N. R.G. 5451/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Carolina Gentili ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5451/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RASI ELISA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in VIA A. RUBBIANI 5 BOLOGNA presso il difensore avv. RASI ELISA
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CISTERNINO CP C.F._2 FRANCESCA e dell'avv. FOSSACECA LUCILLA ), elettivamente domiciliato C.F._3 in VIA A. TESTONI 2 BOLOGNA presso il difensore avv. CISTERNINO FRANCESCA
CONVENUTO
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. MONTORO Controparte_2 P.IVA_1
AUGUSTO, elettivamente domiciliato in VIALE GOZZADINI N. 21 40124 BOLOGNA presso il difensore avv. MONTORO AUGUSTO
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Rinuncia alla domanda spiegata nei confronti del convenuto e ai termini per il deposito delle CP comparse conclusionali e repliche;
reitera ai fini dell'abbandono della causa l'offerta a ciascuna delle parti di € 1500,00, quale contributo spese legali oltre al rimborso complessivo delle spese sostenute dalle controparti.
Per CP
Dichiara di non accettare la rinuncia di parte attrice, facendo presente che la chiamata in causa del terzo si è resa necessaria dalla domanda attorea;
richiamate tutte le proprie eccezioni, contestazioni e deduzioni nonché tutti i propri scritti difensivi ed annessa documentazione allegata, insiste per l'accoglimento di tutte le domande ivi formulate, precisando le conclusioni come segue: pagina 1 di 11 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito IN VIA PRINCIPALE
Rigettare tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni meglio illustrate negli atti
IN VIA SUBORDINATA
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse ritenersi fondata la domanda attorea, accertare e dichiarare l'assenza di qualsivoglia responsabilità in capo al nella causazione dei danni oggetto CP del presente giudizio e per l'effetto accertare e dichiarare la responsabilità della società
[...]
(p.iva ), in persona del legale rappresentante pro tempore, per aver Controparte_2 P.IVA_1 eseguito, nella sua qualità di appaltatrice, nonché custode dell'immobile, i lavori di ripristino del lastrico solare e conseguentemente condannarla a svolgere i lavori e le opere atte ad eliminare le cause delle infiltrazioni e/o condensa de quibus, ovvero a corrispondere il relativo corrispettivo per l'esecuzione dei medesimi oltre al risarcimento di tutti i danni che risulteranno dovuti all'attrice, tenendo indenne e manlevando il signor da qualsivoglia conseguenza pregiudizievole CP derivante dai fatti per cui è causa;
condannare l'attrice al pagamento delle spese e compensi sia giudiziali che relativi alla procedura di mediazione, anche in considerazione della condotta dalla stessa tenuta nella gestione della presente controversia.
Per Controparte_2
Contesta tutto quanto dedotto e prodotto da parte attrice sia nell'atto introduttivo del presente giudizio che nelle successive memorie autorizzate, richiamate integralmente tutte le difese già esposte in sede di comparsa di costituzione e successive memorie, vista la perizia tecnica depositata dal C.T.U. nominato, non accetta il contraddittorio su eventuali nuove domande ed eccezioni poste in questa sede, ed assume le seguenti conclusioni: Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice adito, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, respingere ogni e qualsivoglia domanda formulata da parte attrice, in quanto infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre al 15% Spese Generali, 4% C.P.A. e 22% I.V.A. come per legge ed oltre al rimborso della somma di € 1.078,24= versata quale quota al Consulente Tecnico nominato Ing. . Persona_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato nell'aprile 2022, conveniva in giudizio esponendo Parte_1 CP quanto segue:
- a partire dal febbraio 2016 l'attrice, proprietaria esclusiva dal 1999 dell'unità immobiliare sita al secondo piano di una palazzina in Bologna, via del Terrapieno 9/8, constatava l'insorgere di macchie di umidità all'interno dell'abitazione, precisamente sul soffitto di una delle camere da letto in corrispondenza del lastrico solare sovrastante, appartenente all'unità abitativa di proprietà di CP
;
[...]
- a nulla erano valsi i lavori di ripulitura delle macchie operati da un incaricato inviato dall'amministratore condominiale, in quanto esse erano immediatamente ricomparse;

- stante l'aggravarsi delle condizioni del soffitto, che iniziava a gocciolare acqua e provocava il rigonfiamento dell'armadio in legno tale da comportarne la sostituzione con uno nuovo e con conseguente esborso (€ 3.007,30), l'attrice si rivolgeva al Centro tutela consumatori e risparmiatori di Bologna, il quale inviava tale segnalazione all'Amministratore condominiale di via del Terrapieno,
Rag. affinché provvedesse a risalire alle cause delle infiltrazioni per poi risolverle;
Per_2
pagina 2 di 11 - erano seguite così varie assemblee condominiali e verifiche tecniche da parte sia di incaricati dalla che dal Condominio, verifiche alle quali aveva preso parte anche l'Ing. , Pt_1 Per_3 amministratore unico della società Esse3 Costruzione S.r.l., ossia la società appaltatrice ed esecutrice dei lavori compiuti nel 2014 sul lastrico solare di proprietà del CP
- proprio al nuovo lastrico la parte attrice attribuiva la causa delle infiltrazioni, motivo per cui rivolgeva richiesta di documentazione dei lavori al tramite raccomandata del 16.5.18, la quale però CP rimaneva inascoltata. Solo il 12.7.18 le parti convenute rispondevano con una sommaria ricostruzione dei lavori svolti. Sempre ad avviso dell'attrice e stante il perdurare dei problemi, tutti i tecnici incaricati, compreso quello nominato dal Condominio, Geom. concordavano sul fatto che il CP_3 problema fosse attribuibile alla presenza di un ponte termico formatosi a seguito dei lavori, viste anche la prova di allagamento del lastrico solare eseguita in data 15.3.2019 e le misurazioni svolte dall'amministratore il 28.12.2019, che avevano rilevato una marcata differenza tra la temperatura superficiale della parete e quella del soffitto, che dimostrava la sussistenza di un ponte termico.
- in data 29.5.2020 promuoveva procedimento di mediazione tecnica dinnanzi all'Organismo di mediazione presso la C.C.I.A.A. di Bologna, procedimento al quale partecipavano le odierne parti oltre al nel corso dello stesso, veniva nominato CTM l'Ing. al quale si rivolgeva il CP_4 Per_4 quesito di individuare le cause dei problemi nell'abitazione dell'attrice nonché le possibili soluzioni ed una stima dei costi, con una perizia da ritenersi non vincolante, bensì producibile in caso di futuro giudizio. Al termine delle analisi, l'Ing. rilevava la piena ragionevolezza delle doglianze di Per_4 parte attrice e sosteneva come la causa delle infiltrazioni riguardasse proprio una scarsa qualità dei lavori di rifacimento del lastrico solare, che non contemplavano la coibentazione tra il terrazzo del d il soffitto della camera da letto dell'attrice; per risolvere tali problemi il perito stimava lavori CP per circa € 7.339,00 e riteneva del tutto esente da colpa il;
tuttavia, la mediazione si CP_4 concludeva in data 20.1.2022 con esito negativo.
In diritto parte attrice assumeva doversi configurare nella vicenda una responsabilità ex art. 2051 c.c., riportando decisioni di legittimità dove si affermava il concorso di responsabilità tra proprietario del lastrico solare e condominio, salvo rigorosa prova contraria della responsabilità esclusiva dell'uno o dell'altro; nel caso di specie, doveva ritenersi sussistente la prima, in quanto rappresentava un esempio di esclusiva responsabilità in capo al titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, ossia il per aver commissionato autonomamente alla Esse3 Costruzioni lavori di manutenzione CP straordinaria del lastrico, i quali avevano modificato la coibentazione del solaio, rimuovendo la guaina e sostituendola con un fondo di sabbia e cemento privo di caratteristiche coibentanti e causa del ponte termico.
L'attrice chiedeva quindi di condannare il convenuto, ai sensi dell'art. 2051 c.c., o, in subordine, ai sensi dell'art. 2043 c.c., a:
-svolgere, a sua cura e spese, i lavori di ripristino del lastrico atti a risolvere il problema delle infiltrazioni;

- corrispondere la somma di € 270,00 ai fini di eliminare le conseguenze delle infiltrazioni alle pareti e di € 3.007,30 come risarcimento danni per aver dovuto ricomprare parte del mobilio rovinato dall'umidità;
- rimborsare le spese per il procedimento di mediazione pari ad € 891,68 ed a € 1.154,40 per le spese legali del suddetto procedimento;

- rimborsare la somma di € 2.347,28 per il compenso all'Arch. (tecnico che valutava in prima Per_5
pagina 3 di 11 battuta le cause delle infiltrazioni per presentarle al Condominio);
- riconoscere il danno non patrimoniale per le condizioni di vita in cui è stata costretta a vivere la
Pt_1
Con vittoria di spese del presente giudizio.
Il convenuto ripercorreva la storia dei lavori svolti sul lastrico solare, soffermandosi sulla distanza intercorsa tra gli stessi, risalenti all'anno 2014, e l'inizio dei disagi lamentati dall'attrice, avvenuto nel 2016, sottolineando la notevole e poco comprensibile distanza di due anni.
In netto contrasto con le ricostruzioni dell'attrice, il convenuto faceva presente come, dopo le riunioni e le verifiche da parte del condominio, il Geom. incaricato dall'assemblea condominiale, non CP_3 avesse mai attribuito la causa delle infiltrazioni solo al lastrico solare, bensì -prima di tutto- alla scarsa aerazione ovvero alla carenza di riscaldamento nell'abitazione della e -solo in ultima battuta- Pt_1 alla presenza di un ponte termico creato dal lastrico solare.
Quanto poi al procedimento di mediazione, il convenuto sosteneva la parzialità ed erroneità delle verifiche del CTM Ing. affermando altresì la totale irrealizzabilità del progetto di interventi Per_4 da questi proposto per risolvere il problema delle infiltrazioni, tanto che nessuna delle imprese interpellate si era dichiarata disponibile ad eseguirli. sottolineava di aver sempre mostrato interesse ai problemi di infiltrazioni lamentati da parte CP attrice, offrendo pure di partecipare alle spese per risolvere la porzione delle cause di propria competenza. Nel complesso, anche in sede di fallita mediazione, il convenuto aveva offerto e tutt'ora offriva, ai soli fini conciliativi, la somma di € 2.500, con la condizione che la scelta dell'impresa esecutrice dei lavori ed il relativo incarico venissero operati dalla Pt_1 hiedeva, pertanto, in via preliminare, il differimento dell'udienza per consentire la chiamata in CP giudizio di Esse3 Costruzioni s.r.l., impresa che aveva realizzato i lavori e che era da ritenersi responsabile in caso di vizi presenti nelle opere;
in via principale, il rigetto di tutte le domande attoree, reputate infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata, in caso di fondatezza della domanda attorea, di accertare e dichiarare la responsabilità del terzo chiamato in giudizio, condannandolo a svolgere i lavori ed a risarcire l'attrice, tenendo indenne e manlevando il convenuto medesimo.
La terza chiamata Esse3 Costruzioni, in persona del suo legale rappresentante, Ing. , nel Per_3 ripercorrere i lavori svolti presso l'appartamento di el 2014, ne evidenziava l'esiguità, essendo CP consistiti nell'eliminazione della pavimentazione, rifacimento dell'impermeabilizzazione e nuova pavimentazione del terrazzo. Alla luce delle prime verifiche tecniche promosse dal ed alle CP_4 quali aveva partecipato anche l'Ing. , questi, come già il convenuto, avevano insistito Per_3 nell'imputare le macchie di umidità e le percolazioni alla scarsa aerazione e la carenza di riscaldamento del locale, attribuendone la colpa alla parte attrice. Inoltre, si associava alle critiche rivolte al CTM Ing.
ritenendo integralmente errate le conclusioni. Per_4
Concludeva per il rigetto di tutte le domande formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto.
Concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. e depositate le relative memorie, la causa veniva istruita mediante l'assunzione di prove orali e consulenza tecnica d'ufficio, conferendosi incarico all'Ing. sul seguente quesito: “accertare la sussistenza dei fenomeni di Persona_1 condensa/infiltrazioni/muffe/sgocciolamenti emersi dal mese di febbraio 2016 e tutt'ora presenti nella camera da letto di parte attrice posta sotto il lastrico solare di proprietà del signor accertare CP
pagina 4 di 11 l'entità dei danni subiti finora da parte attrice, individuare le cause dei predetti fenomeni e la loro imputabilità, nonché gli interventi necessari per la loro risoluzione ed i relativi costi;

- verificare la sussistenza delle lamentate infiltrazioni/ condense, accertarne le cause e proporre i rimedi tecnici per loro eliminazione con indicazione delle spese necessarie,
-verificare lo stato dei luoghi, con descrizione della stratigrafia della copertura e del solaio strutturale del lastrico solare in questione, nonché la sussistenza o meno del problema di condensa sul soffitto del vano sottostante accertandone la causa, la tipologia di eventuali interventi ed i relativi costi”.
Depositata la relazione da parte del CTU, veniva fissata udienza al 12.12.2024 per la precisazione delle conclusioni;
in tale frangente, parte attrice dichiarava di rinunciare alla domanda spiegata nei confronti del convenuto e proponeva l'abbandono della causa nonché il versamento a ciascuna delle parti dell'importo di € 1.500,00 a titolo di contributo alle spese legali ed il rimborso delle spese dalle stesse sostenute;
la rinuncia non veniva accettata dal il quale rassegnava le conclusioni in epigrafe CP indicate, al pari del terzo chiamato;
la scrivente tratteneva pertanto la causa in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
***

1. Preliminarmente va dato atto che la rinuncia alla domanda dichiarata da parte attrice all'udienza di precisazione delle conclusioni non è stata accettata da parte convenuta, mentre la terza chiamata non ha potuto manifestare alcunchè, attesa la posizione assunta dalla chiamata quale mero soggetto asseritamente tenuto a manleva dal convenuto, quale committente del contratto di opera, non potendo l'attrice estendere la sua pretesa nei confronti di tale soggetto.
Occorre pertanto pronunciarsi nel merito della vertenza sulla scorta delle conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo.

2. L'azione spiegata da parte attrice ha ad oggetto i danni patiti con riferimento al proprio immobile per effetto di infiltrazioni/fenomeni di condensa asseritamente provenienti dal terrazzo-lastrico solare, di proprietà esclusiva di , a seguito dei lavori di pavimentazione eseguiti nel 2014. CP
Essa muove dall'interpretazione giurisprudenziale, secondo cui possono configurarsi i presupposti sia per l'applicazione dell'art.2051 c.c., che ravvisa una responsabilità extracontrattuale in ragione del rapporto di custodia intercorrente tra il soggetto responsabile e la cosa che ha causato l'evento dannoso, sia dell'art.2043, qualora si riscontri un comportamento inerte di chi è comunque tenuto alla manutenzione del lastrico solare.
Il precedente richiamato dall'attrice è rappresentato dalla sentenza di legittimità a Sezioni Unite n.9449/2016, di cui si riporta la massima: “In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei CP_4 controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ”. CP_4
pagina 5 di 11 Nel medesimo senso la Suprema Corte si è espressa anche l'anno successivo, con la sentenza n.3239/2017, affermando che dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il , in forza degli obblighi CP_4 inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma
1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
Orbene, la condotta tenuta dall'attrice può dirsi senz'altro prudente, considerato che, prima di iniziare il presente giudizio, ha promosso il procedimento di mediazione, nell'ambito del quale è stato nominato un consulente (c.d. CTM), nella persona dell'Ing. (iscritto all'albo dei CTU di questo Persona_6
Tribunale), a cui è stato conferito l'incarico di accertare “la sussistenza delle problematiche segnalate da parte istante nel presente procedimento di mediazione, individui le cause delle stesse e la loro imputabilità, gli interventi necessari per la loro risoluzione ed i relativi costi”.
Tali accertamenti erano indispensabili per verificare se si applicasse il disposto dell'art.1126 c.c., a norma del quale per i lastrici solari di uso esclusivo le spese di riparazione/ricostruzione sono poste per 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo e per i restanti 2/3 a carico del , secondo le CP_4 proporzioni ivi stabilite, o se, invece, la causa dei fenomeni di condensa fosse imputabile alle modalità di conduzione/utilizzo della camera in questione.
La norma presuppone, infatti, il concorso astratto di due responsabilità; il proprietario/usuario risponde ex art.2051 c.c., mentre il ai sensi dell'art.1130 comma 1, n.4 c.c. in relazione agli obblighi CP_4 inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni dell'edificio incombenti sull'amministratore e sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Pertanto, se la necessità di intervenire sul lastrico solare esclusivo derivi da fatto imputabile soltanto al condomino proprietario o usuario esclusivo, la responsabilità del viene meno. CP_4
La scelta compiuta da di convenire soltanto uno dei responsabili non può quindi essere Pt_1 censurata a priori, tenuto conto delle risultanze delle indagini svolte dal CTM, che risultano molto approfondite e tecnicamente motivate in modo non meno apprezzabile rispetto a quanto accertato dal
CTU, Ing. . Persona_1
Si tenga conto, infatti, che il procedimento di mediazione avviato dall'attrice (doc.11 e 12 attorei) è stato svolto nei confronti sia del sia del oltre che dell'impresa esecutrice dei CP CP_4 lavori di rifacimento della terrazza, odierna terza chiamata, ed è stato preceduto dalla perizia commissionata dall'attrice all'Arch. (doc.13 attoreo); in tale perizia già si paventava Persona_7 l'ipotesi che l'origine dei fenomeni lamentati fosse attribuibile alla presenza di un ponte termico, scaturito o aggravato a seguito dei lavori eseguiti nel 2015 dal per mezzo della terza chiamata, CP fenomeni che persistevano nonostante i piccoli interventi eseguiti medio tempore (sigillatura della soglia mediante silicone e aggiunta di una “bancalina” a protezione dello scuretto della portafinestra di accesso al lastrico, onde evitare il verificarsi di nuovi fenomeni infiltrativi quantomeno al centro del locale interessato pag. 7-9).
L'odierna attrice ha promosso, pertanto, dapprima la mediazione ed all'esito il presente giudizio alla luce delle conclusioni dell'Arch. derivanti dalla considerazione che i fenomeni di ponte Per_5 termico non si erano mai verificati in precedenza nell'abitazione della e neppure si Pt_1 riscontravano negli ambienti similari di altri condomini, secondo le misurazioni eseguite dal Geom. pagina 6 di 11 per conto del Condominio e riportate nella relazione 28.12.2019. CP_3
Infatti, anche l'Ing. che si è fondato dal punto di vista tecnico sulle relazioni del perito del Per_4 condominio e sulla documentazione reperita in relazione alla costruzione dell'edificio (risalente al
1998), ha riscontrato la presenza del ponte termico in corrispondenza della trave di bordo, la quale, avendo alta conducibilità, interrompe materiali con migliori prestazioni termiche e provoca la formazione di muffe e fenomeni di condensazione superficiale, come dimostrato dalla piastrella di guaina rimossa dalla terrazza che risultava bagnata verso il basso, cioè verso l'appartamento CP sottostante.
Oltre alla realizzazione dei terrazzi in maniera non corrispondente al progetto depositato quanto allo spessore (30 anziché 50 cm), il CTM ha ravvisato quale causa del ponte termico la mancata coibentazione del solaio della terrazza già all'epoca della costruzione, ma quale elemento scatenante il fenomeno lamentato dall'attrice nel rifacimento della terrazza nel 2014, dato che prima di allora detto fenomeno non si era mai verificato, tanto che al di sotto di altre terrazze non si presenta con tale differenza di temperatura (1-2°C anziché 4°); per tali ragioni l'Ing. ha ipotizzato un vizio Per_4 dell'esecuzione del sottofondo della terrazza, in quanto posto in essere contestualmente alla posa della nuova guaina, come si evince dal calco della sua tessitura sulla superficie del sottofondo, possibile solo con posa su materiale fresco, rete zincata identica a quella del soprastante massetto, e con rimozione dell'originario strato sottostante la guaina, indicato in progetto come “polistirene con pelle”, sostituito con sottofondo di sabbia e cemento privo di caratteristiche coibentanti (pag. 21 CTM). Tali considerazioni sono fondate sugli accertamenti svolti con l'ausilio di specifico programma (Termus della Acca Software), con cui è possibile calcolare l'attuale trasmittanza del solaio del terrazzo pari a 1,39 W/mq*K: il valore riscontrato è 3,5 volte quello di progetto. Il CTM constatava pertanto una eccessiva trasmittanza del solaio anche in rapporto agli adiacenti elementi (muratura e pilastro).
Il CTU, Ing. , che, a sua volta, ha utilizzato le stratigrafie già formate dall'Ing. ha Per_1 Per_4 concordemente accertato che non è presente alcuno strato di materiale isolante nella stratigrafia del solaio di cui al lastrico solare ed è giunto alla medesima conclusione di sussistenza del ponte termico quale causa delle doglianze;
inoltre, ha escluso la presenza di infiltrazioni, essendo venuta meno la macchia centrale sul soffitto Manzali a seguito di riparazione delle fessure dopo la prova di allagamento.
Il CTU ha escluso, invece, che la differenza di spessore del pacchetto di copertura del solaio rispetto al progetto sia riconducibile ai lavori eseguiti da nell'estate 2014 mediante Esse3 Costruzioni, CP riconducendo i vizi all'edificazione originaria “per evidenti ragioni dimensionali”, in quanto dai rilievi eseguiti è emerso che i livelli attuali del pavimento di calpestio della terrazza sono sostanzialmente i medesimi di quelli antecedenti all'intervento; sulla scorta di tali dati, ha desunto che non sarebbe mai stato posato il pannello di isolamento di polistirene previsto nel progetto dell'Ing. sin dal Per_8 momento della costruzione, come comprovato dalla mancata modifica delle quote imposte dalla soglia della porta finestra e del boccaccio di scarico.
IL CTU ha assistito alle prove orali, allorquando i testi hanno confermato la mancanza di qualsiasi isolante prima dei lavori di demolizione realizzati da Esse3 Costruzioni;
di conseguenza, giunge ad affermare che tali lavori non abbiano alcun nesso causale con le doglianze per cui è causa (pag. 24).
Quanto alla insussistenza in precedenza di tali fenomeni nell'immobile di parte attrice, il CTU sostiene che ciò possa essere giustificato da una diversa modalità di conduzione/utilizzo degli immobili e, in particolare, della camera dove sono presenti le muffe, unitamente a possibili variazioni degli “equilibri termici del fabbricato” (pag. 25), circostanze tutte che spiegherebbero l'assenza del fenomeno in altri pagina 7 di 11 locali del tutto similari del palazzo;
sottolinea ripetutamente che il fenomeno non possa in alcun modo attribuirsi alla non corretta esecuzione delle opere da parte della Esse3 Costruzioni.
Quanto ai rimedi praticabili per l'eliminazione o attenuazione del ponte termico, il CTU esclude possa procedersi alla coibentazione nell'estradosso del solaio per motivi di spessori disponibili e propone la realizzazione di cappotto esterno per l'intera superficie del Condominio nonché l'installazione di una Ventilazione Meccanica Controllata (VCM) puntuale nel locale ove presenti le muffe, per un costo di circa € 1800,00 complessivi, nonché di un pannello radiante ad infrarossi da utilizzare nei mesi critici, suggerito dal CTP di parte attrice, oltre al ripristino delle zone ammalorate.
Le conclusioni dell'Ing. non sono del tutto condivisibili per le seguenti ragioni. Per_1
In primo luogo, sulla terrazza de quo prima dell'intervento (come si evince dalla prima fotografia scattata dall'impresa ante lavori doc. 1 terza chiamata denominato relazione Ing. Per_3
11.11.2020) risultava presente una soluzione che poteva limitare gli effetti del ponte termico sulle travi di bordo, in quanto sopra alla soletta portante, dotata di guaina impermeabilizzante, ed alla pavimentazione in piastrelle, erano stati posati pannelli in legno (pavimento ligneo galleggiante), distanziati da tavole al fine di far defluire l'acqua meteorica, in modo che questa potesse scorrere verso il boccaccio;
non si discute della necessità del di sostituire tale struttura lignea, evidentemente CP deteriorata, ma è stato eliminato l'elemento che riduceva eccessivi sbalzi di temperatura (il legno è elemento isolante, non coibentante).
Prova di tali evidenze è rappresentata dalla mancata creazione di fenomeni di condensa ante lavori, che infatti non sono mai stati lamentati dalla proprietà, la quale ha perfino sostituito l'armadio a parete nel tentativo di ridurli, scoprendo che, una volta rimossa l'armadiatura, non era presente alcuna traccia di muffa o di umidità nel muro, ad ulteriore dimostrazione che detti fenomeni non sono riconducibili alla mancata ventilazione della stanza o comunque al suo utilizzo, rimasto invariato nelle strutture originarie (serramento in legno e sistema di riscaldamento) per tutti gli anni delle misurazioni. A tal fine, difficilmente sarebbe utile la soluzione proposta dal CTU, di realizzazione di cappotto esterno per l'intera superficie del condominio, dato che il muro esterno si presentava asciutto in tutte le fotografie e che, al contrario, bisogna isolare la parete orizzontale del solaio del lastrico, anzichè quella verticale dell'intonaco.
In secondo luogo, nel rifacimento della terrazza del l'impresa, pur avendo previsto CP l'impermeabilizzazione e l'esecuzione di massetto con pendenza, dove incollare le piastrelle, non ha, tuttavia, predisposto una opportuna coibentazione, che potesse evitare il formarsi della condensa sotto la pavimentazione e gli effetti termici causati sulla trave di bordo;
a nulla rileva che detta coibentazione non fosse stata rinvenuta, in quanto le leges artis lo imponevano comunque a partire dall'entrata in vigore della L.10/91, come evidenziato a pag. 6 delle osservazioni del consulente di parte attrice, tanto che era prevista già nella stratigrafia all'epoca della progettazione del palazzo, a prescindere dalla sua effettiva presenza (ed ancor più dalla D.G.R. 967/2015 sui requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici, normativa che, seppur successiva all'intervento, consolidava le esperienze maturate nel frattempo a livello tecnico-scientifico).
Di conseguenza, sono corretti gli interventi di risoluzione proposti dall'Ing. che consistono Per_4 nel ripristinare la trasmittanza di progetto mediante un pacchetto, comprendente la coibentazione della terrazza del convenuto in quanto lastrico solare, previa demolizione del pavimento e del massetto e rimozione della guaina, in quanto l'aspetto ostativo individuato dal CTU, Ing. , dell'eccessivo Per_1 spessore della soluzione proposta, è agevolmente superabile mediante l'utilizzo di materiale coibentante, realizzato mediante nanotecnologie di spessore minimo, che risultano in commercio, con pagina 8 di 11 costi analoghi a quelli indicati dall'Ing. tenuto conto che, in precedenza sopra al massetto ed Per_4 alla pavimentazione, si aggiungeva lo spessore del tavolato ligneo.
In sostanza, si deve evidenziare che la questione dei ridotti spessori di realizzazione del massetto può essere ovviata con l'utilizzo di idonee tecnologie, che risultano essenziali ai fini di evitare gli eccessivi sbalzi termici, secondo la normativa in materia, sulla soletta del solaio del terrazzo e, in particolare, lungo la linea della trave di bordo;
occorre pertanto realizzare un nuovo massetto che tenga conto di tutte le tecniche costruttive, delle linee guida in vigore al momento della sua realizzazione nel 2014, oltre che di quelle ulteriormente intervenute anche a livello regionale, in quanto ormai obbligatorie.
Ciò non toglie che l'installazione di un sistema di ventilazione forzata atto ad eliminare l'umidità possa apportare maggiore beneficio alle condizioni termoigrometriche della camera da letto in questione, oltre alla possibile collocazione di un pannello radiante, prescrizioni che non possono in alcun modo elidere la necessità di procedere alla coibentazione della soletta.
La domanda attorea va quindi accolta, essendosi individuata la causa del pregiudizio subito dalla proprietà nella erronea modalità di rifacimento della pavimentazione del solaio di proprietà Pt_1
a parte dell'impresa Esse3 Costruzioni nell'estate del 2014. CP
Quanto alle modalità di riparazione dei danni, l'attrice ha formulato la domanda nei termini di cui all'art.2058 c.c., chiedendo la pronuncia di condanna alla reintegrazione in forma specifica in capo al convenuto, mediante l'esecuzione delle opere idonee ad eliminare le cause del fenomeno, come descritte dal CTM nelle indicazioni progettuali alle pagine 18 e ss della perizia (doc.14 attoreo) secondo il computo metrico ivi allegato quale doc.5, oltre al risarcimento del danno costituito dagli esborsi sostenuti a vario titolo.
Pertanto, il convenuto va condannato all'esecuzione delle opere suddette, non potendosi prescindere dalla sua collaborazione, in quanto proprietario esclusivo del lastrico solare;
non ricorre infatti l'ipotesi del secondo comma, in cui il facere assuma carattere eccessivamente oneroso, trattandosi di opere che potrà affidare ad impresa da lui prescelta, che dovrà procedere secondo le indicazioni CP progettuali fornite dall'Ing. mediante posa di materiale coibentante idoneo a fornire barriera Per_4 al vapore, oltre all'installazione della ventilazione forzata e del pannello.
A ciò si aggiunge la condanna del convenuto al risarcimento dei costi necessari per provvedere al ripristino della camera da letto (pulizia della muffa e successiva imbiancatura), determinati in € 270,00
(ipotizzati nel gennaio 2021 dal CTM), da attualizzarsi all'attualità in € 300,00 oltre IVA.
Vanno, altresì, rimborsate le spese già sostenute da parte attrice per la complessiva somma di € 3.007,30, di cui al doc. 3 attoreo, per sostituzione dell'armadio ammalorato per la condensa (€ 2580,30)
e per la tinteggiatura del locale (€ 427,00), la cui quantificazione non è stata contestata dal convenuto nella comparsa di risposta.
Vanno, infine, riconosciute le spese del procedimento di mediazione, pari € 891,68 (di cui € 550,08 a titolo di compensi per l'Ing. doc. 17) e della perizia Arch. (doc.19), ammontanti ad € Per_4 Per_5
2347,28, importo da reputarsi congruo in virtù di tutte le verifiche eseguite ed il tempo impiegato nel corso del tempo per venire a capo del problema e supportare tecnicamente anche il procedimento di mediazione.
La somma complessivamente dovuta all'attrice da parte convenuta ammonta ad € 6.516,26, oltre interessi ex art.1284 co. 4 c.c. dalla domanda al saldo.

3. Dalle considerazioni tutte sopra illustrate sulla causa della formazione di condensa consegue la pagina 9 di 11 responsabilità dell'impresa appaltatrice, Esse3 Costruzioni, per aver realizzato un sottofondo della terrazza non rispondente alle tecniche di coibentazione vigenti nel 2014, posto che, da quanto versato in causa, non risulta in alcun modo che il committente, , abbia preteso la posa di CP pavimentazione senza previsione di coibentazione ed essendo verosimile che questi si sia rimesso alle indicazioni prestazionali proposte dall'appaltatore, tenuto conto della qualifica di professionista ingegnere rivestita dal legale rappresentante.
La terza chiamata va pertanto condannata a manlevare il committente da quanto questi sarà tenuto a pagare per l'esecuzione dei lavori sopra indicati, oltre a quanto determinato a titolo di risarcimento del danno per equivalente.
Quanto alle spese di lite del presente giudizio, si ritiene di doverle porre a carico del convenuto e della terza chiamata, in solido tra loro: la liquidazione dei compensi va operata sulla scorta dello scaglione da € 5.200,00 ad € 26.000,00 secondo i valori medi per tutte le fasi del giudizio, per complessivi € 5.077,00, oltre alle anticipazioni sostenute pari ad € 245,00; vanno, altresì, rimborsate le spese legali del procedimento di mediazione, le cui risultanze avrebbero evitato la via giudiziale: € 49,30 per anticipazioni ed € 1204,00 per compenso avvocato (401+802); il tutto, oltre spese generali, iva e cpa, come da nota (doc.18).
Quanto alla regolamentazione delle spese tra convenuto e terza chiamata, si ritiene doverosa la compensazione in ragione della resistenza in giudizio spiegata sia dal convenuto, che non si è prestato ad eseguire quanto indicato dal CTM, imponendo a parte attrice di procurarsi un'impresa disposta a tal fine, costringendola ad adire le vie giudiziarie, sia della terza chiamata per le medesime ragioni.
Vanno infine posto a carico delle parti convenuta e terza chiamata anche le spese del CTU, come liquidate con decreto in data 22.4.2024, per via della richiesta da queste avanzata di rinnovazione degli accertamenti già compiuti dal CTM.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara tenuta e condanna a: CP
- eseguire le opere di rifacimento della terrazza-lastrico solare indicate dall'Ing. come in parte Per_4 motiva, entro il termine di 60 giorni dalla pubblicazione della presente decisione;

- risarcire il danno patito dall'attrice e liquidato in € 6.516,26, oltre interessi ex art.1284 co. 4 c.c. dalla domanda al saldo;
condanna al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate: per il CP presente giudizio in € 264,00 per anticipazioni ed € 5.077,00 per compenso e, per il procedimento di mediazione, in €49,30 per anticipazioni ed € 1204,00 per compenso;
il tutto oltre spese generali, iva e cpa come per legge;
dichiara tenuta e condanna Esse3 Costruzioni s.r.l. a tenere indenne e manlevare il convenuto da quanto questi sarà tenuto ad eseguire ed a versare a favore di parte attrice in relazione al presente giudizio;
compensa integralmente le spese di lite tra Esse3 Costruzioni;
CP pone definitivamente a carico di Esse3 Costruzioni le spese di CTU. CP
pagina 10 di 11 Bologna, 7 aprile 2025
Il Giudice
dott. Carolina Gentili
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