R.G. N. 7291/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Carla D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. 7291 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 e promossa
da
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. , entrambi con l'avv. e dom. Ivan Mancini del foro di
[...] C.F._2
Brescia;
ATTORI
contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
con l'avv. e dom. Mariarossana Iannelli del foro di Brescia;

CONVENUTO
Causa avente ad oggetto responsabilità professionale, trattenuta in decisione sulle conclusioni di cui al verbale.
Per gli attori: “Accertare e dichiarare la responsabilità professionale del notaio per Parte_3
aver redatto ed autenticato la scrittura privata in oggetto omettendo di informare gli acquirenti della
mancata consegna del certificato di agibilità degli immobili, di cui alla scrittura, da parte della venditrice e condannarlo al risarcimento del danno materiale e morale in una somma pari ad €.
20.000,00, o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. In tutti i casi con interessi
legali, rivalutazione monetaria, vittoria di spese ed onorari di giudizio”.
Per il convenuto: “1) Dichiarare l'intervenuta prescrizione del presunto diritto al risarcimento danni.
2) Respingere, nel merito, le pretese risarcitorie avanzate in quanto illegittime. 3) In subordine,
estendere all'odierno convenuto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1304 1° comma cod. civ., i
benefici dell'intervenuta transazione (dolosamente celata dagli attori al momento della proposizione
della causa ma svelata per la prima volta dal convenuto in sede di costituzione in giudizio), tra gli
odierni attori e la venditrice;
4) Condannare, in solido tra loro, gli odierni attori al risarcimento dei
danni per lite temeraria ricorrendone gli estremi, avendo questi intrapreso l'azione confidando nel
mancata conoscenza della transazione intervenuta tra di essi e la venditrice e, quindi, al sol fine di
vedersi riconosciuta una somma doppia rispetto al preteso;
5) Vittoria delle spese di lite, iva, c.p.a.
rimborso forfettario come per legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, i coniugi e Parte_1 Parte_2
citavano in giudizio il Notaio presso lo studio del quale in data
[...] Controparte_1
16.3.2012 avevano stipulato l'atto di compravendita di un immobile in Polpenazze (BS) quali parti acquirenti, per ottenere la condanna del professionista al risarcimento del danno conseguente ad omissioni informative commesse nell'esercizio del mandato professionale.
A tal fine gli attori deducevano in particolare che:
- nell'atto di compravendita dell'immobile sito in Polpenazze (BS), registrato presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Brescia 1 il 23.3.2012 al n. 2547 serie T e trascritto a Salò il
28.3.2012 ai nn. 1743/1253, la parte venditrice ( dichiarava che tutti gli oneri Parte_4
urbanistici indicati nell'atto erano stati adempiuti e si obbligava a tenere indenni gli acquirenti da qualsiasi onere che fosse residuato;
- nel 2019, quando gli attori decidevano di alienare il predetto immobile, emergeva che lo stesso era privo del certificato di agibilità, circostanza sottaciuta sia dal venditore che dal Notaio;

- il professionista, pur in possesso del testo dell'atto e della documentazione allegata nulla riferiva agli attori con riguardo alla mancata allegazione del certificato, il quale risultava peraltro non essere mai stato rilasciato dal Comune di Polpenazze;

- la vendita dell'immobile ai promissari acquirenti non veniva perfezionata a causa del rifiuto da parte di quest'ultimi di acquistare un immobile ad uso abitativo che risultava sfornito del certificato di agibilità;
- gli attori informavano l'amministratore del condominio del residence di cui faceva parte l'immobile dell'assenza del certificato di agibilità e chiedevano allo stesso di eseguire le opportune verifiche;

- l'amministratore del condominio incaricava a tal fine il tecnico arch. il Persona_1
quale in data 20.1.2021 relazionava ai condomini gli adempimenti necessari all'ottenimento della certificazione di abitabilità;
- successivamente gli attori inviavano al Notaio richiesta di risarcimento dei danni subiti a causa della mancata informazione circa l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile acquistato;

- veniva espletato il procedimento di mediazione al quale il Notaio non si presentava senza giustificato motivo.
Tanto premesso, gli attori chiedevano all'adito Tribunale di accertare la responsabilità professionale del convenuto per aver redatto ed autenticato scrittura privata avente ad oggetto l'acquisto in loro favore della proprietà dell'immobile, omettendo di informare gli acquirenti della mancata consegna del certificato di agibilità da parte della venditrice, con condanna del convenuto al risarcimento del danno quantificato in € 20.000,00, con il favore delle spese di lite.
Con comparsa del 12.10.2022, si costituiva il Notaio il quale, Controparte_1 preliminarmente, eccepiva la prescrizione dell'azione; nel merito, contestava le avverse pretese chiedendo il rigetto della domanda svolta dagli attori.
Deduceva, in particolare, che:
- alcun comportamento negligente era stato posto in essere dal professionista con riguardo al rogito intervenuto in data 16.3.2021;
- la normativa in materia di controllo di attività urbanistico edilizia prevedeva che gli atti di trasferimento di immobili dovessero contenere a pena di nullità e per dichiarazione dell'alienante i soli estremi della licenza o concessione a costruire;

- non vi erano specifiche disposizioni normative che prevedevano un obbligo di consegna formale da parte del venditore del certificato di agibilità al momento della stipula dell'atto,
non essendo condizione contrattuale o fattore che poteva incidere sulla validità dello stesso;

- l'immobile acquistato dagli attori era stato costruito in data anteriore al 30.6.2003 e non esisteva alcuna normativa che prevedeva l'obbligo di preventivo rilascio e consegna del certificato di agibilità per le costruzioni eseguite in tempi precedenti a tale data;

- in ogni caso, la mancanza del certificato di agibilità costituiva un inadempimento da parte del venditore, non certo del notaio rogante il quale, in adempimento ai propri doveri professionali in ordine al profilo urbanistico, aveva esaminato e riportato in atto i titoli e le convenzioni in base alle quali i beni compravenduti erano stati autorizzati/realizzati, raccogliendo dichiarazione giurata del venditore, non competendo alla figura professionale controlli sulla regolarità sostanziale in materia urbanistica;

- il Notaio aveva peraltro svolto anche “attività di consiglio” valutando con le parti le conseguenze della mancata produzione del certificato e riportando nell'atto la dichiarazione giurata rilasciata dal dante causa della parte venditrice “...Nulla osta al rilascio del certificato
di abitabilità che sarà ottenuto a spese e cura della parte venditrice...”;
- il convenuto provvedeva inoltre alla tutela degli acquirenti prevedendo nell'atto l'obbligo della venditrice di tenere gli stessi indenni da qualsiasi ed eventuale onere residuo attinente al bene acquistato;

- su tali presupposti gli attori avevano ottenuto dalla venditrice un risarcimento del danno pari ad € 10.000,00, oltre al rimborso delle spese sostenute, rinunciando a qualsiasi ulteriore pretesa risarcitoria, circostanza che tacevano nel presente giudizio, con ogni conseguenza anche in merito alla condanna degli stessi per lite temeraria;

- la transazione ottenuta dagli attori attribuiva al convenuto i benefici ex art. 1304 c.c. dei quali lo stesso chiedeva di usufruire.
Tutto ciò premesso, il convenuto chiedeva, previa dichiarazione di prescrizione dell'azione, il rigetto della domanda attorea, con la vittoria delle spese di lite.
Alla prima udienza del 3.11.2022 parte attrice dava atto di aver raggiunto un accordo transattivo con la parte venditrice dell'immobile per cui è causa;
il GI concedeva alle parti i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183, comma 6, cpc.
Successivamente, ritenuta la causa matura per la decisione, il GI la rinviava per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 20.1.2025 il GI tratteneva la causa in decisone, assegnando alle parti i termini ex art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
Veniva depositata comparsa conclusionale soltanto da parte degli attori, mentre la parte convenuta non depositava alcuno scritto conclusivo.
MOTIVI
Questioni preliminari
Anzitutto va esaminata l'eccezione di prescrizione svolta dal convenuto.
L'eccezione è infondata e va rigettata. Va premesso che il convenuto notaio si è limitato a rilevare l'asserita Controparte_1
intervenuta prescrizione della pretesa attorea, senza indicare né i termini, né il dies a quo.
A tal proposito, va richiamato il principio espresso dalla Suprema Corte a Sezioni Unite: “In tema di
prescrizione estintiva, elemento costitutivo della relativa eccezione è l'inerzia del titolare del diritto
fatto valere in giudizio, mentre la determinazione della durata di questa, necessaria per il verificarsi
dell'effetto estintivo, si configura come una "quaestio iuris" concernente l'identificazione del diritto
stesso e del regime prescrizionale per esso previsto dalla legge. Ne consegue che la riserva alla parte
del potere di sollevare l'eccezione implica che ad essa sia fatto onere soltanto di allegare il
menzionato elemento costitutivo e di manifestare la volontà di profittare di quell'effetto, non anche
di indicare direttamente o indirettamente (cioè attraverso specifica menzione della durata
dell'inerzia) le norme applicabili al caso di specie, l'identificazione delle quali spetta al potere -
dovere del giudice” (Cass. S.U. n. 10955/2002).
Ne consegue che l'eccezione, seppur genericamente formulata dal convenuto, va comunque esaminata dal giudice.
Tanto premesso, la domanda attorea va qualificata come azione di responsabilità professionale di natura contrattuale per la quale il periodo di prescrizione è quello ordinario di dieci anni.
Al fine di determinare il termine di decorrenza va richiamato quanto affermato dalla Suprema Corte:
“In tema di diritto al risarcimento del danno, la regola per la quale il termine
di prescrizione decorre da quando il danneggiato ha avuto o avrebbe potuto avere conoscenza della
ingiustizia del danno, ossia del fatto che esso si è prodotto e che va attribuito a taluno, non muta a
seconda del titolo di responsabilità, se contrattuale o extracontrattuale, valendo anche in caso di
responsabilità contrattuale” (n. Cass. 29328/2024).
Nel caso in esame, l'atto di compravendita dell'immobile oggetto di causa risulta datato 16.3.2012 e registrato presso l'Agenzia delle entrate in data 23.3.2012 (doc. 1). Secondo la tesi attorea gli attori, intenzionati ad alienare a terzi l'immobile acquistato con il predetto atto, scoprivano nell'anno 2019 la mancanza del certificato di agibilità che determinava i promissari acquirenti a non perfezionare la compravendita.
Il Tribunale osserva che sul punto non costa che gli attori abbiano prodotto specifica documentazione,
nondimeno non risulta nemmeno che il convenuto abbia preso specifica posizione sulla circostanza fattuale.
Risulta comunque dalla relazione tecnica illustrativa del novembre 2020, prodotta dagli attori, le problematicità dell'intero compendio immobiliare di cui fa parte l'immobile per cui è causa, tra le quali l'assenza del certificato di abitabilità: “titoli mai rilasciati dal Comune” (doc. 2).
E' da questo momento, pertanto, che può dirsi che gli attori siano stati messi nelle condizioni di avere contezza del danno.
Successivamente, risulta inviata dagli attori richiesta risarcitoria al notaio a mezzo raccomandata del
9.6.2021, ricevuta da quest'ultimo in data 16.6.2021; risulta poi che gli attori si siano attivati per instaurare nei confronti del professionista procedura di mediazione e che, all'incontro fissato per l'1.4.2022, il convenuto non si sia presentato, senza giustificato motivo (doc. 4, 5 e 6).
Risulta infine che l'atto introduttivo del presente giudizio è stato notificato al convenuto in data
23.6.2022.
Di tal che, il termine prescrizionale ordinario (dies a quo novembre 2020; interrotto con raccomandata ricevuta dal convenuto in data 16.6.2021) non risulta decorso alla data della notifica dell'atto introduttivo del giudizio, con la conseguenza che l'eccezione svolta dal convenuto deve essere rigettata.
Merito
Nel merito, la domanda svolta dai coniugi e nei Parte_1 Parte_2
confronti del professionista è infondata e va rigettata. Controparte_1 Gli attori deducono che per effetto della violazione dei doveri informativi da parte del notaio
(concretizzatisi, in tesi, nella omessa informativa riguardo alla mancata consegna del certificato di agibilità da parte della venditrice, in occasione della compravendita descritta nell'atto del 16.3.2012
a rogito del professionista) avrebbero riportato i danni quantificati nell'importo di € 20.000,00.
Va anzitutto premesso che non rientra fra gli obblighi del notaio rogante quello di garantire l'esistenza dei requisiti di abitabilità dell'immobile oggetto del trasferimento immobiliare, essendo sottratto a qualsiasi controllo di veridicità il contenuto sostanziale delle dichiarazioni rese dalle parti con riferimento alla abitabilità del bene compravenduto.
Il professionista risponde delle attestazioni che lui fa di quanto avvenuto in sua presenza, non anche della veridicità del contenuto di quanto dichiarato dalle parti in sede di rogito.
Peraltro, la normativa urbanistica non prevede espresso obbligo per il venditore di consegnare il certificato di agibilità di un immobile destinato ad abitazione all'acquirente.
Tanto premesso, si osserva che l'immobile per cui è causa risulta costruito: “in virtù della concessione
edilizia rilasciata dal Comune di Polpenazze del Garda in data 10 marzo 2003 n. 59/02 R.C. e n.
5036 Prot.; e “delle seguenti concessioni edilizie tutte rilasciate dal Comune di Polpenazze del Garda
rispettivamente in date: 23 settembre 1995 (...); 28 luglio 1995 (...); 23 dicembre 1996 (...) e che,
successivamente, riguardo a tutte le porzioni immobiliari in parola, non sono stati posti in essere
interventi edilizi soggetti a provvedimenti autorizzativi o concessori, né sono stati adottati i
provvedimenti sanzionatori di cui alla predetta normativa in materia edilizia ed urbanistica” (doc. ).
Trattandosi quindi di edificio costruito precedentemente al 30.6.2003 e non oggetto di ristrutturazioni o modifiche strutturali dopo tale data, non sussiste uno specifico obbligo di allegazione all'atto di vendita del certificato di abitabilità.
Né la consegna del certificato di agibilità dell'immobile costituisce di per sé causa di invalidità della compravendita, ben potendo le parti perfezionare il negozio anche in assenza della certificazione trattandosi di obbligo derogabile su accordo delle parti. Del resto, il certificato di agibilità costituisce un documento che non riveste una funzione urbanistica,
ovverosia quella di attestare la regolarità urbanistica dell'immobile, ma quella di attestare la capacità
del bene immobile di assolvere alla funzione economico-sociale cui lo stesso è destinato,
assicurandone al contempo il legittimo godimento e la commerciabilità (in termini di sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio e degli impianti in esso installati).
La mancanza del certificato incide infatti sul valore economico del bene e può essere fonte di risoluzione del contratto (qualora non sussistano in assoluto i requisiti per ottenere l'agibilità) e/o di un danno risarcibile (nell'ipotesi in cui l'immobile sia idoneo, ma il certificato non è stato mai richiesto) da parte del venditore.
A tal proposito, va richiamato quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione: “In tema di
vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura
alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in
alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali,
qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte
di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per
inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella
conclusione della relativa pratica amministrativa” (Cass. n. 23604/2023).
Nel caso in esame, gli attori hanno agito nei confronti del professionista, e tuttavia è nei confronti del venditore che eventualmente potrebbe essere configurata una ipotesi di inadempimento.
In ogni caso, è da escludere che l'eventuale inadempimento del venditore possa avere una conseguenza diretta sull'operato del notaio.
In specie, non sussistono elementi concreti dai quali desumere che il professionista abbia agito in violazione delle regole di diligenza, prudenza e perizia professionale, essendo l'atto di trasferimento immobiliare valido ed efficace avendo lo stesso raggiunto il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti.
Peraltro, risulta che nell'atto redatto dal professionista sia stata inserita apposita clausola di salvaguardia in favore della parte acquirente, in base alla quale: “In riferimento a tali convenzioni la
venditrice tuttavia dichiara (e gli acquirenti prendono atto) che tutti gli oneri relativi alle stesse sono
stati, alla data odierna completamente adempiuti, obbligandosi comunque a tener indenni glia
acquirenti da qualsiasi eventuale onere che dovesse residuare dalle medesime” (pag. 4 doc. 1).
Risulta altresì che proprio in forza di tale previsione gli attori abbiano stipulato in data 5.3.2021
accordo transattivo con la parte venditrice sull'intero danno riconducibile alla assenza del certificato di agibilità (allegato n. 1 attori).
Invero, il presupposto fattuale che ha determinato il riconoscimento in favore degli attori da parte della venditrice dell'importo di € 10.000,00 (oltre alle spese) “a titolo definitivo con la rinuncia
espressa a qualsiasi pretesa risarcitoria da parte degli acquirenti, che accettano, rinunciando
pertanto definitivamente a qualsiasi altra domanda giudiziale o stragiudiziale”, coincide con quello posto alla base della odierna controversia, ovvero l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile compravenduto.
Si legge infatti ai punti 1 e 2 delle premesse all'atto di transazione, denominato “Accordo
stragiudiziale”, che l'immobile era “privo dell'allora previsto obbligatorio certificato di agibilità
(...)” e che “tali gravi mancanze sono state sottaciute dal venditore in buona fede, che non esenta da
responsabilità, agli acquirenti che non hanno avuto nessuna informazione in merito”.
Con riguardo agli effetti della transazione rispetto ai terzi, questo giudice ritiene di aderire al principio giurisprudenziale della Suprema Corte in base al quale: “L'art. 1304, comma 1, c.c., nel consentire,
in deroga al principio secondo cui il contratto produce effetti solo tra le parti, che il condebitore
in solido, pur non avendo partecipato alla stipulazione della transazione tra creditore e uno dei
debitori solidali, se ne possa avvalere, si riferisce esclusivamente all'atto di transazione che abbia
ad oggetto l'intero debito, mentre non include la transazione parziale che, in quanto tesa a determinare lo scioglimento della solidarietà passiva, riguarda unicamente il debitore che vi
aderisce e non può coinvolgere gli altri condebitori, che non hanno alcun titolo per profittarne”
(Cass. n. 7094/2022).
Nel caso in esame, la transazione intercorsa tra gli odierni attori e la parte venditrice deve essere interpretata come atto idoneo a coprire l'intero danno subito dagli attori (non essendovi alcun riferimento, né sotto il profilo giuridico, né sotto il profilo economico, alla sola quota di danno riferibile ai venditori) a causa della scoperta dell'assenza del certificato di agibilità dell'immobile acquistato, con la conseguenza che la stessa incide anche sulla posizione del notaio (nella sua qualità
di – eventuale – coobbligato), il quale nelle proprie difese ha esplicitato di volerne profittare.
In ogni caso, difetta del tutto la prova e prima ancora l'allegazione specifica di voci di danno che possano essere considerate secondo l'id quod plerumque accidit conseguenza immediata e diretta ex
art. 1225 c.c. dell'operato del professionista.
A tal proposito va richiamato l'orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte: “In tema di
responsabilità professionale è noto il principio ormai da tempo affermato dalla giurisprudenza in
forza del quale la responsabilità del prestatore d'opera intellettuale nei conforti del proprio cliente
per negligente svolgimento dell'attività professionale presuppone la prova del danno e del nesso
causale tra la condotta del professionista ed il pregiudizio del cliente” (Cass. n. 10526/2015).
Sulla scorta delle predette considerazioni e principi la domanda attorea è risultata del tutto infondata sia nell'an che nel quantum e deve essere pertanto rigettata.
Spese
In merito al regolamento delle spese non vi sono ostacoli all'applicazione del principio di soccombenza.
Le stesse si liquidano in dispositivo, in applicazione dei parametri forensi, esclusi i compensi per la fase istruttoria non tenuta, attesa la natura documentale della controversia e ridotti al minimo i compensi per la fase decisoria, stante il mancato deposito degli scritti conclusivi da parte del convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
rigetta la domanda svolta dagli attori e;
Parte_1 Parte_2
condanna gli attori e al pagamento in favore del Parte_1 Parte_2
convenuto delle spese del giudizio che si liquidano in € 2.547,00 per Controparte_1
compensi, oltre rimborso forfettario (15%), Iva e Cpa.
Così deciso in Brescia, il 23 maggio 2025.
Il Giudice
Carla D'Ambrosio