N. 535/2024 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 535
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2024
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso diverso.
TRA
(C.F. nata il [...] a [...]- Parte_1 C.F._1
rento (NA) e residente in Sorrento (NA) in via degli Archi, rappresentata e difesa,
giusta procura in atti, congiuntamente e disgiuntamente, dall'avv. Assunta Russo
(C.F. ) e dall'avv. Camillo Esposito (C.F. C.F._2
1 – PEC ed elettivamente do- C.F._3 Email_1
miciliata presso il loro studio in Castellammare di Stabia (NA) in Via G. D'Annun-
zio n.54,
-ricorrente-
[...]

[...]
(p. iva n. ) con sede legale in Massa Lubrense Controparte_1 P.IVA_1
(NA) in via delle Tore n. 7, in persona del legale rappresentante p.t. CP_2
(C.F. ), rappresentato e difeso, per procura in atti,
[...] C.F._4
Ema_ dall'avv. Luigi Palomba (C.F. – PEC C.F._5 Email_3
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Sorrento (NA) in via
[...]
Marziale n.9,
-resistente-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 01.02.2024 premettendo di essere Parte_1
proprietaria e locatrice dell'immobile sito in Sorrento al Corso Italia n. 281 piano 3
int. 5 (Foglio 2, part. 425, Sub 6, Cat. A2, cl. 6, vani 7, Rendita Catastale €
1.120,71), chiedeva la risoluzione di diritto del rapporto di locazione ad uso commerciale intercorso tra le parti, in virtù di contratto del 29.12.2017,
regolarmente registrato.
La ricorrente premetteva che nel menzionato contratto, all'art. 7, era previsto il pagamento dei canoni in rate mensili, in via anticipata, entro il giorno 4 di ciascun mese, mentre all'art. 9, le parti pattuivano che: “Il conduttore non potrà per alcun
2 motivo ritardare il pagamento del canone e delle eventuali spese e non potrà far
valere alcuna eccezione o azione se non dopo il pagamento delle rate scadute. Il
mancato pagamento di una sola rata comporterà la risoluzione ipso iure del
contratto.” In punto di fatto deduceva che la conduttrice, durante la vigenza del contratto, in più occasioni ritardava il pagamento mensile del canone di locazione e che con PEC del 12.12.2023, stante il mancato pagamento dei canoni per le mensilità di novembre e dicembre 2023, comunicava alla conduttrice la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al citato art. 9 del contratto.
Si costituiva la società resistente deducendo l'assenza dei presupposti in relazione alla domanda di risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c.. Eccepiva la non applicabilità
dell'invocata clausola, sia perché nel contratto non era previsto il termine entro cui andava eseguito il pagamento del canone, sia ancora perché, per prassi fino a quel momento osservata, lo stesso era versato sempre con le medesime tempistiche;
per cui non ricorrevano i presupposti neanche per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento. In relazione al contratto, assumeva che lo stesso era nullo in quanto: a) la clausola relativa alla durata (quattro anni) sarebbe stata nulla, poiché
la stessa doveva essere di anni nove, stante la destinazione alberghiera dell'
immobile concesso in locazione;
b) la clausola di risoluzione di diritto di cui all'art. 9 sarebbe stata nulla per l'estrema genericità del contenuto della stessa. Spiegava,
dunque, domanda riconvenzionale al fine di sentir dichiarare la nullità delle due clausole contrattuali, chiedendo il differimento della udienza ex art. 418 c.p.c..
In corso di causa, veniva disposto il differimento di udienza. Parte ricorrente depositava nei termini assegnati memoria difensiva, eccependo l'inammissibilità
della domanda riconvenzionale in relazione alla diversa durata contrattuale per
“estraneità” della stessa rispetto alla domanda principale di risoluzione del contratto
3 ex art. 1456 c.c., nonché l'infondatezza dell'ulteriore domanda riconvenzionale in relazione alla nullità della clausola risolutiva espressa.
Con ordinanza del 17.10.2024, la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 05.05.2025, con concessione alle parti di termine per il deposito di note di discussione fino al 04.05.2025, essendo matura per la decisione.
In primo luogo, si ritiene che la domanda sia procedibile essendo stato esperito,
prima del giudizio e senza esito positivo, il tentativo di mediazione obbligatoria
(cfr. produzione telematica ricorrente doc. 5) ex art. 5, comma 1, dlgs. 28/2010,
convertito in L. 69/2013.
Nel merito, la domanda di è fondata per i motivi che seguono. Parte_1
Sulla domanda di operatività della clausola risolutiva espressa prevista dall'art.
9 del contratto di locazione.
L'art. 1456 c.c. prevede che: “I contraenti possono convenire espressamente che il
contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta
secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto
quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola”.
È pacifico in giurisprudenza che, in presenza della clausola, la risoluzione del contratto operi di diritto e non è consentito al giudice la valutazione circa la gravità
dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. (cfr. tra le altre Cass. 23879/2021).
Valutazione giudiziale che è invece richiesta nelle ipotesi, come quella in esame,
nelle quali sorgano contestazioni circa l'esistenza e l'operatività della clausola stessa in relazione ad uno dei suoi elementi costitutivi o dei presupposti (ad esempio la mancata indicazione specifica delle prestazioni e le loro relative modalità, la cui
4 mancata esecuzione potrà dar luogo alla risoluzione) ed il cui giudizio richiede una pronuncia accertativa dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto.
Così delineato il quadro normativo e giurisprudenziale, va osservato che nel contratto di locazione per cui è causa (prodotto in atti da entrambe le parti) all'art. 9, in relazione al pagamento del canone alle scadenze, le parti hanno così
convenuto: “Il conduttore non potrà per alcun motivo ritardare il pagamento del
canone e delle eventuali spese e non potrà far valere alcuna eccezione o azione se
non dopo il pagamento delle rate scadute. Il mancato pagamento di una sola rata
comporterà la risoluzione ipso iure del contratto”.
invoca tale clausola ai fini dell'effetto risolutivo di diritto del Parte_1
contratto ex art. 1456 c.c., che si sarebbe verificato già con la PEC del 12.12.2023
con la quale la ricorrente dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa in ragione del mancato pagamento dei due canoni di locazione dei mesi di novembre e dicembre 2023, a quella data non ancora versati.
La resistente, sul punto, deduce l'inoperatività di tale clausola sostenendo: 1)
l'assenza di un termine espressamente convenuto per il pagamento del canone;
2)
l'esistenza di una prassi tra le parti per il pagamento del canone a scadenze differite.
In relazione alla prima eccezione, sollevata dalla società resistente, si osserva però
che all'art. 7 del contratto di locazione, dopo l'indicazione dell'importo del canone su base annua, è previsto che lo stesso venga corrisposto in rate mensili “uguali e
costanti entro e non oltre il giorno 4 di ogni mese”.
Non sussistono quindi dubbi interpretativi di sorta né rispetto al pagamento mensile del canone da versarsi anticipatamente, né rispetto al giorno del mese entro il quale la conduttrice avrebbe dovuto corrisponderlo (il giorno 4 di ogni mese).
5 In merito alla seconda eccezione, circa la sussistenza di una prassi di pagamento del canone del mese in giorno diverso da quello stabilito in contratto, ma pur sempre rispetto al mese di riferimento, si rileva che effettivamente dalla documentazione in atti depositata dalla resistente (doc. 6) risulta che per i periodi pregressi il pagamento dei canoni di locazione sia stato per lo più eseguito dalla conduttrice nei primi 15 giorni del mese di riferimento. Deve, tuttavia, osservarsi che la locatrice non ha mai manifestato, nel corso del rapporto, tolleranza alcuna rispetto all'omesso versamento di più canoni di locazione, essendo quest'ultima ipotesi non verificatasi in precedenza.
Risulta, invero, dalla PEC inviata alla società il 12.12.2023 (cfr. doc. 7 produzione ricorrente), con la quale la ricorrente ha invocato la risoluzione del contratto per omesso pagamento di canoni già scaduti e, in particolare, di quello relativo al mese di novembre 2023, che la tolleranza non può riferirsi anche all'omesso pagamento del canone come espressamente contemplato con la clausola risolutiva espressa all'art. 9 del contratto di locazione.
La precedente prassi del pagamento posticipato del canone di locazione rispetto alla data stabilita in contratto, dunque, non inficia anche la portata della clausola risolutiva espressa, avuto riguardo alla circostanza che alla data di ricevimento della
PEC del 12.12.2023 la conduttrice aveva del tutto omesso il pagamento di ben due canoni già scaduti e sul punto, per quanto detto, non si era consolidata alcuna tolleranza.
Orbene, in più pronunciamenti la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che: “In
tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non
comporta la eliminazione della clausola né determina la tacita rinuncia ad
avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente
6 all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di
ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di
volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il
creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie
obbligazioni” (Cass. 14195/2022, Cass. 14508/2018).
Deve, pertanto, accogliersi la domanda ed accertarsi e dichiararsi la risoluzione di diritto del contratto di locazione per cui è causa a far data dal 12.12.2023.
Conseguentemente, la resistente va condannata al rilascio dell'immobile oggetto della locazione in favore della ricorrente, con fissazione della esecuzione al
30.06.2025.
Sulle domande riconvenzionali.
In ragione di quanto sopra detto, le domande riconvenzionali della resistente si profilano in parte inammissibili e per altro verso infondate.
Inammissibile risulta, infatti, la domanda riconvenzionale spiegata in relazione alla durata contrattuale dal momento che, nel caso in esame, la locatrice ha invocato la risoluzione in virtù dell'inadempimento contrattuale rispetto al pagamento dei canoni e la conseguente applicazione della clausola risolutiva espressa.
Deve inoltre, per quanto sopra detto, dichiararsi l'infondatezza dell'ulteriore domanda riconvenzionale tesa ad accertare l'asserita nullità della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 9 del contratto di locazione. La clausola in oggetto è
specifica, puntualmente riferita all'inadempimento dell'obbligo di pagamento dei canoni e non rientra tra quelle di cui all'art. 1341, comma 2, c.c. limitandosi a tipizzare ex ante le conseguenze dell'inadempimento.
Sulla domanda della ricorrente di condanna ex art. 96 c.p.c..
7 Non può, infine, trovare accoglimento la domanda di condanna per lite temeraria,
formulata dalla ricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
La responsabilità aggravata per lite temeraria ha, infatti, natura extracontrattuale per cui la domanda di cui all'art. 96 c.p.c. richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, dell'an e del quantum debeatur, o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile d'ufficio, tali elementi siano in concreto desu-
mibili dagli atti di causa (cfr. Cass. Civ. n. 9080/2013).
Nel caso in esame, inoltre, deve pur sempre considerarsi che nelle tesi difensive della resistente non si ravvisano elementi di malafede dal momento che le stesse,
pur risultando infondate, erano comunque spiegate secondo diritto ed in relazione all'interpretazione della clausola risolutiva espressa in punto di ritardato pagamento di canoni di locazione. Consegue che non ricorrono i presupposti per la condanna per lite temeraria ex art. 96, co. I e II, c.p.c., laddove possono in ogni caso dirsi assorbiti dal quantum delle spese di lite liquidate eventuali danni ex art. 96, co. III,
c.p.c..
Le spese e competenze di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche, per lo scaglione di valore dichiarato da €. 1.100,01 ad €. 5.200,00.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa e/o assorbita, così provvede a) accerta e dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione ad uso commerciale per cui è causa con effetto dal 12.12.2023;
8 b) condanna in persona del legale rappresentante p.t., al rilascio in Controparte_1
favore di dell'immobile sito in Sorrento (NA) al Corso Italia n. Parte_1
281 piano 3 int. 5 (Foglio 2, particella 425, Sub 6 Cat. A2, cl. 6, Vani 7, R. Cat. €
1120,71) libero e vuoto da persone e cose;

c) fissa per l'esecuzione la data del 30.06.2025 ore 9.00 col prosieguo;

d) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c., di parte ricorrente;

e) rigetta le domande riconvenzionali di parte resistente;

f) condanna in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento Controparte_1
in favore di delle spese e competenze del giudizio che si liquidano Parte_1
in complessive €. 2.700,00 di cui €. 200,00 per spese ed €. 2.500,00 per competenze,
oltre 15% spese generali, iva e c.p.a., con attribuzione in favore degli avvocati
Assunta Russo e Camillo Esposito dichiaratisi anticipatari.
Così deciso in Torre Annunziata il 24.05.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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