REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
PRIMA SEZIONE CIVILE

così composta: dott. Nicola SARACINO presidente dott. Gianluca MAURO PELLEGRINI consigliere relatore dott.ssa Giovanna GIANÌ consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. 3114 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. depositata il 25 novembre 2025 e vertente
TRA
(c.f.: Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Augusto Mollo
APPELLANTE
E
(c.f.: ) nella qualità di mandataria di Controparte_1 P.IVA_2 [...]
(c.f.: CP P.IVA_3 rappresentata e difesa dall'avv. Benedetto Gargani e dall'avv. Guido Gargani
APPELLATA

OGGETTO: mutuo fondiario
1
CONCLUSIONI
I difensori delle parti costituite hanno concluso riportandosi alle conclusioni rassegnate nelle note di trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La ha proposto appello avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Roma n. 20026/2019 che, decidendo sull'opposizione all'esecuzione proposta dalla in qualità di terzo proprietario del bene Parte_1 assoggettato ad esecuzione:
1) ha respinto l'eccezione di inidoneità del contratto di mutuo fondiario concluso il 13 marzo 1998 tra la (dante causa di Controparte_3 Controparte_2
e la a valere quale titolo esecutivo;
Parte_2
2) ha respinto l'eccezione di nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993;
3) ha accolto l'eccezione di estinzione del credito limitatamente all'importo di
715.284,37 € (trattandosi di importo che la creditrice – recte: Controparte_1 [...]
- ha già ricevuto in pagamento in sede di riparto dell'attivo del fallimento della CP
; Parte_2
4) ha respinto l'eccezione di nullità della clausola relativa alla misura degli interessi convenzionali contenuta nell'art. 5 del contratto di mutuo;

5) ha compensato per intero le spese processuali tra le parti.
L'appellante ha dedotto al riguardo che:
1) il contratto di mutuo del 13 marzo 1998 concluso tra la Controparte_3
e la non può costituire titolo esecutivo (con conseguente
[...] Parte_2 impossibilità di prosecuzione dell'esecuzione immobiliare opposta), trattandosi di un contratto di mutuo condizionato, in cui la mutuataria non ha mai conseguito la disponibilità materiale o giuridica della somma mutuata;

2) il contratto di mutuo è nullo per violazione del limite di finanziabilità di cui all'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 (che la delibera CICR del 23 aprile 1995 consente fino al 80% del valore dei beni ipotecati);
3) il tribunale ha erroneamente escluso che fosse stata raggiunta la prova del pagamento dell'ulteriore somma di 5.054.434,68 (corrispondente all'importo dei canoni di locazione ceduti in garanzia in favore della banca);
4) il tribunale ha erroneamente compensato per intero le spese di lite, nonostante l'opposizione all'esecuzione sia stata parzialmente accolta;

5) il tribunale ha omesso di pronunciarsi sulle richieste istruttorie formulate dall'opponente.
L'appellante ha concluso domandando l'accoglimento delle domande già formulate con
2 l'atto di citazione in opposizione all'esecuzione.
Si è costituita in giudizio la – dichiarando di agire nella qualità di Controparte_1 mandataria di – domandando il rigetto dell'appello e, in subordine e per Controparte_2
l'ipotesi in cui dovesse essere ritenuto superato il limite di finanziabilità, la conversione del mutuo fondiario in mutuo ordinario.
L'appello è infondato e va pertanto respinto.
Con il primo motivo, l'appellante si duole del fatto che il tribunale abbia riconosciuto efficacia di titolo esecutivo al contratto di mutuo concluso il 13 marzo 1998 tra la
[...]
(dante causa della e la Controparte_3 Controparte_2 [...]
Parte_2
L'appellante deduce al riguardo che le parti avrebbero concluso un contratto di mutuo condizionato, in cui la mutuataria non ha mai conseguito la disponibilità materiale o giuridica della somma mutuata, perché l'atto pubblico del 13 marzo 1998 per rogito del notaio prevedeva che la somma mutuata sarebbe stata accreditata su un conto Persona_1 speciale infruttifero (art. 2) e che la sua effettiva disponibilità sarebbe stata subordinata alla preventiva verifica dell'avveramento delle condizioni previste nel successivo art. 3, con facoltà per la banca di risolvere il contratto di mutuo qualora la mutuataria non avesse adempiuto agli obblighi ivi previsti.
La tesi dell'appellante è infondata.
Essa si pone in contrasto con il tradizionale orientamento giurisprudenziale (ribadito da ultimo da Cass., Sez. Un., 5968/2025), secondo cui:
a) il contratto di mutuo integra titolo esecutivo a favore del mutuante in tutti i casi in cui la somma sia stata effettivamente, quand'anche con mera operazione contabile, messa a disposizione del mutuatario e questi abbia assunto l'obbligazione - univoca, espressa ed incondizionata - di restituirla;

b) costituisce valido titolo esecutivo, di per sé solo e senza che occorra un nuovo atto pubblico o scrittura privata autenticata che attesti l'erogazione dell'avvenuto svincolo, anche quando vi sia una contestuale pattuizione di costituzione della somma mutuata in deposito o pegno irregolari e assunzione dell'obbligazione del mutuante di svincolarla direttamente al verificarsi di quanto convenuto.
Nel caso di specie le parti hanno previsto che la somma mutuata sarebbe stata accreditata su un conto speciale infruttifero intestato alla mutuataria (art. 2 dell'atto pubblico del 13 marzo 1998) e che tale somma sarebbe stata vincolata a garanzia dell'adempimento di alcune obbligazioni accessorie poste a carico della mutuataria ai sensi dell'art. 3
(cancellazione di precedenti iscrizioni e trascrizioni sugli immobili sui quali era stata costituita dalla mutuataria una garanzia ipotecaria in favore della banca;
notificazione della cessione dei crediti per canoni di locazione offerta dalla mutuataria ad ulteriore garanzia dell'obbligazione assunta).
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, la cancellazione delle precedenti
3 iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e la notificazione della cessione dei crediti non erano eventi a cui fosse sospensivamente condizionata l'efficacia del contratto di mutuo, ma vere e proprie obbligazioni accessorie assunte dalla mutuataria, a garanzia delle quali le parti hanno previsto un mero vincolo temporaneo di indisponibilità della somma mutuata della durata di
120 giorni, con facoltà per la banca di risolvere il contratto in caso d'inadempimento di una di tali obbligazioni (facoltà di cui non risulta che la banca si sia mai avvalsa, a conferma della piena efficacia del contratto di mutuo).
Con il secondo motivo, l'appellante ripropone l'eccezione di nullità del contratto di mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità di cui all'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 (che la delibera CICR del 23 aprile 1995 consente fino al 80% del valore dei beni ipotecati), in quanto l'importo del mutuo fondiario concesso alla
[...]
(pari a 3.500.000.000 di lire) è ampiamente superiore rispetto il valore dei Parte_2 beni ipotecati (di poco superiore a 2.000.000.000 di lire).
Il motivo di appello deve ritenersi infondato alla luce dei princìpi espressi da Cass., Sez.
Un., 33719/2022, secondo cui il limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non costituisce un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa la cui violazione è insuscettibile di determinare la nullità del contratto (che potrebbe – al contrario – pregiudicare proprio quell'interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere).
Con il terzo motivo, l'appellante si duole del fatto che il tribunale abbia escluso che fosse stata raggiunta la prova del pagamento dell'ulteriore somma di 5.054.434,68 €
(corrispondente all'importo dei canoni di locazione ceduti in garanzia in favore della banca), limitando il riconoscimento del credito soddisfatto al solo importo di 715.284,37 €
(corrispondente alle somme che la creditrice ha già ricevuto in pagamento in sede di riparto dell'attivo del fallimento della . Parte_2
Ad avviso dell'appellante il tribunale avrebbe dovuto ritenere provata la restituzione dell'ulteriore somma di 5.054.434,68 €, perché l' non ha mai Controparte_1 specificatamente contestato tale circostanza.
Contrariamente a quanto affermato dall'appellante, la circostanza è stata contestata dall' fin dalla propria costituzione nel giudizio di primo grado, in cui ha Controparte_1 testualmente affermato che “del tutto fantasiose e [...] sprovviste del benché minimo supporto probatorio, oltre che integralmente contestate nell'an e nel quantum, sono le ulteriori deduzioni della opponente circa le somme che sarebbero state asseritamente incassate dal creditore fondiario tra il 1998 ed il 2014 in forza di contratti di locazione i cui canoni erano stati ceduti dalla mutuataria alla mutuante in forza dell'art. 9 del contratto di finanziamento”
4 (pagg. 14 e 15 della comparsa di costituzione e risposta di . Controparte_1
Escluso dunque che il pagamento dell'ulteriore somma di 5.054.434,68 € costituisca una circostanza non contestata, era onere dell'appellante – come correttamente affermato dal tribunale – fornire la prova del pagamento integrale o parziale dei canoni di locazione ceduti in garanzia dalla mutuataria, dal momento che la cessione è stata fatta pro solvendo (art. 9 dell'atto pubblico del 13 marzo 1998) e non ha dunque efficacia liberatoria per la cedente in difetto di prova dell'effettiva riscossione del credito ceduto (il cui onere grava sul soggetto che invoca l'efficacia liberatoria della cessione).
Con il quarto motivo, l'appellante impugna il capo della sentenza relativo alle spese di lite, lamentando il fatto che il tribunale abbia disposto la compensazione integrale delle spese nonostante l'opposizione all'esecuzione sia stata parzialmente accolta.
Si osserva al riguardo che l'opposizione è stata accolta limitatamente al riconoscimento di pagamenti per un importo di 715.284,37 € (a fronte di un precetto intimato per un importo superiore a 2.000.000,00 €) e che la decisione del tribunale di compensare le spese di lite si pone in linea con la consolidata giurisprudenza secondo cui è configurabile la soccombenza reciproca - che giustifica la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92, secondo comma, c.p.c. – anche nel caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi (Cass., Sez. Un., 32061/2022).
Con il quinto motivo, l'appellante si duole del fatto che il tribunale abbia omesso di pronunciarsi sulle richieste istruttorie formulate dalla Parte_1 con particolare riferimento alla richiesta di c.t.u. finalizzata ad accertare quale fosse nel 1998 il valore di mercato effettivo dei beni concessi in garanzia, al fine di poter dimostrare il superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del
1993.
Premesso che il tribunale ha ampiamente motivato sulle ragioni per cui si debba ritenere che l'importo del mutuo sia inferiore rispetto al valore dei beni concessi in garanzia
(dovendosi avere riguardo al valore complessivo di tutti i beni immobili concessi a garanzia del mutuo, ulteriori rispetto a quelli sottoposti al pignoramento opposto), si osserva che la c.t.u. sarebbe stata in ogni caso inutile alla luce di quell'orientamento giurisprudenziale (fatto proprio da Cass., Sez. Un., 33719/2022) secondo cui il superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non dà luogo a nullità del contratto di mutuo fondiario (v. supra).
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello va dunque integralmente respinto.
Alla soccombenza dell'appellante segue la sua condanna al pagamento delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi 12.000,00 € per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%.
5

P.Q.M.


La Corte di appello di Roma, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto dalla avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 20026/2019;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali in favore di CP_1
liquidandole in complessivi 12.000,00 € oltre IVA, CPA e spese generali nella misura
[...] del 15%.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello - se dovuto – previsto per l'impugnazione.
Così deciso in Roma, il 10 aprile 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Gianluca MAURO PELLEGRINI Nicola SARACINO
6