TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
R.G. N. 2040/2024
Oggi 9 gennaio 2025 dinanzi al giudice dott. Stefania Ietti viene chiamata la causa R.G. N. 2040/2024
Sono presenti in modalità telematica i difensori degli intimanti, i quali hanno illustrato le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
Il giudice decide la controversia dando lettura della seguente sentenza ex art. 429
c.p.c., che viene incorporata al verbale di udienza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Stefania Ietti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 2040/2024
TRA
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. Pierpaolo Barretta con studio in Pomigliano d'Arco (NA), alla
Via Sibilla Aleramo, n. 5, come da procura versata in atti,
ATTORE
E
(C.F. , e Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. CP_2 C.F._3
Paolo Nunziata, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nola (NA), alla
Via San Paolo Belsito, n. 79, come da procura in atti,
CONVENUTI
Oggetto: Risoluzione per inadempimento del contratto di locazione per uso abitazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, intimava a e Parte_1 Controparte_1 [...]
sfratto per morosità in relazione all'immobile sito in Castello di CP_2

Cisterna (NA), al Corso Vittorio Emanuele III, n. 311, in catasto al foglio 4, particella 1068, sub 1 e concesso in locazione ai convenuti per uso abitazione con contratto stipulato il 7.05.2018, registrato in pari data presso l'Agenzia delle
Entrate al n. 002678 serie 3T, stante il mancato pagamento dei canoni mensili da febbraio a giugno 2020, novembre e dicembre 2022 e da febbraio 2023, oltre il mancato pagamento degli oneri di registrazione relativi all'anno 2022, accumulando una morosità complessiva pari ad € 8.544,94.
Si costituivano in giudizio gli intimati, contestando la morosità, ed opponendosi alla convalida. In particolare, sostenevano che l'immobile non era risultato idoneo alla funzione, in quanto interessato da infiltrazioni di acqua in gran parte dell'immobile, causando muffa e umidità tale da rendere l'appartamento invivibile e costringendoli a lasciare l'immobile nel febbraio 2023.
Facevano quindi richiesta, in via riconvenzionale, di risarcimento dei danni non patrimoniali, e conseguente risoluzione del contratto di locazione per intervenuto recesso per giusta causa.
Con ordinanza del 18.04.2024, mutato il rito, veniva assegnato alle parti termine ex art. 5 d-lgs n. 28/2010 per il tentativo di mediazione.
Depositate le memorie nei termini di legge, la causa è stata rinviata per la discussione.
Va premesso che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario con l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.
Orbene, nel caso di specie, gli intimanti, dopo il mutamento del rito, hanno depositato memorie difensive, allegando il verbale del 10.09.2024, in esecuzione dell'ordinanza di rilascio emessa dal Tribunale di Nola il 18.4.2024, con il quale l'Ufficiale Giudiziario immetteva nel possesso Parte_1 dell'immobile per cui è causa, corredato di rilievo fotografico.
Ancora in via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, conv. in legge n. 98/2013), al quale non hanno partecipato i convenuti, come documentato in atti (si cfr. verbale negativo per assenza della parte invitata del 6.06.2024, depositato in pari data da parte intimante).
Risultano altresì provate sia la legittimazione che la titolarità attive e passive delle parti, dimostrate per tabulas (si cfr. contratto di locazione in allegato nella produzione della fase sommaria di parte istante).
Nel merito, la domanda attorea di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento.
Come è noto, l'intimazione di sfratto per morosità introduce una domanda giudiziale di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e conseguente domanda al rilascio dell'immobile.
Giova, a questo punto, considerare che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c., nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive,
«il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento» (si cfr. Cass., S.U. n. 13533/2001).
Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, risolutoria e risarcitoria) è, quindi, la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole, l'inadempimento è sempre presunto, incombendo sul debitore l'onere di provare il contrario, cioè l'esatto adempimento.
Applicando, allora, il suddetto principio alla fattispecie in esame, ne consegue che parte attrice ha dimostrato – come detto innanzi - la sua legittimazione attiva producendo il contratto di locazione completo di registrazione;
in tale contratto i convenuti risultano effettivamente indicati come conduttori dell'immobile oggetto del presente giudizio.
Parte intimata ha articolato mezzi istruttori tesi a dimostrare l'esistenza di infiltrazioni presenti in gran parte dell'immobile locato;
tuttavia la prova testimoniale articolata verte su circostanze inammissibili, che andavano provate documentalmente.
Ciò posto, parte attrice ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione da febbraio a giugno 2020, novembre e dicembre 2022 e da febbraio 2023, oltre il mancato pagamento degli oneri di registrazione relativi all'anno 2022, per l'importo complessivo di 8.544,94, come indicato in citazione (si cfr. atto di intimazione).
Dal canto suo parte convenuta non ha smentito la mora accumulata, eccependo il mancato godimento dell'immobile, perché interessato da infiltrazioni, e deducendo di averlo rilasciato nel febbraio 2023, con consegna delle chiavi al proprietario, e dunque avanzando domanda di risarcimento dei danni quantificati in Euro 15.000,00.
E' principio di diritto che chi lamenta il danno deve provarne l'esistenza ed il nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno stesso.
Gli intimati non hanno dichiarato le cause delle infiltrazioni, laddove potrebbero rilevare le caratteristiche costruttive dell'immobile e l'efficacia causale della mancata areazione.
Ebbene, era onere di parte intimata fornire valida prova dell'esistenza del nesso di causalità tra i danni che dichiara di avere subito e la provenienza di questi.
Gli intimati, poi, hanno sostenuto di essere stati costretti a rilasciare anticipatamente l'immobile per le gravi infiltrazioni.
Il diritto del conduttore di recedere anticipatamente dal rapporto solo per gravi motivi abbisogna della previa comunicazione del preavviso al locatore di almeno sei mesi.
I conduttori non hanno dimostrato né la sussistenza dei gravi motivi che avrebbero potuto giustificare il rilascio anticipato, né l'avvenuta comunicazione degli stessi e del rilascio dell'immobile, nel termine di preavviso concordato.
La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo, presumibilmente necessario, per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione.
Se è vero che gli intimati non hanno mantenuto il godimento dell'immobile fino alla data del rilascio ciò è stato frutto di una libera scelta, che non consentiva loro di pregiudicare l'interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l'intero periodo.
Donde consegue il diritto dei conduttori al pagamento dei canoni fino al rilascio.
Non senza rilevare che, secondo i principi generali del nostro ordinamento, a fronte della contestazione di parte locatrice di non avere ricevuto le chiavi unitamente alla raccomandata di recesso, incombeva sulla parte conduttrice convenuta dimostrare l'avvenuta consegna delle chiavi per poter determinare la cessazione degli effetti del rapporto locativo.
In definitiva, il comportamento degli intimati, che hanno sospeso unilateralmente il pagamento per i mesi contestati, pur continuando a detenere l'unità locata, è illegittimo e costituisce inadempimento contrattuale.
La giurisprudenza univoca afferma che in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone ovvero di ridurlo unilateralmente.
Gli intimati vanno condannati al pagamento dei canoni di locazione, come richiesti nell'atto di intimazione e fino al rilascio, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Gli intimati hanno poi avanzato domanda di restituzione del deposito cauzionale versato alla sottoscrizione del contratto, per € 960,00. E' principio giurisprudenziale che la risoluzione del contratto non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, al locatore di chiedere il pagamento dei canoni e al conduttore di eccepire e contrastare tale richiesta, nell'indagine sui rapporti di dare e avere.
Alcuna contestazione ha avanzato l'attore che potesse precludere la restituzione della cauzione.
Pertanto, la domanda di restituzione del deposito cauzionale va accolta con condanna di al pagamento della somma di € 960,00. Parte_1
Nulla deve disporsi per il rilascio in quanto l'immobile risulta liberato alla data del 10.9.2024.
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese processuali del presente procedimento seguono la soccombenza della parte convenuta e si liquidano, a favore dell'attore, come da dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55/2014, applicando i valori tabellari minimi previsti per ciascuna fase del giudizio in relazione al valore della causa, tenuto conto del comportamento processuale delle parti, nonché dell'effettivo svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, disattesa ogni contraria istanza, così decide:

1. Accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, dichiara Parte_1
definitivamente risolto, per fatto e colpa dei conduttori, il contratto di locazione per cui è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Castello di Cisterna (NA), al Corso Vittorio Emanuele III, n. 311 (meglio indicato e specificato in citazione e nel contratto in atti);

2. dichiara e tenuti al pagamento dei Controparte_1 Controparte_2 canoni di locazione per € 12.960,00 per le mensilità da febbraio a giugno 2020, novembre e dicembre 2022 e da febbraio 2023 al 10.9.2024, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

3. condanna a restituire a e Parte_1 Controparte_1 [...] il deposito cauzionale di € 960,00; CP_2

4. condanna e al pagamento, in favore di Controparte_1 Controparte_2
delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in € Parte_1
150,00 per spese ed in € 1.500,00 per compenso professionale, oltre IVA e CPA come per legge, se documentate, e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso.
Così deciso in Nola, il 9.01.2025
Il Giudice
Dott.ssa Stefania Ietti