N. 6728/2020 R.G.A.C.
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 3.6.25, nella PRIMA SEZIONE civile del Tribunale Ordinario di Nola, all'udienza del Giudice dott.ssa Dora Tagliafierro, è chiamata la causa in intestazione
Sono presenti:
l'Avv. Vincenzo Maione per parte ricorrente e l'Avv. Raffaele Montella, per parte resistente. I difensori delle parti concludono riportandosi ai propri atti di cui chiedono l'integrale accoglimento. In ordine, ai chiarimenti richiesti dal giudice, confermano che lo stato dei luoghi non si presenta modificato in data successiva al deposito della CTU e, pertanto, risulta ancora presente sui luoghi la balaustra metallica di cui alla suddetta
CTU. La difesa di parte ricorrente evidenzia che, tra l'altro, non risulta né documentata né ottemperata l'ordinanza di demolizione in atti, chiarendo che il ripristino dello stato dei luoghi è chiesto a titolo di risarcimento in forma specifica. La difesa di parte resisten- te evidenzia di avere difficoltà a comunicare al fornitore la lettura del gas in quanto il contatore si trova all'interno della proprietà di parte ricorrente. Sul punto la ricorrente evidenzia che la richiesta di installazione del misuratore proviene dalla resistente, la quale ultima contesta quanto innanzi.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa. Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
Terminata la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio, all'esito della quale, allorquando i difensori si sono allontanati, decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art.281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
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N. 6728/2020 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Nola, in composizione monocratica ed in persona del giudice, dott.ssa Dora Tagliafierro, pronunciando ai sensi del combinato disposto degli art. dell'art. 281-sexies c.p.c., ovvero con redazione e lettura in udienza del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, di seguito riportati, ha emesso la presente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 6728/2020 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Sant'Anastasia (NA) alla via Raffaele Viviani n. 21 presso lo studio dell'Avv. Vincenzo
Maione dal quale è rappresento e difeso in virtù di procura in atti.
- RICORRENTE
E
Controparte_1
(c.f.: ) in persona dei legali rappresentanti pro tempore
[...] P.IVA_1 [...]
( ) e ) CP_1 C.F._2 CP_1 C.F._3
parte elettivamente domiciliata in Mariglianella (NA) alla Via Umberto I,123 III piano presso lo studio degli Avv.ti Raffaele Montella e Nicola Caccia dai quali è rappresentata e
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difesa in virtù di procura in atti
- RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come da verbale allegato alla presente.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla
G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo.
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, parte ricorrente adiva l'intestato Tribunale rassegnando le seguenti conclusioni: “1) disporre la risoluzione del contratto di locazione in conseguenza dei grevi inadempimenti sopra denunciati ed, in particolare della realizzazione del manufatto in alluminio sul terreno di esclusiva proprie- tà del Sig. OS (da parte della Società conduttrice) senza il suo consenso e senza le necessarie autorizzazioni amministrative, nonché del tubo che causa rumori molesti e la fuoriuscita di aria maleodorante, oltre il risarcimento dei danni subiti da quantificare a mezzo di CTU;
dichiarare cessato il contratto di comodato e disporre la restituzione della piccola parte dell'androne del fabbricato di proprietà del Sig. Parte_1
dove sono stati collocati i motori delle macchine refrigeranti;
condannare la convenuta a sua cura e spese alla rimozione dei motori apposti abusivamente nell'androne di proprie- tà del Sig. ; 2) in via subordinata, comunque, disporre la rimozione, a Parte_1
spese e cura della , Controparte_2
della innanzi indicata struttura, apposto nell'area antistante il locale, condotto in fitto dalla Società convenuta;
il tutto con vittoria di spese e competenze professionale”.
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Si costituiva la resistente contrastando, in fatto ed in diritto, le avverse do- mande e spiegando domanda riconvenzionale. Più nello specifico, parte resistente così concludeva: “in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare il locatore inadempiente. In quanto, nell'aver dichiarato e garantito che
“l'immobile è conforme a quanto disposto dall'ordinamento giuridico vigente in materia edilizia ed in materia urbanistica per svolgere l'attività di: con annesso Parte_2
laboratorio” e per aver concesso in comodato d'uso gratuito “i locali adiacenti da permettere l'alloggiamento dei motori delle macchine refrigeranti e la canna fumaria necessarie per lo svolgimento dell'attività”, ha di fatto reso idoneo l'uso dei locali all'utilizzo pattuito, favorendo la firma del contratto di locazione e i successivi lavori di migliorie da parte della resistente. Per cui, in caso il locale sia inidoneo all'uso pattuito con l'impossibilità di proseguire l'attività commerciale, l'odierna resistente, ha diritto
“all'indennità per la perdita di avviamento” per l'inevitabile cessazione del rapporto di locazione non dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del condutto- re stesso, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla resistente a causa della condotta negligente e cattiva fede del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione. - in via subordinata, disporre ex art. 31 della legge 27.7.1978 n. 392, il ripristino del contratto di locazione ad uso commerciale. - la consegna delle chiavi del
“locale androne” al fine di poter raggiungere, in caso di manutenzione e/o guasti e di intervenire urgentemente sui motori refrigeranti o canna fumaria e a tal fine per accedere alla lettura del contatore del GAS per la comunicazione delle relative letture. - condanna- re il ricorrente per lite temeraria ex artt. 96, 97 e 98 c.p.c. - in via gradata, disporre ed obbligare il ricorrente, in caso di consegna del bene concesso in comodato d'uso gratuito e conseguente rimozione dei motori refrigeranti e canna fumaria, all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno e all'esterno del locale del conduttore per renderlo
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conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal resistente a causa della condotta negligente e cattiva fede del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazio- ne;
- obbligare il ricorrente, in caso di rimozione della pergotenda, nonostante l'abbia preliminarmente autorizzata e malgrado l'evidente documentazione versata in atti che ne certifica l'assoluta conformità, alla rimozione della stessa, con conseguente risarcimento di tutti i danni patrimoniali e no, da determinarsi in prosieguo di trattazione.”
Istruito il giudizio e depositata la consulenza tecnica d'ufficio, la causa veniva rinviata all'odierna udienza ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
Preliminarmente – e per esigenze di coerenza giuridica – va rigettata la do- manda riconvenzionale spiegata dalla resistente nei confronti di parte ricorrente. Ed invero, tale domanda di accertamento di inadempimento del locatore si fonda sull'assunto per cui lo stesso avrebbe dichiarato e garantito che l'immobile è idoneo all'uso pattuito, così favorendo la stipula contrattuale pur in assenza di tale idoneità.
Orbene, occorre innanzitutto osservare che, pur essendo intervenuto sull'immobile oggetto di causa un provvedimento della Pubblica autorità, il Comune di Pomigliano
d'Arco, difformemente da quanto adombrato dal resistente, non ha inibito l'esercizio di attività di “bar-pasticceria con annesso laboratorio” per inidoneità dei locali, bensì ha emesso un'ordinanza di demolizione di manufatti abusivi a seguito della rilevazione di alcune anomalie (installazione di balaustre metalliche protettive ubicate sui tre lati della pedana ed installazione di telo in PVC opaco e fisso sul lato Ovest della pergotenda), ordinando all'autore dell'abuso, unitamente al proprietario dell'immobile, il ripristino dello stato dei luoghi, conclamando per tal via proprio il contrario di quanto affermato dal resistente e cioè l'inadempimento proprio del conduttore e non già del locatore.
Inoltre – se non bastasse - “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso
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non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabile alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configura- bile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” cfr.
Cassazione civile, sez. III, 25/01/2011, n. 1735; Cassazione civile, sez. III, 16 giugno
2014 n. 13651) e, pertanto, in mancanza di specifica e puntuale disposizione contrattuale al riguardo, stante la estrema genericità delle formule richiamate dal resistente, alcun inadempimento può ritenersi imputabile al locatore, il quale non può in alcun modo ritenersi tenuto ad adeguare i locali in base alle esigenze ricollegabili all'attività esercitata dal conduttore, anche se quest'ultima è stata indicata nel contratto.
Nel merito, già da quanto innanzi, discende altresì la fondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore avanzata dal locatore ricorrente.
Deve ricordarsi al riguardo che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempi- mento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto” (cfr. Cassazione Civile, n.19652/2004; Cassazione Civile
n.14234/2004).
Applicando tali principi alla fattispecie de qua, non può che rilevarsi l'assoluta importanza e gravità dell'inadempimento posto in essere dalla società resistente attraverso la costru- zione ed il mantenimento sulla proprietà condotta in locazione di un manufatto difforme rispetto a quello autorizzato a mezzo CIL. Ed, invero, -pur richiesta ed ottenuta, in
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ottemperanza a quanto previsto dalla condizione n. 8 del contratto di locazione, la prescritta autorizzazione dal locatore alla “installazione di una pergotenda su area privata e di pertinenza del fabbricato in cui è ubicato il locale commerciale oggetto del contratto di locazione” e presentata la relativa Comunicazione di Inizio lavori-, come emerge dalla stessa Ordinanza di demolizione n. 02/2020, sono state poste in essere ed installate dalla ulteriori opere, consistenti in balaustre metalliche protettive ubicate Controparte_1
sui tre lati della pedana e un telo in PVC opaco e fisso sul lato Ovest della pergotenda.
L'autorizzazione all'installazione della pergotenda, pur nella sua estrema genericità, va certamente letta alla luce dei principi generali di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto e certamente non poteva esimere l'autore delle opere dal rispetto delle normative vigenti. Sicuro rilevo deve attribuirsi, inoltre, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento anche la condotta tenuta dal conduttore successivamente alla realizzazione dei manufatti, ovverosia il fatto che la resistente ha protratto il suo ina- dempimento anche successivamente all'ordinanza di demolizione e alla diffida di parte ricorrente, come emerge dalla C.T.U., -le cui conclusioni ritiene questo Giudice di condividere e far proprie, in considerazione della completezza degli accertamenti e dei rilievi eseguiti, della coerenza logica e della correttezza tecnica delle valutazioni ivi espresse, oltre che della congruenza delle stesse con la documentazione prodotta in atti- evidenziandosi il persistere dell'inadempimento anche all'attualità in ragione della omessa rimozione della balaustra metallica.
Ritenuta la gravità dell'inadempimento imputabile alla conduttrice, non può che inferir- sene la risoluzione per fatto e colpa della stessa del contratto di locazione e del comoda- to ad essa collegato, con conseguente condanna a carico della resistente al rilascio dei beni liberi e vuoti da persone e cose.
Al suddetto accertamento, consegue, altresì, prima di procedere alla restituzione la
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condanna al ripristino dell'immobile locato eliminando ogni alterazione e/o costruzione non autorizzata e non ancora rimossa (ed in particolare alla rimozione della balaustra metallica, la cui persisente presenza, come già evidenziato poc'anzi, confermata oggi in udienza segna la pervicacia nel mantenere nel tempo l'inadempimento).
Ogni altra questione, anche relativa all'installazione dei motori delle macchine refri- geranti, rimane assorbita.
Le spese, ivi comprese di C.T.U., seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia n°55 del 10.03.2014 in relazione al valore della controversia, nonché alle fasi effettivamente espletate ed all'attività concre- tamente esercitata dal difensore costituito, rapportata anche al tenore delle difese svolte,
e tenuto conto della semplicità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Nola, PRIMA SEZIONE, in composizione monocratica e nella persona del giudice dott.ssa Dora Tagliafierro, definitivamente pronunziando, disattesa od assorbita ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:

1. Accoglie la domanda avanzata da nei confronti di Parte_1 [...]
e, per Controparte_1
l'effetto, dichiara risolto per inadempimento della resistente il contratto di locazione sottoscritto in data 30.11.2015, registrato il 17.12.2015 all'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Territoriale di Nola ed il comodato ad esso collegato;

2. Condanna la resistente a ripristinare lo stato dei luoghi prima di provvedere al rilascio dell'immobile da effettuarsi entro il 30.7.25.
Condanna Controparte_3
al pagamento delle spese di giudizio in favore
[...] Parte_1
delle spese di giudizio che si liquidano in €.535,00 per spese, ed €.3.809,00 per compensi
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professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con distrazione in favore del difensore dichiaratosene antistatario.
È verbale.
Il Giudice
dott.ssa Dora Tagliafierro

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