71/2023

In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Torre Annunziata
sezione civile
Il dott. Amleto Pisapia, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
sentenza
nella causa civile iscritta al n. 71/2023 del ruolo generale dei procedimenti civili
tra
in persona del proprio legale rappr. pro tempore, rappr. e difeso dagli Parte_1
avv.ti Sito e Vito ricorrente
e
in persona del proprio legale rappr. pro tempore, rappr. e difesi CP_1
dall'avv. Rosanova
resistente

Controparte_2
terzo chiamato in causa (contumace)
Svolgimento del giudizio e motivi della decisione
è conduttore di una unità immobiliare, ubicata in Pompei, per uso Parte_1
diverso da quello abitativo stante la strumentalità all'attività di “bar e pizzeria”, in 1 virtù di contratto di locazione stipulato in data 12 dicembre 2018 con Parte_2
, in virtù del quale ha inteso esercitare il diritto di prelazione ex art. 39 legge
[...]
392/1978 in occasione della vendita del cespite come comunicato da CP_2
(già ), locatore, con missiva del 25 marzo 2022 in cui si
[...] Parte_2
dichiarava il prezzo convenuto con il terzo interessato ( pari a € Controparte_3
550mila (denuntiatio), con versamento di € 150mila al preliminare e i successivi €
400mila alla stipula del definitivo, invitando, contestualmente, il conduttore ad esercitare la prelazione nel termine di 60 giorni dalla comunicazione del locatore, con versamento del prezzo nei successivi 30 giorni. Iniziava una corrispondenza tra le parti nel corso della quale chiedeva, con missiva del 7 aprile 2022, una Parte_1
integrazione documentale (per cui il locatore, con successiva del 11 aprile 2022, dichiarava l'impossibilità di una consegna a mano, stante la voluminosità della documentazione, “per cui vi saranno consegnati a mano con raccomandata a mano entro lunedi 11 aprile presso la vs sede commerciale di Pompei”. Con quest'ultima missiva del 11 aprile 2022, il locatore rappresentava, altresì, le condizioni di vendita, suscettibili di variazione del prezzo di acquisto, fino al 25%, essendo la vendita a corpo
(fino a € 620mila) una volta accertato la maggiore misura reale dell'immobile, cui replicava lamentandosi della incompletezza delle condizioni di vendita e Parte_1
la incoerenza tra le condizioni di vendita illustrate nelle due missive del 25 marzo e 11 aprile, tanto da impedire l'efficace decorso del termine di prelazione, dolendosi, contestualmente, dell'omessa trasmissione dei documenti di proprietà nonchè attestanti i titoli abilitativi (necessari per l'istruttoria bancaria ai fini della concessione del mutuo) ma intendendo esercitare la prelazione alle condizioni di cui alla denuntiatio del 25 marzo 2022 (cfr missive del 13 aprile e del 20 maggio 2023). I
con missiva del 20 maggio 2022 (ma recante la data del 19 aprile 2022), Parte_1
hanno inteso esercitare la prelazione. Omesso invio della documentazione lamentata anche con missiva del 17 giugno 2022. La predetta documentazione è stata prodotto
2 solo in giudizio con deposito in data 19 febbraio 2024. In data 29 giugno 2022,
l'immobile in questione veniva alienato in favore di “a corpo” Controparte_3
per il prezzo di € 550mila (senza alcuna indicazione del prezzo variabile). Parte_1
agisce, pertanto, in giudizio, con l'azione di riscatto verso il terzo- acquirente (con
[...]
imputazione dei canoni versati dopo il mancato esercizio della prelazione in conto - prezzo). Si costituisce eccependo, preliminarmente, che l'atto Controparte_3
di diffida e messa in mora sia nullo per genericità (del petitum e della causa petendi) segnalando, rispetto alla doglianza di cui alla mancata consegna – da parte del locatore/venditore dei documenti per la stipula del contratto di compravendita, che i medesimi (comunque reperibili aliunde su iniziativa della parte interessata) andavano consegnati all'atto della stipula della vendita (contratto definitivo) e non prima e né tantomeno alla stipula del preliminare (cita Cass. 12 novembre 2013 n. 25427) e, dunque, l'assenza di ogni profilo di scorrettezza, anche perché, ex art. 1538 cc, il potenziale incremento sarebbe stato indirizzato anche al promissario – acquirente, chiedendo la chiamata in causa in garanzia di , proprietario del Controparte_2
cespite al fine di essere manlevata tanto della restituzione del prezzo versato, pari ad
€ 550mila, quanto del pagamento dei danni ed al rimborso delle spese di contratto.
Con ordinanza emessa in data 13 ottobre 2023, veniva rigettata l'istanza volta ad ottenere la autorizzazione alla chiamata in causa (per garanzia) di Controparte_2
verso cui parte resistente ha proposto domanda riconvenzionale per danni e spese con la seguente motivazione “la domanda proposta dal convenuto nei confronti di altro convenuto non esige le forme prescritte per la chiamata in causa del terzo, per
l'evidente ragione – a tacer d'altro – che è fuori luogo discorrere di “chiamata in causa” rispetto ad un soggetto che è già parte del giudizio” ed inoltre “Non è, invece, necessario che la riconvenzionale “trasversale” sia fondata sui medesimi fatti posati dall'attore principale a fondamento della sua domanda” di talché risulta, dunque,
3 “sufficiente e corretto formulare la domanda riconvenzionale cd “trasversale” nella comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, con l'unica precisazione che, qualora il convenuto destinatario della stessa risulti contumace, allora detta comparsa dovrà essergli notificata, secondo le norme comuni”. Notifica avvenuta in data 27 dicembre 2022.
All'udienza del 11 aprile 2024, il Tribunale si riserva per la decisione.
La domanda è fondata, essendo stato sostanzialmente leso il diritto di prelazione del conduttore.
L'art. 38 “Diritto di prelazione” della legge 392/1978 conferisce al conduttore di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo il diritto di prelazione allorchè il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, con onere a carico di quest'ultimo di darne comunicazione al conduttore (nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione) ed il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli, con l'avvertimento secondo cui l'avente - titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente, ai sensi del successivo art 39 “Diritto di riscatto”. Il diritto
4 di riscatto di un immobile integra un diritto potestativo che si esercita tramite una dichiarazione unilaterale recettizia, di carattere negoziale, attraverso cui si determina l'acquisto della proprietà dell'immobile a favore del retraente che si sostituisce (con effetto ex tunc) nella medesima posizione del terzo, a seguito della sentenza di accertamento della legittimità del suo diritto di riscatto, e detta dichiarazione può essere effettuata anche con l'atto di citazione, diretto a far valere il diritto di riscatto
(Cass. 9 aprile 2014 n. n.8264 nonché App Firenze 7 dicembre 2021). Naturalmente,
l'adesione del conduttore deve avvenire a condizioni uguali di quelle comunicate dal locatore, sia con riferimento al prezzo da corrispondere che alle altre condizioni contrattuali. Naturalmente, le regole positive vanno integrate con i precetti generali di correttezza e buona fede che governano le relazioni giuridiche e sociali per regolamentare aspetti non disciplinati dal Legislatore.
Ciò posto, lamenta l'inosservanza delle condizioni per l'esercizio del Parte_1
diritto di prelazione sia a causa della mancata consegna della documentazione relativa al diritto dominicale (planimetrie catastali, titoli di proprietà e titolo edilizio), ostativa alla concessione del prestito bancario, che la mancata coincidenza tra le condizioni contrattuali indicate in denuntiatio e quelle poi convenute con CP_3 CP_3
terzo - acquirente e, segnatamente, il paventato aumento del prezzo pari al 25%
(trattandosi di vendita a corpo).
Sotto il secondo profilo, effettivamente, la missiva del 25 marzo 2022 non menzionava che la compravendita non sarebbe avvenuta a misura bensì a corpo, con l'inevitabile precipitato dell'eventualità di un aumento del prezzo pari al 25% di quello pattuito, circostanza di cui il locatore ha reso edotto il conduttore solo successivamente in data
11 aprile 2024 ribadendo le condizioni economiche pregresse.
5 Ma, soprattutto, ed in ciò si sostanzia l'elemento dirimente, dal complessivo materiale documentale acquisito agli atti, è apparso evidente come il locatore non abbia consegnato documenti indispensabili ai fini della valutazione della convenienza dell'affare attinenti, soprattutto, ai diritti dominicali ivi insistenti, che, come noto, sono condizione essenziale per valutarne la regolarità urbanistico/edilizia nonché la provenienza del cespite. Documentazione depositata solo in corso di giudizio, finalizzata a sanare, evidentemente, una irregolarità pregressa. Ed è evidente come la conoscenza della situazione urbanistico/edilizio/catastale dell'immobile costituisce pre - condizione per il compimento di un'operazione di acquisto di un immobile così impegnativa dal punto di vista degli impegni finanziari. E detta circostanza è stata ammessa da parte del medesimo locatore nella missiva del 11 aprile 2024 con cui dichiarava che “che non è possibile trasmettere la documentazione richiesta a mezzo mail, in quanto sono diversi file di grandi dimensioni, per cui vi saranno consegnati a mano con raccomandata a mano entro lunedi 11 aprile presso la vs sede commerciale di Pompei”, laddove non è veritiera l'altra affermazione della medesima parte secondo cui “rispetto alla doglianza di cui alla mancata consegna – da parte del locatore/venditore dei documenti per la stipula del contratto di compravendita si segnala che essi vanno consegnati all'atto della stipula della vendita (contratto definitivo) e non prima, né tantomeno alla stipula del preliminare”, atteso che la documentazione in oggetto costituisce uno degli elementi di valutazione della convenienza dell'affare circa la regolarità/provenienza del bene, come la prassi insegna, da eseguirsi, intuitivamente, in via preventiva.
In ogni caso, ha inteso esercitare la prelazione già con la missiva del 19 Parte_1
aprile (comunicata in data 20 maggio) 2022, assumendosi l'impegno anche finanziario correlato, a riprova della serietà degli intenti (nonostante quanto affermato da contro
– parte secondo cui “…Si evidenzia novellamente che controparte ha solo cercato di
6 prendere tempo”), per cui non è chiaro cosa altro avrebbe dovuto fare in termini di adempimenti procedurali finalizzati all'esercizio della prelazione, ribadendo l'esercizio del diritto sostanziale anche con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, sottoscritto (digitalmente) dal legale rappr. della società medesima fugando ogni dubbio sui poteri di rappresentanza processuale del procuratore
Appare evidente, come il locatore non abbia adeguatamente consentito l'esercizio consapevole del diritto di prelazione, per cui la compravendita eseguita in data 29 giugno 2022 costituisce violazione di tale diritto abilitando il riscatto da parte dell'avente diritto, ponendosi il locatore in una condizione analoga a quella disciplinata dall'art. 39 legge 392/1978 di sostanziale inadempimento agli obblighi gravanti sul locatore di correttezza e chiarezza strumentali all'informato esercizio del diritto di relazione.
Stante l'efficacia retroattiva del riscatto (con la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo), gli importi corrisposti da in favore del terzo per il CP_4
godimento del bene conteso, pari a € 1.553,00 per i mesi di giugno/dicembre 2002
(pari a € 10.871,00), pari, dunque a 7 mensilità, vanno restituiti, con obbligo a carico dell'accipiens (prova dei bonifici di pagamento con indicazione della causale)
Le spese di lite sono liquidate in dispositivo tenuto conto della soglia di valore compresa fino a € 520mila (in ragione del prezzo di acquisto pari a € 550mila, di poco superiore a quella soglia) di cui alla tabella “Giudizi di cognizione ordinaria e sommaria innanzi il Tribunale” DM 55/2014 in relazione all'attività processuale svolta (studio ed introduzione della lite, e fase decisoria) per complessivi € 12.046,00, oltre oneri accessori, con attribuzione al procuratore per dichiarato anticipo


P.Q.M.


7 pronunciando sulla domanda proposta, in accoglimento della medesima, così dispone:
- accoglie la domanda di riscatto proposta dalla società “ nei Parte_1
confronti di “ e, per l'effetto, dichiara il trasferimento Controparte_3
dell'immobile, ubicato in Pompei, alla via Sacra 8/22, (NCEU fg. 12, part. 147, sub 25) in favore della prima società, subordinato al contestuale pagamento del prezzo di acquisito pattuito con “ , pari a € 550mila Controparte_3
- condanna alla restituzione dei canoni percepiti nei Controparte_3
mesi giugno/dicembre 2022, per l'importo di € 10.871,00
- condanna “ , unitamente a , in solido Controparte_3 Controparte_2
al pagamento delle spese di lite liquidate, a titolo di compenso professionale in € 12.046,00, oltre oneri accessori, ed oltre le spese vive per CU (€
1.686,00), con integrale rivalsa della prima società verso Controparte_2
per le spese di lite liquidate in questo giudizio oltre che per la restituzione del prezzo di acquisto versato in occasione della compravendita del 29 giugno 2024, pari a € 550mila unitamente alle spese di trasferimento e dei canoni restituiti all'avente diritto
Torre Annunziata, 2 giugno 2024
Il giudice dott. Amleto Pisapia
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