N. R.G. 426/2024
Tribunale di Mantova
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 426/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 14 aprile 2025 ad ore 09,00 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, è presente l'avv. Lara
Donelli in sost. avv. CASTAGNOLI ILARIA per che chiede Parte_1 ammettersi le prove richieste.
Il giudice ritenuta la causa matura per la decisione si ritira per la decisione.
Oggi 14 aprile 2025 ad ore 13,00 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, nessuno è presente.
Considerato il valore meramente indiziario della consulenza tecnica di parte, potendosi assimilare a semplice allegazione difensiva, con la conseguenza che il giudice non è tenuto a confutarla (Cass. n. 27297 - 2020), ma può, comunque, costituire utile elemento da cui trarre dati sulla decisione da intraprendere, il Giudice ritenuta la rilevanza delle prove richieste, rimette la causa in istruttoria, le ammette e fissa per la escussione dei testi la udienza del 19 maggio 2025 ore 12,00.
Si comunichi Il Giudice
dott. Andrea Bulgarelli REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Mantova
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Bulgarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado iscritta al n. r.g. 426/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
CASTAGNOLI ILARIA RICORRENTE contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, rilevato che la presente sentenza verrà redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 429,1 comma, c.p.c., come novellato dall'art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo, per cui, con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti ed al fatto e svolgimento del processo, al di fuori di quanto di seguito esposto, si fa rinvio al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.
La ricorrente ha prodotto il contratto di locazione. Il mancato pagamento dei canoni e il mancato rimborso degli oneri condominiali pattuiti in forfait in contratto (art. 11) può quindi ritenersi provato.
Se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità ed all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, ed anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait o non sono state effettuate.
Siffatta clausola non contrasta con il disposto dell'art. 13 commi 1 e 4 l. n. 431 del 1998, anche se la sua effettiva applicazione, disancorata dalla effettiva incidenza degli oneri accessori, conducesse all'attribuzione al locatore di un supplemento di canone, sfuggito all'applicazione dell'imposta di registro (trib. Firenze 8 marzo 2007).
La ricorrente ha pure dedotto
Quanto ai danni lamentati il conduttore di un contratto di locazione non è obbligato solo al versamento del canone di locazione ma deve anche provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile e deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento provocato dall'uso normale del bene (art. 1587 c.c.).
Deve, quindi, restituire la cosa nel medesimo stato in cui la ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento, o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contatto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (art. 1590).
Ne conseguono due principi evidenziati in plurime decisioni di legittimità, ovvero:
1) qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni;

2) in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (ex multis Cass. n. 6387-18).
Orbene, dal combinato disposto dei prefati principi si desume che occorre confrontare lo stato dell'immobile locato al momento della stipula del contratto rispetto a quello evincibile, a seguito del decorso del tempo, al momento della riconsegna.
Sotto il primo aspetto, va evidenziato che dal contratto sottoscritto dai contraenti si evince una generale dichiarazione afferente le buone condizioni dell'immobile.
Appare utile riaffermare il valore meramente indiziario della consulenza tecnica di parte, potendosi assimilare a semplice allegazione difensiva, con la conseguenza che il giudice non è tenuto a confutarla (Cass. n. 27297 - 2020), ma può, comunque, costituire utile elemento da cui trarre dati sulla decisione da intraprendere. Orbene, come sopra evidenziato, pur considerando la natura giuridica della consulenza di parte e del preventivo di riparazione, il cui rango va ricondotto alla sua natura indiziaria, in assenza di ulteriori elementi il giudice può, con percorso opportuno motivazionale, ritenere i prefati documenti, punto di partenza di una valutazione resa, in ogni caso, da tecnico esperto del settore, sfrondando quelle poste di credito ritenute eccessive secondo equità.
A tanto consegue che va imputato alla conduttrice una condotta non corretta nell'utilizzo del locale preso in locazione, prospettante danni ed usura anomala meglio descritti nella perizia e rappresentati nelle prove fotografiche. Pertanto, a mente di quanto disposto dall'art.1590 c.c., la domanda risulta in parte supportata da idoneo compendio istruttorio e va conseguente per quanto di ragione accolta.
Le spese seguono la sostanziale soccombenza e si liquidano in dispositivo in base ai valori medi previsti per i compensi di avvocato dal D.M. 55/2014 per le prime due fasi e minimi per la terza dai quali non si ravvisa motivo di discostarsi alla luce dell'attività difensiva svolta e dello svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. dichiara la intervenuta risoluzione unilaterale per recesso del contratto di locazione del
1 novembre 2018, registrato il 29 novembre 2018 a Suzzara, alla data del 2 dicembre
2023;

2. condanna il convenutio
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Mantova, 14 aprile 2025
Il Giudice dott. Andrea Bulgarelli