Repubblica Italiana
Tribunale di Bologna In Nome del Popolo Italiano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 952/2024 tra le parti:
PARTE ATTRICE
(C.F.: Parte_1 C.F._1
− Difesa: Avv. RUSSO FRANCESCO;

− Domicilio: VIA CESARE BATTISTI N. 2 40123 BOLOGNA presso lo studio dell'Avv. Francesco Russo
PARTE CONVENUTA
(C.F.: Controparte_1 P.IVA_1 in persona della/del legale rappresentante pro-tempore
− Difesa: Avv. GRECO ANTONIO
− Domicilio: presso lo studio dell'Avv.
Decisa a Bologna il 13/06/2025 sulle seguenti conclusioni:
Parte Attrice:
“Nel Merito: 1) accertare e dichiarare la responsabilità della (P.Iva/Cod. Fisc. CP_1
) con sede in Bologna alla via Estro Menabue n. 2/c, in persona del suo P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, ai sensi dell'art. 1490 e seguenti c.c., nonché ex art. 1669 c,c, per le ragioni tutte e i titoli tutti meglio specificati in atto di citazione e nelle memorie autorizzate e, conseguentemente, condannare la medesima Società a corrispondere al sig. le seguenti somme: € 12.187,32 oltre I.VA. Così € Parte_1 14.868,54, corrispondente alla somma dei costi quantificati nella perizia del CT NG.
, come rettificata a seguito di correzione di errore materiale, nel procedimento per ATP Per_1 R.G.1597/2023 Tribunale di Bologna, per materiali e manodopera dei lavori esclusivamente sugli impianti di proprietà dell'attore nell'immobile sito in via Porrettana n. 41/B 40123 Bologna, nonché per compenso professionista per la pratica CILA e compenso
1

termoidraulico; € 2.537,40 per la limitazione nell'utilizzo dell'immobile; € 9.290,72 per il rimborso delle spese sostenute nel procedimento per ATP R.G. 1597/2023 (€ 3.930,67 compenso CT;
€ 2.798,05 compenso Avvocato;
€ 2.562 compenso CTP), e così complessivamente € 26.696,66, oltre interessi e rivalutazione, o quella diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia. 2) accertare e dichiarare l'esistenza della servitù di passaggio occulta, costituente una diminuzione al libero godimento dell'immobile e conseguentemente ridurre ai sensi e per gli effetti degli art. 1489 e ss. c.c. il prezzo dell'immobile compravenduto di € 22.308,00=, pari al 13% del prezzo corrisposto, o della somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia, e del caso ricorrendo a criteri equitativi;
e per l'effetto condannare la in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro tempore alla restituzione in favore dell'attore delle suddette somme, con interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo”
Parte Convenuta:
“ogni contraria istanza disattesa, rigettare, per i motivi meglio indicati in atti, la domanda proposta da parte attrice nei confronti di in quanto infondata e/o Controparte_1 inammissibile e/o non provata”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.
allega: Parte_1
1) contratto di compravendita concluso in data 23/02/22 con cui ha acquistato l'immobile meglio descritto in atti da al prezzo di euro Controparte_1 171.600,00, Iva compresa;

2) di aver riscontrato vizi del predetto immobile, consistenti in macchie di umidità nel controsoffitto;

3) a seguito di ATP NRG. 1678/2022, il Consulente Tecnico d'Ufficio ha confermato la sussistenza dei vizi, individuandone le cause, e ha quantificato il costo economico per porvi rimedio in euro 14.868,54;
4) il danno da limitazione del godimento dell'immobile nel periodo necessario per porre in essere i lavori pari ad euro 2.537,40
5) inoltre, dagli esiti delle indagini svolte dal Ctu sarebbe emersa la presenza di una servitù gravante sull'appartamento per il passaggio di tubazioni a servizio degli immobili vicini, tale da ridurre ulteriormente il godimento dell'immobile.
Pertanto, chiede la condanna di al pagamento di euro Parte_1 Controparte_1 14.868,54, oltre a euro 2.537,40 a titolo di risarcimento del danno ed euro 22.308,00 in ragione della presenza della servitù di passaggio. si difende eccependo: Controparte_1
2 1) inammissibilità dell'ATP;
2) la decadenza dalla garanzia per i vizi, di cui comunque l'acquirente era a conoscenza;

3) difetto di prova dei vizi.
Pertanto, chiede il rigetto delle domande. Controparte_1
2.
La domanda è fondata nei termini che seguono.
Premesso che parte convenuta è decaduta dal diritto di proporre eccezioni in senso stretto e che, ad ogni modo, la conoscenza dell'acquirente dei vizi dell'immobile è stata genericamente indicata alla stregua di “piccole cose da sistemare” (pagg. 3, 4 della comparsa), il Tribunale osserva che:
1) in sede di ATP, è stato accertato che “all'interno del controsoffitto in cartongesso dei locali antibagno e bagno del ricorrente, sig. , giungono anche i condotti di Parte_1 scarico dei fumi degli altri due monolocali (1 e 3), il condotto di aspirazione dell'aria comburente del monolocale n. 3, il condotto della ventilazione del bagno cieco del monolocale 3 nonché le tubazioni dei tre impianti di condizionamento e i relativi cablaggi elettrici”;
2) le infiltrazioni di cui si duole parte attrice “sono attribuibili alla non esecuzione a regola d'arte dei n. 3 sistemi di aspirazione/evacuazione dei fumi della combustione relativi alle n. 3 caldaie a condensazione Bosch 2300i w, installati, e precisamente al mancato rispetto delle disposizioni della norma UNI 7129:2015-3, ma, soprattutto, all'inosservanza delle indicazioni riportate dal produttore nel manuale di installazione e manutenzione”
3) gli interventi prospettati dal CT per porvi rimedio attingono a pertinenze di immobili di proprietà di terzi (“rimozione dei sistemi intubati realizzati nei tre monolocali oggetto di consulenza tecnica”; “si propone di mantenere la canna fumaria in muratura esistente, una volta pulita e sistemata, per la realizzazione del sistema intubato del solo impianto termico di proprietà del ricorrente (civico 41B) e di eseguire invece sulle pareti esterne (lati ovest e sud-est) dell'edificio condominiale, adiacente, le altre due canne fumarie in rame, per successivo intubamento. Solo nel caso in cui non fosse realizzabile il condotto fumario esterno sul lato sud-est, si potrebbe optare di prendere in considerazione una soluzione progettuale che preveda il mantenimento di n. 2 condotti fumari da intubamento all'interno della medesima canna in muratura esistente”);
4) l'eliminazione dei vizi non rientra dunque nella totale sfera di controllo dell'acquirente;
5) la difficoltà di eliminare i vizi reca con sé il verosimile scenario in cui l'acquirente si veda costretto a tenere l'immobile nelle condizioni attuali, evidentemente di minor valore rispetto a quello dedotto in contratto (corrispondente a una piena funzionalità), tale da giustificare la riduzione del prezzo da quantificarsi – in via equitativa e nei limiti della domanda – in euro 14.868,54;
6) in aggiunta, la stessa presenza di tubi afferenti ad altre proprietà (coperti, al momento della compravendita, da un pannello di cartongesso, anche se ipoteticamente non affetti da vizi) comprime – a prescindere dalla sussistenza o
3 meno di una servitù a favore degli altri immobili – le facoltà di godimento spettanti al proprietario (che non potrebbe eliminare un elemento normalmente rimuovibile come un controsoffitto, ampliando in verticale lo spazio dei suoi locali, salvo rimanere con le tubazioni a vista); 7) quest'ultimo elemento incide ulteriormente sull'equilibrio economico tra le parti, così che la riduzione del prezzo deve essere stimata in via equitativa in complessivi euro 25.000,00.
3.
Il danno da mancato utilizzo dell'immobile per la durata dei lavori non emerge poiché è stata accolta la prospettazione in termini di riduzione del prezzo per il minore godimento che presuppone il mantenimento dello status quo (ancora in comparsa conclusionale parte attrice scrive di aver “diritto ad ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1490 e ss cc. ed in ogni caso il risarcimento dei danni ex art. 1669 cc., di una somma pari al costo delle lavorazioni necessarie per rimediare ai vizi esistenti nell'immobile”; le due cose non sono sovrapponibili, perché la riduzione del prezzo implica una diminuzione del godimento che il risarcimento invece elimina).
4.
Le spese di lite, ivi compresa la fase di ATP e gli altri esborsi per cui vi è prova di pagamento, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri di cui al DM.147/2022, istruttoria nei minimi.
Spese di CT a definitivo carico di CP_1



P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna definitivamente pronunciando, così provvede:
1) condanna al pagamento di euro 25.000,00 in favore di CP_1 [...]
oltre interessi ex art. 1284 comma I cc dal 16 maggio 2022 (doc. 12) ed Parte_1 ex art. 1284 comma IV cc dalla domanda;

2) rigetta le altre domande;

3) condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate CP_1 Parte_1 in euro 9.600,00 (di cui 3.107,00 per esborsi e il resto per compensi), oltre spese generali, imposta e contributi;

4) spese di Ctu a definitivo carico di CP_1
Bologna, 13/06/2025
Il giudice
Paolo Siracusano
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