REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Contenzioso Ordinario CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Giuliana Segna ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 2745/2021 R.G. promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio degli avv. MASE' NICOLA e , elettivamente domiciliati in C.F._2
VIA ZAMBRA N. 11 38122 TRENTO, presso il difensore avv. MASE' NICOLA
ATTORI

contro

:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. VAIA GIANPAOLO e Parte_3 C.F._3
elettivamente domiciliato in VIA BRIGATA ACQUI 9 38100 TRENTO presso lo studio dell'avv.
VAIA GIANPAOLO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
ATTORI: Nel merito: dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita dd.
06.01.2021 per grave inadempimento della parte promissaria venditrice signor;
e per Parte_3
l'effetto, condannare il convenuto al pagamento della somma pari al doppio della caparra confirmatoria versatagli dagli attori e, così, al pagamento di € 100.000,00- complessivi, oltre al risarcimento del danno subito dagli attori nella misura che verrà accertata in corso del giudizio, oppure nella misura decisa in via equitativa dal giudice, oltre alla rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo;
il tutto con pagina 1 di 8

vittoria delle spese e compensi del procedimento, oltre C.N.P.A. e I.V.A. se ed in quanto dovuta, come per legge.
In via istruttoria: si reitera la richiesta di ammissione di prova per interrogatorio formale e per testi sui capitoli di prova di cui alla II memoria ex art. 183 VI co. c.p.c.
CONVENUTO: IN VIA PRINCIPALE DI MERITO: respingere in quanto inammissibili e infondate le domande tutte siccome proposte dagli attori.
IN VIA RICONVENZIONALE: accertato e dichiarato l'inadempimento degli attori promissari acquirenti per non aver mai documentato la concessione a loro favore del mutuo bancario necessario all'acquisto degli immobili di cui al contratto preliminare dd.06.01.2021 e/o per non aver proceduto alla fissazione dell'appuntamento dal notaio da essi prescelto, e mai comunicato, per il rogito del contratto definitivo di compravendita, nonostante le formali diffide ritualmente formulate con lettera dd.11.08.2021 sottoscritta dall'odierno convenuto;
accertato altresì che in conseguenza del predetto inadempimento dei promissari acquirenti l'odierno convenuto nella propria comparsa di costituzione e risposta ha dichiarato di recedere a sensi dell'art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita dd.06.01.2021 e suo successivo atto integrativo dd.24.02.2021; autorizzare lo stesso convenuto a trattenere definitivamente la caparra confirmatoria di complessivi €50.000 a lui versata dai promissari acquirenti in base ai predetti atti contrattuali preliminari.
IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA: per la davvero non creduta ipotesi in cui non fossero accolte le precedenti domande del convenuto e che solo nel presente giudizio gli odierni attori documentassero il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art.2) del predetto contratto preliminare ovvero l'ottenimento della delibera di concessione del mutuo bancario dopo il termine (finale) del 20.02.2021 stabilito nell'atto integrativo, dichiarare l'inefficacia del medesimo contratto preliminare ai sensi di quanto pattuito tra le parti nel succitato art.2), e che, per l'effetto, il convenuto è tenuto alla sola restituzione della caparra confimatoria complessivamente ricevuta di
€50.000, senza alcun interesse, indennizzo o risarcimento agli attori.
IN OGNI CASO: condannare gli attori alla rifusione delle spese e competenze di causa (compresi rimborso spese generali 15%, Iva e Cnap come per legge) secondo i parametri di legge.
Con riserva di chiederne la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.
IN VIA ISTRUTTORIA: rinnovando le istanze istruttorie non ammesse di cui all'art. 183, c.6, n.2),
c.p.c. dd. 01/04/2022.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dd. 18.10.2021 e hanno convenuto in Parte_1 Parte_2
giudizio asserendo che il convenuto era proprietario delle pp.edd. 201 e 202 C.C. e Parte_3 Per_1
pagina 2 di 8 che in data 6.1.2021 le parti avevano sottoscritto un contratto preliminare in forza del quale Pt_3
si era impegnato a vendere agli attori tali particelle.
[...]
Hanno precisato di aver versato alla stipula del preliminare la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e che il 24.2.2021 avevano corrisposto, per il medesimo titolo, l'ulteriore importo di €
40.000,00.
Hanno affermato che in tale data le parti avevano stabilito che il rogito venisse concluso entro e non oltre il 30.5.2021.
Hanno asserito che solo in tale occasione il convenuto aveva riferito che i confini della proprietà non comprendeva il passo carrabile e che non era iscritta alcuna servitù di passo sulla proprietà di
[...]
, figlia del convenuto, tale da consentire l'accesso al giardino ed al garage tramite il cancello Per_2
automatico.
Hanno affermato, inoltre, che erano emerse ulteriori criticità; in particolare il porticato esistente sopra la porta d'ingresso principale dell'abitazione non era accatastato e la p.f. 88 (sempre di proprietà di
) non era stata inserita nel preliminare, nonostante fosse necessaria per consentire Parte_3
l'accesso pedonale all'immobile.
Hanno precisato che il funzionario del Catasto aveva accertato, in seguito ad un sopralluogo, che la destinazione d'uso del piano inferiore dell'immobile era stata modificata in quanto il locale cantina era stato trasformato in una stube;
pertanto, tale funzionario aveva ordinato di riportare il locale alle condizioni originarie e di murare la porta che consentiva un accesso indipendente a tale locale.
Hanno affermato che il mancato utilizzo di tale locale e la mancanza di una servitù di passo costituivano delle condizioni tali da giustificare la richiesta di risoluzione del contratto preliminare.
Hanno chiesto, pertanto, che fosse disposta la risoluzione del contratto e che il convenuto fosse condannato al pagamento del doppio della caparra, oltre al risarcimento dei danni (pari alle spese tecniche sostenute e al canone di locazione).
Con comparsa dd. 11.1.2022 si è costituito asserendo che il contratto preliminare era stato Parte_3
sottoposto alla condizione sospensiva che l'istituto di credito deliberasse entro il 20 febbraio 2021 la concessione di un mutuo ai promittenti acquirenti. Inoltre le parti avevano previsto che, in caso di mancato verificarsi della condizione, il contratto doveva ritenersi risolto, con l'unico obbligo della parte promittente venditrice di restituire la caparra di € 10.000,00 senza interessi.
Ha precisato che, dopo la stipula del preliminare, ed avendo i promittenti acquirenti confermato verbalmente di aver ottenuto il mutuo, era stato sottoscritto un atto integrativo dd. 24.2.2021 in forza del quale il promittente venditore si era obbligato a costituire, al momento di cessione dell'immobile, la servitù di passo carrrabile per accedere al garage della abitazione. Inoltre le parti avevano confermato il pagina 3 di 8 preliminare e avevano dato atto dell'avvenuto versamento dell'ulteriore somma di € 40.000,00 titolo di ulteriore caparra, fissando il termine del 30 maggio 2021 per la stipula del rogito.
Ha asserito che, successivamente, erano seguiti diversi incontri diretti alla individuazione della servitù, da costituire sui fondi di proprietà di figlia del convenuto, la quale era pienamente Persona_2
consenziente.
Ha precisato che successivamente gli attori avevano sollevato contestazioni pretestuose ed avevano, infine, promosso il presente giudizio.
Ha affermato che il mancato inserimento della p.f. 88 tra gli immobili oggetto della compravendita costituiva una mera svista imputabile ad entrambi e che l'esponente aveva confermato la propria disponibilità alla cessione anche di tale particella.
Ha precisato che le parti avevano concordato di costituire un passaggio carrabile e che la figlia del convenuto aveva confermato la propria disponibilità.
Ha asserito che il problema del mancato accatastamento del porticato della casa era stato prontamente risolto in quanto il convenuto aveva predisposto la planimetria catastale di aggiornamento (come documentato dalla lettera dd. 7.6.2021).
Ha precisato, infine, che con riferimento alla mancanza di una pretesa seconda unità abitativa al piano interrato, il convenuto non aveva mai promesso tali locali come seconda unità; inoltre la descrizione catastale dell'immobile era ben conosciuta – o conoscibile – da controparte e dal loro tecnico.
Ha affermato che, pertanto, nessun inadempimento gli era imputabile.
Ha rilevato, inoltre, che controparte aveva avanzato domanda di risoluzione del contratto e che non poteva cumulare tale domanda con quella di restituzione del doppio della caparra.
Ha asserito che controparte non aveva documentato di aver ottenuto il mutuo nei termini previsti nel preliminare;
inoltre, gli attori si erano ingiustificatamente rifiutati di addivenire alla stipula del rogito.
Ha dichiarato, pertanto, di voler recedere dal contratto preliminare ed ha chiesto che fosse accertato il suo diritto a trattenere la caparra già versata da controparte.
In via subordinata ha chiesto che fosse dichiarata l'inefficacia del preliminare per mancato avveramento della condizione sospensiva e che il convenuto fosse condannato a restituire il solo importo di € 50.000,00.
***
Risulta documentalmente che in data 6.1.2021 e , quali Parte_2 Parte_1
promittenti acquirenti, e , quale promittente venditore, hanno concluso un contratto Parte_3
preliminare di compravendita avente ad oggetto le pp.edd. 201 e 202 C.C. Tione.
pagina 4 di 8 Il prezzo concordato era di € 450.000,00 e veniva versata una caparra confirmatoria di € 10.000,00; le parti prevedevano che il rogito definitivo fosse stipulato entro il 30 maggio 2021. Infine i contraenti stabilivano che “il contratto preliminare è sottoposto, quanto alla produzione dei suoi effetti, alla condizione sospensiva che l'istituto di credito al quale la parte promittente acquirente si rivolgerà per la concessione di un mutuo, abbia deliberato la concessione del mutuo medesimo e ciò entro il 20 febbraio 2021”.
Risulta documentalmente che in data 24.2.2021 (e, quindi, decorso il termine di cui sopra) le parti stipulavano un atto integrativo (doc.3 convenuto) in forza del quale confermavano il preliminare dd.
6.1.2021, davano atto che i promittenti acquirenti provvedevano al versamento dell'ulteriore importo di
€ 40.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e prevedevano che “al momento del rogito la casa verrà consegnata libera da persone libera da vizi e vincoli;
in particolare, con la cessione dell'immobile, la parte promittente la vendita trasferisce alla parte promittente l'acquisto la titolarità della servitù attiva del diritto di passaggio scoperto dell'immobile ed entrata al relativo garage di cui al cancello carrabile posto sulla via di accesso alla proprietà”, con spese a carico del venditore.
Le prove testimoniali e documentali acquisite hanno confermato che successivamente si erano tenuti sul posto diversi incontri, ai quale avevano partecipato gli odierni attori col loro tecnico geom.
[...]
ed anche figlia del convenuto e proprietaria della adiacente p.ed 203, Per_3 Persona_2
insieme al suo tecnico ing. al fine di individuare il tracciato della servitù Persona_4 Per_3
: “ricordo che abbiamo fatto un incontro il 5.03.2021; ricordo che erano presenti le pari in
[...] causa, la sig.ra e l'ing. preciso che ero presente in veste di tecnico degli Persona_2 Per_4 attori”: 12): “non riconosco il doc. 7 di parte convenuta;
lo vedo oggi per la prima volta;
visto il doc.
6 ed allegato di parte convenuta, confermo che si tratta della stampa di una mia mail e del relativo allegato;
che io sappia, non è stato raggiunto alcun accordo;
confermo che si era parlato della costituzione di una servitù di passo carrabile della larghezza di m 4,06 a partire dal muretto di proprietà del convenuto;
si era parlato del cancello allora esistente e della sua eventuale modifica o rimozione con l'installazione di altri cancelli;
mi sembra di ricordare che all'epoca vi fosse un cancello grande;
faccio presente che avevo suggerito all'ing. di prevedere che gli eventuali Per_4
cancelli davanti ai rispettivi garage avessero l'apertura verso il vialetto in quanto non avrebbero potuto aprirsi verso i garage, come ho indicato nel doc. 6 di parte convenuta”; : “;e11): Persona_4
“sì è vero”; 12): “confermo che il doc. 7 di parte convenuta è stato da me redatto;
non so dire se le parti abbiano o meno raggiunto l'accordo di cui al capitolo;
confermo che le parti avevano parlato della costituzione di una servitù di passo carraio della larghezza di m 4,06; si era anche parlato della questione del cancello come indicato in capitolo”; “premetto che io all'epoca e Persona_2
pagina 5 di 8 tutt'ora vivo in un edificio confinante con quello di mio papà ed oggetto di causa;
edifici che condividono l'accesso alle rispettive autorimesse;
mio padre mi chiese la mia disponibilità a formalizzare una servitù di passo carrabile per poter permettere ai futuri acquirenti il passaggio carrabile da detto accesso;
a tal fine, vi sono stati due incontri con gli attori ed geometra Per_3 che ritengo fosse il professionista incaricato dagli attori”; 11): “sì è vero, preciso che vi sono stati due incontri: nel primo non c'era mio padre e vi era l'ing. mio tecnico, e nel secondo incontro sono Per_4
stati presenti anche mio padre ed altre persone;
preciso, come detto prima, che io ritengo che il geom. abbia partecipato a detti incontri quale tecnico degli attori, in quanto nel messaggio sul Per_3
telefono mi chiedeva di fare un incontro per trovare una soluzione per il passaggio e che poi avrei potuto chiedere assistenza ad un mio tecnico;
”; 12): “Ricordo che gli attori chiesero che la larghezza della servitù di passo fosse di m 4,06; poi, l'ing. realizzò una planimetria con la richiesta degli Per_4
attori per far capire a me detta richiesta;
ricordo che il geom. poi modificò detto elaborato Per_3
inserendo anche delle servitù relative alla distanza degli edifici a seguito della realizzazione del cappotto che avrebbe comportato una riduzione delle distanze fra edifici inferiore a quella richiesta nel nostro Comune di m 5; a quel punto, le trattative vennero sospese;
ricordo che si era parlato della modifica del cancello carraio esistente: o si cambiava l'apertura ad unica anta invertendo il senso della stessa a spese di mio padre;
oppure veniva tolto il cancello ed installato altro cancello nella proprietà del papà (ed io avrei fatto poi lo stesso sulla mia) in modo che le aperture fossero verso le rispettive proprietà; faccio presente che il doc. 7 di parte convenuta che mi viene mostrato è quello redatto dall'ing. e poi modificato dal geom. confermo che tutte le parti avevano Per_4 Per_3
concordato il discorso della servitù di passo e dei cancelli sulla base di detta planimetria;
invece, come ho detto prima, nessun accordo venne raggiunto in relazione alle minori distanze per la realizzazione di un cappotto”; doc.5, 6 e 7 convenuto).
L'impegno assunto dal promittente venditore di costituire una servitù di passo carraio per l'accesso al garage si configura come una promessa dell'obbligazione o del fatto del terzo ex art. 1381 c.c.; ed è indubbio che il terzo ( ) aveva dato il proprio consenso alla costituzione di una servitù di Persona_2
passo con mezzi in favore del fondo oggetto di compravendita.
Nessun inadempimento, pertanto, può essere imputato al convenuto (il quale nella lettera dd.
17.5.2021, in risposta alle contestazioni avversaria, aveva dato atto di quanto sopra ed aveva anche ribadito il proprio impegno a sostenere ogni onere spesa conseguente alla costituzione della servitù ed allo spostamento del cancello).
Non è, al riguardo, condivisibile l'assunto attoreo secondo cui tale servitù avrebbe dovuto essere costituita prima del rogito, in quanto l'accordo integrativo prevedeva che tale servitù fosse costituita al pagina 6 di 8 momento di “cessione dell'immobile”, e quindi al momento di stipula del rogito (ed è del tutto logico ed evidente che questa fosse la previsione concordata, anche per presentarsi una sola volta avanti al notaio e per ovvi motivi di contenimento dei relativi costi).
Per quanto riguarda, inoltre, il mancato inserimento della p.f. 88 nel preliminare, si evidenzia che tale particella non era stata indicata nel contratto preliminare concluso e quindi, a rigore, nessun obbligo incombeva sul convenuto di provvedere al trasferimento.
Tuttavia, dalla corrispondenza intercorsa si evince che il signor aveva dato ugualmente la piena Pt_3 disponibilità ad inserire anche tale particella nel contratto definitivo (lettera dd. 17.5.2021 doc.9: “con riferimento alla p.f. 88 corrispondente alla striscia di strada esterna all'abitazione del sig. ma Pt_3
pure di sua proprietà, pur non essendo oggetto del contratto preliminare oggettivato né della sua successiva integrazione, lo stesso mio mandante manifesta la propria disponibilità ad inserirla e quindi a trasferirla ai Tuoi col contratto definitivo di compravendita”).
Del tutto pretestuosa risulta, pertanto, anche tale doglianza.
Per quanto riguarda l'accatastamento del porticato di ingresso dell'abitazione tale incombente era stato prontamente adempiuto dal convenuto, con la predisposizione a proprie spese della planimetria catastale di aggiornamento (come documentato con la lettera dd.07.06.2021 doc.11); ed, in ogni caso, tale leggera difformità non sarebbe stata di tale gravità da comportare e giustificare il rifiuto di adempiere al preliminare.
Per quanto concerne, infine, il fatto che l'immobile non fosse costituito da due autonome unità abitative, si evidenzia che nessuna garanzia o impegno in tal senso era contenuto nel preliminare;
e la situazione e la puntuale descrizione catastale dell'immobile, compresi i locali a piano interrato, come risultante dalle planimetrie depositate all'Ufficio del Catasto, era ben conosciuta (o facilmente conoscibile) anche dai promittenti acquirenti (e dai loro tecnici).
Tra l'altro il teste ha precisato che, se la stube avesse avuto un accesso esterno, avrebbe Tes_1
semplicemente essere presentata una autonoma dichiarazione catastale, per poterla configurare come unità abitativa indipendente.
Si evidenzia, al riguardo, che pare significativo il fatto che tale doglianza non fosse stata inizialmente neppure sollevate nelle prime lettere di contestazione e che, solo in seguito alle puntuali risposte da parte del convenuto, sia stata aggiunta solo con la lettera 23.7.21 (quale ulteriore tentativo di sottrarsi pretestuosamente agli obblighi assunti).
Ne consegue che la domanda attorea deve essere respinta, mentre deve essere accolta la domanda riconvenzionale.
pagina 7 di 8 Invero, l'inadempimento è imputabile ai promittenti acquirenti i quali si sono rifiutati ingiustificatamente di presentarsi avanti al notaio per la stipula del rogito (così come ripetutamente richiesto da controparte;
doc.9, 11 e 13).
Pertanto, dato atto della volontà manifestata con la comparsa di costituzione dal convenuto di recedere dal contratto, deve essere accertato il diritto dello stesso di trattenere la somma di € 50.000,00 ricevuta a titolo di caparra.
Le spese seguono la soccombenza a vanno così liquidate:
fase studio: € 2.552,00;
fase introduttiva: € 1.628,00;
fase istruttoria: € 5.670,00;
fase decisionale: € 4.253,00; totale compensi € 14.103,00 ed € 537,65 per spese, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/14.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. Rigetta la domanda attorea;

2. Dato atto dell'avvenuto recesso manifestato dal convenuto, accerta il diritto di di Parte_3 trattenere la somma di € 50.000,00 ricevuta a titolo di caparra;

3. Condanna e a rimborsare a le spese di Parte_1 Parte_2 Parte_3
lite che liquida in € 14.103,00 per compensi ed € 537,65 per spese, oltre iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/14.
Così deciso in data 17/03/2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Trento.
Il Giudice
Dott.ssa Giuliana Segna
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