N. R.G. 1064/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO
BARONIO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1064/2024 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio degli avv.ti Rosa Rossella Parte_1 C.F._1 Raho ed Antonella Arcidiacono, elettivamente domiciliata presso l'ultima in Bologna Via D'Azeglio n°58
RICORRENTE contro
(c.f. ), contumace Controparte_1 C.F._2
( ), contumace Controparte_2 C.F._3
RESISTENTI
CONCLUSIONI
All'udienza del 09/06/2025 il solo procuratore della ricorrente ha precisato le conclusioni riportandosi al ricorso introduttivo.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis cpc ritualmente notificato ex art. 143 cpc, , nella sua Parte_1 qualità di proprietaria dell'immobile aduso abitativo sito in Cervia (RA) loc. Pinarella Via Sardegna
n°29 p.2°, chiedevano che venisse accertato il possesso di detto immobile in assenza di qualsiasi titolo da parte di e che lo occupavano indebitamente fin dalla Controparte_1 Controparte_2 primavera del 2018 e conseguentemente, la condanna dei medesimi alla riconsegna dell'appartamento al fine di far cessare l'illegittima occupazione, chiedeva altresì l'indennizzo per l'occupazione abusiva.
Sottolineava la ricorrente che e , dopo aver visonato l'appartamento, avevano preso CP_1 CP_2 accordi dettagliati per la successiva stipula del contratto di locazione al canone pattuito di € 575,00 mensili.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 4 Aggiungeva che, su insistenza dei promittenti conduttori, gli era stato concesso il possesso anticipato dal giugno 2018 ma che poi, e , avevano cominciato a tergiversare senza addivenire CP_1 CP_2 alla stipula del contratto di locazione rimanendo nel possesso dell'immobile senza pagare alcunché nonostante i solleciti verbali e scritti alla riconsegna.
La mediazione obbligatoria esperita preventivamente dalla ricorrente non sortiva alcun esito per la mancata comparizione delle controparti.
I resistenti non si costituivano e ne veniva dichiarata la contumacia, nelle more la ricorrente dava atto che erano state restituite le chiavi dell'immobile.
La causa veniva poi istruita con prova per testi e discussa all'udienza del 09/06/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
La domanda va accolta sotto il profilo di cui appresso.
La ricorrente ha fornito la prova della proprietà dell'immobile (cfr. doc. 1) e dell'intimazione al rilascio
(cfr. docc. 2 e 3) ma, anche all'esito dell'istruttoria, rimane confermato ciò che era già stato ammesso nelle diffide citate.
Non si tratta in alcun modo di preliminare di locazione rimasto inadempiuto bensì ci troviamo palesemente al cospetto di un contratto di comodato verbale a tempo indeterminato che, preliminarmente a qualsiasi altra diversa valutazione, va ritenuto affetto da nullità assoluta per la sua mancata registrazione ai sensi del disposto dell'art. 1, comma 346, L. n°311/2004 (Legge Finanziaria
2005) per effetto del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” e la giurisprudenza anche recentissima ha chiarito che tale norma “Opera sul piano sostanziale, limitandosi a sancire una nullità non prevista in via immediata e diretta dal codice civile (art. 1418, comma 2° c.c.), ma ricavabile attraverso il rango di norma imperativa riconosciuto alla disposizione tributaria (art. 1418, comma 1° c.c.), la cui violazione determina la insanabile nullità del contratto ab origine” (Trib. Roma 09/01/2015 – Trib. Lecce
08/01/2014 – Trib. Padova 03/10/2013 – C. App. Brescia 28/02/2013 e 28/05/2012 – Trib. Bergamo
15/04/2011).
Per inciso la Corte Costituzionale con ordinanze n°420/2007 – n°389/2008 e n°110/2009 ha dichiarato la manifesta infondatezza delle questioni di costituzionalità sollevate dalle corti territoriali proprio sulla norma citata confermando la legittimità dell'elevazione della norma tributaria a norma imperativa sostanziale.
Principio peraltro pienamente condiviso anche in C. App. Bologna 06/10/2016 n°1718 che ha confermato sul punto l'orientamento di questo Tribunale.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 4 I resistenti, quindi, non avevano e non hanno alcun titolo per detenere l'immobile e dovranno quindi essere condannati al suo rilascio a favore della ricorrente.
Per quanto riguarda la richiesta di parte ricorrente del riconoscimento di un'indennità di occupazione,
l'improduttività di qualsiasi effetto obbligatorio tra le parti derivante dalla nullità del contratto, preclude qualsiasi richiesta in tal senso quanto meno fino alla data della diffida al rilascio.
La domanda di indennizzo per l'occupazione abusiva per il periodo successivo, che trova il proprio fondamento nell'istituto dell'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. (Cfr. Trib. Bari 27/06/2016
n°2174 – Cass. Civ. 13/12/2016 n°25503), può essere accolta nella misura risultante dalla documentazione allegata di € 700,00 mensili (cfr. doc. 8) da aprile 2023 ad agosto 2024, data della presumibile riconsegna delle chiavi, nell'importo complessivo di € 11.900,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Nulla può invece essere riconosciuto per i danni all'immobile in assenza di qualsiasi attività di accertamento preventivo, richiesta istruttoria orale sui vari costi reclamati e di idonea documentazione contabile tale non essendo la semplice produzione di CTP estimativa.
Nulla può essere riconosciuto anche per la richiesta risarcitoria derivante dalla “perdita di chance” di altra locazione, danno che deve essere rigorosamente provato anche mediante la testimonianza degli ipotetici offerenti e non solo ipotizzato.
Nulla per le spese in quanto l'accoglimento della domanda di restituzione dell'immobile è avvenuto sulla base di motivazioni giuridiche diverse da quelle articolate in atti.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
e dichiara la nullità del contratto di comodato verbale intercorso tra le parti Controparte_2 nel 2018 e non registrato avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito Cervia (RA) loc. Pinarella
Via Sardegna n°29 p.2° e conseguentemente li condanna all'immediato rilascio dello stesso a favore della legittima proprietaria nonché al pagamento dell'importo di € 11.900,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- rigetta ogni altra domanda.
- nulla per le spese.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 4 Ravenna, 9 giugno 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
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