N. 660 RG. 2024;

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Trapani in persona del giudice dott. Mauro Petrusa, nella causa tra:
C.F. Parte_1 C.F._1 parte opponente, rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. Giuseppe Di Stefano e dall'avv. Rosa Lapi e GIOVANNI SERINA, CF/p.iva , C.F._2
Parte opposta, rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. Antonino Graziano.
OGGETTO: Opposizione a Decreto Ingiuntivo
definisce il giudizio pronunciando la seguente
SENTENZA Con ricorso ritualmente notificato, la parte ricorrente indicata in epigrafe ha spiegato opposizione avverso il D.I. n. 64/2024, per l'importo di € 62.100,00, a titolo di canoni di locazione dell'immobile sito a sito in Favignana, nella Via Garibaldi n. 29, maturati da aprile 2017 a febbraio 2023, oltre imposta di registro.
Si è costituito in giudizio il creditore chiedendo il rigetto dell'opposizione.
Sul contraddittorio così instaurato, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è stata decisa all'udienza odierna.
MOTIVI DELLA DECISIONE In opposizione si deduce l'esistenza di una pregressa trattativa fra l'opponente e l'opposto per la compravendita dell'immobile in questione, conclusasi poi con un accordo sul prezzo per la somma di € 220.000. Si deduce poi il fatto che l'opponente-acquirente avrebbe già iniziato a pagare il detto prezzo mediante versamenti mensili (dapprima di € 1.200 ciascuno, poi di € 4.000 ciascuno), e che “il sig. RI volle stipulare un contratto di “rent tu buy” che doveva avere la durata di soli 12 mesi, dal 01.01.2017 al 31.12.2017, termine entro il quale le parti dovevano scrivere il contratto definitivo di vendita e con l'intesa che i canoni andavano imputati in acconto sul prezzo di vendita”. Si espone poi che “avvicinatasi la scadenza del 31.12.2017, invece di procedere con la stipula concordata, il sig. RI chiedeva un aumento del prezzo ad €. 250.000,00, che la sig.ra avendo già iniziato gli investimenti previsti per tale attività, dovette Pt_1 accettare” e che lo stesso, successivamente, “con vari stratagemmi rimandava di volta in volta la sottoscrizione del contratto definitivo, rinegoziando ogni volta il prezzo di 1 vendita chiedendo €. 280.000,00 e poi 330.000,00 e poi rifiutando di rispettare gli accordi e trasferire l'immobile”. Durante tali vicende, la odierna opponente avrebbe corrisposto complessivi € 33.000. Sostiene l'opponente che il contratto di locazione sarebbe meramente simulato, che in ogni caso il decreto ingiuntivo sarebbe stato emesso in difetto di prova scritta, che l'importo del credito ammonterebbe a soli € 54.600,00 (in luogo dei 60.600 pretesi in sede monitoria). Ha poi dedotto in compensazione il preteso credito di € 21.600,00 per indennità di avviamento ex art. 34 L.392/78 e ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna dell'opposto al pagamento di €.243.295,34 (sembrerebbe a titolo risarcitorio) per l'interruzione ingiustificata delle trattative di compravendita, secondo specificazione dettagliata contenuta nelle conclusioni del ricorso.
L'opposizione va accolta entro i limiti che seguono.
Stanti le contestazioni dei fatti operate dall'opposto (cfr. memoria pag. 9 e s.), si deve ritenere che sia onere della parte opponente provare l'esistenza della dedotta intesa con la controparte per la vendita dell'immobile e dell'esistenza del menzionato contratto verbale “rent to buy”, nonché la simulazione del contratto di locazione depositato dall'opposto. Tale onere avrebbe dovuto essere ottemperato necessariamente mediante il deposito di un documento scritto contenente la c.d. controdichiarazione, ossia, l'espressa dichiarazione delle parti di non intendere stipulare l'accordo simulato, e di volere invece gli effetti del diverso accordo dissimulato. L'art. 1417 cc., infatti, impedisce che, fra le parti, la simulazione possa essere provata mediante testimoni (salvo che con tale mezzo istruttorio si miri a provare l'illiceità del contratto dissimulato) quindi, stante l'opposizione del convenuto (memoria p. 15), è stata rigettata la richiesta di prove orali formulata in ricorso.
In sostanza, si deve ritenere, stante la documentazione in atti, che le parti abbiano volontariamente e validamente sottoscritto un contratto di locazione a uso non abitativo avente a oggetto l'immobile sito a Favignana, via Garibaldi n. 19, per il periodo dal 1.1.2017 al 31.12.2023 (doc. 1 res.). E' probabile (perché riferito anche dal locatore) che, prima di stipulare il detto contratto, le parti avessero intavolato una trattativa per l'alienazione del medesimo immobile, tuttavia, in assenza di un contratto preliminare, si deve presumere che tale trattativa si sia conclusa con esito negativo. Il contratto di locazione sopra menzionato ha rappresentato la prova scritta del credito che ha giustificato l'emissione del decreto ingiuntivo (è quindi infondata la relativa eccezione articolata in ricorso).
E' a questo punto onere di parte locatrice dimostrare l'esatto adempimento della prestazione a proprio carico, ossia, del pagamento dei ratei di locazione che parte convenuta ha indicato come non corrisposti. In sede monitoria, il locatore ha riferito
2 che l'originario credito (ammontante a € 84.000, ossia, € 1.200 mensili per 70 mesi, da aprile 2017 a febbraio 2023) è stato in parte estinto mediante il versamento di acconti, quindi, ha circoscritto la domanda al pagamento di soli € 60.600. Era quindi onere dell'opponente provare il pagamento di tale importo.
Tale prova è stata fornita in parte. Dall'estratto conto bancario depositato dall'opponente emerge che sono stati pagati complessivamente € 24.200, e, in particolare:
- € 1.200 ad agosto 2017
- € 1.200 per “locazione ottobre 2017”
- € 1.200 per “locazione nov. 2017”
- € 1.200 a maggio 2018
- € 1.200 a luglio 2018
- € 1.200 ad agosto 2018
- € 1.200 per “locazione settembre 2018”
- € 1.200 per “ottobre 2018”
- € 1.200 per “locazione novembre 2018”
- € 1.200 per “locazione dicembre 2018”
- € 1.200 a giugno 2019
- € 1.200 ad agosto 2019
- € 1.200 a settembre 2019
- € 1.200 a novembre 2019
- € 1.200 a luglio 2021
- € 5.000 ad agosto 2021
- € 1.200 a ottobre 2021
Sottraendo dal credito iniziale dell'opposto (€ 84.000) la somma pagata dall'opponente e appena individuata, si perviene a un debito residuo di € 59.800. Entro tale limite, l'opposizione va accolta, in quanto il locatore avrebbe potuto pretendere, a titolo di canoni di locazione per il periodo oggetto di causa, solo l'importo appena indicato, non il maggior importo richiesto (€ 60.600).
Per quanto concerne l'eccezione di compensazione del debito col credito per indennità di avviamento, va detto che agli atti non vi è traccia di documentazione che consenta di affermare che il rapporto sia cessato per inadempimento della conduttrice (non sono depositati agli atti documenti dai quali si possa evincere l'esito della convalida di sfratto allegata da entrambe le parti) ovvero per recesso della stessa. Il credito del locatore va quindi decurtato di € 21.600 ai sensi dell'art 34 L. 392/78, non avendo il locatore provato l'adempimento dell'obbligazione concernente il pagamento dell'indennità in oggetto.
Va invece rigettata la domanda riconvenzionale tesa al risarcimento del danno da illecita interruzione di trattativa, non essendo stati provati né la simulazione del contratto di locazione, né l'esistenza di un contratto “rent to buy”.
3 In conclusione: il decreto ingiuntivo opposto va revocato e l'opponente va condannata al pagamento di € 39.700 a titolo di canoni per il periodo di cui si è detto e contributo all'imposta di registro.
Le spese di lite vanno compensate, vista la fondatezza solo parziale dell'opposizione.


PQM


- Revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna l'opponente al pagamento, in favore del creditore opposta di € 39.700;

- Compensa le spese di lite.
Trapani, 19/03/2025 Il giudice
Mauro Petrusa
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