N. R.G. 9231/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE RICORRENTE
e
Controparte_1
[...]
PARTE RESISTENTE
Oggi 22 maggio 2025 ad ore 13,21 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. GONNELLI GIULIO e l'avv. BARBACCI per Parte_1
l'avv. LEONE in sostituzione avv. GHIA LUCIO per Controparte_1
[...]
Nessuno per Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono brevemente la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
1 SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Con ricorso in opposizione ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione della prima udienza il signor ha chiesto dichiararsi la nullità ovvero la revoca Parte_1
Cont del decreto ingiuntivo n. 2158 del 2023 emesso a favore di ed a carico anche della signora per l'importo complessivo di 80.594,72 oltre interessi come da CP_1
domanda e spese di procedura a titolo di canoni di locazione e indennità di occupazione di immobile ad uso commerciale originariamente concesso a ed in cui era Parte_1
subentrata la quale cessionaria dell'azienda del primo. CP_1
A fondamento dell'opposizione ha eccepito in rito la inefficacia del DI ai sensi Parte_1
dell'art. 644 c.p.c. per nullità/inesistenza della notifica di esso, in quanto avvenuta a mezzo posta anziché per PEC.
Nel merito ha lamentato l'erroneità del conteggio in relazione al conguaglio di euro
21.078,22 sul canone minimo garantito per l'anno 2012; ha eccepito la nullità del contratto per inidoneità all'uso pattuito dell'immobile ovvero la non debenza parziale del canone perché la superficie locata effettiva era all'incirca del 40% inferiore rispetto a quella indicata nel Cont contratto. Ha aggiunto che aveva escusso la polizza fideiussoria rilasciata da PO a garanzia del pagamento dei canoni per l'importo di euro 10.900,00, importo non detratto dalla creditrice. Ha contestato ogni responsabilità per i debiti maturati successivamente alla cessione, per essere unico debitore il cessionario, e comunque ha eccepito il comportamento
Cont contrario a buona fede di per la colpevole inerzia con cui la stessa aveva attivato le procedure di recupero dell'immobile, effettivamente rilasciato solo il 18 novembre 2021 a
Cont fronte di morosità della nuova conduttrice iniziata nel 2016, , e per avere quindi colpevolmente aggravato la sua posizione, confidando nella sua solvibilità.
Ha concluso, quindi, in via subordinata, anche per la condanna di , che ha CP_1
chiamato in causa, a manlevarlo in caso denegato di condanna.
Cont Si è regolarmente costituita in giudizio evidenziando l'infondatezza della contestazione inerente la ridotta superficie dell'immobile, trattandosi al più di vizio palese che ben avrebbe potuto immediatamente essere contestato. Quanto alla escussione della fideiussione ha allegato che l'importo era stato ritualmente detratto dal credito complessivamente spettante. Ribadita la responsabilità del cedente l'azienda rispetto ai debiti
2 del conduttore subentrante, la stessa ha quindi confermato l'entità del credito vantato, contestando l'esistenza di comportamenti contrari a buonafede.
Ha concluso quindi per il rigetto dell'opposizione con il favore delle spese di lite.
Dopo alcuni rinvii di udienza concessi su istanza delle parti perché pareva vicino un accordo conciliativo, il procedimento è stato istruito documentalmente e con CTU contabile ed è passato in decisione all'odierna udienza a seguito di discussione orale sulle conclusioni precisate come sopra.
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1) l'eccezione di inefficacia del DI per nullità inesistenza della notifica del decreto ingiuntivo
La questione non è fondata.
L'inefficacia del decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 644 del codice di procedura civile presuppone infatti che lo stesso non venga notificato entro 60 giorni dalla sua emissione alla parte debitrice.
La circostanza che il creditore non metta in notifica l'atto entro tale termine viene cioè considerata dal legislatore come sostanziale rinuncia al provvedimento monitorio, che quindi perde efficacia. Proprio alla luce dello spirito della norma la giurisprudenza è granitica nel ritenere che l'esistenza di eventuali notifiche, tempestivamente richieste, ma nulle non comporta alcuna inefficacia del decreto ingiuntivo, perché comunque la messa in notifica dell'atto, al di là del fatto che lo stesso sia stato ritualmente posto in essere, denota chiaramente la volontà del creditore di avvalersi del decreto ingiuntivo.
Con Nessuna inefficacia del i è quindi prodotta.
In ogni caso nessun dubbio può aversi circa la ricorrenza, in ipotesi, di un mero caso di nullità e non di inesistenza della notifica, essendo documentato che la notifica è stata effettuata presso la sede di CP_2
Ogni eventuale nullità sarebbe pertanto senz'altro sanata ai sensi dell'art. 156 c.p.c. per avere la notifica raggiunto lo scopo cui essa era diretta, e cioè consentire al destinatario la piena cognizione del provvedimento e quindi dare la possibilità di difendersi, proponendo, come in effetti è stato, giudizio di opposizione
Cont 2) Il credito ricostruzione contabile
Sul punto occorre valorizzare gli esiti dei riscontri contabili effettuati dal CTU, perché gli stessi si fondano su attento esame della documentazione prodotta ed appaiono motivati con argomenti privi di vizi logici.
3 Preliminarmente va peraltro disattesa l'eccezione di nullità della CTU sollevata dall'opponente per avere l'ausiliare utilizzato e fondato le proprie risultanze su documentazione prodotta in corso di operazioni peritali dopo la maturazione delle preclusioni istruttorie.
In realtà, come ben osserva il consulente dell'ufficio, tale documentazione non è stata utilizzata per ricostruire i rapporti contabili tra le parti, ma è richiamata al solo fine di confermare la bontà del ragionamento effettuato sulla documentazione allegata al ricorso per ingiunzione, e su quella ritualmente prodotta in questa fase processuale.
La conclusione è pertanto che nessuna elusione del sistema di preclusioni processuali rilevante si è verificata.
Passando al merito della perizia si osserva che il CTU ha provveduto ad analitica Cont scomposizione del credito di distinguendo tra quello relativo al periodo di diretta competenza del credito quantificato da parte opposta in € 36.446,23 e quello Parte_1
maturato durante il periodo successivo alla cessione di azienda a , quantificato da CP_1
Cont n € 44.148,49.
Richiamate le considerazioni del CTU quanto alla prima parte del credito, emerge che
Cont l'effettiva pretesa diretta di nei confronti di va limitata al minore importo Parte_1
di 15.368,01, già detratti i pagamenti documentati da l'escussione della Parte_1
fideiussione e tenuto conto anche del pagamento dell'importo di 6.125,00 non documentato da ma che comunque va riconosciuto a suo favore in quanto non inserito Parte_1
Cont nell'estratto conto depositato da circostanza da cui condivisibilmente il CTU desume Cont che lo stesso è stato già incassato da (vedi CTU pagg 12 e 13 nonché conclusioni pag
23).

2.1 La erroneità del calcolo del conguaglio di euro 21.000 zero 78,22 sul canone minimo garantito per l'anno 2012
Sempre con riferimento al credito diretto contro va affrontata la questione Parte_1
Cont inerente l'importo di euro 21.078,22 preteso da a titolo di conguaglio sul canone minimo garantito per l'anno 2012.
La pretesa di parte opposta si fonda sulla circostanza che sugli incassi relativi alle vendite di biglietti ferroviari fosse dovuta a suo favore, a titolo di integrazione del canone, un importo pari al 10% del fatturato, come peraltro si desumerebbe dalle stesse schede contabili che periodicamente inviava a Parte_1 CP_2
Come ben evidenzia il CTU, peraltro, tale voce di credito è infondata.
4 Dalle disposizioni contrattuali (articoli 5 e 8 del contratto, richiamati dalla relazione peritale) non si evince in modo sufficientemente chiaro che la percentuale del 10% fosse dovuta anche sui ricavi derivanti dalla vendita dei biglietti, posto che la stessa era espressamente prevista solo per i ricavi derivanti dalla vendita di “articoli di cancelleria e oggettistica varia ecc.).
La circostanza che la clausola contrattuale non contenga una elencazione tassativa dei ricavi su cui applicare la percentuale del 10%, non autorizza a ritenere che essa trovasse applicazione anche rispetto alla vendita di biglietti ed abbonamenti ferroviari.
D'altra parte come osserva l'ausiliare, tale interpretazione appare illogica ad una analisi meramente economica degli accordi contrattuali. Sui ricavi della vendita dei biglietti infatti l'aggio a favore del conduttore era contrattualmente limitato al 4%, cosicché ove si assumesse che su tali vendite lo stesso avesse dovuto pagare il 10% a titolo di conguaglio di canone, la relativa attività sarebbe stata del tutto in perdita per il conduttore.
Va quindi escluso che l'integrazione variabile del canone dovesse applicarsi sulla vendita di biglietti ed abbonamenti.
Cont Il punto non merita ulteriore approfondimento, posto che in sede di osservazioni a ammesso che non sono dovute da le somme calcolate in percentuale sui ricavi Parte_1
della vendita dei biglietti.
Ne segue che nella ricostruzione contabile dei rapporti dalle parti non si deve tener conto del credito di € 21.078,22 contenuto negli estratti conto di CP_2
Va quindi ribadito che il credito di rete ferroviaria italiana verso er il Parte_1
periodo di sua diretta competenza va quindi rideterminato in euro 15.368,01.
3) La nullità del contratto per inidoneità al'uso convenuto dell'immobile e comunque la richiesta di riduzuione del canone perché l'immobile aveva superficie diversa ed inferiore a quella dichiarata.
Le eccezioni dell'opponente vanno disattese.
In realtà dagli atti non risulta alcuna contestazione da parte dei conduttori nei confronti della concedente per la questione inerente l'oggettiva inidoneità dell'immobile ovvero la minore superficie effettiva dei locali.
Come condivisibilmente osservato dall'ausiliare non può poi automaticamente ritenersi che una ridotta superficie dell'immobile debba necessariamente comportare minori vendite.
5 Invero con riferimento all'anno 2012 le vendite risultano essere state costituite in larga prevalenza e cioè per il 79% da biglietti e abbonamenti ferroviari articoli, che come è noto non necessitano di spazi espositivi.
Sul punto deve quindi concludersi nel senso che l'eventuale ridotta superficie sia stata sostanzialmente irrilevante nell'ambito dell'economia del contratto.
4) la responsabilità solidale del cedente l'azienda rispetto alle obbligazioni del cessionario derivanti dal contratto di locazione
In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda é esercitata ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, persiste la responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo (in questo senso la giurisprudenza granitica v. Cass. Sez III civ. n. 26234 del 13/12/2007 e, più recentemente anche in presenza di cessioni multiple, Cass. N. 28809/2019).
In tal senso in effetti è la chiara lettera della norma che al comma 1, prevede espressamente che “Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento….
Omissis
Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.”
Alla luce di quanto sopra non v'è dubbio che nella sua qualità di cedente Parte_1
l'azienda e quindi il contratto di locazione, debba rispondere anche della morosità maturata dalla successiva conduttrice sino al rilascio dell'immobile.
Non risulta infatti che il cedente sia stato mai liberato da responsabilità da parte opposta in relazione alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Ovviamente la responsabilità riguarda sia le somme dovute a titolo di canone di locazione che quelle spettanti per indennità di occupazione in conseguenza della documentata risoluzione del contratto.
5) Il difetto di buona fede in senso oggettivo della parte locatrice nell'adozione di tempestive iniziative per il recupero dell'immobile Cont Parte esponente contesta parte del credito vantato da per il periodo di competenza
, perché assume la scorrettezza della medesima in conseguenza dell'eccessivo CP_1
6 lasso temporale intercorso tra la declaratoria di avvalersi della clausola risolutiva espressa e l'effettiva liberazione dell'immobile.
La locatrice cioè avrebbe indebitamente ritardato l'adozione di iniziative per lo sfratto, in quanto avrebbe confidato nella solvibilità del cedente, così peraltro corrispondentemente aggravando la situazione debitoria del medesimo.
Il rilievo va condiviso.
Va premesso che quello della buona fede è clausola generale che deve improntare l'operato delle parti in tutta la materia contrattuale, sia durante le fasi preliminari al contratto e cioè a quelle delle trattative (art. 1337 c.c.) sia a quella dell'interpretazione dell'accordo contrattuale (art. 1366 c.c), sia infine in fase esecutiva dell'accordo (art. 1375
c.c.).
Secondo l'opinione prevalente l'obbligo di comportarsi secondo buona fede, cioè secondo correttezza in senso oggettivo, comporta nel quadro del principio di solidarietà sociale previsto anche a livello costituzionale dall'articolo due della carta, un vero e proprio dovere giuridico a carico di ciascuna delle parti. Esso si sostanzia al di là di quanto espressamente previsto dal contratto, nell'obbligo di salvaguardare gli interessi della controparte ogniqualvolta esso non comporti un apprezzabile sacrificio.
Nella fattispecie tale dovere è stato senz'altro disatteso.
Cont In effetti non risulta che abbia adottato o intrapreso alcuna iniziativa processuale per ottenere il rilascio in suo favore dell'immobile da parte della conduttrice . CP_1
Alla stessa è stato infatti consentito di godere dell'immobile per quasi un quinquennio, senza pagare alcunché, prima che lo stesso fosse rilasciato.
In tale contesto si ravvisa un chiaro difetto di buona fede della locatrice.
La mancata proposizione di procedimento di sfratto per morosità di fatto ha comportato una indebita ulteriore concessione di credito in favore della , con chiaro CP_1
pregiudizio delle ragioni del garante ex lege dell'inadempimento della Parte_1
medesima.
D'altra parte, è notorio che in caso di azione di sfratto per morosità la concreta liberazione dell'immobile, anche in caso di non ottemperanza della conduttrice, sopravviene di regola al massimo nel giro di un anno.
Poiché la comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva è del 12.10.2016, anche
Cont ad assumere la concessione di ulteriore periodo di moratoria, il ritardo di è in ogni caso da considerare ingiustificato per il periodo successivo al 31.12.2017.
7 Ne segue la liberazione del per i crediti maturati successivamente. Parte_1
Cont Alla luce dei conteggi e della documentazione agli atti il credito di imputabile alla gestione e di cui è responsabile, va pertanto limitato al periodo CP_1 Parte_1
andante dal settembre 2016, data del subentro nel contratto ex art. 36 L. n. 392/78 a seguito della cessione di azienda, al 31.12.2017.
Come si ricava dagli estratti conto allegati alla relazione del CTU il credito va quindi quantificato in € 10.890,56. Cont Il debito verso quindi complessivamente di € 26.258,57, (15.368,01 + Parte_1
10.890,56) oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo.
Poiché viene accertato un credito inferiore rispetto a quello portato dal decreto ingiuntivo quest'ultimo deve essere revocato, con condanna di parte opponente al pagamento dell'importo come sopra quantificato in favore della parte locatrice.
6) La domanda di manleva verso CP_1
La richiesta va accolta.
Non può dubitarsi infatti che la terza chiamata sia tenuta a manlevare e tenere indenne di quanto lo stesso è tenuto a pagare o pagherà in esecuzione della presente Parte_1
sentenza per il debito maturato nel periodo successivo alla cessione di azienda ed al subentro nel contratto di locazione e quindi per euro 10.890,56 oltre accessori.
7) Le spese di lite
Rilevato che in corso di causa aveva proposto a tacitazione di ogni pretesa Parte_1
Cont 'importo di 35.000,00 comprensivo di spese legali (vedi anche verbale di udienza del Cont

6.3.2025 e dichiarazione del difensore , importo da considerarsi senz'altro congruo alla luce delle considerazioni di cui sopra, ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c. si giustifica la integrale compensazione delle spese di lite.
Quanto ai rapporti tra opponente e terza chiamata, considerata la fondatezza della manleva, quest'ultima va condannata a rimborsare a la metà delle spese di lite Parte_1
che si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Visti gli artt. 429 e 447 bis c.p.c. c.p.c.
Il Tribunale di Firenze, Sez. II civile, definitivamente decidendo, ogni altra e contraria istanza disattesa:
1) in parziale accoglimento dell'opposizione REVOCA il decreto ingiuntivo opposto
(2158/2023 RI);
8 2) CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 CP_4
dell'importo di € 26.258,57 oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo;

3) CONDANNA a manlevare e tenere indenne Controparte_5
per l'importo di € 10.890,56 oltre interessi come sopra;
Parte_1
4) COMPENSA interamente le spese di lite nei rapporti tra parte opposta e parte opponente;

5) CONDANNA a rimborsare a Controparte_5 Parte_1
la metà delle spese di lite, che si liquidano per l'intero (2/2) ed anche
[...]
per la mediazione in € 8.000,00, oltre rimborso forfettario delle spese generali al
15% I.V.A. e C.P.A. come per legge ed € 545,00 per esborsi .
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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