N. R.G. 4823/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4823/2023 tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 11 settembre 2025 ad ore 11.00 innanzi alla dott.ssa Zelinda Lisai, sono comparsi:
- L'avv. Domenico Alessandrini, in sostituzione dell'avv. Andrea Alessandrini, procuratore di parte attrice-opposta, il quale richiama i propri scritti difesivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate;
chiede la condanna di controparte alla rifusione elle spese di lite in favore del procuratore che si dichiara antistatario;

- l'avv. Nicola Andrea Oggiano, procuratore di parte convenuta-opponente, il quale contesta la tardività del deposito delle note conclusive depositate da parte avversa in data 25/04/2025 e l'inammissibilità delle sue successive memorie non autorizzate depositate in data 10/07/2025 e ne chiede l'espunzione; richiama i propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni formulate nelle note conclusive depositate il 24/04/2025; chiede la condanna di controparte alla rifusione elle spese di lite in favore del procuratore che si dichiara antistatario;
Il Giudice Dato atto, dichiara inammissibili le note conclusive del 25/04/2025 della parte attrice-opposta poiché depositate oltre il termine assegnato da questo giudice (il termine ultimo era il 24/04/2025), nonché le memorie depositata dalla parte attrice-opposta in data 10/07/2025 poiché non autorizzate. Alle ore 11.20 autorizza i procuratori delle parti ad allontanarsi dall'aula d'udienza e si ritira in Camera di Consiglio per la decisione della causa. I procuratori delle parti acconsentono alla lettura del dispositivo in loro assenza. All'esito della Camera di Consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura. Verbale chiuso alle ore 19.00.
Il Giudice
dott.ssa Zelinda Lisai
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Zelinda Lisai, oggi 11 settembre 2025, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4823/2023 promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Quartu Sant'Elena, alla Parte_1 C.F._1
Via Venezia, 23, presso lo studio dell'Avv. Andrea Alessandrini, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE/I contro
(C.F. e P.IVA , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante , rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola Andrea Oggiano ed elettivamente CP_1 domiciliata presso il suo studio in Sassari, viale Porto Torres, n. 32, giusta procura in atti
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Cagliari, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione:
- Accertare e dichiarare il grave inadempimento della convenuta alle obbligazioni dalla stessa assunte con il contratto di locazione stipulato in data 28.07.2017 e avente ad oggetto immobile, di proprietà dell'istante, sito in Siliqua, nel Viale Marconi 26, distinto al N.C.E.U. al Fg. 1, Part. 155, Sub. 11 e con il contratto di locazione stipulato in data 01.01.2018 e avente ad 16 oggetto immobile, di proprietà dell'istante, sito in Siliqua, nel Viale Marconi 22, distinto al N.C.E.U. al Fg. 1, Part. 155, Sub. 12 - Per
l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato in data 28.07.2017 e avente ad oggetto immobile, di proprietà dell'istante, sito in Siliqua, nel Viale Marconi 26, distinto al N.C.E.U. al Fg. 1, pagina 2 di 11 Part. 155, Sub. 11 e il contratto di locazione stipulato in data 01.01.2018 e avente ad oggetto immobile, di proprietà dell'istante, sito in Siliqua, nel Viale Marconi 22, distinto al N.C.E.U. al Fg. 1,
Part. 155, Sub. 12.
In ogni caso: respingere le avverse domande, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa, con vittoria di spese, diritti ed onorari e con distrazione in favore dello scrivente procuratore antistatario.”.
Nell'interesse di parte convenuta:
“CONCLUSIONI RELATIVE AL PROCEDIMENTO RG. 3478/2023
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Cagliari, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione:
A) In via preliminare: accertare e dichiarare l'assenza di qualsiasi morosità in capo all'intimata alla data dello sfratto e l'assenza di qualsiasi inadempimento e conseguentemente respingere la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione oggetto del presente giudizio con conseguente prosecuzione del rapporto contrattuale B) Accertare e dichiarare il diritto di credito per la somma di € 17.173,22 per le causali in atti, ossia per aver effettuato il pagamento delle fatture dell'utenza dell'acqua intestate alla sig.ra e conseguentemente condannare la sig.ra Parte_1
alla restituzione della somma di € 15.769,22 così come risultante in atti e conseguentemente Pt_1 rigettare l'eccezione di inadempimento e la domanda di risoluzione del contratto, e per l'effetto disporre la prosecuzione del rapporto contrattuale;
nel merito accertare e dichiarare l'illegittimità della risoluzione del contratto di locazione, con conseguente condanna della SI.ra al Parte_1 pagamento dell'indennità di avviamento, così come prevista dall'art. 34 della L. 27 luglio 1978, n.
392, ossia nella misura di 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che si quantificano nella somma complessiva di € 14.400,00, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi da determinarsi, anche in via equitativa, nella misura non inferiore a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto pari ad € 14.400,00.
C) In ogni caso: respingere le domande tutte così come formulate da controparte, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa,
D) Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i giudizi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge da liquidarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario.
CONCLUSIONI RELATIVE AL PROCEDIMENTO RG 4823/2023
pagina 3 di 11 A) In via preliminare e nel merito: accertare e dichiarare l'assenza di qualsiasi morosità in capo all'intimata alla data dello sfratto e l'assenza di qualsiasi inadempimento e conseguentemente respingere la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione oggetto del presente giudizio con conseguente prosecuzione del rapporto contrattuale;

B) nel merito accertare e dichiarare l'illegittimità della risoluzione del contratto di locazione, con conseguente condanna della SI.ra al pagamento dell'indennità di indennità di Parte_1 avviamento, così come prevista dall'art. 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392, ossia nella misura di 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che si quantificano nella somma complessiva di € 8.100,00, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi e che si quantificano in ogni caso nella misura di
€ 8.100,00.
C) In ogni caso: respingere le domande tutte così come formulate da controparte, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa, con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i giudizi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge da liquidarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con due distinti atti di citazione, entrambi notificati in data 06/04/2023, la signora Parte_1
ha intimato lo sfratto per morosità alla società alla
[...] Controparte_1 quale ha concesso in locazione due immobili siti in Siliqua, uno nel Viale Marconi 22, distinto al
N.C.E.U. al Fg. 1, Part. 155, Sub. 12, in virtù di contratto di locazione, per uso sala giochi e ricreativa per bambini, del 01.01.2018, e l'altro sempre nel Viale Marconi al n. 26 e distinto al N.C.E.U. al Fg. 1,
Part. 155, Sub. 11, con contratto del 28.07.2017, finalizzato allo svolgimento di attività di ristorazione.
Per entrambe le locazioni è stata pattuita la durata, rinnovabile, di 6 anni.
Per la locazione relativa all'immobile sub 12, civico 22, è stato pattuito un canone di €.5.400,00 annui, da corrispondere in rate anticipate mensili, dell'importo di € 450,00 ciascuna;
per la locazione relativa all'immobile sub 11, civico 26, è stato pattuito un canone di €.9.600,00 annui, da corrispondere in rate anticipate mensili, dell'importo di € 800,00 ciascuna.
Lo sfratto è stato intimato per il mancato pagamento dei canoni dei mesi di dicembre 2020, febbraio, marzo, aprile, maggio e dicembre 2021, febbraio e maggio 2022, maturando una morosità alla data della notifica dell'intimazione pari ad 3.600,00 relativamente all'immobile sub 12, civico 22, e pari a
€.6.400,00 quanto all'immobile sub 11, civico 26.
pagina 4 di 11 Notificati gli atti introduttivi ed iscritte le cause a ruolo, le stesse sono state assegnate: quanto al locale avente accesso al civico 22, a questo giudice, con numero di R.G. 3101/2023; quanto al locale avente accesso al civico 26, alla dott.ssa e successivamente al dott. , con Persona_1 Persona_2 numero di R.G. 3178/2023.
Costituitasi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, depositata in termini, la società conduttrice ha proposto opposizione contestando e impugnando la sussistenza della dedotta morosità, quanto all'immobile avente accesso al civico 22 per l'inesistenza dell'inadempimento; quanto al locale avente accesso al civico 26, la insussistenza dell'inadempimento contrattuale e della morosità per intervenuta compensazione con fatture Abbanoa di competenza della locatrice.
Per il procedimento avente accesso al civico 26, il Giudice, non ha convalidato lo sfratto, ha disposto il mutamento del rito, ha assegnato il termine di 15 giorni per la presentazione della domanda di mediazione, fissando, per la comparizione delle parti e la discussione, l'udienza del giorno 18.01.2024.
Nel procedimento n.3101/2023 radicato davanti a questo giudice, ed avente ad oggetto l'immobile con accesso al civico 22, l'intimante all'udienza del 10 maggio 2023 ha contestato le deduzioni, eccezioni e produzioni documentali di parte intimata.
In particolare, l'intimante ha dedotto come la conduttrice avesse sempre provveduto al pagamento dei canoni di locazione per entrambi gli immobili, con un unico bonifico, dell'importo di complessivi €
1.250,00, dei quali € 450,00 a titolo di canone di locazione per l'immobile distinto al Sub. 12, ed €
800,00 per l'unità immobiliare distinta al Sub. 11, senza, peraltro, indicare nella causale dei bonifici a quale mensilità del canone di riferisse il pagamento, e, dunque, non operando alcuna imputazione dei pagamenti, ma indicando genericamente “fitto locali”; ha, infine, contestato la ricostruzione dei pagamenti operata dalla convenuta, perché parziale e riferita al solo periodo da Marzo 2020 ad Aprile
2023, depositando e producendo a controprova, 8 estratti conto del Conto Corrente intestato alla SI.ra
, per il differente e più ampio periodo da Ottobre 2019 ad Aprile 2023; per il predetto periodo la Pt_1 conduttrice avrebbe dovuto corrispondere l'importo di € 53.750,00, derivante dalla moltiplicazione tra il canone mensile (€ 1.250,00) ed il numero delle mensilità (43, di cui 3 del 2019, 12 del 2020, 12 del
2021, 12 del 2022 e 4 del 2023) e rileva il pagamento, da parte della convenuta, del minor importo alla data della notifica dell'intimazione di sfratto di €.40.396,00 di €. 44.646,00 successivamente alla stessa notifica, residuando un importo pari ad €.9.104,00 per entrambi gli immobili oggetto dei due distinti rapporti di locazione e di € 3.600,00 per il solo locale oggetto della procedura in esame.
L'intimante ha perciò insistito per la pronuncia dell'ordinanza di rilascio e per l'emissione del decreto ingiuntivo per il predetto importo di € 3.600,00. pagina 5 di 11 All'esito dell'udienza, è stato ordinato il rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto ed è stato quindi disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
Espletato con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione, le parti hanno depositato le memorie integrative.
Le parti, nelle rispettive memorie integrative, hanno sostanzialmente confermato le rispettive posizioni difensive.
Parte convenuta-opponente, con la predetta memoria integrativa ha, però contestato, per la prima volta, la gravità dell'inadempimento giacché le asserite morosità sarebbero maturate nei periodi coincidenti con le chiusure imposte dalla normativa emergenziale dettata dal Governo durante la pandemia da
Covid-19, dovendo, pertanto, i ritardi nei pagamenti essere valutati come giustificati dallo stato pandemico, come stabilito dalla normativa emergenziale.
La società convenuta-opponente, infine, ha dedotto insussistenza, in atti, di qualsivoglia sollecito e/o intimazione di pagamento da parte della locatrice.
Nelle more in data 15 febbraio 2024 la convenuta opposta ha provveduto al rilascio dell'immobile oggetto del presente giudizio.
All'udienza del 20 marzo 2024, fissata per la discussione finale, è emerso, per ammissione del difensore di parte attrice nelle note conclusive depositate in data 8 marzo 2024, che la morosità, pari al contestato importo di €.3.600,00, era stata dal conduttore sanata dopo la notifica dell'intimazione di sfratto ma prima dell'udienza fissata per la convalida.
Considerate le nuove allegazioni delle parti, questo giudice ha ritenuto opportuno formulare una proposta conciliativa ai sensi dell'art.185-bis C.p.c. nei seguenti termini:
“- immediata re-immissione del conduttore, parte convenuta-opponente, nella detenzione dell'immobile già rilasciato;

- pagamento, a carico della convenuta-opponente e a favore della attrice-opposta, di euro 1.500,00 a titolo di spese del giudizio, oltre spese generali, cpa ed iva”.
È stata, quindi, fissa l'udienza del 8 maggio 2024, per consentire alle parti di esprimersi sulla proposta.
All'udienza dell'8 maggio 2024 parte convenuta-opponente ha dichiarato di accettare la proposta conciliativa mentre parte attrice-opposta ha rifiutato.
pagina 6 di 11 Su segnalazione del Presidente di sezione in ordine alla sussistenza di una causa connessa pendente davanti ad altro giudice, è stata disposta la riunione ai sensi dell'art.274 C.p.c. del procedimento contraddistinto con R.G. n. 3478/2023 (ex R.G. n.3178/23) con il presente procedimento (R.G.
n.4823/23, ex R.G. n.3101/23).
In seguito alla riunione dei due procedimenti, sono stati ammessi i mezzi istruttori - interrogatorio formale della signora e la prova per testi - dedotti dalla convenuta-opponente. Parte_1
All'esito dell'istruttoria, questo giudice ha ritenuto opportuno formulare una nuova proposta conciliativa, con ordinanza del 23 giugno 2025, anche questa all'udienza del 11 luglio 2025, accettata dalla convenuta-opponente e rifiutata dall'attrice-opposta.
Conseguentemente è stata fisata l'udienza odierna per la discussione e la decisione della causa.
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La causa, istruita con produzioni documentali e prove per testi e interrogatorio formale dell'attrice, dopo una breve discussione orale, all'odierna udienza è stata decisa ai sensi dell'art. 281-sexies C.p.c..
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All'esito del processo, emerge la infondatezza delle domande di parte attrice-opposta.
Occorre, innanzitutto, rilevare che - anche alla luce dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. Cass. civ. n. 22346/2014) a cui questo giudice ritiene di conformarsi - la gravità dell'inadempimento del conduttore nelle locazioni commerciali, determinante la risoluzione del contratto di locazione, deve essere valutato facendo ricorso tanto ad un criterio oggettivo quanto ad un criterio soggettivo: secondo un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
secondo un criterio soggettivo, occorre invece valutare quegli eventuali elementi consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla peculiarità del caso, attenuarne l'intensità.
Appare, pertanto, fondamentale comprendere non solo quando l'inadempimento sia grave sotto il profilo oggettivo, ma anche come venga avvertito dalle parti, poiché un comportamento accondiscendente, l'assenza di qualsivoglia messa in mora o richiesta formale, potrebbe far apparire il locatore come tollerante verso una situazione che il medesimo non percepisce come “grave”.
pagina 7 di 11 Peraltro, sotto il profilo oggettivo occorre considerare come, nel caso di specie, la morosità contestata attenga ai mesi di dicembre 2020, febbraio, marzo, aprile, maggio e dicembre 2021, febbraio e maggio
2022, interessati per buona parte dai provvedimenti governativi per il contenimento dell'emergenza sanitaria da Covid-19 (considerato che, anche dopo la riapertura degli esercizi commerciali, l'accesso della clientela è stato per parecchi mesi contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria).
Al riguardo, giova richiamare i principi delineati dalla Corte di Cassazione nella relazione n. 56 del 8 luglio 2020, secondo cui: “I contratti sembrano dover essere rigidamente rispettati nella loro formulazione primigenia nella sola misura in cui rimangano inalterati i presupposti e le condizioni di cui le parti hanno tenuto conto al momento della stipula. Per converso, ogni qualvolta una sopravvenienza rovesci il terreno fattuale e l'assetto giuridico-economico su cui si è eretta la pattuizione negoziale, la parte danneggiata in executivis deve poter avere la possibilità di rinegoziare il contenuto delle prestazioni. Qualora a lungo termine, gli accordi negoziali paiono valere “rebus sic stantibus”. È significativo che l'art. 1374 c.c. tratteggi l'intervento diretto sul contratto squilibrato da parte del giudice, in ossequio ad un principio di eterointegrazione correttiva del contratto secondo equità”.
Pertanto, dalla correttezza imposta ai contraenti nell'esecuzione del contratto ne deriva un obbligo di rinegoziare il contratto quando questo diventi sbilanciato a causa di eventi imprevedibili e straordinari.
In altri termini, anche in presenza dell'intervento generale del legislatore per fare fronte alla crisi economica causata dal Covid-19, deve ritenersi doveroso in tale ipotesi fare ricorso alla clausola generale di buona fede e di solidarietà sancito dall'art. 2 della Carta costituzionale al fine di riportare il contratto entro i limiti dell'alea normale;
in tali situazioni, infatti, non sembra possa dubitarsi in merito all'obbligo delle parti di addivenire a nuove trattative al fine di ripotare l'equilibrio negoziale entro l'alea normale del contratto.
Questo giudice ritiene che i principi e le considerazioni appena spiegate possano trovare applicazione anche nel caso di specie, trattandosi della locazione commerciale di immobili adibiti a ristorazione e ad uso sala giochi e ricreativa per bambini, attività, queste, che hanno subito una brusca interruzione a causa del lock down nonché rilevanti restrizioni fino al 2022.
Nel caso di specie, tuttavia, tale opportuna e doverosa rinegoziazione del canone non vi è stata e la società locatrice ha continuato a pagare o, quantomeno, le è stato richiesto di continuare a pagare, i canoni delle due unità locate nella stessa misura originariamente prevista nei rispettivi contratti di locazione, senza alcuna riduzione.
pagina 8 di 11 Peraltro, anche se non viene disconosciuto l'inadempimento della locatrice, è di difficile confutazione che il ritardo nel pagamento dei canoni debba ascriversi all'eccezionale situazione creatasi per effetto della pandemia da Covid-19, la quale notoriamente ha avuto l'effetto di ridurre la capacità di guadagno delle imprese operanti nel settore della ristorazione non solo nel periodo interessato dalle misure restrittive adottate nel 2020, ma anche per un lungo periodo successivo alla riapertura dei locali.
Per quanto attiene al profilo soggettivo, è emerso, innanzitutto che, contrariamente a quanto asserito dalla difesa dell'attrice, prima della notifica dell'intimazione di sfratto non è stata formulata o inviata alcuna diffida ad adempiere nei confronti della conduttrice;
che anzi, se si esaminano le conversazioni intercorse tra le parti via whatsapp (v. doc. n.4 allegato alla comparsa di costituzione e risposta nel procedimento contraddistinto con R.G. n. 3178/2023), emerge che l'unico oggetto di discussione, nell'arco di circa tre anni, è rappresentato dalle fatture emesse da Abbanoa S.p.A. per i consumi relativi all'utenza idrica, per la quale la locatrice chiedeva insistentemente la voltura a nome della conduttrice.
Occorre, altresì, rilevare che nel corso dell'istruttoria orale, tenutasi all'udienza del 29/01/2025, è emerso che tra le parti, prima della notifica dell'intimazione di sfratto, vi sarebbero state delle trattative per concordare “un piano di rientro” per il pagamento delle morosità maturate;
trattative poi, non andate buon fine o comunque rimaste sospese.
Tali elementi rilevano sul piano soggettivo e, valutati nel loro complesso, depongono per una verosimile tolleranza della locatrice in ordine al ritardo nel pagamento dei canoni di locazioni, con conseguente giudizio di scarsa importanza dell'inadempimento stesso in relazione all'interesse della parte non inadempiente.
Sempre sul piano soggettivo, deve essere valutata positivamente la condotta tenuta dalla società conduttrice nel corso del procedimento;
la convenuta, infatti, ha pagato tutti i canoni insoluti prima dell'udienza fissata per la convalida dello sfratto, anche se dopo la notifica della relativa intimazione;
inoltre, ha continuato a pagare regolarmente i canoni nel corso del processo.
Secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità, “nel contratto di locazione, quale contratto di durata, non trova applicazione la regola generale stabilita in tema di risoluzione per inadempimento (arg. ex art. 1453 cod. civ.), secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva - nel senso che, come è vietato all'attore di pretendere la prestazione, così non è consentito al convenuto di eseguirla - atteso che in tale contratto, invece, vale il differente principio per il quale il conduttore può corrispondere il canone anche dopo la presentazione della detta domanda” (Cass.
14/11/2006, n. 24207; Cass. 26/11/2019, n. 30730); pagina 9 di 11 Il pagamento tardivo, infatti, pur non sanando né diminuendo le conseguenze dell'inadempimento precedente, rileva tuttavia ai fini della valutazione della relativa gravità.
Al riguardo la Suprema Corte, in una sua recente pronuncia (Ordinanza Cassazione Civile Sez. 3 N.
23658 Anno 2025), ha affermato che: “A fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice, infatti, deve tener conto, nella formulazione del giudizio sull'importanza dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta
l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., fino al momento della riconsegna del bene” (Cfr. Cass.29/12/2023, n. 36494).
In definitiva, deve ritenersi che, in ragione del pur tardivo adempimento, da un lato, sotto il profilo oggettivo, la protratta mancata esecuzione della prestazione di pagamento dei canoni di locazione non ha inciso in misura apprezzabile sul sinallagma contrattuale e sull'economia complessiva del rapporto, considerando anche che i canoni insoluti sono riferibili al periodo interessato dall'emergenza pandemica e che non vi è stata alcuna rinegoziazione del canone di locazione;
dall'altro lato, sotto il profilo soggettivo, è emersa una evidente tolleranza della locatrice e un comportamento collaborativo della conduttrice che ha provveduto a sanare la morosità.
I rilievi sopra svolti consentono a questo giudice di concludere per un giudizio di non gravità dell'inadempimento contestato alla conduttrice odierna convenuta-opponente.
Pertanto, la domanda di risoluzione formulata dalla signora relativa ai due contratti di Parte_1 locazione, deve essere rigettata.
Conseguentemente deve essere revocata l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 7 luglio
2023, relativa all'unità immobiliare, per uso sala giochi e ricreativa per bambini, sita in Siliqua, nel
Viale Marconi 22, distinta al N.C.E.U. al Fg. 1, Part. 155, Sub. 12, con immediata re-immissione del conduttore, nella detenzione dell'immobile già rilasciato. Controparte_1
Quanto alla domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta in ordine alla condanna della attrice- opposta alla restituzione della somma di € 15.769,22 pagati dalla conduttrice per i consumi idrici, sul presupposto che l'utenza idrica risulti intestata alla signora , occorre considerare che, in linea Pt_1 generale, a prescindere dal silenzio del contratto, è principio pacifico che il pagamento delle utenze relative all'immobile locato siano a carico del conduttore.
pagina 10 di 11 Tuttavia, è stata prodotta in atti, tra le altre, una fattura, datata 31/12/2018, dell'importo di €.5.884,76, riferibile ai consumi idrici realizzati nel periodo dal 09/03/2016 al 10/09/2018 pari a 1.653 mc e riguardanti l'immobile sito in viale Marconi civico 26.
Dalla lettura della fattura di cui trattasi è possibile fare un calcolo approssimativo suddividendo l'importo in fattura per 30 mesi (ossia il periodo interessato dai consumi).
Orbene, poiché il contratto con la società è stato stipulato in Controparte_1 data 28/07/2017, risulta che dal 01/03/2016 al 28/07/2017 (16 mesi) sono stati consumati mc pari ad un costo di circa €.3.138,54 (€.5.884,76 : 30 x 16).
Tali spese non possono imputarsi alla conduttrice odierna convenuta, bensì alla locatrice signora che, pertanto, deve essere condannata alla restituzione della relativa somma in favore Parte_1 della convenuta, la quale ha dichiarato di avere pagato tutte le bollette (tale dichiarazione non risulta contestata).
Sussistono giusti motivi – tenuto conto della peculiarità delle questioni trattate – per dichiarare interamente compensate le spese del giudizio.


Per Questi Motivi


il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) rigetta la domanda di risoluzione dei contratti di locazione formulata dall'attrice-opposta signora Parte_1
2) revoca l'ordinanza provvisoria di rilascio del 07/07/2023 relativa all'unità immobiliare, per uso sala giochi e ricreativa per bambini, sita in Siliqua, nel Viale Marconi 22, distinta al al Fg. 1, CP_2
Part. 155, Sub. 12;
3) condanna la signora al pagamento in favore della convenuta-opponente della Parte_1 somma di €.3.138,54 a titolo di rimborso per le spese per i consumi idrici non riferibili alla conduttrice;

4) rigetta le altre domande delle parti;

5) dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio.
Cagliari, 11 settembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Zelinda Lisai
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