costituto da un complesso turistico alberghiero”, destinazione d'uso che non era mai stata rimossa dai successivi titoli abilitativi;

- che, quindi, il contratto concluso con i resistenti era nullo per illiceità della causa.
- che i predetti, in quanto occupanti senza titolo, erano tenuti al pagamento di un'indennità, quantificata, con provvedimento del GIP del 20/9/2017, forfettariamente in € 70,00 mensili.
Instauratosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio il e la CP_1
chiedendo, preliminarmente, di chiamare in causa la CP_2 Controparte_3
per essere manlevati da ogni eventuale responsabilità nei confronti della ricorrente;
nel merito, chiedevano rigettarsi la domanda in ragione della sua dedotta infondatezza, evidenziando, in particolare, che l'immobile era stato acquistato per impiantarvi un'attività turistico-ricettiva; conseguentemente, condannarsi la ricorrente al risarcimento dei danni, con diritto di essi esponenti a ripetere quanto versato alla stessa ed autorizzazione a trattenere l'immobile fino all'estinzione del controcredito, il tutto con vittoria di spese di lite.
Disposto il mutamento del rito nelle forme del rito ordinario e concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6° c.p.c., in data 16/9/2021 veniva dichiarata l'interruzione del processo per il fallimento della intervenuto Parte_1 nelle more. Riassunto tempestivamente dall'Amministrazione Giudiziaria in data 14/12/2021 e successivamente dalla Curatela fallimentare, il processo veniva nuovamente dichiarato interrotto in data 11/9/2022, essendo nelle more intervenuta la chiusura del fallimento. Il giudizio veniva, quindi, riassunto dalla e, in data 16/9/2024 veniva ancora dichiarato interrotto, stante Parte_1
l'avvenuta riapertura del fallimento della A seguito di Parte_1
riassunzione da parte della Curatela fallimentare, la causa, in data 13/2/2025, veniva riservata a sentenza, previa concessione alle parti dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Così riassunti i termini della controversia, rileva preliminarmente il
Tribunale che è infondata e va rigettata l'eccezione di estinzione del giudizio, formulata da parte convenuta, per omessa tempestiva riassunzione dello stesso a seguito della dichiarazione di fallimento della società attrice.
Invero, in forza dell'art. 63 D.Lgs. 159/2011 i beni assoggettati a sequestro o a confisca sono esclusi dalla massa attiva fallimentare e, quindi, sono sottratti alla disponibilità della Curatela ed alla conseguente gestione fallimentare, rientrando detta gestione nell'esclusiva competenza dell'Amministrazione
Giudiziaria in capo alla quale si attestano i poteri non solo di custodia ma anche di gestione finalizzata alla conservazione dei detti beni in vista del conclusivo provvedimento ablativo (così Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 22800/2011). Tale disposizione normativa in materia di misure di prevenzione va applicata anche al sequestro preventivo ex art 321 c.p.p. intervenuto sull'intero compendio aziendale della in virtù del rinvio che l'art. 104 bis co. 1quater disp. att. fa Parte_1 alla disciplina del titolo IV del D.Lgs. 159/2011 (“Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati nonché quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro, previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall'articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'articolo 51, comma 3-bis, del codice. In tali casi l'Agenzia nazionale per
l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata coadiuva l'autorità giudiziaria nell'amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati, fino al provvedimento di confisca emesso dalla corte di appello e, successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi secondo le modalità previste dal citato codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Restano comunque salvi i diritti della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno”). Benché il citato comma 1 quater sia stato introdotto con D.Lgs. 21/2018, in vigore dal 6 aprile 2018, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione. Tanto esclude, quindi, che il processo debba dichiararsi estinto, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta, sul presupposto, non condiviso, del difetto di legittimazione attiva dell'Amministrazione Giudiziaria a riassumere lo stesso, in favore di quella della
Curatela.
Né si può condividere l'assunto di parte convenuta secondo cui l'immobile oggetto di causa non sarebbe mai stato sottoposto a sequestro penale come emergerebbe dall'ordinanza del Tribunale del Riesame del 24/10/2013 prodotta agli atti di causa, la quale disponeva “la restituzione agli eventi diritto degli immobili sequestrati” sul presupposto che gli stessi non erano stati colpiti dal vincolo cautelare oggetto di impugnazione, in quanto i relativi atti di compravendita erano stati conclusi prima dell'intervenuta misura cautelare.
Infatti, l'ordinanza in questione non può che avere effetto limitatamente alle parti del giudizio impugnatorio, tra i quali non figurano gli odierni convenuti, rispetto ai quali deve ritenersi che la misura cautelare fosse pienamente operativa all'atto dell'avvenuta riassunzione del giudizio da parte dell'Amministrazione
Giudiziaria.
Va, infine, rilevato che, avendo il Tribunale di Napoli disposto con sentenza n. 424/2024, pronunciata in data 12/1/2024, il dissequestro del compendio immobiliare della nonché delle relative quote societarie, il Parte_1
processo, a seguito della riapertura di fallimento della società istante, è stato correttamente riassunto dalla Curatela fallimentare, unica legittimata attiva, essendo oramai venuta meno l'Amministrazione Giudiziaria.
Ancora in via preliminare, deve osservarsi che è infondata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, come eccepito ex art. 5, co. 1, Dlgs. 28.2010. Tanto sul rilievo per cui la presente controversia non verte, diversamente da quanto sostenuto dai convenuti, in materia di diritti reali. Invero, per quanto il contratto di compravendita, impugnato dai ricorrenti, abbia effettivamente ad oggetto il trasferimento di un diritto reale, il contenzioso de quo concerne tuttavia la materia contrattuale, essendo contestata l'invalidità del contratto di vendita, sicché non trova applicazione l'eccepita condizione di procedibilità della domanda.
Ancora in via preliminare, va osservato che non sussistono le condizioni per autorizzare la chiamata in causa della Banca mutuante, esulando la relativa evocazione in giudizio da ogni ipotesi di litisconsorzio necessario e risultando ogni accertamento relativo alla responsabilità del predetto istituto di credito autonomo e pienamente scindibile rispetto a quello sotteso all' oggetto del presente giudizio.
Ciò posto, nel merito la domanda di nullità proposta dalla è fondata Pt_1
e va accolta.
Invero, va rilevato che il rogito impugnato ha ad oggetto una quota millesimale dell'intero complesso immobiliare turistico ricettivo denominato
Green Village, che avrebbe dovuto comportare per patto essenziale il godimento plurimo turnario da parte degli acquirenti nell'arco dell'anno; viceversa, la relativa trascrizione è stata effettuata sull'intera consistenza immobiliare dell'appartamento ivi indicato, con chiara ed evidente lesione dei diritti della società all'esercizio dei diritti connessi alla multiproprietà del medesimo alloggio.
La prospettata nullità del contratto, ex artt. 1344 e 1418 c.c., è dunque fondata;
infatti, il complesso edilizio in cui insiste l'immobile oggetto del contratto, come emerge per tabulas, risulta edificato sulla base dei seguenti titoli edilizi, rilasciati dal Comune di Castel VO (CE): 1) permesso a costruire n.
7/04 del 14.1.2004; 2) permesso in variante n. 322/2004 del 25.11.2004 e 3) permesso di costruire in sanatoria (art. 36 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) n. 42/2009 dell'11.3.2009.
Detti titoli edilizi presupponevano e presuppongono la destinazione turistico ricettiva del complesso stesso. L'articolo 4) dell'atto precisa “La parte venditrice, come innanzi rappresentata, dichiara e la parte acquirente prende atto ed accetta che il bene oggetto della presente compravendita è soggetto al vincolo di destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000 N.16 e, pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene in oggetto è destinato irrevocabilmente, anche ex art.1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire
l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno, così come una razionale ed economica strutturazione ed utilizzazione delle parti comuni e gestione dei servizi generali, ed a tal fine la parte acquirente conferisce mandato collettivo irrevocabile 'ob rem', unitamente agli altri acquirenti, alla parte venditrice, affinchè la medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente, stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”.
A sua volta l'art. 2) dispone che “La quota immobiliare in oggetto viene venduta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni relativo accessorio, accessione, annessione, ragione ed azione, pertinenza e dipendenza, servitù attiva e passiva, nulla escluso od eccettuato, con la proporzionale comproprietà alle parti comuni del complesso quali risultano precisate, specificate e descritte, sia la quota che le parti, nel Regolamento di Comunione
….. e che la parte acquirente dichiara di accettare”.
Il richiamato Regolamento di comunione (allegato al ricorso) all'art. 2 espressamente recita: “I beni compravenduti sono soggetti ai vincoli di destinazione di cui alla L. (Legge regionale Campania, ndr.) 28.12.2000 n. 16 e, quindi, per patto essenziale, determinante dalla volontà contrattuale, destinati irrevocabilmente ex art. 1112 c.c. al godimento plurimo turnario da parte dei condomini allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno”.
Ne discende che i convenuti potevano acquistare soltanto una quota di multiproprietà, da intendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare;
quota, in ogni caso, indeterminata ed indeterminabile, con relativa nullità ex art. 1418 c.c.
Né la prospettata nullità è impedita per il fatto che l'immobile di causa era stata acquistato dai convenuti per avviare un'attività turistico-ricettiva “(…) che avrebbe comportato appunto il godimento turnario dell'immobile a favore dei vari turisti di volta in volta interessati a trascorrere le proprie vacanze in una struttura come quella realizzata dalla . Parte_1
E' evidente, infatti, che il richiamato art. 4) dell'atto di compravendita era finalizzato a far si che oggetto dell'acquisto fosse una quota di multiproprietà, e non il trasferimento della proprietà di una unità abitativa, riferendosi, naturalmente, il richiesto “godimento plurimo” agli intestatari degli immobili e non certo ad ipotetici turisti di volta in volta interessati..
Come già rilevato con altre pronunce di questo Tribunale per casi sovrapponibili a quello in decisione, l'atto di compravendita (al quale può essere equiparato il preliminare di compravendita) appare come il tentativo di offrire copertura legale ad un'operazione – quella, appunto, della compravendita – che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto ad avere, ossia quella turistico-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e dei titoli autorizzativi rilasciati.
La contrarietà a tali disposizioni e a tale destinazione rende, quindi, l'atto nullo ex art. 1344 c.c.
Va, pertanto, ordinato alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Caserta di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c..
Vanno ora esaminate congiuntamente le domande di pagamento di indennità
e di restituzione del prezzo.
Quanto alla prima, si osserva che, a fronte della accertata nullità del contratto di compravendita, l'occupazione dell'immobile risulta ab origine abusiva.
Ne discende che parte convenuta è tenuta al pagamento nei confronti della
Curatela fallimentare di un'indennità di occupazione parametrata al canone locatizio dell'immobile, atteso che l'indennità è senz'altro dovuta come conseguenza dell'efficacia ex tunc della declaratoria di nullità dell'atto, dovendo essa parte convenuta provare di non avere occupato l'immobile, il che non è avvenuto. Tale indennità è forfettariamente quantificata, come da richiesta di parte attrice, in euro 70,00 mensili – importo ritenuto congruo anche dal Gip - a far data dal 3/10/2017, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo. e, dunque, nel complessivo importo di € 6.370,00 (€ 70,00 X 7 anni e 7 mesi).
E', invece, improcedibile ai sensi degli artt. 52 e 93 la domanda CP_4 riconvenzionale di restituzione del prezzo nella misura superiore all'importo utile a compensare il credito dell'attrice, atteso che l'accertamento dei crediti nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del Giudice delegato. La Suprema Corte, infatti, sulla base della sentenza delle Sezioni Unite n.
23077 del 2004, ha più volte affermato che l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del giudice delegato, con la conseguenza che, ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, a meno che (ipotesi non avvenuta nel caso di specie) il danneggiato non dichiari che la richiesta di condanna nei confronti del fallimento deve intendersi eseguibile solo nell'ipotesi di ritorno in bonis. (cfr. Cass.
26/4/2023, n. 11021; Cass. 4/10/2018, n. 24156).
In definitiva, ad avviso della scrivente, deve operare quel principio pacifico nella giurisprudenza in materia fallimentare secondo cui “Nel giudizio promosso dal curatore per il recupero di un credito del fallito il convenuto può eccepire in compensazione, in via riconvenzionale, l'esistenza di un proprio controcredito verso il fallimento, atteso che tale eccezione è diretta esclusivamente a neutralizzare la domanda attrice ottenendone il rigetto totale o parziale, mentre il rito speciale per l'accertamento del passivo previsto dagli artt. 93 e ss. l.fall. trova applicazione nel caso di domanda riconvenzionale, tesa ad una pronuncia a sé favorevole idonea al giudicato, di accertamento o di condanna al pagamento dell'importo spettante alla medesima parte una volta operata la compensazione”
(cfr. Cass. 16/12/2024, n. 32664).
Ne discende che il credito dell'attrice, pari ad € 70,00 mensili dall'ottobre
2017 sino a maggio 2025 per complessivi € 6.370,00, maggiorato degli interessi legali dalla domanda giudiziale (10/2/2020) alla data odierna e, dunque, pari ad €
6.985,00, va compensato con l'importo di € 130.000,00, dovuto ai convenuti a titolo di restituzione del prezzo, residuando così in favore degli stessi un credito di
€ 123.015,00, oltre IVA se dovuta ed interessi legali dal 2/9/2021 (data di proposizione della domanda riconvenzionale) sino al soddisfo.
Non può, infine, trovare accoglimento la richiesta di ritenzione dell'immobile avanzata dai convenuti, essendo venuto meno il contratto posto a base della consegna dell'immobile in favore degli stessi e mancando, di conseguenza, un titolo idoneo a legittimare tale pretesa. Le spese del giudizio seguono la sostanziale soccombenza e sono poste a carico dei convenuti nella misura liquidata come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/2022), ai valori minimi, stante il carattere seriale dei giudizi introdotti dall'attrice (scaglione fino ad € 260.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. Parte_1
depositato in data 3/5/2019 e proseguita dalla Curatela Fallimentare, nei confronti di e così provvede: Controparte_1 CP_2
a) dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato dalle parti in data
14/9/2011 con atto per Notar di Caserta rep. n. 117.278, racc. Persona_2
n. 24.618, trascritto il 22/9/2011 all'Agenzia del Territorio-Servizi di Pubblicità
Immobiliare di Caserta, Reg.Gen. 33050-Reg.Part. n. 23042;
b) ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex
Conservatoria dei registri immobiliari) di Caserta di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.;
c) operata la compensazione tra i crediti reciproci, dichiara improcedibile la domanda di restituzione avanzata dai convenuti per l'importo di € 123.015,00, oltre IVA se dovuta ed interessi legali dal 2/9/2021 sino al soddisfo;

d) condanna i convenuti al pagamento, in favore dell'istante, delle spese del giudizio, che liquida in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Napoli, 3/6/2025
Il Giudice monocratico
(dott.ssa Carla Sorrentini)