Segue verbale udienza del 30.5.2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona del g.o.p. dr. Marino Pelosi, ha pronunciato ex art.281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I° grado iscritta al n. 4606/ 2020 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale;
promossa da
, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Vincenzo Morrone e Rosaria Morrone Parte_1
come da procura in atti;

Contro
, , , , rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
Nicola Guariglia come da procura in atti;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
[... Con atto di citazione regolarmente notificato il Sig. conveniva i sigg. Parte_1
, , , , dinnanzi al Tribunale di Salerno al Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
fine di ivi sentire dichiarare gli stessi tenuti al risarcimento di tutti i danni cagionati per effetto,
e a causa, della mancanza, all'epoca della vendita, del certificato di prevenzione incendi cui alla premessa;
per l'effetto, condannare i convenuti in solido al pagamento in favore dell'attore della somma complessiva di € 12.662,00, o di quella diversa, anche maggiore, che sarà ritenuta di giustizia e/o liquidata anche equitativamente, oltre accessori di legge a far tempo dalla domanda;
il tutto con il favore delle spese e dei compensi di giudizio;

A sostegno della domanda l'attore deduceva che con contratto di compravendita del
16.3.2012, registrato il 5.4.2012, i sigg. , e Controparte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4

traferivano all'odierno attore la piena proprietà del box-auto sito nel Comune di Salerno alla
Via S. Eremita n°17, riportato in Catasto al Foglio n° 67, part.lla 8, sub 177, categoria C/6, di mq.
17; che il locale veniva acquistato con vincolo di pertinenza all'appartamento già di proprietà dell'acquirente, sito in Salerno, alla via Camillo Sorgente n. 21; che a titolo di prezzo, il sig.
corrispondeva la somma di € 50.000.00; che con raccomandata del 10.7.2015 a firma Pt_1
dell'amministratore p.t. del Condominio Palazzo Ladalardo, in ossequio all'Ordinanza n°1/2015, emessa dal Comando della Polizia Municipale del Comune di Salerno., l'attore, in uno ai proprietari degli altri box, veniva diffidato ...all'utilizzo delle autorimesse e/o simili ubicati alla
Kia Sant Eremita n°17 di Salerno in quanto la zona del fabbricato non risulta essere provvista di
Certificato di prevenzione Incendi..."e invitato ...ad eseguire quanto indicato nel documento ossia lo SGOMBERO AD HORAS di veicoli di qualsiasi tipo.”; che l'attore, quindi, veniva privato della possibilità di utilizzare il box-auto; che il Condominio, preso atto di quanto verificatosi, si attivava, incaricando l'ing. di predisporre l'adeguamento alla normativa vigente;
CP_2
che con contratto di compravendita del 5.10.2015 il sig. trasferiva a terzi la proprietà Pt_1
del box di via S. Eremita;
che nel rogito, veniva precisato che l'immissione nel possesso sarebbe avvenuta entro il 30 aprile 2016 e che il bene in parola "...è stato oggetto di un'ordinanza di sgombero emessa dalla polizia Municipale in quanto privo del certificato di prevenzione antincendio e, a tal proposito, il venditore dichiara che è stato già intrapreso il procedimento finalizzato alla regolarizzazione della detta situazione, per cui le parti convengono che, qualora alla data di immissione nel possesso materiale sopra indicata, non sia stata completamente ricondotta a legittimità la situazione del suddetto box, salva diversa volontà delle parti, la vendita del sole box si intenderà risolta proprio a causa della mancanza del certificato di prevenzione incendi e della perdurante efficacia dell'ordinanza di sgombero, il dott. , Pt_1
nelle more trasferitosi in altro quartiere, si vedeva costretto a (s)vendere il bene al prezzo di €
40.000.00 ovvero ad una somma inferiore all'effettivo suo valore di mercato e allo stesso prezzo di acquisto, sebbene, nelle more, il condominio avesse deliberato un cospicuo esborso economico per adeguare l'immobile e renderlo sicuro e utilizzabile;
che con raccomandata del
28.4.2020, il dott. provvedeva a richiedere il risarcimento dei danni derivanti Pt_1
Pt_ dall'inadempimento dei sigg. e , invitandoli, altresì, a sottoscrivere una CP_1
convenzione di negoziazione assistita, con I 'avvertimento che, in caso di rifiuto o decorsi 30 giorni senza aver ricevuto risposta, lo scrivente avrebbe adito la competente autorità giudiziaria;
che in data 12.5.2020 i convenuti comunicavano, a mezzo pec, la volontà "... di non aderire ad alcuna ipotesi di convenzione di negoziazione assistita..."; che con la medesima, inoltre, eccepivano ".la decadenza dalla denuncia dei vizi riscontrati nonché la prescrizione di ogni diritto e/o azione restitutoria e/o risarcitoria.. ", facendo, presumibilmente, riferimento ai termini previsti dall'art. 1495 c.c..
Si costituivano i sigg. , , , i quali Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
chiedevano il rigetto di ogni domanda di parte attrice proposta perché improcedibile, inammissibile, improponibile, assolutamente pretestuosa e comunque infondata in fatto e diritto;

La causa, ritenuta già istruita documentalmente dalle parti, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni sino a pervenire alla odierna udienza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
La domanda è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di cui si dirà.
L'art. 1497 c.c. dispone che, qualora la cosa venduta difetti delle qualità promesse o di quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di esperire l'azione di risoluzione del contratto, ma nei limiti prescrizionali e decadenziali di cui all'art. 1495 c.c. (Il compratore deve denunziare il vizio entro otto giorni dalla scoperta, a pena di decadenza e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna della res); il compratore può, inoltre, allegare la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata (aliud pro alio) che incida sulla natura, sull'individualità, sulla consistenza e sulla destinazione del bene al punto che esso appartenga ad un genere affatto diverso da quello che l'acquirente intendeva comprare;
difforme per essenza, consistenza, destinazione ed appartenere ad una specie diversa da quella acquistata ovvero difettare delle qualità necessarie ad assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale. In tali casi il compratore può esperire un'ordinaria azione di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. scevra dei citati limiti temporali (cfr. Cass. 2313/16).
Nel caso di specie va fatto riferimento all'anno di acquisto del bene immobile in questione nell'anno 2012 da parte dell'attore, e si fa riferimento all'insussistenza di idonea certificazione antincendio del bene in questione, all'anno della scoperta del vizio o della mancanza di qualità dei beni in questione nell'anno 2015 da parte dello stesso attore. E' altrettanto pacifico che l'attore acquistò il bene in questione nello stato di fatto e di diritto esistenti al momento della vendita, come risulta dall'atto di acquisto. E' risultato che a causa della mancanza del certificato prevenzione antincendio l'attore ha dovuto compiere dei lavori per adeguare i beni alla relativa normativa antincendio, con esborsi di danaro e che detti beni solo all'esito dell'esecuzione di detti lavori potevano essere utilizzati integralmente.
Secondo questo giudicante, per tutto quanto sopra espresso, nel caso di specie non può parlarsi di vendita aliud pro alio;
infatti, ricorre l'aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto, e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nell'economia del contratto, ma anche quando la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni ì dell'acquirente
Inoltre, l'aliud pro alio non può dirsi integrato dalla mera mancanza di certificati urbanistici – amministrativi relativi al bene, ma solamente dall'intrinseca inidoneità del bene stesso a soddisfare i requisiti richiesti al fine di ottenere la certificazione. In sostanza, se il bene presenta difformità anche evidenti che risultano sanabili attraverso atti giuridico amministrativi che eliminino la difformità, non si può parlare di vendita aliud pro alio. Nel caso di specie il bene in questione, a seguito di esecuzione di lavori di adeguamento, può svolgere la sua funzione pratica, economica, sociale per cui venne acquistato.
Si è già detto sopra come l'attore acquistò il bene in questione nello stato di fatto e diritto in cui si trovava e lo stesso non presentava caratteristiche tali da indurre un sospetto circa la sua non conformità a precetti di natura tecnico-amministrativa che ne impedivano l'uso, tanto che lo stesso bene venne utilizzato senza alcuna limitazione fino all'anno 2015. Nel 2013 a seguito di convocazione di assemblea condominiale (Condomino Ladalardo) e pedissequa delibera assembleare (8.2.2013) l'attore venne messo a conoscenza che il non possedeva il CP_3
certificato prevenzione incendi.
In detta occasione l'assemblea dei condomini venne resa edotta della nomina da parte dell'amministratore condominiale dell'ing. al fine di provvedere all'adeguamento CP_2
dell'intero stabile, comprese le unità adibite a box auto, agli obblighi della sicurezza antincendio.
Va richiamato, sul punto, il principio giurisprudenziale secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui la parte acquisisce la possibilità legale, obiettivamente percepibile e riconoscibile, di realizzare il proprio diritto (Cassazione civile sez. II, 25 gennaio 2018, n.1889). Pertanto, la prescrizione non inizia il proprio corso fino a che l'evento dal quale traggono la propria origine le pretese si manifesta all'esterno e diventa conoscibile oggettivamente dalla parte (Cassazione civile, sez. III, 22 settembre 2016, n.18606).
Circa la clausola più volte sopra richiamata (“vendita nello stato di fatto e di diritto”) va ricordato che la Corte di Cassazione, con sentenza 29902/18, ha affermato che una clausola siffatta è priva di efficacia e di contenuto, in quanto di mero stile;
la stessa, difatti, non può ritenersi frutto di una specifica negoziazione delle parti, che consapevolmente abbiano accettato anche eventuali vizi dell'immobile oggetto di compravendita.
Il bene in questione, senza dubbio, non aveva le caratteristiche oggetto del contratto di compravendita, al punto che l'attore non ha potuto godere del bene medesimo per circa 8 mesi, con conseguente inadempimento contrattuale dei convenuti.
Alla luce di quanto esposto, esclusa la sussistenza di vendita aliud pro alio nel caso di specie, ritenuto che la prescrizione del diritto invocato decorre nel caso di specie dalla data della scoperta della mancanza di certificazione incendi nell'anno 2013 (8 febbraio), e della prescrizione decennale prevista in materia di inadempimento contrattuale, dichiarato l'inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1218 cc dei convenuti, l'eccezione di prescrizione va respinta e la domanda di parte attrice va accolta solo in parte.
Per quanto attiene la responsabilità di natura contrattuale, l'art. 1223 c.c., prevede che il risarcimento del danno dovuto all'inadempimento o al ritardo deve comprendere sia la perdita subita dal creditore che il mancato guadagno (lucro cessante), in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta. L'attore, sul punto, ha allegato di aver dovuto corrispondere somme per l'esecuzione dei lavori di messa a norma dei beni in questione secondo le proprie quote condominiali, producendo documentazione a sostegno. Parte convenuta in riferimento alle allegazioni di parte attrice, ed ai documenti a sostegno depositati dalla stessa parte attrice relativamente alle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori di adeguamento tecnico amministrativo, propone una contestazione soltanto generica. Parte convenuta avrebbe dovuto contestare specificatamente i fatti allegati ed i documenti proposti dall'attrice sul punto, attestanti in modo chiaro e documentato l'entità della spesa, ma non lo ha fatto, applicandosi pertanto l'art. 115 c.p.c. primo comma.
Conseguentemente, la domanda relativa al risarcimento lamentato in riferimento al danaro speso per l'adeguamento della certificazione incendi va accolta così come richiesto per una somma pari ad € 1.662,00; i convenuti, pertanto, vanno condannati al pagamento di detta somma, in favore dell'attore, oltre alla rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat dalla richiesta (28.4.2020) sino alla data della presente sentenza, agli interessi legali sulla medesima somma via via rivalutata secondo i medesimi indici, con stesse decorrenze e scadenza, ed agli ulteriori interessi legali sulla somma così complessivamente determinata dalla data della presente sentenza sino al saldo.
Nulla per quanto attiene la domanda di parte attrice relativa al danno per mancato utilizzo atteso che la stessa impossibilità di utilizzo del box-auto da parte dell'attore è dipesa unicamente dalla inerzia dell'amministrazione condominiale per non aver assolutamente dato attuazione alla delibera assembleare sopra richiamata (8.2.2013).
Va altresì rigettata la richiesta risarcitoria avanzata per il danno derivante dalla vendita ad un prezzo inferiore a quello di mercato per difetto di allegazione prima ancora di prova del danno medesimo.
Ed invero, non risultano indicati dall'attore quale fossero le responsabilità dell'attore che ebbero a determinare un calo del prezzo del box-auto, (peraltro notevolmente migliorato dai lavori eseguiti come da parte attrice dichiarato), nella misura di € 10.000,00 come in atti precisato.
Le spese, stante il parziale accoglimento della domanda, vengono compensate per la metà e poste, per la residua metà a carico dei convenuti in solido tra loro e vengono liquidate, ex dm.
Giustizia 55/14, in misura già dimidiata come in dispositivo

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in persona del g.o.p. Marino Pelosi, definitivamente pronunziando sulla controversia recante R.G. n. 4606/20 ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) In parziale accoglimento della domanda proposta dall'attore dichiara l'inadempimento contrattuale dei convenuti e, per l'effetto, questi ultimi tenuti al risarcimento della somma necessitata per l'adeguamento alla normativa antincendio del box-auto oggetto della compravendita del 16.3.2012; 2) Condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attore, della somma di € 1.662,00 oltre interessi come in parte motiva indicato;

3) Compensa per la metà le spese di lite e condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento, in favore dell'attore, della restante metà che liquida, in misura già dimidiata, in € 135,00 per esborsi ed € 1.260,00 per compensi professionali oltre rimborso spese generali, c.p.a. ed iva se dovuta.
Così deciso in Salerno il 30.5.2025
Il g.o.p.
Dr. Marino Pelosi