SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 22867/2019 R.G. proposto da: CURATELA FALLIMENTO SA COSTRUZIONI SRL, domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato VERDERICO NICOLA ([...]) -ricorrente- contro AGENZIA DELLE ENTRATE UFFICIO ROMA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (ADS80224030587) che lo rappresenta e difende -controricorrente- nonché AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE MESSINA -intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. MESSINA n. 2490/2018 depositata il 13/06/2018. Udita la relazione del Cons.rel. Giacomo Stalla;
Civile Sent. Sez. 5 Num. 4311 Anno 2024 Presidente: SORRENTINO FEDERICO Relatore: STALLA GIACOMO MARIA Data pubblicazione: 19/02/2024 2 di 12 udito il Procuratore Generale in persona della dott.sa Anna Maria Soldi che ha concluso per il rigetto;
Uditi i difensori delle parti presenti Fatti rilevanti di causa. § 1. Il curatore del Fallimento SA TR SR (dichiarato il 7 giugno 2019) propone tre articolati motivi di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con la quale la commissione tributaria regionale, a conferma della prima decisione, ha ritenuto legittimo l'avviso di rettifica e liquidazione per maggiore imposta di registro ed ipocatastale (oltre sanzioni) notificato alla società in bonis il 26 novembre 2007 e da questa impugnato, avente ad oggetto la rettifica del valore venale di un terreno edificabile di mq. 10.735 (ricadente nel PRG Comune di Messina, zona omogenea B4C di completamento, con indice di densità 5,00 mc/mq) dalla società acquistato con atto a rogito notaio Bruni 6 novembre 2005 (euro 5.900.000,00 valore accertato, a fronte di euro 1.750.000,00 valore dichiarato). La commissione tributaria regionale, in particolare, ha osservato che: - l'avviso era sufficientemente motivato perché contenente l'esaustiva spiegazione delle ragioni che avevano indotto l'Ufficio a rideterminare il valore dell'immobile; - corretto era il criterio valutativo seguito dall’Agenzia delle Entrate, facente riferimento alla stima dell'Ufficio Tecnico del Territorio;
- contrariamente a quanto sostenuto dalla società, il sequestro del cantiere edile disposto dal giudice penale nel procedimento n. 1315/06 rg. non aveva inciso sulla potenzialità edificatoria del terreno, attestata dalla concessione edilizia n. 36 del 2006, di perdurante efficacia;
- nessuna incidenza sul giudizio tributario poteva discendere dal giudicato di condanna formatosi nel suddetto procedimento penale;
3 di 12 - a conferma di ciò, rilevava inoltre il fatto che, nell'anno 2007, erano stati stipulati ben 13 preliminari di vendita di alloggi di civile abitazione, per un valore complessivo di oltre 3.150.000 €. Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate. Il Procuratore Generale ha chiesto che il ricorso venga rigettato, rilevando tra l’altro l’inammissibilità, per difetto di autosufficienza e specifica ricostruzione dei fatti di causa, del primo e del terzo motivo. Parte ricorrente ha depositato memoria. Ragioni della decisione. § 2.1 Con il primo motivo di ricorso si lamenta – rispettivamente ex art.360, co. 1^ n.5 e n.3 (rectius n.4), cod.proc.civ. – omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, nonchè violazione dell’art.112 cod.proc.civ.. Per non avere la Commissione Tributaria Regionale considerato che il provvedimento di sequestro preventivo da essa menzionato era finalizzato alla confisca del terreno, così come in effetti conseguita al giudicato penale di condanna di cui in Cass. pen. sent. n. 3606/17 (prodotta nel giudizio di merito). Più in particolare, la Commissione Tributaria Regionale aveva tralasciato di considerare che solo in forza dei comportamenti corruttivi accertati in sede penale il terreno in questione era stato inserito in zona B4C di completamento (con il suddetto indice di edificabilità) ed aveva ottenuto la concessione edilizia, là dove - in assenza di quei comportamenti penalmente illeciti e definitivamente attestati - il terreno avrebbe potuto, al più, essere inserito in PRG in zona C di espansione edilizia, con conseguente assai minore edificabilità e minor valore di mercato. Tutto ciò rendeva esorbitante il valore stabilito dall'Ufficio Tecnico. § 2.2 Il motivo è infondato in tutte le sue articolazioni. Lungi da non aver esaminato il fatto costituito dall'intervenuto giudicato penale di condanna e confisca, la Commissione Tributaria Regionale ne ha dato espressamente e reiteratamente conto;
non soltanto nella parte 4 di 12 espositiva del fatto (nella quale essa riferisce che la società aveva appunto lamentato l'incidenza sul valore di mercato delle vicende di carattere penale nelle quali i suoi esponenti erano stati coinvolti), ma anche nella parte motiva, in cui essa mostra di voler specificamente considerare tanto il sequestro penale del cantiere edilizio ‘Green Park’ quanto lo stesso giudicato penale di condanna. Ciò detto, il collegio regionale ha poi esposto il proprio inequivoco convincimento sul punto, nel senso che le vicende penali così emerse e considerate non erano comunque in grado di incidere apprezzabilmente sul valore venale del terreno. Per quanto concerne, segnatamente, il sequestro preventivo del cantiere, ha infatti sostenuto la Commissione Tributaria Regionale che ciò poteva comportare la temporanea sottrazione del bene alla disponibilità dei proprietari, non già – comunque - la giuridica inesistenza della concessione edilizia. Per quanto invece attiene al giudicato penale di condanna, il giudice di appello ha richiamato l'indirizzo di legittimità circa l'indifferenza del giudicato penale sul processo tributario. Ha poi soggiunto che la questione della rilevanza/irrilevanza estimativa della vicenda penale era già stata ampiamente affrontata nella sentenza appellata e che, per altro verso, la ininfluenza delle vicende giudiziarie sull'operazione commerciale-edilizia in questione trovava vieppiù conferma nel fatto che, successivamente all'inizio del procedimento penale, la società aveva comunque potuto stipulare ben 13 contratti preliminari di vendita di altrettanti edificandi alloggi. E’ dunque di assoluta evidenza che – contrariamente all’assunto del ricorrente - la Commissione Tributaria Regionale non è incorsa né nell'omesso esame di fatto decisivo ai sensi del n. 5 dell’art. 360, co. 1^ cit., e neppure nella violazione dell'articolo 112 cod.proc.civ., avendo essa preso puntuale posizione sul motivo di opposizione appunto incentrato 5 di 12 sull'interferenza della vicenda penale con il procedimento tributario di rettifica e recupero a tassazione. Sempre sulla doglianza basata sull’omesso esame di fatto decisivo, se ne rimarca poi finanche l'inammissibilità nella parte in cui essa presuppone e dà per scontata la ‘decisività’ di un fatto (costituito appunto dal giudicato penale di condanna e confisca) che, per le ragioni che ora si diranno, tale neppure può essere considerato. § 3.1 Con il secondo motivo di ricorso si formula analoga doglianza – ex art.360, co. 1^ n.3, cod.proc.civ. – stante la violazione e falsa applicazione sia dell'articolo 51 d.P.R. 131/86, sia dell'articolo 53 Cost., dal momento che il terreno in questione (confiscato a favore del Comune di Messina), già prima del suo acquisto da parte della società ed in assenza delle condotte corruttive, poteva essere inserito, al più, nella suddetta zona C di espansione edilizia, con un valore venale di molto inferiore (verosimilmente inferiore anche al prezzo sborsato dalla società per l'acquisto), come sarebbe emerso qualora la stima comparativa operata dall'Ufficio Tecnico fosse stata riferita a terreni realmente similari, appunto perché ricadenti in zona C. § 3.2 Il motivo è infondato. Si legge nella sentenza di cui in Cass. pen. n. 3607/17 cit. che: <<gli imputati sono stati condannati per aver concluso e dato esecuzione ad un accordo corruttivo avente oggetto il perfezionamento di complesso procedimento amministrativo culminato con rilascio della concessione edilizia in favore s.a.m.m. costruzioni s.r.l. residenziale costituito da otto corpi fabbrica pluripiano, cambio promessa ai pubblici ufficiali ed mediatori tra questi i privati vari appartamenti nonché somma euro 1.550.000, materialmente corrisposta importo superiore a 280.000 euro. particolare, secondo le sentenze merito, fortino aveva svolto la funzione mediatore interessati, segnatamente gli imprenditori arlotta, 6 12 giovanni magazzù smidile, quali amministratori soci s.r.l., ufficiali, bonanno, che nelle more dell'iter procedimentale vice presidente poi del consiglio comunale messina, ponzio, funzionario tecnico servizio presso l'ufficio area coordinamento politica territorio comune sia affinché ultimi intervenissero nel corso assicurarne l'esito positivo e, quindi, edificare, garantire remunerazione dei medesimi dell'attività svolta>>. Orbene, non vi sono elementi per ritenere che la Commissione Tributaria Regionale, nell'escludere che la vicenda penale così delineata potesse significativamente influire sul valore di mercato del terreno, abbia per ciò soltanto violato la normativa richiamata. Dispone l’art. 51 d.P.R. 131/86 che: <>. 7 di 12 La disposizione, in coerenza con la natura di imposta ‘d'atto’ che tuttora connota l'imposta di registro (C.Cost. n. 158/20), ha riguardo al valore venale attribuibile al bene nel momento in cui si perfeziona l'atto traslativo. E’ questo, non altro, il preciso e certo contesto temporale nel quale si realizza il presupposto dell'imposizione e si determina il trapasso di ricchezza espressivo della capacità contributiva di cui all'articolo 53 Cost.. Ne consegue che il valore di mercato fiscalmente attribuibile al bene al momento dell'atto presentato alla registrazione non risente delle vicende successive del bene stesso e, segnatamente, dei margini di piena ovvero diminuita realizzazione dei progetti e dei programmi di sfruttamento economico in ipotesi preventivati dalle parti al momento dell'atto di trasferimento. Già Cass. SU n. 25505/06 ebbe a stabilire che: <<in tema di imposta registro, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla agosto 248, che ha fornito l'interpretazione autentica d.p.r. 26 aprile 1986, 131, l'edificabilità un'area, ai fini dell'inapplicabilità sistema valutazione automatica previsto dall'art. 52, quarto, 131 cit., dev'essere desunta qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della regione e dall'adozione strumenti urbanistici attuativi. l'inizio procedimento trasformazione urbanistica è infatti sufficiente far lievitare il valore venale dell'immobile, senza assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o modificazione strumento urbanistico, quanto bene compiuta riferimento al momento suo trasferimento, costituisce fatto imponibile, avente carattere istantaneo. l'impossibilità distinguere, dell'inibizione potere accertamento, tra zone già urbanizzate cui condizionata all'adozione dei piani 8 12 particolareggiati lottizzazione non impedisce peraltro tener conto, nella determinazione maggiore minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché possibile incidenza degli ulteriori oneri urbanizzazione.>> Si tratta di principi successivamente più volte ribaditi, così – tra le altre – da Cass.n. 15792/12, secondo cui: <<in tema di imposta registro, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla agosto 248, che ha fornito l'interpretazione autentica d.p.r. 26 aprile 1986, 131, l'edificabilità un'area, ai fini dell'inapplicabilità sistema valutazione automatica previsto dall'art. 52, quarto, 131 cit., dev'essere desunta qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della regione e dall'adozione strumenti urbanistici attuativi. l'inizio procedimento trasformazione urbanistica è infatti sufficiente far lievitare il valore venale dell'immobile, senza assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o modificazione strumento urbanistico, quanto bene compiuta riferimento al momento suo trasferimento, costituisce fatto imponibile, avente carattere istantaneo. l'impossibilità distinguere, dell'inibizione potere accertamento, tra zone già urbanizzate cui condizionata all'adozione dei piani 8 12 particolareggiati lottizzazione non impedisce peraltro tener conto, nella determinazione maggiore minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché possibile incidenza degli ulteriori oneri urbanizzazione.>>. La doglianza in esame mira a sovvertire questo assetto interpretativo, attribuendo rilevanza estimativa dirimente a vicende depressive del valore venale del terreno (il sequestro preventivo e la confisca) che sono pacificamente intervenute tempo dopo l'atto di compravendita oggetto di rettifica. Si tratta in realtà di circostanze tanto pacifiche ed assodate quanto inidonee a dimostrare la congruità del valore dichiarato in atto dalle parti, così come l'asserita eccessività del valore rettificato dall'amministrazione finanziaria. E’ pur vero che, sulla base della stessa giurisprudenza citata, il valore di mercato del terreno - ferma la sua edificabilità per il solo fatto di essere 9 di 12 inserito nel PRG ed oggetto di un procedimento amministrativo di edificazione, seppure non ancora giunto all'adozione di strumenti urbanistici attuativi - deve tenere conto anche della <<della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie>>, ma ciò pur sempre avendo riguardo a l'istantaneità del momento del suo trasferimento. Ebbene, nella concretezza del caso il terreno in questione venne appunto negoziato in un momento (ed al corrispondente valore di mercato) in cui esso risultava pacificamente inserito in PRG-zona B4C di completamento, con elevato indice di edificabilità pari a 5,00 mc/mq.. Le dimensioni economiche della sua appetibilità e commerciabilità di mercato (id est: valore venale) non potevano dunque che rifarsi a questa oggettiva qualificazione urbanistica ed edilizia – di massima <> (SSUU cit.) - indipendentemente da ciò che sarebbe accaduto alcuni anni dopo. Tutto ciò venne del resto dedotto in una concessione edilizia avente ad oggetto la realizzazione, come osservato nella sentenza penale richiamata, di <<un complesso residenziale costituito da otto corpi di fabbrica pluripiano>>, oltre che in tredici contratti preliminari di compravendita, come osservato dal giudice regionale. Altrimenti detto, il fatto che il programma speculativo così concepito non sia poi stato realizzato per effetto della su richiamata condanna penale e della relativa confisca del terreno, attiene all'evoluzione successiva della vicenda così da risultare sostanzialmente indifferente in ordine alla determinazione – al momento dell’atto - della base imponibile dell'imposta recuperata. § 4.1 Con il terzo motivo di ricorso si deduce mancata pronuncia nonchè omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, costituito dai costi per opere murarie di contenimento che la società dovette sopportare (come da fatture in acconto in atti) per rendere concretamente edificabile il terreno, scosceso e di particolare morfologia. Tali costi, 10 di 12 stimabili in ben 2.700.000 €, erano stati considerati dalle parti contraenti nella determinazione del prezzo di acquisto, mentre erano stati inopinatamente del tutto pretermessi dalla stima UTE condivisa dal collegio regionale. § 4.2 Il motivo, è inammissibile. Va premesso che nel caso in cui si deduca la violazione, per omessa pronuncia, dell’art.112 cod.proc.civ., l'onere di specificità ed autosufficienza del motivo di cassazione presuppone che il ricorrente illustri l’avvenuta tempestiva e rituale introduzione in giudizio della domanda ovvero eccezione pretermessa. Se è vero che la Corte di Cassazione, quale giudice del <>, può esaminare direttamente gli atti del processo, parimenti indubbio è che in tanto a ciò essa può accedere, in quanto – appunto in ottemperanza al principio di autosufficienza del ricorso - il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, soddisfatto l'onere di indicare compiutamente tali atti, non essendo la Corte altrimenti legittimata a procedere ad un'autonoma ricerca o indagine di questo tipo. Tra le tante, ha osservato Cass.n. 28072/21 che: <<nel giudizio di legittimità, la deduzione del vizio omessa pronuncia, ai sensi dell'art. 112 c.p.c., postula, per un verso, che il giudice merito sia stato investito una domanda o eccezione autonomamente apprezzabili e ritualmente inequivocabilmente formulate e, altro tali istanze siano puntualmente riportate nel ricorso cassazione nei loro esatti termini non genericamente riassunto relativo contenuto, con l'indicazione specifica, altresì, dell'atto difensivo verbale udienza quali l'una l'altra erano state proposte, onde consentire verifica, innanzitutto, della ritualità tempestività in secondo luogo, decisività delle questioni prospettatevi. pertanto, essendo detto rilevabile d'ufficio, corte cassazione, quale "fatto processuale", intanto può esaminare direttamente gli atti processuali 11 12 quanto, ottemperanza al principio autosufficienza ricorso, ricorrente abbia, a pena inammissibilità, ottemperato all'onere indicarli compiutamente, essa legittimata procedere ad un'autonoma ricerca, ma solo alla verifica degli stessi>>. Orbene, nel caso di specie il ricorrente assume che la commissione regionale non si sia pronunciata (al contempo così tralasciando l'esame del fatto sotteso) sull'eccezione di eccessività del valore rettificato dall'agenzia delle entrate sotto il profilo della mancata considerazione dei costi delle opere di contenimento murario del terreno necessarie per la edificazione, ed almeno in parte effettivamente sostenuti dalla società. Sennonchè ogni richiamo ai tempi ed ai modi di introduzione in giudizio di questo argomento di opposizione viene, nel motivo di ricorso, riferito esclusivamente al grado di appello. Si sostiene infatti che i costi di ripianamento e messa in sicurezza del terreno erano chiaramente desumibili dalla perizia giurata pro veritate dell’ingegner Salvatore Arlotta annessa all'atto negoziale in contestazione e <> (ric. pag.13); sempre nello sviluppo del motivo di ricorso per cassazione, si afferma poi che la stessa eccezione era stata dedotta in giudizio anche con il corredo di produzione documentale <> di cinque fatture di acquisti per acconto sui lavori di contenimento in questione (ivi, pag.14). Nulla però si dice circa la rituale deduzione di questo profilo di asserita illegittimità dell'avviso di rettifica già nel ricorso introduttivo del giudizio (deduzione di cui non vi è traccia in sentenza), così come sarebbe stato necessario in ragione del sistema di preclusioni che presiede anche al processo tributario e, segnatamente, dell'osservanza del divieto di novità in appello ex art. 57 d.lgs. 546/92. In assenza di ciò (nessuna ulteriore specificazione viene dal ricorrente dedotta nella memoria) non può in alcun modo rimproverarsi al giudice 12 di 12 regionale (che ha comunque ritenuto <<corretta e supportata da specifica documentazione>> la stima dell’Ufficio) di non essersi pronunciato su una domanda o eccezione sulla quale, proprio perché non comprovatamente dedotta in giudizio nei modi e nei tempi di legge, non aveva in effetti il dovere di pronunciarsi ex art. 112 cod.proc.civ.. § 5. Ne segue, in definitiva, il rigetto del ricorso, con condanna della parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

- rigetta il ricorso;
- condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 14.000,00, oltre spese prenotate a debito;
- v.to l’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla L. n. 228 del 2012; - dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto. Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,