N. R.G. 1518/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE della SPEZIA

Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Gabriele Romano ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1518/2021 promossa da:
e Parte_1 Parte_2 rappresentati e difesi dall'Avv. Sonia TICCIATI, come da procura allegata all'atto di citazione, elettivamente domiciliati presso il suo studio in VIA LOTTI 12 – PONTEDERA attori
contro
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Mirco TRUSENDI, come da procura allegata alla comparsa di costituzione, elettivamente domiciliato presso il suo studio in VIA XX SETTEMBRE 66 – LA SPEZIA
convenuto nonché contro

Controparte_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo BURLA, come da procura allegata alla comparsa di costituzione, elettivamente domiciliata presso il suo studio in VIA CHIODO 123 – LA SPEZIA convenuta

nonché contro

Controparte_3 convenuto contumace

1 CONCLUSIONI

Come precisate con note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c.:
per gli attori:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, condannare i sig.ri
, e , in solido e/o in via concorsuale, al Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 risarcimento di tutti i danni subiti dai sigg. e a titolo di spese tecniche nella Parte_1 Pt_2 somma di € 4.500,00, oltre IVA e CIPAG, versamenti effettuati alla pubblica amministrazione nella somma di € 1.647,00, riduzione di valore dell'immobile e per demolizione vano e riduzione del terrazzo nella somma di € 1.155,00 e per i danni economici derivanti dal mancato profitto che i danneggiati non ha potuto conseguire a causa dell'inadempimento/fatto illecito dei convenuti nella somma di € 34.500,00, o in quella maggiore o minore somma e per i titoli che saranno ritenuti di giustizia a seguito dell'espletata istruttoria. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa, rimborso forfettario ed accessori di legge”.

Per il convenuto Controparte_1
“Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, respingere la domanda attorea in quanto infondata in punto di fatto e di diritto e comunque non provata, riconoscendo agli attori la somma di € 1.150,00 a refusione del minor valore del compendio, come meglio descritto al punto 4 dell'espositiva che precede. Vinte le spese del presente giudizio”.

Per la convenuta : CP_2
“Voglia il Tribunale Ill.mo adito della Spezia, rigettata ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione, respingere la domanda proposta nei confronti della Geom. in quanto Controparte_2 infondata in fatto e in diritto, in accoglimento delle difese da quest'ultima esposte in atti, con vittoria di spese di lite e compensi professionali.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 29 dicembre 2021 – 4 gennaio 2022
[...]
e esponevano di avere acquistato da Parte_1 Parte_2
e con rogito datato 29 settembre 2016, l'unità CP_3 Controparte_1 immobiliare sita in Pian di Follo, Via Brigate Partigiane n. 159, disposta su quattro livelli fuoriterra. Successivamente, gli attori avevano messo in vendita la proprietà, incaricando un tecnico di fiducia per reperire tutta la documentazione necessaria al trasferimento. Dagli accertamenti eseguiti erano tuttavia emerse molteplici difformità tra i documenti depositati e lo stato di fatto dell'immobile, essendo state eseguite opere in difformità ai titoli abilitativi, tra cui variazioni planimetriche del locale deposito, variazioni
2 interne prospettiche, demolizione di un vano al piano secondo ed ampliamento su altra proprietà del balcone posto al piano primo.
Tutte le predette opere, eseguite dai precedenti proprietari (odierni convenuti), erano state sanate a cura e spese degli attori. In particolare, il balcone era stato sanato mediante arretramento della ringhiera, con notevole restringimento del terrazzo e conseguente riduzione di valore dell'immobile. Gli attori, prima dell'acquisto, avevano inoltre demolito un locale posto al secondo piano, poiché i venditori avevano affermato che lo stesso era stato realizzato in assenza di titolo;
anche tale demolizione aveva comportato una notevole diminuzione di valore dell'immobile. Per le pratiche di sanatoria, gli acquirenti sostenevano di avere sopportato spese tecniche per euro 5.500,00, oltre versamenti (diritti di segreteria, bolli ecc.) per euro
1.799,00. Lamentavano inoltre una diminuzione di valore dell'immobile (per demolizione del vano sulla terrazza e riduzione del balcone) pari ad euro 21.750,00, per un danno complessivo di euro 29.049,00, somma già oggetto di richiesta risarcitoria stragiudiziale ai convenuti. Ciò premesso, gli attori contestavano la non veridicità delle dichiarazioni di conformità dell'immobile rilasciate dai venditori al momento del rogito, essendo emerse numerose opere effettuate senza autorizzazione, una delle quali addirittura demolita per poter addivenire alla compravendita. La presenza di difformità taciute dal venditore fondava il diritto degli acquirenti a vedersi risarcire il danno, oppure alla riduzione del prezzo di vendita.
Gli attori evidenziavano inoltre che la planimetria allegata al contratto preliminare ed al rogito era stata redatta dal tecnico di fiducia dei venditori, geom.
[...]
, che ritenevano parimenti responsabile dei danni lamentati, per non CP_2 avere accertato la regolarità urbanistica del bene. Concludevano quindi per la condanna in solido dei convenuti (venditori e loro tecnico di fiducia) al risarcimento di tutti i danni subiti, quantificati in complessivi euro 50.000,00 a titolo di spese tecniche, versamenti effettuati e riduzione di valore dell'immobile per demolizione vano e riduzione del terrazzo. si costituiva in giudizio negando anzitutto la necessità di Controparte_1 sanatoria per le lievi difformità planimetriche del locale deposito, trattandosi di differenze minime, dunque di consistenza tale da non rendere necessario alcun aggiornamento. Quanto alle asserite varianti interne e prospettiche, contestava l'eccessiva genericità della doglianza attorea e sosteneva che eventuali opere interne da sanare fossero da imputarsi agli interventi di ristrutturazione eseguiti dagli acquirenti dopo la stipula del rogito. Con riferimento alla demolizione del locale posto al piano secondo, il convenuto specificava che, durante le trattative per la vendita dell'immobile agli attori, era stato loro suggerito di smantellare il manufatto in questione, siccome installato in assenza di autorizzazione. In effetti, il locale era stato rimosso prima del rogito e non era stato oggetto di compravendita, con conseguente infondatezza della domanda attorea in parte qua.
3 Infine, il convenuto riconosceva la parziale fondatezza della censura relativa all'ampliamento del balcone sulla proprietà confinante, offrendosi di riconoscere alla controparte la somma di euro 1.500,00, pari alla differenza di valore derivante dalla minore superficie utilizzabile. Contestata infine l'avversaria quantificazione dei danni, ritenuta arbitraria e non provata, concludeva per il rigetto delle domande attoree, con esclusivo riconoscimento della somma di euro 1.500,00 a refusione del minor valore del compendio per l'unico vizio riconosciuto. Anche si costituiva in giudizio, esponendo che, in epoca Controparte_2 anteriore alla stipula dell'atto di compravendita, era stata incaricata da e CP_3 di aggiornare tramite DOCFA la planimetria dell'immobile già Controparte_1 promesso in vendita, dopo aver effettuato rilievo dell'immobile e redatto nuovo documento da inviare agli uffici del territorio competenti. Tale essendo il mandato ricevuto, evidenziava come la propria attività professionale non si fosse estesa ad ulteriori indagini di natura amministrativa, in quanto non richieste. La professionista negava quindi di essere venuta a conoscenza di alcuna difformità dell'immobile, non avendo svolto alcuna verifica di tale natura, con conseguente sua assoluta estraneità all'oggetto del contendere. Ribadita infine l'assenza di ragioni, di fatto e di diritto, per cui ella dovrebbe rispondere in via solidale o concorsuale del danno che parte attrice dichiarava di aver subito, concludeva per il rigetto delle domande svolte nei suoi confronti. Le domande svolte dagli attori nei confronti dei convenuti e CP_3 CP_1 ono parzialmente fondate, nei limiti che si vanno ad esporre.
[...]
Per giurisprudenza oramai costante, in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (v. Cass., Sez. U, Sentenza n. 11748 del 03/05/2019). L'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà infatti luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno (v. Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 9960 del 28/03/2022). Tale riparto degli oneri probatori trova applicazione anche nell'ipotesi di vizi rilevanti ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., restando la domanda risarcitoria del compratore ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore. Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza delle difformità allegate, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 29367 del 28/12/2011). 4 Nel caso di specie, come visto, gli attori allegano che l'immobile alienato loro dai convenuti fosse affetto, al momento della vendita, dalle seguenti difformità:
1) Variazioni planimetriche del locale deposito;

2) Varianti interne prospettiche;

3) Demolizione del vano al piano secondo autorizzato con concessione edilizia prot. 1380 del 29.03.1983;
4) Ampliamento su altra proprietà del balcone posto al piano primo autorizzato con concessione edilizia n. 14-3/147 del 23.03.1989. Venendo quindi all'esame dei singoli vizi lamentati dagli acquirenti, si osserva che:
- Le difformità allegate sub 2) risultano descritte in termini eccessivamente generici, senza indicazione (neppure nella perizia di parte prodotta) di quali fossero le varianti non autorizzate. Tale genericità, a fronte della specifica contestazione dei venditori relativamente alla data di esecuzione di eventuali modifiche in assenza di titolo, impedisce agli attori di adempiere all'onere di provare sia le pretese irregolarità, sia l'addebitabilità delle stesse ad interventi posti in essere dai convenuti antecedentemente al rogito. Peraltro, quand'anche fosse emersa la sussistenza di difformità interne all'immobile addebitabili ai convenuti, esse risulterebbero comunque irrilevanti ai fini dell'accoglimento della domanda risarcitoria, per le ragioni che saranno di seguito esposte;

- Parimenti, risulta irrilevante, ai fini risarcitori, la questione relativa all'avvenuta demolizione di un vano al piano secondo, di cui al punto 3). È infatti pacifico che tale vano, già presente sulla terrazza, fosse stato demolito in accordo tra le parti prima della compravendita, che quindi, come emerge anche dalla descrizione dell'immobile in sede di rogito, non aveva avuto ad oggetto il manufatto in questione. Pertanto, è evidente come il valore di tale vano, smantellato prima della vendita, non potesse essere stato considerato nel prezzo pattuito, con conseguente insussistenza di alcun diritto degli acquirenti al risarcimento del danno o riduzione del prezzo per la diminuzione di valore derivante dal venir meno del ridetto manufatto, così come per le spese affrontate per la relativa sanatoria, trattandosi di aspetti risolti prima del rogito e dunque esclusi dalle garanzie rilasciate dai venditori.
- Le variazioni planimetriche del locale deposito e le difformità del terrazzo sono state invece riconosciute dal convenuto, seppure con la precisazione che il vizio allegato sub 1) sarebbe irrilevante, trattandosi di differenze minime che, come tali, non necessitavano di alcuna sanatoria. Quanto alle dimensioni del terrazzo, il venditore costituito ha riconosciuto la parziale fondatezza della doglianza, poiché effettivamente il balcone risulta avere forma rettangolare, mentre la versione concessionata prevedeva una forma trapezoidale al fine di non travalicare il confine con altra proprietà. A fronte di tale difformità, il convenuto, in comparsa di costituzione, ha offerto a tacitazione del danno la somma di euro 1.500,00, parametrata alla minore superficie utilizzabile del terrazzo.
5 Restringendo quindi il campo all'esame dei vizi provati (siccome allegati con sufficiente specificazione e riconosciuti dal venditore) e potenzialmente rilevanti ai fini della domanda risarcitoria, la causa è stata istruita mediante CTU, demandando al perito di quantificare oneri e spese sostenute da parte attrice per la sanatoria delle difformità relative alle variazioni planimetriche del deposito (specificando se per detta difformità fosse o meno necessaria sanatoria) ed all'ampliamento del balcone su altra proprietà, nonché di stimare la diminuzione di valore dell'immobile derivante dal restringimento del terrazzo esistente. Il CTU, con un elaborato correttamente motivato ed esente da vizi, ha concluso nel senso che “le variazioni planimetriche del deposito si concretizzano in una minima variazione della superficie coperta, peraltro in diminuzione rispetto a quanto concessionato”, ritenendo quindi “che la pratica in sanatoria non fosse necessaria, in quanto tale variazione rientra nella tolleranza del 2%, prevista, prima dall'art. 34 del Testo Unico dell'Edilizia 380/2001 ed ora dall'art. 34 bis, articolo introdotto dal Decreto semplificazioni 2020”. Quanto all'ampliamento del balcone, il perito ha osservato che “il geom. CP_4
non ha evidenziato la riduzione di superficie del terrazzo che risulta avere le
[...] medesime dimensioni sia nello stato ANTECEDENTE che nello stato ATTUALE che nel RAFFRONTO. Peraltro la pratica depositata dal geom. non va a sanare CP_4
l'ampliamento del balcone su altra proprietà, ma tratta soltanto del restringimento di un terrazzo esistente con lo spostamento della ringhiera sul confine di proprietà in quanto, in precedenza, era utilizzato tutto il terrazzo esistente che aggettava sulla proprietà confinante. … Pertanto lo scrivente ritiene che l'ampliamento del balcone su altra proprietà non sia stato sanato dalla pratica depositata dal geom. ”. CP_4
Poiché le uniche difformità di cui vi è prova al momento del rogito esulano dalla sanatoria richiesta dagli odierni attori (in quanto le variazioni planimetriche del deposito non necessitavano di regolarizzazione, mentre l'ampliamento del terrazzo non risulta essere stato regolarizzato), ne consegue che i relativi oneri sostenuti dagli acquirenti (quantificati dal CTU in euro 1.647,00 per spese ed euro 4.500,00 oltre accessori per onorari tecnici, ancorché non documentati) non possono essere posti a carico della parte venditrice. D'altronde, il CTU ha precisato che “La pratica in sanatoria, pur non essendo necessaria per il deposito/magazzino, doveva comunque essere presentata per le altre opere eseguite: diversa distribuzione degli spazi interni, trasformazione della porta di collegamento del locale ripostiglio con l'esterno in finestra al piano terra, demolizione della struttura in alluminio al piano secondo (peraltro eseguita dagli attuali attori prima dell'atto di compravendita del 2016 in accordo con i venditori), e ampliamento del balcone su proprietà di terzi (altra proprietà)”. Pertanto, le spese per la sanatoria avrebbero dovuto comunque essere affrontate per la regolarizzazione di interventi pacificamente effettuati dagli attori (trasformazione di una porta in finestra e demolizione della struttura al piano secondo), con la conseguenza che, quand'anche fosse stata provata la sussistenza di difformità antecedenti alla vendita con riferimento alle “varianti interne prospettiche”,
6 difetterebbe comunque (quantomeno in larga parte) il nesso di causa tra inadempimento dei venditori e danni lamentati.
In conclusione, la domanda attorea può trovare accoglimento soltanto limitatamente alla riduzione del prezzo di vendita per la diminuzione del valore dell'immobile derivante dal restringimento di 3,08 mq del terrazzo esistente, nella misura stimata dal CTU, pari ad euro 1.155,00 (3,08 mq x 0,30 x 1.250 €/mq). Non può invece essere accolta la domanda di risarcimento del lucro cessante, dettagliata da parte attrice solamente in comparsa conclusionale. Ed invero, al di là della tardività della domanda in esame (in atto di citazione, infatti, gli attori avevano allegato un deprezzamento dell'immobile derivante dalla demolizione di un vano e dalla riduzione del terrazzo, mentre solamente nelle difese finali hanno dedotto una pretesa ulteriore voce di danno, pari alla differenza tra valore di mercato dell'immobile e prezzo della vendita a terzi), per escludere la sussistenza di un mancato guadagno derivante dalle pretese difformità riscontrate è sufficiente raffrontare il prezzo al quale gli attori hanno acquistato l'immobile oggetto di causa dai convenuti (euro 91.566,00: v. all. 1 att.), con il prezzo al quale hanno alienato il medesimo immobile a terzi neppure tre anni dopo (euro 165.000,00: v. all. 13 att.). Passando infine all'esame della domanda svolta dagli attori nei confronti di
, va anzitutto evidenziato come non sussistesse alcun rapporto Controparte_2 contrattuale tra le predette parti, essendo la convenuta tecnico di fiducia dei venditori
CP_1
Pertanto, un'eventuale responsabilità risarcitoria della resistente nei confronti degli attori potrebbe riconoscersi solamente ai sensi dell'art. 2043 c.c., ossia nel caso in cui la medesima avesse, con dolo o colpa, cagionato un danno ingiusto agli acquirenti, con onere della prova in capo a questi ultimi. A tale proposito, gli attori sostengono che la professionista avesse colposamente omesso di rilevare le difformità successivamente riscontrate, impedendo loro di avvedersi delle stesse al momento del rogito. Senonché, a fronte delle specifiche difese svolte sul punto dalla convenuta (la quale ha sempre sostenuto di avere ricevuto un mandato limitato all'aggiornamento della planimetria catastale, non esteso ad ulteriori indagini amministrative), gli attori, pur consci del fatto che “nessuna norma di legge imponga espressamente e specificamente la verifica incrociata tra elaborati catastali e quelli legittimanti sul piano urbanistico” [v. mem. 183 n. 1 c.p.c. att., pag. 4], non hanno offerto alcuna prova del fatto che l'incarico conferito dai venditori si estendesse anche alla verifica della legittimità urbanistica dell'immobile. La domanda in esame va pertanto respinta, atteso che, al di là del generico richiamo ai doveri deontologici del tecnico (che non possono comunque travalicare l'incarico ricevuto), non risulta dimostrata alcuna concreta condotta colposa addebitabile alla professionista, né il nesso di causa tra la stessa ed i danni lamentati dagli attori. Le spese di lite, liquidate secondo il valore della controversia (scaglione sino ad euro 52.000), sono regolate come segue:

7 - Nel rapporto tra gli attori e le spese relative alle fasi di Controparte_1 studio ed introduttiva vengono poste a carico del convenuto, essendo stata comunque riconosciuta la difformità del terrazzo ed in assenza di prova di offerta risarcitoria in sede di mediazione (nulla infatti emerge al riguardo dal verbale prodotto in all. 12 att.);
- le spese relative alla fase di trattazione ed alla fase decisionale vanno invece poste a carico degli attori ex art. 91 c.p.c., essendo stata la domanda accolta in misura non superiore alla proposta conciliativa formulata in comparsa di costituzione (laddove il convenuto si è dichiarato disponibile a risarcire la diminuzione di valore dell'immobile con il versamento dell'importo di euro 1.500,00), proposta rifiutata dai danneggiati;

- Applicati i parametri medi cui al DM n. 147/2022 ed operata la compensazione tra le rispettive poste, residua quindi un credito del convenuto per euro 1.806,00 (4.711,00 – 2.905,00), oltre accessori ed oltre esborsi per il CTP (cfr. Cass. 84/2013 e 4357/2003), come documentati in atti [v. preavviso di parcella del 18.12.2023 in atti, per euro 1.985,55].
- Le spese tra gli attori e la convenuta , liquidate secondo i CP_2 parametri medi di cui al DM n. 147 cit., seguono la soccombenza integrale dei primi.
- Nulla sulle spese di rimasto contumace. Controparte_3
Le spese di CTU, separatamente liquidate, vanno poste, nei rapporti tra le parti, a carico degli attori, avendo il perito accertato un danno da deprezzamento dell'immobile inferiore rispetto alla somma che era stata offerta ai predetti nelle battute inziali del giudizio.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando: 1) Dichiara tenuti e condanna e in solido tra loro, CP_3 Controparte_5
a corrispondere in favore di e Parte_1 Parte_2 la somma di euro 1.155,00, pari alla diminuzione di valore dell'immobile derivante dalla riduzione delle dimensioni del terrazzo, oltre rivalutazione ed interessi dalla data dell'acquisto e sino al saldo;

2) Respinge le ulteriori domande degli attori;

3) Dichiara tenuto a rifondere gli attori delle spese di lite Controparte_5 relative alle fasi di studio ed introduttiva e gli attori tenuti al pagamento delle spese di lite delle fasi di trattazione e decisionale;
per l'effetto, operate le dovute compensazioni, condanna gli attori in solido a corrispondere in favore del predetto convenuto l'importo di euro 1.806,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e CPA ed oltre euro 1.985,55 per esborsi;

4) Condanna gli attori in solido al pagamento delle spese di lite in favore di
[...]
, che liquida in euro 7.616,00, oltre spese generali, IVA e CPA;
CP_2
5) Pone le spese di CTU, nei rapporti tra le parti, a carico degli attori.
8 La Spezia, 2 ottobre 2024
Il Giudice dott. Gabriele Romano

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