REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott. Michele D'Auria ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al R.G. n. 4543/2022 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Proprietà
TRA
, nato a [...] il [...] C.F. e Parte_1 C.F._1 residente in Napoli, al Vico Santa Maria Apparente, 24, elettivamente dom.to in Napoli, alla Piazza Dante, 22 presso lo studio dell'Avv. Gennaro Esposito (C.F. ) che lo rappresenta e difende, come in atti. C.F._2
ATTORE
CONTRO
, nato a S. Giorgio a [...] il [...], C.F. Controparte_1
, residente in [...]
Palme n. 16 ed elett.te dom.to in Casoria (NA) alla Via Pio XII n. 114, presso lo studio dell'avv. Giovanni Cresci, cod. fisc. , che lo C.F._4 rappresenta e difende, come in atti. CONVENUTO
CONTRO
, nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...]
69/27, C.F. , rappresentata e difesa, in virtù di procura in C.F._5 calce al presente atto, dall'avv. Mariano Russo, , presso C.F._6 il cui studio elettivamente domicilia in Napoli alla Via Cervantes n. 55/5, come in atti CONVENUTA CONTRO
nata il [...] a [...] e residente in CP_3
Pozzuoli alla via Traversa Napoli n. 3, (C.F. , rapp.ta e C.F._7 difesa dall'avv. Maddalena IE (C.F. ) e dall'avv. C.F._8
Raniero NI IE (C.F. ) del Foro di Napoli, con C.F._9 studio in Napoli alla via Duomo n. 22, come in atti CONVENUTA

Conclusioni parte attrice 1.- Accertare e dichiarare il Parte_1 diritto al rilascio in favore del IG. ed a carico dei IGg.ri Parte_1
e , dell'immobile sito in Pozzuoli, alla Traversa Controparte_1 CP_2
Napoli, 3 (già Via Napoli, 101), località La Pietra, riportato al NCEU del Comune di Pozzuoli al folio 90, p.lla 29, sub 23, Via Napoli, 3, p.1, cat. A/4, cl. 4, vani 4, RC 278,89, per i motivi di cui in premessa;
2.- dichiarare inopponibile al IG. , il contratto di locazione stipulato in Parte_1 data 11.12.2017, tra i IGg.ri e , Controparte_1 CP_2 CP_3 per i motivi di cui in premessa;
3.- per l'effetto condannare i IGg.ri CP_1
e al rilascio dell'immobile sito in
[...] CP_2 CP_3
Pozzuoli, alla Via Traversa Napoli 3 (già Via Napoli, 101), in favore del IG. ; 4.- accertare il diritto del IG. al Parte_1 Parte_1 risarcimento dei danni ovvero al pagamento della indennità di occupazione illegittima a decorrere dal 29.01.2017, ovvero dalla data ritenuta di giustizia e fino al rilascio, per i motivi di cui in premessa;
5.- per l'effetto condannare i IGg.ri e , al pagamento della somma che sarà Controparte_1 CP_2 accertata in corso di giudizio e ritenuta di giustizia anche all'esito di CTU;
6.- condannare i IGg.ri e , in Controparte_1 CP_2 CP_3 solido tra loro, ovvero, rispettivamente ognuno nelle loro qualità e responsabilità al pagamento di tutte le spese e competenze del presente giudizio oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge con attribuzione al sottoscritto difensore antistatario.
Conclusioni parte convenuta : 1) Rigettare la domanda Controparte_1 avversa siccome inammissibile ed infondata, nonché temeraria. 2) Condannare l'attore al risarcimento dei danni ex art 96 c.p.c., quantificato in una somma pari al quintuplo delle spese di lite ovvero alla diversa somma che il Tribunale vorrà equitativamente determinare. 3) Con vittoria di spese e compensi professionali ex D.M. n.55/2014 oltre I.V.A. e C.P.A. del presente giudizio, attribuendole allo scrivente difensore antistatario.
Conclusioni parte convenuta : 1) Rigettare la domanda avversa CP_2 siccome inammissibile e infondata, nonché temeraria;
2) condannare l'attore al risarcimento dei danni ex art 96 c.p.c., quantificato in una somma pari al quintuplo delle spese di lite ovvero alla diversa somma che il Tribunale vorrà equitativamente determinare;
3) con vittoria di spese e compensi professionali ex D.M. n.55/2014 oltre I.V.A. e C.P.A. del presente giudizio, attribuendole allo scrivente difensore antistatario. Conclusioni parte convenuta a) disattendere ogni CP_3 domanda nei confronti della comparente, comunque rigettando qualsivoglia pretesa nei suoi confronti avanzata e/ avanzanda dall'attore e/o da altre parti, quale inaccoglibile e/o infondata nell'an e nel quantum;
in caso di accoglimento di adverse richieste, ridurle a quanto ritenuto giusto ed equo;
b) accertare e dichiarare che la sig.ra occupa legittimamente CP_3
l'immobile de quo in forza di un regolare contratto di locazione opponibile anche al sig. c) in accoglimento della domanda spiegata Parte_1 ut supra al capo D - da intendersi quale riconvenzionale trasversale intercorrente tra litisconsorti passivi - previa declaratoria di inadempienza del locatore, sig. rispetto agli obblighi imposti dagli artt. 1218, 1453, CP_1
1575 n. 3 e 1576 c.c., condannare il sig. al risarcimento dei Controparte_1 danni in favore della sig. . d) ancora in accoglimento della CP_3 domanda spiegata ut supra al capo D, nella denegata ipotesi di positivo ingresso alle contrarie pretese, dichiarare espressamente il sig.
[...]
tenuto a garantire la sig. da ogni conseguenza scaturente CP_1 CP_3 dal giudizio in oggetto, con condanna pertanto del predetto al pagamento di ogni somma liquidata e/o comunque accessoria e consequenziale, anche a titolo di competenze di lite alle controparti, e con pagamento diretto da parte di esso locatore;
e) sempre in accoglimento della domanda riconvenzionale trasversale, spiegata ut supra al capo D, in caso di soccombenza della convenuta sig.ra condannare il sig. al pagamento delle spese CP_3 CP_1 del presente giudizio, con attribuzione ai suoi procuratori costituiti, antistatari;
ciò previa eventuale autorizzazione della notifica del presente atto al sig.
nel caso egli resti contumace;
f) condannare comunque Controparte_1
l'attore al pagamento delle competenze tutte di lite, d'attribuirsi ai procuratori anticipatari.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione il sig. conveniva innanzi a questo Parte_1
Tribunale i IGg.ri , e per sentire Controparte_1 CP_2 CP_3 accogliere le conclusioni in epigrafe riportate.
A supporto della domanda assumeva: -1) Che con atto notarile del 25.07.2005 i coniugi e vendevano al IG. Controparte_1 CP_2 Parte_1
l'immobile sito in Pozzuoli, alla Via Napoli, 101, località La Pietra, riportato al NCEU del Comune di Pozzuoli al folio 90, p.lla 29, sub 23, Via Napoli, 101, p.1, vani 4; -2) Che con atto di citazione innanzi al Tribunale di Napoli del 14.12.2016, i medesimi coniugi chiedevano di accertare la CP_4 simulazione assoluta di tale atto di vendita e per l'effetto dichiararne la nullità, inesistenza od inefficacia. -3) Che il IG. si costituiva nel predetto Pt_1 giudizio concludendo per il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, per la condanna dei coniugi e al rilascio degli Controparte_1 CP_2 immobili nonchè al pagamento della indennità per la indebita occupazione dei medesimi dalla data della citazione (29.01.2017) alla data di effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione. -4) Che il Tribunale di Napoli con sentenza n. 7971/2020, RGN 4858/2017, del 23.11.2020, passata in cosa giudicata, rigettava la domanda di simulazione assoluta e dichiarava l'inammissibilità della domanda riconvenzionale. -5) Che il IG. al fine di giungere ad Pt_1 una definizione della controversia di cui alla riconvenzionale, proponeva istanza di mediazione che si concludeva con verbale di esito negativo. -6) Che nelle more del predetto giudizio l'immobile in proprietà del IG. Pt_1 veniva concesso arbitrariamente dal IG. in locazione alla Controparte_1
IG.ra con contratto del 21.12.2017 e per il canone annuo di CP_3
€. 6.600,00; -7) Che pertanto, essendo venuto a conoscenza di ciò, il IG. chiedeva alla conduttrice il versamento del canone di locazione, Pt_1 essendo egli il proprietario dell'immobile. -8) Che a quel punto la IG.ra instaurava procedimento di mediazione con l'istante ed il IG.
CP_3 CP_1 avente ad oggetto i rapporti tra proprietario, locatore e conduttrice, ma detta mediazione sortiva esito negativo;
-9) Che il IG. procedeva quindi nei CP_1 confronti della IG.ra , con atto di intimazione di sfratto per morosità
CP_3 nel quale interveniva pure l'istante facendo valere le proprie ragioni ed esibendo atto di compravendita immobiliare nonchè la sentenza del Tribunale di Napoli del 23.11.2020; -10) Che il Tribunale rinviava la causa per il solo pagamento delle somme dovute dalla al IG. essendo
CP_3 CP_1 rilevante ai fini del procedimento di convalida di sfratto unicamente la titolarità del contratto di locazione. -11) Che successivamente il IG. chiedeva Pt_1 ripetutamente alla IG.ra l'accesso all'immobile in sua proprietà
CP_3 ottenendo riscontro negativo. -12) Che pertanto, non avendo né ottenuto il rilascio né il pagamento dei canoni era costretto ad agire con il presente giudizio nel quale si cita anche la IG.ra affinché sia, alla medesima,
CP_3 opponibile la emananda sentenza di rilascio.
Si costituivano tutti i convenuti, che chiedevano il rigetto della domanda come da conclusioni riportate in epigrafe. La IG.ra spiegava altresì CP_3 domanda riconvenzionale, ugualmente riportata nelle conclusioni in epigrafe.
Concessi i termini per memorie ex art. 183 C.P.C. VI comma, matura la causa per la decisione, precisate le conclusioni, all'udienza del 25.03.2025 il fascicolo era assegnato a sentenza.
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Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali. Risultano inoltre assolti gli adempimenti di cui al d.lgs. 28/2010 in quanto la convenuta ha provveduto a formale CP_5 invito alla mediazione come ivi richiesto, depositando verbale di esito negativo.
La domanda principale è fondata e va accolta.
L'azione si basa su cosa giudicata. Agli atti del presente giudizio è stata infatti prodotta da parte attrice la sentenza del Tribunale di Napoli n. 7971/2020, RGN 4858/2017, del 23.11.2020 la quale, in maniera esplicita, acclara e comprova “la effettività del trasferimento immobiliare” dell'appartamento in discussione dai coniugi all'attuale parte attrice, sentenza che CP_4 Parte_1
- non appellata - è ormai passata in giudicato, come da attestazione ugualmente prodotta agli atti. Trattasi pertanto non di azione di rivendicazione, come eccepito dai convenuti coniugi , ma di mera azione di condanna CP_4 al rilascio dell'immobile detenuto sine titulo, come dimostrato anche dal fatto che una volta allegata l'esistenza del giudicato tra le parti, il quale sancisce l'effettività del trasferimento immobiliare tra le medesime, non viene chiesto da parte attrice di pronunciarsi sull'accertamento del diritto di proprietà. Va rilevato peraltro che le difese sollevate dalle parti convenute attengono a questioni che già hanno formato oggetto della predetta sentenza, per cui in virtù del principio secondo cui il giudicato copre il dedotto e il deducibile non possono trovare nuovamente spazio o validità nell'odierno giudizio.
Ciò premesso, essendo dimostrata la effettività del trasferimento immobiliare in capo a parte attrice, deve ritenersi assolto il suo onere probatorio in merito alla domanda di rilascio per la detenzione senza titolo del bene trasferito. Tale capo della domanda quindi - rinviando al prosieguo l'esame della fattispecie nei confronti della locatrice - va senz'altro accolto nei CP_3 confronti dei convenuti venditori dell'immobile, e cioè i coniugi . CP_1 CP_2
Per quel che concerne il chiesto risarcimento, la recente giurisprudenza della Cassazione, nella sua più autorevole composizione a SS.UU., sanando i precedenti contrasti esistenti in materia, ha precisato definitivamente che nella fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è richiesta “… l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento…” (Cass. SS.UU. n. 33645/2022). Viene pertanto superata la concezione, sostenuta da parte della precedente giurisprudenza di legittimità e di merito, secondo cui il danno da occupazione abusiva è da considerare “in re ipsa” sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale. Or bene, nel caso che qui si esamina, parte attrice ha dato semplicemente per scontato l'esistenza del danno in questione, limitandosi a chiederne la quantificazione, anche tramite CTU, senza allegare ne' chiedere di provare la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa, ne' l'entità del medesimo. Tale capo della domanda, perciò, andrà rigettato.
Per quanto concerne la conduttrice la domanda di rilascio nei CP_3 suoi confronti sollevata da parte attrice va ugualmente accolta: merita altresì accoglimento la riconvenzionale spiegata dalla conduttrice medesima nei confronti del convenuto . Si verte in questo caso nella Controparte_1 fattispecie di contratto di locazione stipulato a non domino. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito da tempo che in tale circostanza giuridica vanno delineati due profili ben distinti: validità del contratto tra le parti stipulanti e opponibilità del contratto medesimo al terzo che vanti il diritto di proprietà sul bene locato a sua insaputa. Or bene, in tali frangenti il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata. In tal caso, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte ove non faccia acquisire al conduttore il godimento di quella (Cass. 25911/2013). Applicando tali principi al caso di specie, ne discende che il contratto di locazione oggetto del giudizio risulta validamente stipulato tra le parti negoziali oggi in contraddittorio, e cioè il locatore e la conduttrice , mentre non risulta Controparte_1 CP_3 opponibile a , terzo proprietario rispetto al contratto di Parte_1 locazione e parte attrice nel presente contenzioso;
per tanto il nella CP_1 qualità di contraente, è senz'altro tenuto nei confronti della conduttrice a garantire il pacifico godimento della cosa locata ex art. 575 CC e, qualora tale obbligazione risulti violata, andranno applicate le norme in tema di inadempimento del locatore, con la conseguente responsabilità in capo al medesimo per i danni causati.
Le spese ed onorari di lite, si liquidano ex D.M. 55/2014 e saranno governati come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:
-1) Accerta e dichiara il diritto al rilascio in favore del IG. Parte_1 ed a carico dei IGg.ri e , dell'immobile sito in Controparte_1 CP_2
Pozzuoli, alla Traversa Napoli, 3 (già Via Napoli, 101), località La Pietra, riportato al NCEU del Comune di Pozzuoli al folio 90, p.lla 29, sub 23, Via Napoli, 3, p.1.
-2) Dichiara inopponibile al IG. , il contratto di locazione Parte_1 stipulato in data 11.12.2017, tra i IGg.ri e Controparte_1 CP_2
. CP_3
-3) Per l'effetto condanna i IGg.ri e Controparte_1 CP_2 CP_3
al rilascio del predetto immobile sito in Pozzuoli, alla Via Traversa
[...]
Napoli 3 (già Via Napoli, 101), in favore del IG. . Parte_1
-4) Rigetta la richiesta di risarcimento del danno e/o dell'indennità per occupazione illegittima.
-5) Dichiara il sig. tenuto a garantire la sig. Controparte_1 CP_3 da ogni conseguenza scaturente dal giudizio in oggetto a cagione del contratto di locazione con essa stipulato, e condanna il predetto al Controparte_1 pagamento in favore della medesima di ogni somma liquidata e/o comunque accessoria e consequenziale, anche a titolo di competenze di lite alle controparti. -6) Condanna i IGg.ri e , in solido tra loro, al Controparte_1 CP_2 pagamento delle spese di giudizio in favore di parte attrice, come di seguito liquidate: Spese € 518,00; Onorari (valore indeterminato basso): Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00; Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 903,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00 per un totale degli onorari pari ad € 3.809,00, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta, con attribuzione al difensore costituito, dichiaratosi antistatario.
-7) Fermo restando quanto sancito dal punto 5 in relazione ai rapporti interni tra le parti contraenti, condanna la IG.ra in solido con il IG. CP_3
al pagamento delle spese di giudizio in favore di parte attrice, Controparte_1 come di seguito liquidate: Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00; Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 903,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00 per un totale degli onorari pari ad € 3.809,00, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta, con attribuzione al difensore costituito, dichiaratosi antistatario.
-8) Condanna i IGg.ri e , in solido tra loro, al Controparte_1 CP_2 pagamento delle spese di giudizio in favore della IG.ra , come CP_3 di seguito liquidate: Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00; Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 903,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00 per un totale degli onorari pari ad € 3.809,00, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta, con attribuzione ai difensori costituiti, dichiaratisi antistatari.
Sentenza esecutiva come per legge.
Così deciso in Napoli, 21/05/2025
Il Giudice Dott. Michele D'Auria