N. R.G. 11302/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
AGRARIA CIVILE
Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Licinia Petrella Presidente dott. Caterina Centola Giudice relatore dott. Vincenzo Nicolini Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11302/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. MASSIMO NICOLINI e dell'avv. CRISTINA CANTU' ( VIA C.F._1
BOSCHETTI, 1 20121 MILANO;
elettivamente domiciliato in VIA BOSCHETTI, 1 20121 MILANO presso il difensore avv. NICOLINI;

RICORRENTE contro
Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FABRIZIO
[...] P.IVA_2 OM e elettivamente domiciliato in VIA CARLO ZIMA, 5 20121 BRESCIA presso il difensore;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente ha così concluso:
Piaccia all'Ill.ma Sezione Specializzata Agraria del Tribunale di Milano, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa: 1. IN VIA PROCESSUALE: Voglia l'Ill.mo Presidente fissare con decreto ex art. 415 c.p.c. l'udienza di discussione. 2. NEL MERITO: previ gli accertamenti e le declaratorie incidentali all'uopo necessari, accertare e dichiarare che il contratto d'affitto per cui è causa stipulato fra le parti ai sensi dell'art. 45 Legge n. 203/82 in data 28 ottobre 2022 registrato il successivo 22 novembre 2022 (doc. 1), avente ad oggetto i

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fondi rustici “ ”, e “ ”, siti nei Comuni di Parte_1 Parte_2 Parte_3
DA (MI), CO SU LI (MI) e GN (MI), per una superficie catastale complessiva di ettari 128.12.72 equivalenti a P.M. 1.958, catastalmente individuati nell'allegato A), a predetto contratto di affitto, è scaduto il 10 novembre 2024 e per l'effetto condannare l'
[...]

Controparte_2 all'immediato rilascio di predetti fondi oggetto del citato contratto, liberi e vuoti di persone e cose, nella piena e libera disponibilità della proprietaria. CP_1
Condannare la Controparte_3
al pagamento dell'indennità di occupazione di cui all'art. 1591 c.c. da determinarsi SUla
[...] base del canone annuo, in misura non inferiore al canone annuo di €. 125.122,50. 3. QUANTO ALLE SPESE: con il favore dei compensi e delle spese di causa con l'applicazione della maggiorazione fino al 30% di cui all'art. 4 comma 1 bis D.M. n. 155/2014 come modificato dal D.M. n. 37/2018 in quanto gli atti sono stati redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la conSUtazione o la fruizione, in particolare la ricerca testuale, all'interno dell'atto e dei documenti allegati.
Parte resistente ha così concluso:
In via principale rigettare le domande tutte formulate da parte ricorrente Con riferimento alla durata, si insiste pertanto affinchè venga accertata e dichiarata la nullità, inefficacia, invalidità della clausola rispettivamente di durata di cui all'articolo 3 del contratto 13 maggio 2013, di cui all'articolo 3 del contratto 16 maggio 2015, di cui all'art. 2 dell'appendice al contratto 13 maggio 2013, di cui all'art. 2 dell'appendice al contratto 16 maggio 2015, di cui all'articolo 3 del contratto 28 ottobre 202, con conseguente applicazione della durata prevista dalla L. 203/82 per mancanza della condizione di validità delle predette clausole, per assenza rappresentanti sindacali, anche territorialmente competenti, e per assenza di un'effettiva assistenza in favore della parte affittuaria e per tutti i motivi di cui in narrativa In via riconvenzionale condannare la con sede in Milano, Corso Venezia, n. 32 (cod. Controparte_1 fisc. e P. Iva ad effettuare la corresponsione alla P.IVA_3 [...]
, P. Iva di tutte le somme Controparte_3 P.IVA_2 dovute e debende per gli interventi eseguiti dalla convenuta e come analiticamente precisati, che si indicano per i lavori e le opere di cui alle fatture dimesse nella somma di somma di euro 98.068,00 salvo diversa maggiore somma come riSUtante in corso di causa oltre ai costi tecnici e tutte le spese sostenute, come riSUtanti in corso di causa. Condannare la con sede in Milano, Corso Venezia, n. 32 Controparte_1
(cod. fisc. e P. Iva ad effettuare la corresponsione alla P.IVA_3 [...]
delle somme dovute per l'aumento del Controparte_3 valore del fondo a seguito degli interventi tutti eseguiti dall'affittuaria e di cui in narrativa Accertare dichiarare la nullità, inefficacia, invalidità della clausola rispettivamente di cui: pagina 2 di 10

All'art. 15 del contratto 13 maggio 2013 laddove le parti hanno convenuto che “15. …. Viene comunque escluso qualsivoglia indennizzo e/o rimborso in favore dell'affittuaria, in deroga agli artt. 17 e 43 legge n. 203/82, con rinuncia a qualsivoglia forma di ritenzione e All'art. 18 del contratto 15 maggio 2015 laddove le parti hanno convenuto che “18. .. Viene comunque escluso qualsivoglia indennizzo e/o rimborso in favore dell'affittuaria, in deroga agli artt. 17 e 43 legge n. 203/82, con rinuncia a qualsivoglia forma di ritenzione e All'art. 14 del contratto 28 ottobre 2022 laddove le parti hanno convenuto che “14. .. Tutti gli interventi di cui alla presente clausola non daranno comunque diritto a qualsivoglia indennizzo e/o rimborso al termine del contratto o nel caso di recesso o risoluzione anticipata, anche incolpevole per mancanza della condizione di validità di tale clausola, integrante una rinunzia prevista dalla L. n. 11 del 1971, art. 23 per assenza rappresentanti sindacali, anche territorialmente competenti, e per assenza di un'effettiva assistenza in favore della parte affittuaria e per tutti i motivi di cui in narrativa In via istruttoria si insiste per l'ammissione di prova per testi SUle circostanze di cui in narrativa ai punti da 1 a 23 e da intendersi qui integralmente trascritte premessa la frase vero che nonché sui seguenti capitoli di prova:

1 - Vero che i rappresentanti della categoria affittuari hanno omesso di discutere, contemplare, rappresentare e tutelare gli interessi dalla in persona del legale Controparte_3 rappresentante pro-tempore sig. , alla sottoscrizione in data 13 maggio 2013 con la Controparte_3
con sede in Milano, Corso Venezia, n. 32 (cod. fisc. e P. Iva Controparte_1
) del contratto di affitto ai sensi dell'art. 45 L. 203/82 dei fondi rustici denominati P.IVA_3
“ ” e ”, siti nei Comuni di CO SU LI, DA e Parte_1 Parte_3
GN (MI) che mi si rammostra (Si rammostra al teste il doc. 1 – Copia contratto di affitto 13 maggio 2013 tra Azienda Agricola Eredi ON Francesco Sas di ON MM & c. Società Agricola e IO OM ed EN IN dei fondi rustici denominati “ ” e Parte_1
“ ”, siti nei Comuni di CO SU LI, DA e GN (MI) Parte_3


2 - Vero che i rappresentanti della categoria affittuari hanno omesso di discutere, contemplare, rappresentare e tutelare gli interessi dalla in persona del legale Controparte_3 rappresentante pro-tempore sig. , alla sottoscrizione in data 15 maggio 2015 con la Controparte_3
con sede in Milano, Corso Venezia, n. 32 (cod. fisc. e P. Iva Controparte_1
) del contratto di affitto ai sensi dell'art. 45 L. 203/82 del fondo rustico denominato P.IVA_3
“ ” che mi si rammostra (Si rammostra al teste il doc. 2 – Copia contratto di affitto 15 Parte_2 maggio 2015 tra Controparte_3
del fondo rustico denominato “ ,
[...] Controparte_1 Parte_2 sito nel Comune di GN (MI) 3 - Vero che i rappresentanti della categoria affittuari hanno omesso di discutere, contemplare, rappresentare e tutelare gli interessi dalla in Controparte_3 persona del legale rappresentante pro-tempore sig. , alla sottoscrizione in data 28 Controparte_3 ottobre 2022 con la del contratto di affitto dei fondi rustici Controparte_1 denominati “ ” e “ ” e “ ”, siti nei Comuni di Parte_1 Parte_3 Parte_2 pagina 3 di 10

CO SU LI, DA e GN (MI) con decorrenza dal 11 novembre 2022 al 10 novembre 2024 che mi si rammostra (Si rammostra al teste il doc. 5 – Copia contratto di affitto 28 ottobre 2022 tra Azienda Agricola Eredi ON Francesco Sas di ON MM & c. Società Agricola e IO OM ed EN IN dei fondi rustici denominati ”, Parte_1 Pt_2
” e “ ”, siti nei Comuni di CO SU LI, DA e GN (MI)
[...] Parte_3
Si indicano a teste su tutti i capitoli la signora di RE RE, il sig. Testimone_1 Tes_2
di RE RE
[...]
Si insiste affinchè venga disposta CTU per la verifica delle condizioni e dello stato dei terreni di cui al rapporto di conduzione indicato in narrativa e in particolare accertare l'entità e la tipologia degli interventi tutti indicati come eseguiti dall'azienda agricola e al fine di determinare Controparte_3
l'aumento di valore dei fondi oggetto dei rapporti di affittanza a seguito degli interventi eseguiti dall'azienda agricola e di cui in narrativa e ciò SUla base delle condizioni dei fondi CP_3 CP_3 al momento dell'instaurazione del rapporto con la condizione dei fondi al termine del rapporto (doc. 23 – Copia riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi 2012-2014/ 2020-2021)

pagina 4 di 10 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 414 c.p.c. la - premesso di essere Controparte_1 proprietaria dei fondi rustici denominati , e Parte_1 Parte_2 [...]
”, siti nei Comuni di DA (MI), CO SU LI (MI) e GN (MI), per una Parte_3 superficie catastale complessiva lorda di ettari 128.12.72 equivalenti a P.M.

1.958 e di averli concessi in affitto all' Controparte_3 Controparte_3
con un unico contratto in data 28 ottobre 2022, formalizzato ai sensi dell'art. 45 legge n.
[...]
203/1982, sottoscritto dalle parti e dai funzionari delle associazioni agricole di rispettiva appartenenza, registrato telematicamente il successivo il 22 novembre 2022 con scadenza al 10 novembre 2024
(clausola 3), con espressa esclusione del rinnovo tacito - ha chiesto - previ gli accertamenti e le declaratorie incidentali all'uopo necessari – che fosse accertata e dichiarata la scadenza del predetto contratto al 10 novembre 2024 con la conseguente condanna della azienda agricola convenuta all'immediato rilascio dei predetti fondi liberi e vuoti di persone e cose, con condanna della parte resistente al pagamento nei suoi confronti dell'indennità di occupazione di cui all'art. 1591 c.c. da determinarsi SUla base del canone annuo, in misura non inferiore al predetto pari a 125.122,50 euro, spese di causa vinte.
Si è costituita la parte resistente la quale ha in primo luogo eccepito che l'art. 1 del contratto inter partes prevede che la parte proprietaria aveva quali obiettivi la locazione al contempo la riqualificazione dei fondi rustici e soprattutto testualmente che “i fondi rustici oggetto del contratto sono stati in passato fortemente trascurati in riferimento all'applicazione di rispettose tecniche di coltura, ad una corretta e regolare manutenzione dei canali, dei manufatti e delle piante e arbusti spontanei, in misura tale da deteriorare gravemente le rese produttive del fondo” aggiungendo quindi
“che pertanto i fondi rustici “ ” e “ ” necessitano di alcuni Parte_1 Parte_3 interventi strutturali che sono stati individuati tra le parti per riportare il fondo stessa ad una redditività agricola che giustifichi un congruo valore fondiario” inoltre all'art. 15 prevede che “In espressa deroga all'art 16 della L. n. 203/82, parte affittuaria potrà eseguite, a propria cura e spese, miglioramenti, innovazioni e/o trasformazioni ai beni oggetto del presente contratto, esclusivamente previa comunicazione ed autorizzazione scritta della proprietà. La parte affittuaria si impegna in particolare a realizzare a proprie spese un'opera di riqualificazione del fondo consistente nella revisione e razionalizzazione delle vie di distribuzione dell'acqua, nel dissodamento e livellamento pagina 5 di 10

delle superfici coltivabili, nel rifacimento/ripristino di canali e manufatti (i c.d. incastri), nel riordino e conseguente reimpianto arboreo. Parte affittuaria si impegna a presentare alla parte proprietaria progetti e documentazione completa, comprensiva dei costi, per gli interventi da realizzare” e che
“Qualora future disposizioni legislative, nazionali o comunitarie dovessero imporre la realizzazione di diversi e nuovi impianti SU fondo, per poter proseguire nello svolgimento dell'attività agricola, tutti gli interventi che si rendessero necessari dovranno essere realizzati, previa richiesta scritta e conseguente autorizzazione della proprietà, a cura e spese di parte affittuaria”. Ha evidenziato che, in forza di tali disposizioni contrattuali, essa avrebbe realizzato ingenti spese per la riqualificazione del fondo, dovendo peraltro anche ottenere le dovute autorizzazioni richieste per legge (cfr. doc. 6 e 7) e dovendo rimediare ad una situazione di trascuratezza del fondo stesso;
l'esecuzione di tali lavori sarebbe provata dalle fatture in atti, con costi pari a 97.528 euro (cfr. docc. 16 e ss), dei quali ha chiesto la ripetizione proponendo specifica domanda riconvenzionale;
ha poi chiesto il rigetto della domanda volta ad ottenere la condanna al pagamento dell'indennità di occupazione in quanto la controparte non avrebbe offerto prova alcuna di avere ricevuto offerte di allocazione o comunque di sfruttamento del terreno;
ha inoltre evidenziato che ad essa spetterebbe uno specifico diritto di ritenzione per tutti gli interventi di ristrutturazione, di manutenzione ordinaria e straordinaria, per i miglioramenti e le addizioni eseguiti con l'espresso consenso della proprietà, riconosciuto in via generale dall'art. 1152 c.c. e del resto l'eventuale rinuncia al corrispettivo previsto dalle clausole in deroga alla normativa di cui alla legge
203/82 sarebbe nulla perché provvista di qualsivoglia specifica sottoscrizione delle relative clausole di rinuncia, ovvero di specifica indicazione dell'effettiva assistenza delle associazioni di categoria.
Il Collegio osserva che la ricorrente ha chiesto di dichiararsi l'intervenuta scadenza -in data
10.11.2024- del termine del contratto dedotto in giudizio e, di conseguenza, condannarsi la parte resistente al rilascio dei beni affittati, con la condanna al pagamento della relativa indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. svolgendo un'azione di accertamento dell'intervenuta scadenza del termine di durata del contratto e una domanda di condanna all'adempimento, mediante rilascio del fondo rustico.
Il Collegio evidenzia come -in via generale- il criterio di riparto degli oneri assertivi e probatori dell'azione contrattuale di accertamento è prevista e regolata dall'art. 2697 c.c. incombendo a chi agisce fornire prova di quanto chiede di accertare, mentre l'onere di allegazione e prova dell'azione di pagina 6 di 10 adempimento pure svolta in causa è prevista e regolata dal combinato disposto degli artt. 1218 e 2697 cc e dal principio di vicinanza della prova, in forza dei quali incombe al preteso creditore allegare e provare la fonte negoziale o legale dell'obbligazione che assume inadempiuta totalmente o parzialmente e, ciò fatto, spetta al preteso debitore allegare e provare di avere esattamente adempiuto
(ex multis: Cass. civ. SS.UU. del 30.10.2001 n. 13533; nello stesso senso: Cass. civ. del 25.10.2007 n.
22361; Cass. civ. del 7.03.2006 n. 4867; Cass. civ. del 1^.12.2003 n. 18315; Cass. civ. del 5.10.1999 n.
11629).
In fatto, si osserva che la parte ricorrente ha prodotto il contratto, datato 28.10.2022, sottoscritto dalle parti con l'assistenza delle rispettive associazioni di categoria, in conformità a quanto previsto dall'art. 45 L. 203/1982 per la validità dei patti di durata in deroga alla durata minima di legge, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate: il contratto ha ad oggetto l'affitto da parte ricorrente a parte convenuta dei fondi rustici denominati , e Parte_1 Parte_2 [...]
”, siti nei Comuni di DA (MI), CO SU LI (MI) e GN (MI), Parte_3 catastalmente individuati come in ricorso, e l'art. 3 prevede la scadenza dell'affitto al 10.11.2024, escludendo espressamente la possibilità di rinnovo tacito ed anzi prevedendo le parti che il rinnovo potrà avvenire esclusivamente per iscritto e con l'assistenza delle rispettive associazioni di categoria ai sensi dell'art. 45 L. 203/1982.
Alla luce di tale documento il Collegio osserva che la parte ricorrente ha assolto l'onere probatorio a suo carico, avendo dimesso in causa prova della data di scadenza del contratto nonché la fonte negoziale dell'obbligazione di rilascio dedotta in giudizio e di cui ha allegato l'inadempimento da parte dell'affittuario. Il predetto contratto è valido ed efficace perché stipulato in conformità della norma predetta, con l'assistenza delle associazioni di categoria, SU punto deve pertanto respingersi ogni doglianza SUla presunta nullità del titolo, proposta nell'interesse della resistente, anche per quanto si osserverà nel prosieguo. anto alla domanda di annullamento, genericamente proposta, è sufficiente notare ai fini del respingimento della stessa che la resistente non ha neanche inteso chiarire per quale vizio della volontà il contratto sarebbe affetto da patologia.
Giungendo alla domanda riconvenzionale proposta dalla resistente, volta ad ottenere la condanna della ricorrente a corrispondere l'importo di 98.068 euro per gli interventi eseguiti dalla medesima di cui in narrativa, deve dirsi che essa è improponibile perché non preceduta dal prescritto tentativo di conciliazione ex art. 11 D.Lgs. n. 150/2011 secondo l'orientamento del Supremo Collegio pagina 7 di 10 (Cass.n.33379/22). In ogni caso la domanda sarebbe infondata nel merito perché le parti hanno definito in contratto la loro comune intenzione di regolarlo secondo quanto nel medesimo disposto, con esclusione di qualsivoglia indennizzo o rimborso in favore della parte affittuaria, in espressa deroga agli artt. 16 e 17 della L. n. 203/1982 (cfr. clausola n. 18 doc. 2 di parte resistente) mentre i precedenti contratti di affitto, invocati dalla resistente, riSUtano essere stati validamente stipulati con convenzione in deroga ai sensi dell'art. 45 L. n. 203/1982.
E del resto l'eccezione relativa all'invalidità, all'inefficacia e alla nullità delle clausole contenute nel contratto di affitto per cui è causa, riconducibile alla violazione dell'art. 45 della L. n. 203/1982 - che consente la stipulazione dei contratti in deroga mediante l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole - è infondata alla luce dell'orientamento della Suprema Corte di Cassazione (si vedano per tutte Cass. 30.03.2000, n. 3882; Cass. 25.03.2016, n. 5953) allo scopo di evitare strumentali e tardive contestazioni in ordine alle validità delle convenzioni stipulate in deroga, ha chiarito che allorché si sia in presenza di una clausola contrattuale che attesti che i rappresentanti delle associazioni professionali di categoria abbiano svolto una effettiva attività di conSUenza e di indirizzo, volta a chiarire alle parti il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che si discostino dalle disposizioni di legge, riSUta probante la sottoscrizione del documento negoziale da parte dei contraenti e dei rispettivi rappresentanti sindacali.
Le clausole negoziali in questione sono, dunque, valide, sicché le correlative domande della ricorrente possono essere accolte, sia con riguardo alla condanna al rilascio del fondo sia quanto al pagamento dell'indennità d'occupazione senza titolo, per il periodo successivo al 10 novembre 2024, fino alla data di rilascio effettivo, dovuta per il mero fatto dell'occupazione, anche a prescindere dalla prova del danno che possa esserne derivato al proprietario, ex art.1591 c.c. (in tal senso, Cass.n.830/'06), occorrendo la prova soltanto per l'ulteriore danno. Il calcolo dell'indennità è correlativo al canone mensile pattuito per l'affitto del fondo, moltiplicato per il numero dei mesi d'occupazione senza titolo, come da dispositivo.
Rebus sic stantibus, in attesa della pronuncia del giudice della composizione negoziata della crisi, cui ha fatto riferimento il Difensore della resistente durante l'udienza del 21.10.2025, la data di inizio dell'esecuzione del capo attinente al rilascio del fondo in questione è il giorno successivo alla fine dell'annata agraria, ex art.11, comma undicesimo, decreto legislativo n.150/2011.
Spese secondo soccombenza come da dispositivo. pagina 8 di 10



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) in accoglimento della domanda di parte ricorrente accerta e dichiara che il contratto d'affitto stipulato fra le parti ai sensi dell'art. 45 Legge n. 203/82 in data 28 ottobre 2022 registrato il successivo 22 novembre 2022 (doc. 1), avente ad oggetto i fondi rustici ”, Parte_1
” e ”, siti nei Comuni di DA (MI), CO SU Parte_2 Parte_3
LI (MI) e GN (MI), per una superficie catastale complessiva di ettari 128.12.72 equivalenti a P.M. 1.958, catastalmente individuati nell'allegato A), è scaduto il 10 novembre
2024;
2) per l'effetto condanna l' Controparte_2
al rilascio dalla predetta data dei fondi
[...] oggetto del citato contratto, liberi e vuoti di persone e cose, nella piena e libera disponibilità della proprietaria;
CP_1
3) condanna l' Controparte_2
al pagamento dell'indennità di occupazione di cui
[...] all'art. 1591 c.c. da determinarsi SUla base del canone annuo, per l'importo capitale mensile di 10.426,87 euro, moltiplicato per il numero di mesi di occupazione senza titolo, a decorrere dalla scadenza fino alla data di rilascio effettivo;

4) dichiara improponibile la domanda riconvenzionale svolta dalla resistente, per mancato previo esperimento del tentativo di conciliazione di cui all'art.11 quarto comma del decreto legislativo n.150/2011;
5) condanna, altresì, parte resistente alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente, liquidate in euro 4.360 euro per compensi, oltre oneri di legge.
Milano, 22 ottobre 2025
Il Giudice Relatore Il Presidente dott. Caterina Centola dott. Licinia Petrella
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