N.3628/2021 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno nella persona del dr. Corrado d'Ambrosio, in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3628 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno
2021
TRA
, c.f , in persona del legale rapp.te p.t., rapp.to e difeso, Parte_1 P.IVA_1
giusta procura in atti, dall'AVV. MANZIONE WLADIMIRO e dall'AVV.
MANZIONE GAETANO, presso il cui studio, in VIA FARAO, 4, SALERNO (SA),
elettivamente domicilia
RICORRENTE
E
, c.f. , in Controparte_1 P.IVA_2
persona del legale rapp.te p.t, rappresentato e difeso, in virtù di mandato agli atti,
dall'AVV. DI MAIO VINCENZO, presso il cui studio elettivamente domicilia,
CORSO GARIBALDI, 38, SALERNO (SA)
RESISTENTE

OGGETTO: Controversia in materia di locazione.
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta tempestivamente depositate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso del 30/04/2021 la società , in persona del legale rapp.te Parte_1
p.t., premetteva di essere proprietaria di un fabbricato sito in Salerno (SA), alla Via
Giacomo Acquaviva n. 1 (angolo Via Nicola Petrosino – Rione Petrosino), identificato secondo i seguenti dati catastali: f. 16, p.lla 1056, sub 4, nonché delle aree e relative pertinenze antistanti tale fabbricato (parcheggio, cabina elettrica e locale tecnico impianti), indicate al C.F. con f. 16, p.lla 1056, sub 2 e 3; che tale fabbricato veniva concesso in locazione, giusta contratto del 21/08/1996, reg. in Salerno, al n. 4378, il
27/08/1996, all' e adibito a sede degli uffici dell'ente; che tale immobile è stato CP_1
interessato da preliminari interventi di ristrutturazione straordinaria, eseguiti a spese del locatore;
che l , in virtù di detto contratto, si impegnava ad effettuare le opere CP_1
di manutenzione ordinaria ed assumeva, altresì, l'obbligo di servirsi del contenitore immobiliare secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;
che,
con sentenza n. 1341/2016 del 21/03/2016, il Tribunale di Salerno dichiarava la cessazione del contratto di locazione e ordinava il rilascio dei beni locati, con accessori e pertinenze, entro una data non anteriore al 23.06.2016; che, tuttavia, gli immobili de quibus si presentavano in pessimo stato manutentivo, a causa di vizi e inadempienze imputabili, a detta del ricorrente, all'ente conduttore, non risultando, i medesimi,
neppure completamente “liberi da cose”; che, pertanto, esso ricorrente non ha potuto accettare la consegna dell'immobile; che, sempre per le circostanze esposte, il locatore si è visto costretto ad incardinare procedimento per A.T.P. (r.g. 5881/2010), innanzi al
Tribunale di Salerno, all'esito del quale il nominato CTU, Ing. , Persona_1
evidenziava il complessivo stato di “degrado” in cui versavano gli immobili,
quantificando i lavori di ristrutturazione necessari alla rimozione dei danni riscontrati in € 560.491,11; che, in virtù di ciò, si rendeva necessario rifiutare, legittimamente, la consegna dei locali;
che, pertanto, persisteva la mora debendi (art. 1216 c.c.) e le gravi inadempienze contrattuali del conduttore.
Tanto premesso, il ricorrente, pertanto, rassegnava le seguenti conclusioni: “1)
Dichiarare l'ammissibilità dell'ATP (RG.5881/2016) e disporre, ex art. 696 bis cpc,
l'acquisizione della relazione ATP con allegati, computi e documentazione fotografica e quant'altro agli atti del presente processo. 2) Accertare i fatti esposti in premessa,
dichiarando la legittimità del rifiuto di a riceversi la riconsegna del Parte_1
fabbricato di Via Acquaviva, Salerno. 3) Accertare la mora debendi dell' CP_1
nonostante la nomina del sequestratario ex art. 1216 cc. 4) Escludere l'effetto liberatorio che controparte ha ipotizzato coincidente con la teorica riconsegna degli immobili a quale sequestratario e non quale locatore. 5) Accogliere la Parte_1
domanda e per l'effetto condannare controparte al pagamento, in favore della concludente, degli importi necessari alla riparazione dei danni identificati e qualificati in ATP nonché all'effettuazione dei lavori all'immobile, ovvero della diversa somma che dovesse risultare all'esito del presente giudizio. Il tutto oltre interessi e rivalutazione, fino all'effettivo adempimento. 6) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare controparte al pagamento, in favore della concludente, degli importi dovuti per canoni ovvero per indennità di occupazione per il tempo necessario alla effettuazione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, maggiorato del 20%, -
considerando che il canone contrattuale prevedeva il pagamento trimestrale di €
112.433,40 (oltre IVA) e che nell'ATP sono stati stimati non inferiore a sei mesi lavorativi (e quindi in almeno 9 mesi solari) necessari per le opere ripristinatorie, oltre interessi e rivalutazione. 7) Quantificare il danno futuro e condannare al CP_1
pagamento in favore di . Il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria. Parte_1
8) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare controparte al pagamento, in favore della concludente, dei maggiori importi dovuti per illegittima decurtazione dell'indennità di occupazione dal 22/08/2014 sino al 31/03/2016 pari ad € 106.642,59
oltre IVA, interessi e rivalutazione ovvero nella diversa somma, maggiore o minore,
che il Tribunale individuerà; 9) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare controparte al pagamento degli importi, in favore della concludente, dovuti per indennità di occupazione dal 01/04/2016 sino alla legittima riconsegna, considerando che il canone contrattuale trimestrale prevedeva il pagamento trimestrale di €
122.433,40 oltre IVA, interessi e rivalutazione. 10) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare controparte al pagamento, in favore, in favore della concludente,
della maggiorazione del 20% sull'importo del canone contrattuale per indennità di occupazione dal 22/08/2014 sino alla legittima riconsegna oltre interessi e rivalutazione. 11) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare controparte al pagamento, in favore del concludente, delle spese sostenute ed a sostenersi fino all'esito del giudizio da quest'ultima nella qualità di sequestrataria, oltre interessi e rivalutazione. 12) Accogliere la domanda e per l'effetto condannare controparte, in favore del concludente, al rimborso delle spese sostenute per il procedimento di ATP.
13) Disporre in favore di ed a carico il pagamento delle somme non Pt_1 CP_1
contestate (art. 423 cpc). 14) Ammettere i mezzi istruttori e nella denegata ipotesi di mancata declaratoria di ammissibilità dell'ATP, disporre la rinnovazione peritale delle stesse indagini tecniche. 15) Accertare e quantificare i danni prodotti nell'immobile della ricorrente. Ammettere CTU contabile per quantificare i crediti relativi a canoni, indennità, oneri condominiali, oneri di ripristino (ivi Parte_1
compresi i tempi di realizzo), danni (danno emergente e lucro cessante), danno futuro nonché gli oneri per l'allestimento cantiere, imprevisti, spese amministrative e tecniche, nonché i costi per mancato utilizzo nel tempo occorrente e quelli per la liberazione degli immobili da beni del conduttore, nonché i costi di pulizia e sanificazione interna ed esterna. Il tutto oltre interessi e rivalutazione”.
Si costituiva in giudizio l' Controparte_1
, contestando la pretesa avversaria ed instando per il rigetto della domanda,
[...]
dispiegando, altresì, domanda riconvenzionale di risarcimento del danno quantificato in € 42.573,00.
Instaurato così il contraddittorio, dopo una serie di rinvii, all'udienza del 15.04.2024,
il precedente istruttore fissava l'odierna udienza, dell'08.05.2025. All'esito di tale udienza, svoltasi secondo le modalità alternative di cui all'art. 127 -ter (Deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza), la causa viene decisa. La domanda è fondata e va, pertanto, accolta nei limiti di seguito indicati.
Anzitutto, va premesso che nella vicenda in esame assume carattere dirimente la consulenza depositata nel giudizio per A.T.P., atteso che la relazione conclusiva dell'accertamento tecnico preventivo espletato ante causam è un documento che può
essere validamente prodotto nel successivo giudizio di merito ed è “pienamente utilizzabile dal giudice come elemento di prova e liberamente valutabile”. Dalla stessa,
pertanto, possono trarsi “elementi di prova”, in quanto nel vigente ordinamento processuale, improntato al principio del libero convincimento del giudice, la decisione può fondarsi anche su prove non espressamente previste dal codice di procedura civile,
ove le stesse risultino idonee a fornire elementi di giudizio sufficienti (Cfr. Cass.Civ.
n. 13229/2015).
Pertanto, ritiene il Tribunale di poter condividere quanto sostenuto dall'ausiliario nominato nel procedimento dell'A.T.P. nella consulenza redatta, ritenendo quest'ultima pienamente utilizzabile nel presente giudizio, poiché adeguatamente motivata oltre che immune da vizi logici e tecnici.
Il CTU, nello specifico, ha potuto acclarare, all'esito delle molteplici indagini svolte,
la presenza di danni nell'immobile e agli impianti.
IL CTU ha riscontrato, al termine delle operazioni peritali, che l'intero “complesso versa in uno stato generale di degrado, abbandono, trascuratezza e sporcizia,
conseguente ad una mancata pulizia dello stabile, dei suoi impianti tecnologici e di tutte le aree esterne di pertinenza, a testimoniare un'evidente carenza e/o omissione dei regolari interventi di manutenzione ordinaria di competenza del conduttore . CP_1 In particolare, si è verifica “un cattivo stato di uso e conservazione della parte edile eccedente la normale vetustà ed il normale stato d'uso (con danneggiamento delle murature, pareti, dei pavimenti, dei soffitti, dei rivestimenti, della tinteggiatura e dell'intonaco nelle varie camere, corridoi, bagni, archivi, zone comuni, scale, ballatoi ecc.) (…)”.
L'ausiliario ha altresì rilevato “la presenza di numerosi beni, attrezzature e materiali di proprietà dell' che giacciono tutt'ora all'interno dello stabile e per i quali è CP_1
stato richiesto più volte lo sgombero, anche a verbale, da parte della società ricorrente
(…)”.
Le cause dei danni riscontrati nell'immobile sono riconducibili, a detta del CTU, allo scorretto utilizzo dei beni locati e alla “cattiva condotta da parte del conduttore che non ha usato cautela, causando il deterioramento oltre il normale stato d'uso e la normale vetustà delle finiture civili delle pareti e di una parte della pavimentazione,
omettendo la necessaria manutenzione ordinaria periodica degli impianti e degli spazi esterni, causando un aggravio degli ammaloramenti e quindi una maggiorazione dei costi di ripristino attuali”.
In virtù di ciò, il consulente ha quantificato l'importo dei lavori necessari al ripristino dello stato esistente al momento della consegna dell'edificio all' in €.409.130,97 CP_1
oltre IVA, al quale si sommano “i costi per la sicurezza non soggetti a ribasso stimati pari al 3,5% cioè €.14.319,58 oltre IVA, le spese tecniche stimate pari al 8,0% cioè
€.33.876,04 oltre oneri di legge, e spese amministrative pari ad €.200,00 per un totale dell'intervento di €.457.526,60 oltre oneri di legge cioè €.560.419,11 al lordo degli oneri di legge” (Cfr. pagg. 51 a 63 CTU).
Per quel che concerne la mora del creditore, l'art. 1206 c.c. prevede che “il creditore è
in mora quando, senza motivo legittimo, non riceve il pagamento offertogli nei modi indicati dagli articoli seguenti o non compie quanto è necessario affinché il debitore possa adempiere l'obbligazione”.
Inoltre, l'art. 1220 c.c. dispone che “il debitore non può essere considerato in mora, se tempestivamente ha fatto offerta della prestazione dovuta anche senza osservare le forme indicate nella sezione III del precedente capo, a meno che il creditore l'abbia rifiutata per un motivo legittimo”.
Parte ricorrente ha allegato, quale “motivo legittimo” di rifiuto della riconsegna, lo stato in cui versava l'immobile al termine della locazione, come accertato dal C.T.U.
in sede di A.T.P. e, sulla base delle considerazioni sopra svolte, può ritenersi oggettivamente giustificato il rifiuto della restituzione della res locata, da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 1590 c.c., comma 1, in quanto il deterioramento dell'immobile offerto in restituzione non poteva ritenersi normale, ma era superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione: "in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato,
altresì, al pagamento del canone ai sensi dell'art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto" (Cfr. tra le molte Cass. Civ. ord.
n. 2793/2022).
In virtù di ciò, pertanto, la società ricorrente risulta creditrice, nei confronti dell' , CP_1
della somma di € 560.419,11, così come individuata e quantificata dal CTU, cui si aggiunge l'importo di € 337.299,90, quali canoni periodici dovuti.
In definitiva, alla luce delle considerazioni appena svolte, deve concludersi per l'accoglimento della domanda nei limiti sopraindicati.
Ogni altra questione è da intendersi assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno – I Sezione-, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:
accoglie la domanda nei limiti sopraindicati e, per l'effetto, condanna l in CP_1
persona del legale rappresentante, al pagamento di € 560.419,11, così come individuata e quantificata dal CTU, cui si aggiunge l'importo di € 337.299,90,
quali canoni periodici dovuti, oltre accessori di legge;

rigetta la domanda riconvenzionale;

condanna l' in persona del legale rappresentante, al pagamento delle spese CP_1
di lite, che vanno quantificate in € 20.000,00, di cui € 3.500,00 per spese, ivi compresa la ctu come liquidata con decreto del 10/5/2025, ed il residuo per onorario, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% come per legge.
Salerno, 10 maggio 2025
IL TRIBUNALE
Dott. Corrado d'Ambrosio
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi ai sensi dell'art. 52 D.Lgs. n. 196/2003.