REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE LOCAZIONE
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 09/06/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 5968/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1
tempore, con il patrocinio dell'avv. CODOGNOLA GIAMPIERO, con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico presso avv. CODOGNOLA GIAMPIERO, giusta procura;

ATTORE

contro

:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro CP_2 P.IVA_2
tempore, con il patrocinio dell'avv. MANFREDI ROMANO, con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico, presso e nello studio dell'avv. MANFREDI
ROMANO, giusta procura;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno così concluso. Per la società attrice intimante : CP_1
pagina 1 di 8

1) Rigettarsi tutte le domande ed eccezioni svolte dalla convenuta intimata CP_2
in quanto infondate in fatto e/o in diritto e comunque non provate e, accertato
[...]
l'inadempimento alla stessa imputabile, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, stipulato in data 1.8.2006, registrato il 4.8.2006 presso l'Agenzia delle Entrate Brescia 1 al n. 4898 serie 3, avente ad oggetto l'immobile sito a Manerbio (BS), via Artigianale n. 63 così catastalmente identificato: 1) Catasto Fabbricati, foglio 17 Mapp. 284, sub. 10 Cat. D/7; 2)
Catasto Fabbricati, foglio 17 Mapp. 284, sub. 11 Cat. D/7, per inadempimento del conduttore, nonché la risoluzione dei successivi contratti denominati “Appendice al contratto di locazione di fabbricato ad uso diverso dall'abitazione” in data
4.2.2010, registrata in data 23.2.2010 presso l'Agenzia delle Entrate Brescia 1 al n. 1218 serie 3, e “Appendice al contratto di locazione di fabbricato ad uso diverso dall'abitazione” in data 29.3.2017, registrata in data 28.4.2017 presso l'Agenzia delle Entrate Brescia 1 al n. 827 serie 3 anch'esse entrambe per inadempimento del conduttore;
2) Confermarsi, l'ordinanza di rilascio pronunciata in data 16.5.2024; 3) Condannarsi la società al CP_2
pagamento in favore di dei canoni di locazione scaduti pari a € CP_1
51.772,80 o la diversa maggior o minor somma, oltre interessi legali;
4)
Accertata la illegittima occupazione dal 31.7.2024 alla data del rilascio effettivo del 26.2.2025, condannarsi la conduttrice al pagamento della relativa CP_2
indennità, calcolata sulla base dell'ultimo canone contrattuale, senza IVA, o da liquidarsi secondo equità; 5) Condannare parte convenuta-intimata al pagamento a favore della locatrice delle spese e competenze del presente CP_1
giudizio, oltre alle spese e onorari della fase sommaria e di opposizione e della mediazione obbligatoria, oltre spese generali.
Parte convenuta CP_2
pagina 2 di 8 IN PRINCIPALITA' E NEL MERITO: dato atto di quanto alle premesse e dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., - respingersi la domanda di convalida di sfratto;
- respingersi la domanda di pagamento dei canoni pregressi e di emissione del relativo decreto ingiuntivo, e, previo accertamento del credito risarcitorio del convenuto a titolo di mancato godimento dell'immobile e di danneggiamento dei materiali depositati nel medesimo, disporsi la compensazione in tutto o in parte di detto credito (Cassazione civile sez. III,
20/02/2024, n.4578) con quello dedotto dall'attore a titolo di canoni di locazione, qui limitandoci a sollevare eccezione riconvenzionale, riservata in altra sede la domanda di risarcimento dell'eventuale danno differenziale;
IN VIA
SUBORDINATA: nella denegata ipotesi di convalida dell'intimato sfratto, accertata la costituzione delle servitù sopra descritte, confermarsi il provvedimento di convalida dell'intimato sfratto con espressa salvaguardia dei diritti di servitù di passaggio e di impianti tecnologici, meglio descritti sub lett.
B) della memoria integrativa. IN OGNI CASO: spese di lite rifuse, da liquidarsi direttamente al sottoscritto difensore che si dichiara antistatario. IN VIA
ISTRUTTORIA: si chiede ammettersi CTU per la descrizione dello stato dei luoghi e delle esistenti servitù come descritte alla lettera B) della memoria integrativa, nonché per l'accertamento e la quantificazione dei danni dedotti dall'attore, sia per ridotto godimento dell'immobile sia per deperimento del materiale collocato nel capannone interessato dalle infiltrazioni
FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di intimazione ritualmente notificato a mezzo pec in data 09/04/2024, la società intimava sfratto per morosità alla società in CP_1 CP_2
relazione al contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato in data
01/08/2006. Parte opposta si costituiva ritualmente per la prima udienza del pagina 3 di 8 16/05/2024 opponendosi alla convalida. Con ordinanza in pari data, rilevato che allo stato l'opposizione non fosse fondata su prova scritta, ai sensi dell'art. 665
c.p.c., veniva disposto il provvisorio rilascio entro il 30/07/2024, disponendo altresì il mutamento del rito e l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione entro 15 giorni, concedendo ulteriore termine per il deposito di memorie integrative, fissando udienza al 16/10/2024. Espletato il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni per il
09/06/2025 con la concessione dei termini per il deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La difesa attrice lamenta una morosità di oltre cinquantamila euro, insistendo nelle domande e conclusioni come sopra rassegnate. La difesa convenuta non contesta la morosità dedotta, ma eccepisce l'inadempimento di parte locatrice per non essere intervenuta a riparare i danni riportati dalla copertura del capannone locato a seguito di un evento atmosferico. Tali danni avrebbero impedito alla parte conduttrice il regolare utilizzo dell'immobile locato.
Invero, a seguito della segnalazione da parte della conduttrice dell'evento atmosferico e del danno che avrebbe conseguito la copertura del capannone, risulta in atti che la proprietà abbia chiesto un dettaglio ed un preventivo al fine di poter denunciare il sinistro alla propria compagnia assicuratrice, come da doc.
n. 6 depositato da parte attrice. A seguito di detta richiesta, però, in atti non risulta sia mai pervenuta alla locatrice ulteriore comunicazione per la riparazione del danno.
Peraltro, parte conduttrice non ha mai invocato il recesso dal contratto di locazione a causa della presunta inutilizzabilità dell'immobile né, tantomeno, ha mai comunicato che, per l'effetto, avrebbe sospeso la corresponsione dei canoni,
pagina 4 di 8 ovvero, intrapreso azioni giudiziarie per la riduzione del canone. Inoltre, per una migliore contestualizzazione dei fatti, va sottolineato come il regolare pagamento dei canoni era già stato contestato da parte attrice anni prima, sin dal 2017.
In proposito, la giurisprudenza di legittimità ha avuto più volte modo di ricordare che la sospensione dei canoni è stata ritenuta legittima solo “qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (cfr. Cass. n. 20322 del 26/07//2019; Cass. n. 12103 del 22/06/2020). Nel caso di specie, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. non è stata né eccepita né invocata sino alla notifica dell'intimazione di sfratto ma solo con la costituzione in giudizio. Nelle more, comunque, parte conduttrice ha conservato il godimento dell'immobile, continuando ad occuparlo.
Qualora fosse stato inidoneo all'uso per cui è stata stipulata la locazione,
l'odierno convenuto avrebbe richiesto la risoluzione o quanto meno una riduzione del canone di locazione, lamentando di non poter svolgere la propria attività. Al contrario, invece, non vi è mai stata da parte conduttrice la volontà di rilasciare l'immobile.
In tema di eccezione di inadempimento, per stabilire se essa sia stata sollevata in buona fede, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, avuto riguardo all'interesse della controparte, valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva. Orbene, la sospensione del pagamento del canone non appare giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi contestati inadempimenti.
pagina 5 di 8 In tema di eccezione di inadempimento, infatti, nell'indagine volta ad accertare la sussistenza del requisito della buona fede, assume importanza non secondaria che la giustificazione del rifiuto ad adempiere sia stato reso noto alla controparte solo in occasione del giudizio da quest'ultima instaurato e non durante lo svolgimento dei tentativi compiuti per ottenere la spontanea esecuzione del contratto (Cass.
36295 del 28/12/2023).
Peraltro, appare contraddittoria la posizione di parte conduttrice, la quale, da un lato, denuncia lo stato di degrado dell'immobile, addirittura inidoneo per l'uso abitativo, e dall'altro, si oppone al rilascio dello stesso manifestando di voler continuare ad occuparlo.
Solo in sede giudiziale la difesa convenuta ha richiesto l'intervento di manutenzione straordinaria, cui la proprietà si era resa disponibile attivando la propria compagnia assicuratrice.
In proposito, si rammenta come il nostro ordinamento non consenta ipotesi di ragion fattasi e di autoriduzioni del canone di locazione in caso di presenza di vizi o difetti, dovendo parte conduttrice agire per l'accertamento di quanto lamentato. È pacifico, infatti, come non possa essere compensato un credito certo come il canone di locazione pattuito tra le parti, ed un credito incerto lamentato da parte conduttrice ma non accertato né nell'an né nel quantum.
Si rigetta, dunque, l'opposizione di parte convenuta non essendo dimostrato il presupposto inadempimento di parte locatrice.
Pertanto, sino all'effettivo rilascio dell'immobile locato, parte conduttrice è tenuta al regolare versamento del canone di locazione negozialmente pattuito.
Con riferimento alla domanda riconvenzionale in ordine alla richiesta servitù, si osserva come la stessa non sia stata formulata nella comparsa di costituzione e risposta durante la fase sommaria, ma solo a seguito del mutamento del rito e non pagina 6 di 8 è stata proposta nelle forme di cui all'art. 418 c.p.c. La disposizione prevista dall' art. 416, comma 2, c.p.c. va letta in collegamento con il successivo art. 418 c.p.c., il quale, sotto la rubrica: «Notificazione della domanda riconvenzionale», stabilisce al comma 1 che: «Il convenuto che abbia proposto una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'art. 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice, che a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'art. 415 c.p.c., pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza.

Per questi motivi

, si accoglie la domanda principale di parte attrice di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale, per grave inadempimento di parte conduttrice, confermando l'ordinanza di provvisorio rilascio, con condanna al pagamento della morosità dedotta sino all'effettivo rilascio intervenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
Conferma l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 16/05/2024;
Dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti in data 01/08/2006 per l'immobile sito in Manerbio alla via Artigianale n.
63, per grave inadempimento di parte conduttrice, confermando l'ordinanza di rilascio;

Condanna la convenuta in persona del legale rappresentante pro CP_2
tempore al pagamento della somma di € 51.772,80 a titolo di canoni scaduti e non onorati, oltre all'indennità di occupazione pari al canone di locazione, senza IVA, sino all'effettivo rilascio;

Condanna la convenuta in persona del legale rappresentante pro CP_2
pagina 7 di 8 tempore al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 3.000,00 per la fase di mediazione e tutte le fasi giudiziali espletate compresa la fase sommaria, oltre anticipazioni giudiziali, costi per la mediazione, rimborso forfetario, CPA e IVA, come per legge.
Così deciso in data 9 giugno 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Brescia. il G.O.
Dott. Antonio Cocchia
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