REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI AVELLINO
- PRIMA SEZIONE CIVILE -
IL GIUDICE
Raffaele Califano in nome del Popolo italiano all'udienza di oggi 11/06/2024, all'esito della discussione orale, udite le conclusioni delle parti, pronunzia, ex artt. 447 bis e 429 c.p.c.,
- dandone pubblica ed integrale lettura -
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4053 dell'anno 2019 del ruolo generale degli affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
LOCAZIONE,
e vertente
TRA
- - Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico e rappresentato e difeso dagli
Avv.ti Angelo Guerriero - – e Lucia Bonavita – -, C.F._2 C.F._3
RICORRENTE
E
- - Controparte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Brigida Cesta - , C.F._4
RESISTENTE
***
CONCLUSIONI DELLE PARTI
E RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
È pacifico tra le parti che esse in data primo agosto 2018 stipularono una locazione di immobile ad uso commerciale.
La conduttrice sosteneva che l'accordo prevedeva un canone locativo pari ad euro
800 mensili, così come poteva evincersi dalla scrittura avente pari data.
Il locatore, di contro, sosteneva che il canone di euro 800,00 era limitato ai primi undici mesi, in quanto integrato – in detto limitato periodo – dai lavori da farsi all'interno del locale oggetto della locazione che la conduttrice si era impegnata ad eseguire a proprie spese;
che il canone pattuito per il periodo successivo e dunque il canone pieno, ossia non integrato da controprestazioni, era pari ad euro 2.000,00, come poteva evincersi dalla scrittura prodotta e anch'essa sottoscritta dalle parti, recante quale data di registrazione quella del 12 giugno 2019.
Sulla base di tale prospettazione il locatore ha contestato alla conduttrice l'inadempimento relativamente al mese di luglio 2019, atteso che la seconda anche per tale mensilità aveva versato la sola somma di euro 800,00, in luogo di quella dovuta pari ad euro 2.000,00.
La conduttrice, contestata la ricostruzione del locatore, e proponeva querela di falso contro la scrittura posta dal locatore a base delle sue domande.
Tale querela è stata decisa con la sentenza n. 686 del 2024 che si riporta.
«
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI AVELLINO
- PRIMA SEZIONE CIVILE - nelle persone dei magistrati
Raffaele Califano Presidente relatore
Maria Cristina Rizzi Giudice
Michela Palladino Giudice in nome del Popolo italiano ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4053-1 dell'anno 2019 del ruolo generale degli affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
QUERELA , Pt_2
e vertente
TRA
Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
Brigida Cesta,
ATTRICE
E
, Parte_1
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Lucia Bonavita e Angelo Guerriero,
CONVENUTO con l'intervento ex lege del
PUBBLICO MINISTERO
***
CONCLUSIONI DELLE PARTI
E
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto del 15 07 2019, , proprietario dell'immobile ad uso Parte_1
commerciale sito in Monteforte Irpino, alla via Nazionale Taverna Campanile, n° 67, intimava alla società , conduttrice di tale immobile, sfratto per morosità e CP_1
la conveniva innanzi al Tribunale al quale chiedeva altresì ingiunzione di pagamento per complessivi euro 1.867,00, per canoni arretrati e spese di registrazione del contratto di locazione vigente tra le parti.
A sostegno delle proprie ragioni, produceva contratto di locazione registrato il 12
06 2019.
Detto contratto era:

1. risolutivo di un primo contratto di locazione registrato l'1 8 2018;

2. fissava la decorrenza del nuovo rapporto dall'1 7 2019 al 30 6 2025;

2. determinava il canoe annuo da pagare in euro 24.000; Il aggiungeva: Pt_1
- che il rapporto di locazione aveva avuto inizio il primo agosto 2018;
- che per il primo periodo si era pattuito un canone di locazione mensile di euro
800,00.
In buona sostanza, il locatore assumeva di aver ricevuto un pagamento parziale del canone relativo alla mensilità di luglio 2019, ovvero di aver percepito la minor somma di euro 800,00 in luogo del maggior importo di euro 2.000,00, previsto dalla seconda scrittura, nonché di non aver riscosso l'importo di euro 667,00 corrispondente alla metà delle spese sostenute per la registrazione del contratto. Chiedeva, quindi, la convalida dello sfratto e la condanna della società conduttrice al pagamento della parte di canoni impagata e delle spese di registrazione del contratto.
Con comparsa di costituzione e risposta la si costituiva e si CP_1
opponeva alla convalida dello sfratto.
In particolare, la società conduttrice riconosceva la firma apposta in calce al contratto prodotto in giudizio dal locatore, ma ne disconosceva il contenuto quanto alle parti non dattiloscritte aggiunte a penna e concernenti la durata, la decorrenza, la data di sottoscrizione, il consenso alla risoluzione al precedente contratto nonché le indicazioni catastali e la certificazione APE. Asseriva, in sostanza, che il riempimento della scrittura era avvenuto in maniera non autorizzata con patto preventivo e di conseguenza abusivamente.
Nello specifico, riferiva che le parti:
- nel giugno del 2018 avevano intrattenuto dei rapporti per addivenire alla stipula di un contratto di locazione ad uso commerciale;

- nel corso delle trattative avevano predisposto cinque bozze di contratto, le quali differivano tra loro prevalentemente per l'importo del canone mensile di locazione indicato in esse;

- in data 1 8 2018, avevano sottoscritto il contratto di locazione che prevedeva un canone mensile ridotto ad euro 800,00, a causa della inidoneità dei locali all'uso concordato e tenuto conto del fatto che la conduttrice avrebbe dovuto effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria al fine di ottenere il rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio dell'attività. Aggiungeva che il locatore aveva alterato una delle bozze di contratto in suo possesso, inserendovi a penna correzioni ed aggiunte e proceduto alla sua registrazione.
Ciò, a suo dire, era desumibile anche dalla circostanza che il contratto alterato risultava sottoscritto da , la quale, alla data riportata nella scrittura, Parte_3
non ricopriva più la carica di amministratrice della società. Sosteneva, di conseguenza, che alcun inadempimento le era ascrivibile, essendo essa in regola con i pagamenti dovuti in forza del contratto di locazione stipulato nel 2018, solo contratto vigente tra le parti. Concludeva pertanto per la falsità del contratto di locazione prodotto dal locatore e chiedeva, previa autorizzazione alla formalizzazione della querela di falso, la sospensione del giudizio.
Non convalidato lo sfratto, né ordinato il rilascio provvisorio, veniva disposto il mutamento del rito.
Nella memoria integrativa, il reiterava le proprie richieste. Riferiva Pt_1
altresì che era stata esperita la mediazione, senza alcun esito. Chiedeva, dunque, di dichiararsi la risoluzione contrattuale per inadempimento agli obblighi contrattuali della conduttrice, con la condanna della stessa al pagamento dei canoni impagati, nonché di ordinarsi il rilascio dell'immobile locato.
La società reiterava la richiesta di essere autorizzata a formalizzare CP_1
la querela di falso e chiedeva la sospensione del giudizio.
All'udienza del 24 11 2020 veniva autorizzata la presentazione della querela di falso e disposta la sospensione del procedimento locatizio.
Nel presente procedimento incidentale, si procedeva alle formalità di cui all'art. 223 c.p.c., con la redazione del processo verbale di deposito del documento da parte del nelle mani del cancelliere. In fase istruttoria, veniva interrogato il legale Pt_1 rappresentante della società querelante e si procedeva all'escussione dei testi. Il giudizio veniva rimesso al Collegio per la decisione. Negli scritti conclusionali, le parti reiteravano le loro domande, eccezioni e conclusioni.
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
Preliminarmente c'è da dire che la sottoscrizione di un documento integrante gli estremi della scrittura privata vale, ex se, ai sensi dell'art. 2702 c.c., a ingenerare una presunzione iuris tantum di consenso del sottoscrittore al contenuto dell'atto e di assunzione della paternità dello scritto, indipendentemente dal fatto che la dichiarazione non sia stata vergata o redatta dal sottoscrittore. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1317 del 2024, ha efficacemente osservato che la querela di falso – sia quando sia svolta in via principale sia quando lo sia in via incidentale, come nel caso di specie – ha il fine di privare un atto pubblico o una scrittura privata riconosciuta della loro intrinseca idoneità a far fede come prova di atti o di rapporti, mirando, attraverso la relativa declaratoria, a conseguire il risultato di provocare la completa rimozione del valore del documento, eliminandone, oltre all'efficacia sua propria, qualsiasi ulteriore effetto attribuitogli, sotto altro aspetto, dalla legge, e del tutto a prescindere dalla concreta individuazione dell'autore della falsificazione, sicché la relativa sentenza, eliminando ogni incertezza sulla veridicità o meno del documento, riveste efficacia erga omnes. Ancora, la Suprema Corte, con la sentenza n. 21600 del
2013, ha chiarito che nel caso di sottoscrizione di documento in bianco o parzialmente in bianco, come qui prospettato, colui che contesta il contenuto della scrittura è tenuto a proporre la querela di falso se assume che il riempimento sia avvenuto in mancanza di pattuizione, in quanto in tale ipotesi il documento esce dalla sfera di controllo del sottoscrittore, sicché l'interpolazione del testo investe il modo di essere oggettivo dell'atto, tanto da realizzare una vera e propria falsità materiale, che esclude la provenienza del documento dal sottoscrittore. Ha poi precisato che è onere del sottoscrittore dimostrare che il contenuto del documento non è riconducibile alla sua volontà negoziale, provando che la firma era stata apposta su un foglio non ancora riempito o riempito parzialmente e che il riempimento è avvenuto successivamente e senza pattuizione.
Venendo al caso in esame, c'è da dire che dalle risultanze processuali emerge chiaramente l'autenticità del contratto di locazione prodotto dal locatoree, dunque,
l'infondatezza della proposta querela di falso.
Risulta per tabulas che il rapporto tra le parti ha avuto inizio nel 2018.
Tale rapporto è da ritenere disciplinato, in successione, da due contratti. Il primo, prevede un canone mensile di euro 800,00 e l'impegno della società conduttrice ad eseguire a proprie spese una serie di lavori di adeguamento dei locali oggetto del pattuito godimento. Il secondo, prevede quanto già detto innanzi;
in estrema sintesi, la consensuale risoluzione del primo alla data del 30 6 2019 e la sostituzione dello stesso con il nuovo prevedente una nuova durata della locazione e il canone annuo di euro
24.000. In pratica, il rapporto locatizio è continuato, dopo giugno 2019, in virtù di tale secondo accordo, parzialmente dattiloscritto e completato con aggiunte a penna al momento della sottoscrizione. Questo secondo contratto reca l'ammontare del canone annuale di euro 24.000,00 da suddividersi in rate mensili anticipate, nella sua parte dattiloscritta e non in quelle scritte a mano aggiunte alla prima;
e anche tale esemplare
- come quello recante il canone mensile di euro 800,00 che ha retto il primo periodo della locazione - è stato sottoscritto da entrambe le parti, come pacifico in causa ed espressamente riconosciuto dalla stessa conduttrice. Trattasi di conseguenza di scrittura
– quest'ultima – che contiene tutti gli elementi essenziali del contratto di locazione, come quella diretta a disciplinare il primo anno, o poco meno, del rapporto. Tanto vero, non è logica la spiegazione della vicenda e in particolare della circostanza della compresenza di due contratti regolarmente sottoscritti da entrambe le parti, data dalla società conduttrice e a termini della quale la scrittura prodotta dal locatore sarebbe null'altro che una delle cinque bozze tra le quali le parti avevano da scegliere, successivamente manipolata ad arte dal locatore medesimo. La scelta tra più bozze di per sé complete degli elementi essenziali del contratto che si intende stipulare si fa prima di sottoscriverle, non dopo. Se si sottoscrivono due contratti in sé già completi (si vuol dire completi anche a prescindere dalle aggiunte a penna) o si tratta di errore, e non è questo il caso per il semplice motivo che la conduttrice tanto non allega, o si è stabilito un ben preciso e concordato rapporto tra i due, come sostiene il locatore.
E in effetti, il quadro probatorio induce a ritenere valida la ricostruzione attorea a termini della quale il canone concordato per il locale era quello di 2.000 euro mensili, ma che, necessitando i locali di alcuni aggiustamenti e lavori onde permettere alla conduttrice di svolgere nei medesimi la sua attività, si era convenuto che per un primo periodo esso fosse ridotto a soli 800,00 euro mensili, di modo che si avesse una sorta di compensazione impropria tra i lavori da eseguirsi dalla conduttrice e il risparmio sui canoni mensili dovuti dalla medesima. Se questo è stato il regolamento della vicenda negoziale perseguito dalle parti, il comportamento delle medesime e in particolare la sottoscrizione dei due contratti di locazione innanzi esaminata trova il suo senso logico e giuridico. Le parti hanno sottoscritto la scrittura con il canone scontato e l'impegno della conduttrice ad eseguire a sue spese i lavori di adeguamento necessari e la scrittura a canone pieno che di là a un anno circa sarebbe andata a regolare definitivamente il rapporto, in sostituzione della prima.
D'altronde, ciò trova riscontro, viene da dire, inconfutabile, sul piano degli assetti economici della vicenda. Il contratto ad uso diverso ha durata minima di anni sei, senza che sia a tale data liberamente disdettabile dal locatore, il quale con la sottoscrizione dell'accordo assume un impegno della durata di ben 12 anni. Ne consegue, a seguire la tesi della conduttrice, che, a fronte di lavori da essa fatti che valevano 10 o 15.000 euro, il locatore avrebbe rinunciato a ben 172.800 euro di canoni (ossia a 1.200 euro x 144 mesi di locazione). Ben diverse sotto tale medesimo profilo sono le risultanze della tesi del locatore. La conduttrice infatti a fronte dei lavori detti ottiene sui canoni dovuti uno sconto di 13.200 euro. È lampante l'equilibrio di tale ultimo assetto di interessi, rispetto allo squilibrio assoluto del precedente.
Ad ogni modo, quanto sin qui osservato trova conferma nelle dichiarazioni rese dai testi, dalle quali risultano sostanzialmente confermate le circostanze dedotte in giudizio dal querelato. In particolare, il teste , addotto da entrambe Testimone_1 le parti, ha dichiarato che: “… i contratti sono stati predisposti e da me portati al momento della sottoscrizione… avevo predisposto due copie per ciascuno dei due contratti…erano privi di data e da riempire a seconda degli accordi… le aggiunte a penna che si rinvengono nel contratto che mi viene mostrato sono state effettuate in quell'occasione…”. Il teste di parte querelata, ha confermato Testimone_2
l'esistenza di due distinti contratti dattiloscritti e precisato di aver assistito al completamento degli stessi, con aggiunte a penna, e alla sottoscrizione da parte del locatore e della rappresentante legale della società conduttrice. Il teste di parte querelante, l'ingegnere , ha invece riferito soltanto dei lavori eseguiti Controparte_2 nell'immobile, smentendo peraltro la tesi sostenuta in giudizio dalla conduttrice secondo la quale i locali oggetto della locazione necessitavano di lavori strutturali e confermando invece che si trattava solo di lavori di adeguamento, per lo più, funzionali alle esigenze della conduttrice.
In definitiva, anche le dichiarazioni testimoniali comprovano che le parti avevano predisposto due scritture da adeguare agli accordi economici che ci si riprometteva di raggiungere;
accordi che, raggiunti, si tradussero nelle aggiunte a penna apportati al secondo contratto prima della sua sottoscrizione, tese, esse aggiunte, a regolare la successione temporale tra i due contratti una volta “ammortizzate” le spese sopportate dalla conduttrice per l'adeguamento dei locali fittati.
Quanto appena osservato toglie rilevanza anche alla maggiore obiezione della convenuta, quella costituita dal fatto che alla data del primo luglio 2019 la Parte_3
non era più legale rappresentante della società. La circostanza non è rilevante poiché i due contratti furono sottoscritti entrambi nell'estate 2018 e non in quella del 2019.
È da aggiungere infine che era comunque a carico della querelante l'onere di fornire il riscontro probatorio dell'asserita falsità del documento impugnato;
una prova che – come insegna la Suprema Corte, ordinanza n. 2126/2019 - deve essere connotata da caratteri di univocità.
Tirando le fila, la querela di falso proposta dalla società deve essere CP_1
rigettata, restando confermata la forza probatoria della scrittura privata posta dal locatore a base delle sue domande.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Avellino, in composizione collegiale, definitivamente pronunziando, ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) rigetta la querela di falso;

2) condanna l'attrice a pagare al convenuto le spese di lite che si liquidano in euro 7.616,00 per compenso di difesa, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a., come per legge;
distrae le medesime in favore degli Avv.ti Lucia Bonavita ed Angelo Guerriero dichiaratisi antistatari;

3) condanna l'attrice a pagare la pena pecuniaria di euro 20,00;
4) dispone che la cancelleria faccia menzione della presente sentenza sul documento impugnato di falso e lo restituisca al convenuto che l'ha prodotto.
Così deciso, in Avellino nella camera di consiglio del 6 marzo 2024.
Il Presidente relatore ed estensore
Raffaele Califano». Dunque, con la riportata decisione il collegio ha acclarato che il canone di locazione relativamente alle mensilità successive a quella di giugno 2019 era pari ad euro 2.000,00.
Consegue che la morosità della conduttrice è da affermare. D'Altronde, la stessa è da valutare grave sin dall'inizio in quanto sostanzialmente accompagnata dalla pretesa di imporre per l'intera durata della locazione tale canone ridotto, valevole soltanto per i primi undici mesi del rapporto.
La domanda di risoluzione della locazione per grave inadempimento della conduttrice proposta dal locatore va dunque considerata fondata e di conseguenza da accogliere.
Parimenti da accogliere è la domanda di condanna al rilascio dell'immobile; rilascio la cui esecuzione è da fissare a breve in ragione della notevole protrazione del giudizio e del mancato pagamento della gran parte dei canoni da parte della conduttrice.
Anche la domanda di pagamento dei canoni è da accogliere.
La conduttrice ha provato soltanto di avere pagato i canoni da luglio 2019 a febbraio 2020 nella misura ridotta di euro 800,00 e dunque pagamenti per complessivi
6.400,00 euro. Consegue che la stessa deve ancora euro 113.600 per i canoni non pagati, oltre quelli a scadere.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Avellino definitivamente pronunziando, ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) dichiara la risoluzione della locazione intercorsa tra le parti per morosità della conduttrice;

2) condanna la resistente a rilasciare l'immobile oggetto della locazione al locatore ricorrente e fissa per la esecuzione dello stesso la data del primo luglio 2024, ore 10,00;
3) condanna la conduttrice resistente al pagamento dei canoni non pagati, pari ad euro 113.600 e dei relativi interessi dalle rispettive scadenze, nonché dei canoni a scadere;

4) condanna la resistente a pagare al ricorrente le spese di lite, che si liquidano in euro 100,00 per esborsi ed euro 8.000,00 per compenso di avvocato, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a., come per legge.
IL GIUDICE
Raffaele Califano