REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MARSALA IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA nella persona del Giudice Onorario della Sezione Civile dott. Marcello Bellomo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 304 /2024 R.G.A.C.C. oggetto: Vendita di cose immobili vertente tra
(cod. fisc. ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
25.12.1954, in giudizio con l'avv. Mario Marino giusta procura in atti, attrice
Nei confronti di
, nato a [...] il [...], – C.F. e Controparte_1 C.F._2
nata a [...] il 1955,– C.F. , rappresentati e difesi dagli Controparte_2 C.F._3
Avv.ti Italo Bozzi, Corrado Robecchi Majnardi ed Emilio Pili come da procura in atti, convenuti
E di in qualità di titolare della ditta US LI (già DM Controparte_3
LI) (C.F: P.Iva: rappresentato e difeso giusta CodiceFiscale_4 P.IVA_1
mandato in atti dall' Avv. US Alessio, convenuto
E di
con sede legale a Trento in Piazza delle Donne Lavoratrici 2, C.F.: , CP_4 P.IVA_2
P.IVA: , in persona del procuratore Dott. – giusta procura speciale P.IVA_3 CP_5
autenticata dal Notaio di Trento (Rep. n. 25638 del 13.02.2023), Persona_1
registrata a Trento il 22.02.2023 al n. 3864 serie 1T in giudizio con l'Avv. Maurizio Giaconia giusta procura in atti, terza chiamata
Conclusioni delle parti

Con le note depositate nel termine a tal fine assegnato ai sensi dell'art 189 cpc parte attrice ha precisato le conclusioni chiedendo “.- Preliminarmente, per mero tuziorismo ed eccesso di difesa, ammettere la prova diretta contraria con i testi Ing. e Arch. di cui alla Testimone_1 Tes_2
memoria ex art. 171 ter n. 3 c.p.c. per dire: A).- << Vero è che nel mese di maggio 2022 siamo stati contattati per la prima volta da perché visionassi ed esaminassi i documenti tecnici allegati Parte_1
all'atto di compravendita del 14.12.2021 notaio rep. n. 77.994, nonché l'immobile oggetto di Persona_2
compravendita, la sua regolarità e conformità urbanistica e catastale >>. B).- sopralluogo è emersa una serie di irregolarità urbanistica e catastali successivamente riportate in una relazione tecnica asseverata a firma dell'ing. contrassegnata con il n. 3 ( produzione Testimone_1
attrice) che mi viene esibita e confermo >>. .- Nel merito. 1.-ritenere e dichiarare la nullità del contratto di compravendita del 14.12.2021 rep. n. 77.994 – racc. n. 28.834 notaio per mancata Persona_2
conformità (sotto il profilo oggettivo ) dell'immobile compravenduto ex art. 29 comma 1 bis L. n. 52/1985, come modificato dall'art. 19 D.L. n. 78/2010, conv. con mod. dalla L. n. 122/2010. 2.- In subordine e senza recesso, annullare il rogito del 14.12.2021 rep. n. 77.0994 – racc. n. 28.834 Notaio per errore Persona_2
essenziale riconoscibile dall'altro contraente ex artt. 1428, 1429 n. 2 cod. civ. 3.- In via ancora più subordinata e senza recesso dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita del 14.12.2021 ex art.
1463 e ss. cod. civ. e, ancora più in subordine, dichiarare la risoluzione del medesimo contratto ex artt. 1490
1492 cod. civ. 4.- Condannare in tutti i predetti casi di nullità (primo motivo) di annullamento (secondo motivo), di risoluzione (terzo motivo) del contratto di compravendita del 14.12.2021, i venditori CP_1
e , in solido con l'agenzia immobiliare DM LI di
[...] Controparte_2 Controparte_3
ex art. 2055 cod. civ., ciascuno in ragione delle rispettive condotte in narrativa stigmatizzate, alla restituzione anche a titolo risarcitorio della complessiva somma di €. 55.000,00 [€. 47.000 per prezzo + €.
2.500,00 per provvigione + €. 2.800,00 per spese notarili e imposte + €. 2.700,00 per oneri, spese CTP. Il tutto oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma 4 cod. civ. (i), il maggior danno ex art. 1224 comma
2 cod. civ. subito in conseguenza della notoria importante svalutazione monetaria verificatasi a decorrere dal
14.12.2011 sino al pagamento effettivo (ii), le spese e compensi per il procedimento di mediazione (iii) e spese di lite (iiii). 5.- In via sempre più subordinata e solo per l'ipotesi di rigetto delle superiori domande gradatamente proposte, si chiede per eccesso di difesa, la riduzione del prezzo di vendita convenuto nel rogito del 14.12.2021, nella minor misura da accertarsi nel corso del giudizio a mezzo di TU , con conseguente condanna dei convenuti e a corrispondere in favore dell'attrice, in solido Controparte_1 Controparte_2
con la convenuta agenzia immobiliare, in persona dell'omonimo Controparte_6
titolare, corrente in Mazara del Vallo, la maggiore somma corrisposta (rispetto al valore che si andrà a determinare), con gli interessi al saggio legale e il maggior danno ex art. 1224 comma 2 cod. civ. 6.-
Dichiarare inammissibile e comunque, in subordine, respingere per carenza dei relativi presupposti, la domanda generale di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. avanzata dai convenuti Controparte_1
e ; 7.- condannare i convenuti, ciascuno per le rispettive posizioni, ex art. 96 comma 3 c.p.c. Controparte_2
al risarcimento dei danni da lite temeraria in favore dell'attrice nella misura liquidata in via equitativa
d'ufficio dal Tribunale e comunque in misura non inferiore a quelle liquidate per le spese processuali. 8.-
Condannare tutti i convenuti in solido alle spese di lite, relative anche della procedura di mediazione, da maggiorarsi delle spese generali e accessori di legge.”;
i convenuti e hanno precisato le conclusioni chiedendo “In via principale ed CP_1 CP_2
in accoglimento della domanda avanzata dall'attrice in via principale, cui questa difesa ha da subito aderito, dichiarare la nullità del contatto di compravendita in data 14.12.2021 a rogito rep.77994/28834 Notaio dr. di Mazara del Vallo, registrato a Marsala il 20,12,2021 al n.5931 serie 1T, stipulato tra i Persona_2
coniugi e , da un lato, e , dall'altro, ordinando al Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere al relativo annotamento ai sensi dell'art. 2655 c.c., con esonero da responsabilità. Disporre ex art. 2033 c.c. che i convenuti restituiscano all'attrice il CP_1
prezzo pagato (€ 47.000,00) oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale. Respingere tutte le ulteriori domande attoree. In via riconvenzionale -- condannare l'attrice, ex art. 2041 c.c., a pagare ai convenuti somma di denaro corrispondente al valore locativo dell'appartamento per il periodo in cui lo ha detenuto, con interessi dalle scadenze trimestrali e svalutazione sulle somme man mano rivalutate, somma che si quantifica al 31 maggio 2025 in € 15.000,00 o in quell'altra maggiore o minore ritenuta di giustizia;
-- condannare il convenuto dr. -a restituire la provvigione percepita di euro 2.500,00, Controparte_3
oltre a svalutazione ed interessi sulle somme rivalutate dal momento della percezione alla restituzione -a risarcire ai coniugi i danni dagli stessi subiti e subendi dal suo inadempimento corrispondenti alle CP_1
somme che i coniugi fossero tenuti a versare all'attrice, oltre alla restituzione del prezzo, ed a quelli CP_1
ex art. 96 cpc, terzo comma, in misura pari all'importo del compenso difensionale che verrà liquidato nel presente giudizio. In ogni caso -- con vittoria delle spese ed onorari del giudizio posti a carico in via solidale o alternativa dell'attrice e del convenuto Dr. ”; Controparte_3
quest'ultimo ha precisato le conclusioni riportandosi alla comparsa di costituzione e quindi
“In via preliminare e nel rito: – accertare e dichiarare la mancata attivazione di procedura di mediazione obbligatoria in ordine alla domanda riconvenzionale formulata dai convenuti sigg.ri e Controparte_1
nei confronti della ditta , e conseguentemente Controparte_2 Controparte_6
assegnare ai detti convenuti termine per incoare la procedura di mediazione obligatoria, fissando nuova udienza di prosecuzione della causa;
- autorizzare l'odierno convenuto, ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c., a chiamare in causa l'assicurazione , in persona del legale rapp p.t., corrente in Trento P.zza CP_7
Delle Donne Lavoratrici nr. 2, e contestualmente, differire la prima udienza di comparizione del 06.07.2024, nel rispetto del termine di cui all'art. 163 bis c.p.c. In Via Principale e nel merito: – Rigettare in quanto del tutto infondate, in fatto ed in diritto, tutte le domande avversarie, avanzate sia da parte attrice che da parte convenuta nei confronti del dott. per le causali di cui in narrativa;
In Via Subordinata: Controparte_8
– Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle pretese risarcitorie avanzate sia dalla attrice Sig.ra che dagli attori in via riconvenzionale sigg.ri e Parte_1 CP_1 CP_2
condannare in forza della polizza nr M13882200 in atti la in persona del Controparte_9
legale rapp p.t., corrente in Trento, P.zza Delle Donne Lavoratrici nr. 2, a manlevare e tenere indenne il dott. titolare della ditta US LI, da tutte le pretese e richieste formulate Controparte_3
dall'attrice sig.ra nell'atto di citazione e dai convenuti sigg.ri e Parte_1 Controparte_1
nella domanda riconvenzionale, nonché da ogni danno, pregiudizio e/o conseguenza Controparte_2
patrimoniale che possa derivare al dott. dall'eventuale accoglimento delle domande sia Controparte_3
dell'attrice sig.a sia dagli attori in via riconvenzionale sigg.ri Parte_2 Controparte_1
e , nonché infine per tutte le eventuali somme che il dott. dovesse essere Controparte_2 Controparte_3
condannato a corrispondere alla sig.ra e ai sigg.ri e Parte_1 Controparte_1 CP_2
, sia a titolo di sorte capitale che di spese, ivi compreso le spese legali sostenute dal dott.
[...] CP_3
per resistere nel presente giudizio ex art. 1917 3° co c. c.; Con Vittoria di spese e compensi, oltre
[...]
accessori”; la società terza chiamata ha precisato le conclusioni chiedendo “Voglia il Tribunale Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa.- Dire e dichiarare che, con riferimento ai fatti per cui è causa, nessuna responsabilità può essere imputata all'agente/assicurato «in qualità di titolare Controparte_3
della ditta US LI», per quanto argomentato e dedotto in comparsa di risposta (in particolare alle pagine da 9 a 11), nonché nei successivi scritti difensivi e nel verbale di causa.- Conseguentemente e per
l'effetto, rigettare tutte le pretese avanzate nei confronti del predetto agente/assicurato, Controparte_3
sia dall'attrice che dai convenuti e – e, di Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
conseguenza, anche la domanda di garanzia azionata dal nei confronti di – in CP_3 CP_4
quanto tutte manifestamente infondate, sia in fatto che in diritto.- In ogni caso, rigettare le domande sia dell'attrice che dei convenuti e nei confronti del – e, di Parte_1 CP_1 CP_2 CP_3
conseguenza, anche la domanda di garanzia azionata dal nei confronti di – per ogni CP_3 CP_4
singola somma da ciascuno di essi pretesa, a qualsiasi titolo, di cui il predetto agen-te/assicurato non potrà essere tenuto a rispondere anche in ragione di quanto ulte-riormente argomentato in dettaglio in comparsa di risposta (pagg. 14-16), nonché nei successivi scritti difensivi e nel verbale di causa.- In subordine, nell'ipotesi in cui fosse riconosciuta e provata la responsabilità del in ordine agli eventi oggetto di CP_3
questo procedimento: Dire e dichiarare la non operatività della polizza e/o della copertura assicurativa invocata dall'agente/assicurato, per le ragioni esplicitate in dettaglio in comparsa di Controparte_3
risposta (tardività della denuncia, non operatività della polizza per condotta volontaria, mancanza di copertura assicurativa riguardo alle provvigioni e alle spese) nonché nei successivi scritti difensivi e nel verbale di causa, e quindi rigettare integralmente la domanda di garanzia complessivamente formulata dal
con riferimento a tutte le pretese azionate nei suoi confronti da ciascuna delle altre parti del CP_3
giudizio (l'attrice e i convenuti e ), e comunque Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
ogni pretesa del predetto assicurato nei confronti di stante la totale mancanza dei necessari CP_4
presupposti con-trattuali e giuridici.- In ulteriore subordine e unicamente per dovere e completezza difensiva, qualora il fosse ritenuto responsabile di quanto oggetto del presente procedimento e CP_3
fosse condannato a corrispondere somme all'attrice e/o ai convenuti e e sempre Parte_1 CP_1 CP_2
che dovessero ritenersi operanti in suo favore le garanzie di polizza, limitare l'eventuale obbligo di garanzia a carico di nei limiti dei danni garantiti dalla polizza (secondo quanto evidenziato in comparsa di CP_4
risposta, pagg. 13-14 e 15-17, nonché nei successivi scritti difensivi e nel verbale di causa) e decurtare le somme eventualmente dovute dall'odierna concludente applicando gli scoperti e le franchigie previsti dal contratto (come evidenziato in compar-sa di risposta, pag. 17, nonché nei successivi scritti difensivi).- In ogni caso, rigettare integralmente le domande ex art. 96 c.p.c. e le ulteriori do-mande e/o eccezioni tardive, formulate dalle altre parti, in quanto tutte manifesta-mente inammissibili e prive di fondamento fattuale e giuridico.- Rigettare altresì qualsiasi eventuale ulteriore richiesta istruttoria delle altre parti.- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato parte attrice dopo aver premesso di aver acquistato da potere dei coniugi signori e “con rogito del Controparte_1 Controparte_2
14.12.2021 rep. n. 77.994 – racc. n. 28.834, ricevuto dal notaio dott. ” e tramite Persona_2
“l'intermediazione dell'agenzia DM LI di , “una casa di civile Controparte_3
abitazione, …. , sita in Mazara del Vallo via San Francesco n. 31, costituito al piano terra da androne comune con terzi, al primo piano da un vano, bagno, cucina, camera da letto, sala e altro vano, con terrazzo soprastante, per il prezzo di €. 47.000,00” interamente corrisposto, evidenziava di aver scoperto successivamente all'acquisto la presenza di difformità catastali ed urbanistiche non dichiarate dai venditori i quali avevano invece asseverato in sede di rogito, la conformità dello stato attuale dell'immobile con le risultante catastali e con la planimetria allegata all'atto.
In particolare, evidenziava l'attrice che rivoltasi ad un tecnico di propria fiducia quest'ultimo aveva individuato le seguenti irregolarità “a).- il vano soggiorno ipotizzato nelle piante di progetto non è stato realizzato. Al suo posto è stato invece gli alienanti hanno realizzato un vano W.C. doccia e un disimpegno;
b).- il vano letto 1 previsto nelle piante di progetto non è stato realizzato;
al suo posto è stato costruito un corridoio e un vasto pozzo luce, dove è stata posta una significativa scala in ferro che consente l'accesso alla terrazza di copertura calpestabile;
c).- nel vano cucina previsto nelle piante di progetto non è stato realizzato il vano W.C., per cui il vano cucina è formato quindi un unico vano;
d).- nel ripostiglio laterale presente nella camera da letto matrimoniale non è stata realizzata la scala in ferro di collegamento che doveva consentire l'accesso alla terrazza piana calpestabile;
e).- nella terrazza piana di copertura sono state effettuate altre variazioni distributive e strutturali di notevole importanza e precisamente: .- è stato realizzato un pozzo luce non previsto in progetto in cui è presente il tavoliere di arrivo della scala in ferro che garantisce l'ispezione della terrazza;
.- la scala prevista nel ripostiglio laterale non è stata più realizzata chiudendo il solaio di copertura e un ripostiglio di maggiori dimensioni rispetto al vano scala previsto in progetto” …. “variazioni distributive, illecitamente effettuate, (che) hanno comportato la chiusura e la riapertura di nuovi vani di accesso che sono stati praticati sulle murature portanti, alterando la rigiditezza dei maschi murari dell'edificio. Inoltre, la demolizione del solaio di copertura in cui è stato realizzato il vano scala provvisto di lucernaio, e la chiusura del solaio in cui era previsto il vano scala di progetto hanno alterato la deformabilità di piano dell'edificio alterando anche in modo significativo la distribuzione delle forze sismiche dell'edificio….>> il tutto eseguito in difformità alla “licenza edilizia n. 1939 rilasciata dal Comune di Mazara del Vallo l'1.10.1989”.
Allegando la nullità dell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 29 comma 1 bis L. n.
52/1985, come modificato dall'art. 19 D.L. n. 78/2010, conv. con mod. dalla L. n. 122/2010, nonché
l'annullabilità dell'atto “per errore essenziale riconoscibile dall'altro contraente ex artt. 1428, 1429
n. 2 cod. civ.” e chiedendo la “risoluzione del contratto di compravendita del 14.12.2021 ex art. 1463 e ss. cod. civ. e, ancora più in subordine (la) risoluzione del medesimo contratto di compravendita, ex artt. 1490 1492 cod. civ.” oltre che accertarsi la responsabilità dell'agente immobiliare per non averla informata delle accertate irregolarità, l'attrice chiedeva “contrariis rejectis: 1.-ritenere e dichiarare la nullità del contratto di compravendita del 14.12.2021 rep. n.
77.994 – racc. n. 28.834 notaio per mancata conformità (sotto il profilo oggettivo) Persona_2
dell'immobile compravenduto ex art. 29 comma 1 bis L. n. 52/1985, come modificato dall'art. 19
D.L. n. 78/2010, conv. con mod. dalla L. n. 122/2010. 2.- In subordine e senza recesso, annullare il rogito del 14.12.2021 rep. n. 77.0994 – racc. n. 28.834 Notaio per errore essenziale Persona_2
riconoscibile dall'altro contraente ex artt. 1428, 1429 n. 2 cod. civ. 3.- In via ancora più subordinata e senza recesso dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita del 14.12.2021 ex art. 1463
e ss. cod. civ. e, ancora più in subordine, dichiarare la risoluzione del medesimo contratto ex artt.
1490 1492 cod. civ. 4.- Condannare in tutti i predetti casi di nullità (primo motivo) di annullamento
(secondo motivo), di risoluzione (terzo motivo) del contratto di compravendita del 14.12.2021, i venditori e , in solido con l'agenzia Controparte_1 Controparte_2 Controparte_6
ex art. 2055 cod. civ., ciascuno in ragione delle rispettive
[...] Controparte_3
condotte in narrativa stigmatizzate, alla restituzione anche a titolo risarcitorio della complessiva somma di €. 55.000,00 [€. 47.000 per prezzo + €. 2.500,00 per provvigione + €. 2.800,00 per spese notarili e imposte + €. 2.700,00 per oneri, spese CTP e mediazione]. Il tutto oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma 4 cod. civ. (i), il maggior danno ex art. 1224 comma 2 cod. civ. subito in conseguenza della notoria importante svalutazione monetaria verificatasi a decorrere dal
14.12.2011 sino al pagamento effettivo (ii), le spese e compensi per il procedimento di mediazione
(iii) e spese di lite (iiii). 5.- In via sempre più subordinata e solo per l'ipotesi di rigetto delle superiori domande gradatamente proposte, si chiede per eccesso di difesa, la riduzione del prezzo di vendita convenuto nel rogito del 14.12.2021, nella minor misura da accertarsi nel corso del giudizio a mezzo di TU , con conseguente condanna dei convenuti e Controparte_1 CP_2
a corrispondere in favore dell'attrice, in solido con la convenuta agenzia immobiliare,
[...]
in persona dell'omonimo titolare, corrente in Mazara Controparte_6
del Vallo, la maggiore somma corrisposta (rispetto al valore che si andrà a determinare), con gli interessi al saggio legale e il maggior danno ex art. 1224 comma 2 cod. civ. 6.- Condannare i convenuti in solido alle spese di lite, relative anche della procedura di mediazione, da maggiorarsi delle spese generali e accessori di legge.”
Si costituivano i coniugi i quali negavano di essere stati al momento della stipula CP_1
della compravendita a conoscenza delle denunziate difformità la cui esistenza avevano appreso solo dopo la comunicazione ricevuta dalla acquirente odierna attrice, evidenziavano che la descrizione dell'immobile acquistato dalla nel 2021 era la medesima di quella Parte_1
contenuta nell'atto del 2005 con il quale essi convenuti avevano a loro volta acquistato l'immobile ed al quale tuttavia, a cagione della normativa ratione temporis applicabile, non era allegata alcuna planimetria catastale, rilevavano di non essere stati informati dall'agente immobiliare, delle difformità.
Rilevato che “L'immobile compravenduto non corrisponde alla planimetria catastale allegata all'atto notarile” i convenuti “come hanno detto sin dall'origine della questione, aderiscono alla domanda di dichiarazione della nullità, rendendo del tutto inutile l'esame delle domande subordinate” contestando tuttavia la fondatezza delle domande risarcitorie pure formulata dall'attrice e ribadendo la responsabilità dell'agente formulavano domanda riconvenzionale nei confronti dell'attrice per l'indennizzo del pregiudizio subito a causa della mancata restituzione dell'immobile e dell'agente immobiliare medesimo per la restituzione della somma corrispostagli a titolo di provvigione.
Chiedevano quindi “In via principale ed in accogliento della domanda avanzata dall'attrice in via principale, cui questa difesa aderisce, Piaccia a codesto Tribunale Ill.mo dichiarare la nullità del contatto di compravendita in data 14.12.2021 a rogito rep.77994/28834 Notaio dr.
[...]
di Mazara del Vallo, registrato a Marsala il 20,12,2021 al n.5931 serie 1T, stipulato tra i Per_2
coniugi e da un lato e dall'altro, Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere al relativo annotamento ai sensi dell'art. 2655 c.c., con esonero da responsabilità . Disporre ex art. 2033 c.c. che i convenuti CP_1
restituiscano all'attrice il prezzo pagato (€ 47.000,00) oltre interessi dalla data della domanda giudiziale Respingere tutte le ulteriori domande attoree In via riconvenzionale -- condannare l'attrice ex art. 2041 c.c. a rifondere ai convenuti coniugi somma di denaro corrispondente CP_1
al valore locativo dell'appartamento per il periodo in cui lo ha detenuto -- condannare il convenuto dr. a restituire la provvigione percepita di € 2.500,00, oltre a svalutazione ed Controparte_3
interessi sulle somme rivalutate ed a risarcire ai coniugi tutti i danni dagli stessi subiti e CP_1
subendi a causa del suo inadempimento, ivi comprese le spese di lite”.
Si costituiva il convenuto il quale contestava quanto dedotto dalle controparti, CP_3
allegava di aver comunicato “per le vie brevi” le accertate difformità dell'immobile sia ai venditori che all'acquirente la quale nonostante resa edotta delle circostanza confermava la volontà di procedere all'acquisto del bene a fronte di una riduzione del prezzo ed accollandosi i costi della procedura amministrativa di regolarizzazione dell'immobile.
Evidenziando tuttavia di aver sottoscritto una polizza assicurativa per i rischi derivati dall'esercizio della professione, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in giudizio la compagnia di assicurazioni.
Concludeva chiedendo “– rejectis adversis;
In via preliminare e nel rito: – accertare e dichiarare la mancata attivazione di procedura di mediazione obbligatoria in ordine alla domanda riconvenzionale formulata dai convenuti sigg.ri e nei confronti Controparte_1 Controparte_2
della ditta US LI di Manfredi US, e conseguentemente assegnare ai detti convenuti termine per incoare la procedura di mediazione obbligatoria, fissando nuova udienza di prosecuzione della causa;
- autorizzare l'odierno convenuto, ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c., a chiamare in causa l'assicurazione , in persona del legale rapp p.t., corrente in CP_7
TrentoP.zza Delle Donne Lavoratrici nr. 2, e contestualmente, differire la prima udienza di comparizione del 06.07.2024, nel rispetto del termine di cui all'art. 163 bis c.p.c. In Via Principale e nel merito: – Rigettare in quanto del tutto infondate, in fatto ed in diritto, tutte le domande avversarie, avanzate sia da parte attrice che da parte convenuta nei confronti del dott. CP_8
, per le causali di cui in narrativa;
In Via Subordinata: – Nella denegata e non creduta
[...]
ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle pretese risarcitorie avanzate sia dalla attrice Sig.ra che dagli attori in via riconvenzionale sigg.ri e condannare in forza Parte_1 CP_1 CP_2
della polizza nr M13882200 in atti la in persona del legale rapp p.t., Controparte_9
corrente in Trento, P.zza Delle Donne Lavoratrici nr. 2, a manlevare e tenere indenne il dott.
titolare della ditta US LI, da tutte le pretese e richieste Controparte_3
formulate dall'attrice sig.ra nell'atto di citazione e dai convenuti sigg.ri Parte_1
e nella domanda riconvenzionale, nonché da ogni danno, Controparte_1 Controparte_2
pregiudizio e/o conseguenza patrimoniale che possa derivare al dott. , Controparte_3
dall'eventuale accoglimento delle domande sia dell'attrice sig.a sia dagli Parte_2
attori in via riconvenzionale sigg.ri e , nonché infine per tutte le Controparte_1 Controparte_2
eventuali somme che il dott. dovesse essere condannato a corrispondere alla Controparte_3
sig.ra e ai sigg.ri e , sia a titolo di sorte Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
capitale che di spese, ivi compreso le spese legali sostenute dal dott. per Controparte_3
resistere nel presente giudizio ex art. 1917 3° co c. c.; Con Vittoria di spese e compensi, oltre accessori.”
Autorizzatane la chiesta chiamata in causa, si costituiva la compagnia convenuta la quale negava la sussistenza di qualsivoglia responsabilità del assicurato avendo egli informato le parti sullo stato dell'immobile, eccepiva in ogni caso la tardività della denuncia del sinistro e la mancanza di copertura avendo l'agente omesso di informare le parti e per non essere la restituzione della provvigione ricompresa tra i costi oggetto di indennizzo a favore dell'assicurato.
Chiedeva quindi “Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa.- Dire e dichiarare che, con riferimento ai fatti per cui è causa, nessuna responsabilità può essere imputata all'agente/assicurato «in qualità di titolare della ditta US Controparte_3
LI», per quanto argomentato e dedotto nella superiore narrativa, in particolare alle pagine da 9 a 11.- Conseguentemente e per l'effetto, rigettare tutte le pretese avanzate nei confronti del predetto agente/assicurato, sia dall'attrice che Controparte_3 Parte_1
dai convenuti e – e, di conseguenza, anche la domanda di Controparte_1 Controparte_2
garanzia azionata dal nei confronti di – in quanto tutte manifestamente CP_3 CP_4
infondate, sia in fatto che in diritto.- In ogni caso, rigettare le domande sia dell'attrice Parte_1
che dei convenuti e nei confronti del – e, di conseguenza, anche la CP_1 CP_2 CP_3
domanda di garanzia azionata dal nei confronti di – per ogni singola CP_3 CP_4
somma da ciascuno di essi pretesa, di cui il predetto agente/assicurato non potrà essere tenuto a rispondere anche in ragione di quanto ulteriormente argomentato in dettaglio alle pagine 14-16 della superiore narrativa.- In subordine, nell'ipotesi in cui fosse riconosciuta e provata la responsabilità del in ordine agli eventi oggetto di questo procedimento: Dire e CP_3
dichiarare la non operatività della polizza e/o della copertura assicurativa in-vocata dall'agente/assicurato, per le ragioni esplicitate in dettaglio nella superiore Controparte_3
narrativa (tardività della denuncia, non operatività della polizza per condotta volontaria, mancanza di copertura assicurativa riguardo alle provvigioni e alle spese), e quindi rigettare integralmente la domanda di garanzia complessiva-mente formulata dal , con CP_3
riferimento a tutte le pretese azionate nei suoi confronti da ciascuna delle altre parti del giudizio
(l'attrice e i convenuti e ), stante la Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
totale mancanza dei necessari presupposti contrattuali e giuridici.- In ulteriore subordine e unicamente per dovere e completezza difensiva, qualora il fosse ritenuto responsabile CP_3
di quanto oggetto del presente procedimento e fosse condannato a corrispondere somme all'attrice e/o ai convenuti e e sempre che dovessero ritenersi operanti in suo Parte_1 CP_1 CP_2
favore le garanzie di polizza, limitare l'eventuale obbligo di garanzia a carico di nei CP_4
limiti dei danni garantiti dalla polizza (secondo quanto evidenziato in narrativa, pagg. 13-14 e 15-
17) e decurtare le somme eventualmente dovute dall'odierna concludente applicando gli scoperti e le franchigie previsti dal contratto (come evidenziato nella superiore narrativa, pag. 17).” Instaurato il contraddittorio, il giudizio è stato istruito con il deposito di documenti e l'assunzione delle prove orali richieste dall'attrice e dall'agente immobiliare.
La domanda è fondata nei limiti di seguito indicati.
Non è tra le parti contestato il fatto storico sotteso al presente giudizio. Nessun accertamento dovrà quindi essere compiuto in ordine all'esistenza delle difformità catastali lamentate dalla attrice e la inesattezza della dichiarazione resa dai venditori nell'atto di compravendita in ordine alla regolarità degli immobili.
Sul tema sancisce l'art 29 comma 1-bis della L.n. 52/1985 che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Con riferimento alla diversa materia della “conformità edilizia ed urbanistica” esaminando il disposto dell'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 in tema di regolarità urbanistica degli immobili – la cui formulazione letterale ricalca quella del citato comma
1 bis, dalla quale si differenzia per la sola tipologia di alcuni degli atti indicati – ha evidenziato che la nullità da dette norme, va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr. Cass 8230/2019).
Per poi maggiormente specificare che “Nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30425 del
17/10/2022, Rv. 665991 - 01).
In altri termini la sanzione della nullità è configurabile laddove nell'atto pubblico implicante il trasferimento dei diritti nella norma specificati, manchi la dichiarazione prevista.
Con specifico riferimento alle difformità catastali va premesso che la ratio dell'articolo 29, comma 1 bis, I. n. 52/1985, deve essere individuata nella volontà del legislatore di portare ad emersione, al momento del trasferimento di un immobile, qualunque difformità tra la realtà della relativa consistenza e intestazione e la rappresentazione catastale di tale realtà; ciò al fine di favorire la creazione di una banca dati aggiornata degli immobili urbani produttivi di reddito e dei relativi proprietari, nella prospettiva del più efficiente funzionamento dell' "Anagrafe immobiliare integrata" e, quindi, in definitiva, del contrasto all'evasione fiscale (Cass. Sez. 2 - , Sent. n. 20526 del
29/09/2020, Rv. 659199 - 02)
Così individuata la ratio della norma in esame, ne deriva che ciò che rileva ai fini della nullità dell'atto è la cosiddetta difformità catastale oggettiva (id est quella inerente la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo, l'attestazione della sussistenza della quale è rimessa ad una specifica dichiarazione degli intestatari, sostituibile con una attestazione di un tecnico) e non anche la difformità catastale soggettiva (id est quella inerente la corrispondenza di identità tra l'autore dell'atto e l'intestatario catastale dell'immobile e la cui verifica è rimessa al Notaio rogante).
Il contratto tra le odierne parti stipulato comprende la dichiarazione della conformità catastale oggettiva (e per quel che può rilevare anche della conformità edilizia ed urbanistica con espressa indicazione del titolo abilitativo) per quanto non veritiera, con la conseguenza che nonostante la dichiarata adesione dei convenuti, non può accogliersi la domanda di dichiarazione di nullità dell'atto di compravendita formulata da parte attrice.
Del resto che la nullità de qua sia prevista per il solo caso di mancanza della dichiarazione di conformità, si evince dal tenore del comma 1 ter del citato art 29 a mente del quale, a determinate condizioni, è possibile procedere alla conferma anche unilaterale dell'atto nel quale manchino il riferimento alle planimetrie depositate in catasto o la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato con ciò di fatto prevendendo la possibilità di sanare l'atto nullo per mancanza delle dichiarazioni de quibus.
Lo stesso giudice della legittimità, del resto, ha rilevato che “in tema di atti notarili, la dichiarazione richiesta dall'art. 19, comma 14, del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, conv. in legge 30 luglio
2010, n. 122, riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell'immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali;
l'omissione determina la nullità assoluta dell'atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell'art. 28, primo comma, della legge 16 febbraio 1913, n. 89” (cfr. Cass. Sez. 2., Sent. N. 8611, del 11/04/2014, Rv. 630678 - 01)
Occorre quindi verificare quale sia la sanzione per la non veritiera dichiarazione della conformità catastale oggettiva dell'immobile alienato all'attrice.
Sul punto non può trovare accoglimento la domanda di annullamento del contratto in quanto viziato da errore essenziale riconoscibile dalla controparte, come pure richiesto dall'attrice.
Detta azione resta infatti soggetta alle ordinarie regole in tema di distribuzione dell'onere probatorio, in virtù delle quali compete all'attore dimostrare l'esistenza e l'essenzialità dell'errore, nonché la sua riconoscibilità ad opera della controparte, trattandosi di elementi costitutivi dell'azione la cui prova non può che spettare a chi richiede l'annullamento del contratto.
La rilevanza dell'errore, come causa di annullamento del negozio, è caratterizzata dal duplice profilo della sua essenzialità e della riconoscibilità, intesa, quest'ultima, come capacità di rilevazione di esso da parte di una persona di media diligenza, in relazione sia alle circostanze del contratto che alle qualità dei contraenti.
A tale riconoscibilità è legittimamente assimilabile, quoad effectum, la concreta ed effettiva conoscenza dell'errore da parte dell'altro contraente, attesa la ratio della norma di cui all'art. 1431 cod. civ., volta a tutelare il solo affidamento incolpevole del destinatario della dichiarazione negoziale viziata nel processo formativo della sottostante determinazione volitiva (v. Cass. Sez. U.
01/07/1997, n. 5900).
Rileva il giudice della legittimità che in tema di annullamento del contratto per errore è necessario accertare, da un lato, se la parte caduta in errore si sia indotta alla stipula del contratto in base ad una distorta rappresentazione della realtà, determinante ai fini della conclusione del negozio, e, dall'altro, se con l'uso della normale diligenza l'altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell'altrui errore, non essendo richiesto che l'errore sia stato riconosciuto in concreto, bensì
l'astratta possibilità di tale riconoscimento, in una persona di media avvedutezza (cfr. Cass. Sez. 2,
Sent. N. 24738 del 19/10/2017, Rv. 646071 - 01).
Nel caso di specie dal tenore dell'atto di compravendita non è possibile evincere che il consenso dell'attrice (la quale invero nemmen allega la circostanza) sia stato concesso in ragione di ipotetici artifizi o raggiri posti in essere dai convenuti o a causa di un errore di fatto o di diritto, essenziale e riconoscibile (Cass. Sez. 3, Ord. n. 31078 del 28/11/2019, Rv. 655978 – 02).
Con riferimento alla condotta degli attori non può non evidenziarsi che all'atto di acquisto da parte gli stessi dell'immobile de quo stipulato nel 2005, non erano allegate le planimetrie catastali del fabbricato con la conseguenza che in mancanza di prova circa la conoscenza della difformità dello stato dei luoghi rispetto alle risultanze catastali, non può ipotizzarsi alcuna concorrenza funzionale della loro condotta nella stipula del contratto in danno della attrice.
Manca inoltre la prova della essenzialità dell'errore de quo ai fini della stipula del contratto in esame.
La parte che chiede l'annullamento del contratto per errore essenziale sulle qualità del bene, invero, ha l'onere di dedurre e provare, i fatti dai quali tale qualità risulta, nonché l'essenzialità dell'errore e la sua riconoscibilità dalla controparte con l'uso dell'ordinaria diligenza (Cass. 8 giugno 2004 n.10815), mentre la scusabilità dell'errore che abbia viziato la volontà del contraente al momento della conclusione del contratto è irrilevante ai fini dell'azione di annullamento, poichè deve aversi riguardo alla riconoscibilità dell'errore da parte dell'altro contraente (Cfr. Cass. Sez. 2,
Sent. n. 5429 del 13/03/2006, Rv. 588082 - 01).
La scusabilità dell'errore che abbia viziato la volontà di uno dei contraenti al momento della conclusione del contratto è irrilevante ai fini dell'azione di annullamento, poiché deve aversi riguardo alla riconoscibilità dell'errore da parte dell'altro contraente (Cass.2 febbraio 1998 n.9859).
Nonostante quindi il rigetto della specifica domanda proposta dall'attrice, ritiene il
Tribunale tenuto conto delle risultanze anche documentali acquisite in atti, di poter applicare nel caso di specie la pur risalente giurisprudenza di legittimità in punto di annullabilità dell'atto per
“errore bilaterale”.
Ha affermato la Corte che “nell'ipotesi di errore bilaterale, che ricorre quando esso sia comune a entrambe le parti, il contratto è annullabile a prescindere dall'esistenza del requisito della riconoscibilità, poiché in tal caso non è applicabile il principio dell'affidamento, avendo ciascuno dei contraenti dato causa all'invalidità del negozio».( Cass. sent. n. 5829/79, n. 26974/11 e più di recente 23996/2017).
Come già evidenziato nel caso in esame l'errore derivante dalla mancata conoscenza -al momento della stipula del contratto di compravendita- della non conformità dello stato dei luoghi alle risultanze catastali era comune ai contraenti: da una parte, al titolo di provenienza del bene in capo ai venditori, non erano allegate le planimetrie catastali né era compresa (in quanto al tempo non prevista dalla legge) alcuna dichiarazione sulla conformità ad esse dello stato dai luoghi;
dall'altro solo dopo la stipula del suddetto contratto e la visione delle planimetrie ad essa allegate l'acquirente ha avuto consapevolezza della contestata difformità catastale con la conseguenza che i venditori ritenevano (erroneamente) di alienare un immobile catastalmente conforme e l'acquirente riteneva (erroneamente) di comprare un immobile catastalmente conforme.
Ciò posto e rilevato che manca in atti -come verrà esposto più avanti - la prova che i contraenti fossero stati resi edotti delle difformità de quibus, l'atto di compravendita va annullato con conseguenza condanna dell'attrice alla restituzione del possesso dell'immobile e dei convenuti alla restituzione del prezzo al tempo ricevuto. Restano assorbite le domande di risoluzione del contratto pure formulate in via subordinata dall'attrice nonché, attesa la natura costitutiva della presente pronuncia, l'azione risarcitoria promossa dai convenuti nei confronti della . Parte_1
Va ora esaminata la domanda risarcitoria proposta nei confronti dell'agente immobiliare.
Sul punto è inammissibile l'eccezione sollevata dall'agente di improcedibilità della domanda riconvenzionale non sussistendo argomentate ragioni per discostarsi dal principio di diritto secondo cui «la condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 d.lgs. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile» (cfr. Cass. SSUU ,
Sent. n. 3452 del 07/02/2024, Rv. 670006 - 01).
Secondo quel Giudice infatti, l'obbligo della procedura di mediazione va escluso sia per le riconvenzionali cosiddette “non eccentriche” che per quelle eccentriche atteso che sia per le une che per le altre, la mediazione obbligatoria si collega non alla domanda sic et simpliciter, ma al processo, che ormai è pendente, onde, essendo la causa insorta, la funzione dell'istituto viene meno, non avendo avuto l'effetto di prevenzione per la instaurazione del processo: in quanto essa si collega alla causa, non alla domanda come tale, in funzione deflattiva del processo. Pertanto, una volta che la domanda principale sia stata regolarmente proposta dopo che la mediazione abbia già fallito l'obiettivo, una nuova mediazione obbligatoria relativa alla domanda riconvenzionale – pur volendo trascurare ogni previsione sulle sue possibilità di successo, che non rilevano a questi fini interpretativi – non realizzerebbe, in ogni caso, il fine di operare un «filtro» al processo innanzi ad un organo della giurisdizione. Il giudice è già investito della controversia introdotta dall'attore, di cui non verrebbe ormai spogliato, neppure se il tentativo sulla domanda del convenuto avesse esito positivo, dovendo il processo proseguire per la decisione sulla domanda principale e, dunque, al più, con una mera “riduzione” del suo oggetto. Con riferimento alle seconda delle indicate tipologie di riconvenzionali, rilevano inoltre anche il principio della certezza del diritto, che si oppone alla causazione di ulteriore contenzioso sul punto, e quello della ragionevole durata del processo.
Ciò posto in punto di ammissibilità della domanda riconvenzionale essa è fondata. Rientra tra gli obblighi dell'agente immobiliare quello di fornire alle parti tutte le informazioni circa l'immobile oggetto dell'incarico conferito oltre che quello di procedere alla verifica della regolarità dello stesso onde renderne edotte le parti medesime
In tema di mediazione, infatti, il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo
(mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c. a comportarsi secondo buona fede e correttezza nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile (cfr. Cass. Sez.

2. Ord. n. 27482 del 28/10/2019, Rv. 65576-01).
Egli è quindi tenuto a riferire alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore (cfr. Cass. Sez. 2,
Ord. n. 15577 del 16/05/2022, Rv. 665164 - 01).
Hanno peso, in particolare, ai fini dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1,
c.c., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass. Sez. 2, n. 15577 del 2022; Sez. 2, n. 784 del 2020;
Sez. 2, n. 27482 del 2019; Sez. 3, n. 16623 del 2010; Sez. 3, n. 5777 del 2006; Sez. 3, n. 16009 del 2003;
Sez. 3, n. 6714 del 2001).
Il giudice della legittimità, ha poi rilevato che anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass. Sez. 3,
n. 16623 del 2010; Sez. 3, n. 6926 del 2012; Sez. 2, n. 20132 del 2022).
Da quanto precede consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare (Cass. Sez. 2, Ord. n. 11371 del 02/05/2023, Rv. 667761 - 02).
Allorché l'affare sia comunque concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace (indipendentemente quindi dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale: Cass. Sez. 2, n. 1102 del 1996) può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito, o anche all'importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente (Cass. Sez. 2, Ord. n. 11371, cit.). In tale evenienza (affare concluso), il risco ntro dell'adempimento del dovere di informazione esigibile nei confronti del mediatore va compiuto con esclusivo riferimento al momento stesso del perfezionamento dell'accordo, che è poi lo stesso in cui, ai sensi dell'art. 1755 c.c., sorge il diritto alla provvigione, ossia -secondo quanto previsto nel caso di specie dal contratto di conferimento di incarico al convenuto- al momento della stipula del contratto di acquisto.
Il mediatore, d'altro canto, interviene nelle fasi del procedimento di formazione del contratto di compravendita immobiliare antecedenti all'intervento del notaio ed all'espletamento dei controlli cui quest'ultimo è deputato, e la qualificazione professionale del mediatore giustifica, perciò, che lo stesso abbia verso le parti della trattativa preliminare obblighi di fornire le informazioni note e divieti di fornire informazioni non veritiere e di reticenza con la conseguenza che la di lui responsabilità costituisce conferma del rilievo della originaria carenza informativa attribuibile al mediatore, e non certo frutto del corretto adempimento dell'obbligo gravante su quest'ultimo. Non è in radice esclusa l'astratta risarcibilità dei danni ulteriori, per le spese sostenute o i costi inutilmente subiti, che siano altresì conseguenza immediata e diretta della responsabilità del mediatore per la mancata o inesatta informazione del compratore.
Nel caso di specie non può ritenersi raggiunta la prova dell'adempimento da parte del convenuto della obbligazione della quale si discute.
Ed invero se nulla è provato con riferimento ai venditori nonostante l'allegazione (rimasta nonostante la specifica contestazione dei convenuti, priva di qualsivoglia riscontro istruttorio) secondo cui la comunicazione delle irregolarità sarebbe stata loro effettuata fin dall'aprile del 2021 in seguito all'estrazione da parte del delle planimetrie catastali dell'immobile in CP_3
vendita, di contro la prova dell'adempimento dell'obbligo di informazione non può ritenersi raggiunta con riferimento all'attrice.
Le dichiarazioni della teste (quale “segretaria della DM”) escussa all'udienza del Tes_3
21.01.2025, non appaiono utili allo scopo. Essa infatti oltre a dichiarare di “non saper rispondere” alla domanda posta al fine di conoscere perchè fosse certa che i venditori fossero stati avvisati delle rilevate difformità catastali nell'aprile del 2021, ha ammesso di non essere stata presente ad alcuno degli incontri tra l'attrice ed il , né alle telefonate intercorse con i venditori poiché in CP_3
ciascuna delle dette occasioni si trovava in una stanza diversa da quella in cui avvenivano le interlocuzioni tra i predetti.
Inoltre dal tenore complessivo delle dichiarazione rese emerge che la teste abbia “dedotto” che il parlasse telefonicamente sia con la perché “era interessata (a) quella CP_3 Parte_1
casa” senza tuttavia specificare se fosse stata l'unica cliente ad interessarsi all'immobile de quo, che con il “perché era il proprietario della casa”. CP_1
Nel caso di specie quindi è possibile affermare la responsabilità risarcitoria dell'agente la quale deriva dalla circostanza che pur avendo egli ammesso di essere a conoscenza delle difformità catastali dell'immobile oggetto del contratto già dal mese di aprile 2021, ha secondo le risultante processuali omesso di darne comunicazione alle parti che hanno quindi concluso la compravendita, ovvero, non ha comunque provato di aver comunicato dette circostanze ai contraenti.
Quanto all'importo di tale risarcimento esso può coincidere in mancanza di diverse allegazioni delle parti, con l'importo della provvigione corrisposta al il quale deve CP_3
quindi essere condannato alla restituzione delle somme a tal titolo ricevuta sia dall'attrice che dai convenuti.
Con riferimento alla prima, va pure condannato al pagamento della somma corrispondente al costo per l'intervento notarile sostenuto dalla attrice a titolo di ulteriore danno dalla stessa subito a seguito ed a causa dell'accertato inadempimento.
Non può invece trovare accoglimento la domanda finalizzata ad ottenere la condanna dei convenuti anche in solido al pagamento degli esborsi per tasse ed imposte potendone l'attrice richiederne la restituzione alla pubblica amministrazione.
Con riferimento ai rapporti con la compagnia terza chiamata si rileva che la polizza assicurativa opera nei ristretti limiti di seguito specificati.
Non rileva la tardività della denuncia non essendo dalla stessa derivata in mancanza di diverse allegazioni della compagnia alcun aggravio di costi ai danni di quest'ultima.
Nel merito, si evidenzia che in forza del contratto di assicurazione sottoscritto, non rientrano nella copertura assicurativa in quanto “non sono considerate perdite patrimoniali a fini della presente polizza i corrispettivi e/o le provvigioni che l' abbia riscosso dai propri clienti e che lo Parte_3
stesso sia tenuto a restituire in conseguenza di propri errori, omissioni, negligenze compiuti nell'adempimento dei propri servizi professionali”.
Di contro costituisce perdita patrimoniale indennizzabile -pur con la prevista franchigia- ai sensi dell'art., 12 lettera A) non essendo stata provata la intenzionalità della condotta dell'assicurato, quella costituita dal compenso del Notaio rogante pari come da fattura in atti ed al netto delle imposte e tasse altrimenti recuperabili dall'attrice, in complessivi € 1.084,58.
Per quanto riguarda le spese legali esse, in considerazione delle ragioni del disposto annullamento dell'atto di compravendita oltre che della condotta stragiudiziale dei coniugi da subito dichiaratisi pronti sia alla regolarizzazione dell'immobile ove di interesse CP_1
dell'attrice, che alla stipula di atto ricognitivo della ritenuta nullità ovvero risolutivo della compravendita, vanno interamente compensate e ciò anche con riferimento alla fase stragiudiziale della mediazione che la più recente giurisprudenza di legittimità ha “assimilate alle spese del processo”, con conseguente applicazione dei medesimi principi che regolano la materia dal punto di vista processuale (artt. 91 e ss c.p.c.) (cfr. Cass. Cass. n. 32306 del 21/11/2023) e ciò anche in considerazione del fatto che dal verbale di mediazione conclusivo del 6.3.2023 (come pure dagli atti del presente giudizio) non emerge alcun elemento dal quale poter desumere la esclusiva imputabilità ad essi coniugi del mancato raggiungimento di una intesa conciliativa. CP_1
Con riferimento ai rapporti con l'agente immobiliare, quest'ultimo va condannato al pagamento delle spese in favore sia dell'attrice che dei convenuti e tenuto conto del DM 55/2014 visto il valore della controversia come determinato con la presente decisione con riferimento alla domanda riconvenzionale nei di lui confronti formulata, in considerazione dell'attività effettivamente posta in essere, della natura delle questioni giuridiche affrontate, delle ragioni della decisione si liquidano in complessivi € 2.552,00 oltre rimborso spese generali cassa ed iva come per legge se dovute e oltre agli esborsi documentati pari ad € 786,00 per l'attrice e € 237,00 per i convenuti.
Nei rapporti tra assicurato e compagnia, dette spese vanno invece interamente compensate attesa la reciproca parziale soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Marsala, nella persona del Dott. Marcello Bellomo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni diversa domanda eccezione e difesa rigettata:
- in accoglimento della domanda proposta da annulla l'atto di Parte_1
compravendita dalla stessa stipulato con e in data 14.12.2021 ai Controparte_1 Controparte_2
rogiti del Notaio rep. N. 77994 e racc. n. 28834 e per l'effetto, Persona_2
- condanna alla restituzione in favore di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
dell'immobile oggetto del suddetto contratto di compravendita sito in Mazara de Vallo
[...]
nella Via San Francesco 31, iscritto al NCEU di quel Comune al foglio di mappa 193 con la particella 985 subalterno 2 graffata con la particella 986 subalterno 3;
- condanna e alla restituzione in favore di Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
della somma di € 47.000,00 oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda e fino
[...]
all'effettivo pagamento;

- condanna in qualità di titolare della ditta US LI (già DM Controparte_3 LI) ( C.F: Iva: ) al pagamento in favore di CodiceFiscale_5 P.IVA_1 CP_1
e della somma di € 2.500,00 pari all'importo della provvigione dagli stessi
[...] Controparte_2
corrisposta in occasione ed a causa della stipula del suddetto contratto di compravendita, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda e fino all'effettivo pagamento;

- condanna in qualità di titolare della ditta US LI (già DM Controparte_3
LI) (C.F: Iva: al pagamento in favore di CodiceFiscale_5 P.IVA_1
della complessiva somma di € 3.584,58 pari all'importo della provvigione Parte_1
dalla stessa corrisposta in occasione ed a causa della stipula del suddetto contratto di compravendita oltre che all'importo del compenso del Notaio rogante, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda e fino all'effettivo pagamento;

- condanna a tenere indenne in qualità di titolare della ditta CP_4 Controparte_3
US LI (già DM LI) ( C.F: Iva: ) CodiceFiscale_5 P.IVA_1
del pagamento in favore di della somma di € 1.084,58 pari all'importo del Parte_1
compenso da quest'ultima corrisposto in favore del notaio rogante -dalla quale va detratta la franchigia prevista in contratto- oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda e fino all'effettivo pagamento;

- dichiara interamente compensate le spese di lite tra e Parte_1 Controparte_1
e ; Controparte_2
- dichiara interamente compensate le spese di lite tra ed;
Controparte_3 CP_4
- condanna al pagamento in favore di delle spese del Controparte_3 Parte_1
giudizio che liquida in complessivi € 2.552,00 oltre rimborso spese generali cassa ed iva nella misura di legge se dovuti ed € 786,00 per esborsi documentati;

- condanna al pagamento in favore di e Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2
delle spese del giudizio che liquida in complessivi € 2.552,00 oltre rimborso spese generali cassa ed iva nella misura di legge se dovuti ed € 237,00 per esborsi documentati;

- condanna a tenere indenne da quanto dallo stesso corrisposto CP_4 Controparte_3
ad attrice e convenuti a titolo di spese legali, in esecuzione della presente decisione.
Così deciso in Marsala, il 23 giugno 2025
Il Giudice