REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
R.G. 1357 -2022
Il Tribunale di Napoli Nord – Prima Sezione Civile – in persona del
Giudice Unico dott. Giuseppe C. Lombardo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1357/2022 del R.G.A.C. avente ad oggetto:
“servitù” vertente
TRA
p. iva: , elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in Sant'Anastasia (NA), alla via Pomigliano, n.2, presso lo studio degli avv.ti Fabio Caiazzo e Nicola Di Palma, che la rappresentano e difendono disgiuntamente e congiuntamente, giusta procura in atti;

ATTRICE
E
p. iva: elettivamente domicilia in Casoria Controparte_1 P.IVA_2
(NA) alla via Principe di Piemonte, n.58, presso lo studio dell'avv. Pasquale Fuccio, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza del 15.11.2024, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note di trattazione scritta, da intendersi qui richiamate per relationem, le parti costituite, riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedevano che la causa venisse trattenuta in decisione e concludevano come in atti. Il Giudice riservava la causa in decisione, con concessione dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Premesso che ai sensi dell'art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., si procederà ad una concisa esposizione degli elementi di fatto e di diritto ai fini del decidere.
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 deducendo di essere esclusiva proprietaria di un cespite fondiario sito in Casoria, nell'area commerciale di via San Salvatore, censito nel N.C.E.U. di detto Comune, al foglio 8 part.lla 477, sub. 1, piano S1-T-1, categoria D/8 - giusto atto di compravendita per notar dott.ssa rep. n. 40486 racc. n. Persona_1
6174 del 5.6.2009 e registrato a Napoli 1 il 10.6.2009 al n. 8132 s. 1T – su cui insisteva, dal 2012, un locale concesso in locazione alla nota catena di fast food
“Mc Donald's Development Italy Inc”, con annessa area parcheggio, conveniva in giudizio dinnanzi a questo Tribunale la società per sentir accogliere Controparte_1 le seguenti conclusioni::
a) dichiarare la titolarità della servitù di passaggio pedonale e carraio con qualsiasi mezzo, nonché di attraversamento di tubazioni ed impianti per allacciamento a tutti i sottoservizi, gravante sulla part.lla 85, riportata al N.C.E.U. del Comune di Casoria, al foglio 8, in favore del cespite fondiario censito nel N.C.E.U. del Comune di Casoria, al foglio 8 part.lla 477, sub. 1, piano S1-T-1, categoria D/8;
b) in via subordinata, dichiarare la titolarità a titolo originario della servitù di passaggio pedonale e carraio con qualsiasi mezzo, nonché di attraversamento di tubazioni ed impianti per allacciamento a tutti i sottoservizi, gravante sulla part.lla
85, riportata al N.C.E.U. del Comune di Casoria, al foglio 8, in favore del cespite fondiario censito nel N.C.E.U. del Comune di Casoria, al foglio 8 part.lla 477, sub. 1, piano S1-T-1, categoria D/8, per intervenuto usucapione;

c) condannare la convenuta al pagamento di € 150.000,00, o di quella somma che l'On.le Giudicante riterrà equa, a titolo di risarcimento dei danni arrecati dalla sua condotta illecita;

d) ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza presso la competente
Agenzia del territorio;

e) condannare la convenuta al pagamento del compenso e delle spese del presente giudizio, con attribuzione ai procuratori antistatari. In particolare, rappresentava che il fondo attoreo, in origine, raggiungibile solo mediante la particella n.85 dell'area commerciale “San Salvatore”, in seguito all'adozione della delibera del Comune di Casoria n. 2 del 27.12.2015, diveniva accessibile anche attraverso una rampa di collegamento, realizzata dalla società istante, della via San Salvatore.
La prefata servitù di passaggio sul fondo di proprietà di Controparte_1 costituita con atto di compravendita per notar del 12.02. 1999, rep. Persona_2
84548, menzionata e disciplinata nei molteplici rogiti di compravendita stipulati nel corso del tempo dai vari acquirenti dei lotti del suindicato sito commerciale, era comprovata da segnaletica orizzontale e verticale e da diverse rotatorie caratterizzanti il sistema viario del complesso ubicato nel Comune di Casoria. A tal proposito, deduceva l'intervenuta usucapione della servitù di passaggio anche per destinazione del padre di famiglia, in quanto i due fondi, identificati con numero di particelle 85 e 477, in un primo momento appartenenti ad un unico proprietario, venivano separati e dalle opere visibili e permanenti derivava il vincolo oggettivo di uno nei confronti dell'altro.
Evidenziava, ancora, che assumeva una condotta Controparte_1 prevaricatoria volta ad impedire il pacifico esercizio della servitù prediale da parte di Mc Donald, difatti, dietro minaccia di chiusura immediata dell'accesso alla proprietà attorea, costringeva la società locatrice a stipulare un accordo di regolamentazione della viabilità, violando, pertanto, un diritto di derivazione contrattuale.
§§§ §§§ §§§
In data 05.05.2022, con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la la quale impugnava e contestava ogni avversa istanza, Controparte_1 deduzione e conclusione.
La comparente, in via preliminare eccepiva l'improcedibilità della domanda attorea per violazione dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010 per non aver esperito alcun procedimento di mediazione obbligatorio prima di esercitare l'azione in giudizio.
Nel merito, confermava di aver stipulato un accordo, implicante il pagamento di un canone annuale, con la catena di fast food Mc Donald's, non per regolamentare la servitù di passaggio, ma per disciplinare molteplici aspetti concernenti per lo più la viabilità e la sosta nelle aree oggetto del contendere. Più nel dettaglio, rappresentava che l'atto di compravendita per notar Per_2 del 12.02.1999 non costituiva prova della modalità di acquisto della servitù, in quanto dai grafici allegati emergeva che l'area commerciale indicata non corrispondeva a quella oggetto della res controversa.
Asseriva, altresì, che la rivendicata servitù per usucapione del sito occupato dalla catena di fast food Mc Donald's non poteva essere sommata agli anni precedenti alla realizzazione del manufatto attualmente esistente, dato che fino a quel momento il suolo non veniva adoperato per lo svolgimento di alcuna attività.
Su tali premesse, concludeva per il rigetto di tutte le richieste formulate nel libello introduttivo perché infondate in fatto ed in diritto con condanna degli attori al pagamento delle spese di giudizio.
§§§ §§§ §§§
All'udienza di comparizione e trattazione del 06.05.2022, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note di trattazione scritta, il Giudice, ritenuto non avverata la condizione di procedibilità per non aver esperito parte istante la procedura di mediazione obbligatoria, rinviava la causa in prosieguo per lo svolgimento di tali incombenti.
Espleta la detta procedura, il cui esito era negativo, all'udienza del
16.12.2022, il Giudice concedeva i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e fissava l'udienza del 14.07.2023, rinviata all'08.09.2023, per l'ammissione dei mezzi istruttori.
Depositate le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., all'udienza dell'08.09.2023, svoltasi nelle forme della trattazione scritta, il Giudice, con ordinanza resa in calce al verbale dell'udienza cartolare, ritenuta la necessità di disporre una CTU, conferiva incarico peritale all'arch. . Persona_3
Depositata la consulenza tecnica in data 30.04.2024, il G.I., ritenuto necessario il deposito da parte del CTU dei chiarimenti richiesti, rinviava all'udienza cartolare dell'11.09.2024.
Precisate le conclusioni all'udienza del 15.11.2024, il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione con ordinanza dell'11.02.2025 riservava a sentenza, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
§§§ §§ §§§ Osserva il Tribunale, in via preliminare, che la domanda è procedibile, essendo stato esperito il procedimento di mediazione, concluso con esito negativo
(cfr. verbale di mediazione depositato il 02.12.2022).
Passando alla disamina della res controversa, ritiene il Giudicante che le domande proposte dall'attore siano infondate e vadano, quindi, rigettate, per le motivazioni di seguito spiegate;

Ritiene il Tribunale che, ai fini del decidere, valore probatorio privilegiato va riconosciuto alla relazione peritale, della quale questo giudice condivide il percorso ragionamento logico – tecnico seguito dal CTU, che ha espletato l'incarico affidatigli e redatto l'elaborato peritale, con metodologia corretta ed immune da vizi logici, le cui ampie e ragionate conclusioni tecniche, rassegnate in termini decisamente rassicuranti nella relazione versata in atti, appaiono condivisibili perché sorrette da motivazioni puntuali ed orientate da un approfondito vaglio dei dati esaminati.
Nel mentre, certamente, competono a questo giudicante le valutazioni giuridiche;

Osserva il giudicante, in punto di diritto, in ordine alla domanda di servitù, che ai sensi dell'art. 1079 c.c. “il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni”. Tuttavia, “colui che agisce in confessoria servitutis ha
l'onere di provare, qualora questa venga contestata, la propria legittimazione ad agire, in quanto titolare di un diritto di proprietà sul fondo dominante, sebbene la prova della proprietà non sia altrettanto rigorosa di quella richiesta per la rivendicazione, posto che, mentre con quest'ultima azione si mira alla dichiarazione del diritto di proprietà sul fondo, nel caso dell'azione confessoria si domanda soltanto
l'affermazione del vincolo di servitù con le eventuali altre conseguenti dichiarazioni di diritto, onde la proprietà del fondo dominante costituisce unicamente il presupposto dell'azione ed è sufficiente che emerga anche attraverso delle presunzioni” (cfr. Cass. civ. n. 25809/2013).
Rileva, altresì, che “l'attore che agisce in confessoria servitutis, ai sensi dell'art. 1079 c.c., ha certamente l'onere di provare l'esistenza del relativo diritto, presumendosi la libertà del fondo, che si pretende servente, da pesi e limitazioni;
avendo l'onere di provare il titolo su cui la servitù è fondata, è evidente che l'attore in confessoria abbia quanto meno pure l'onere di dedurre tale titolo, costituendo esso la prova del diritto del quale si chiede l'accertamento” (cfr. Cass. Civ. sez. 2, n. 18890 del 08.09.2014; n. 113 del 04.01.2017).
Orbene, parte attrice non ha fornito prova degli assunti posti a fondamento della domanda, dato che l'atto di compravendita per notar dott. Persona_4
del 12.2.1999, rep n. 84548 racc. n. 4258, trascritto a Napoli 2 il 10.3.1999
[...] al n. 4094/V non rappresenta titolo idoneo a costituire un diritto di servitù.
Nel merito, l'espletata istruttoria ha confermato che le doglianze dell'attore dedotte in citazione sono infondate.
Invero, alla luce delle risultanze della relazione peritale e successivi chiarimenti deve certamente ritenersi che parte attrice non abbia esibito l'atto costitutivo della servitù di passaggio.
Segnatamente, il CTU, dopo aver svolto un sopralluogo presso i luoghi di causa, ha asserito che “A parer dello scrivente ad oggi non è stato possibile individuare dalla documentazione depositata dalle parti nel fascicolo telematico ne dai documenti richiesti presso il Comune di Casoria, ne presso l' agenzia del territorio
,la Conservatoria dei registri immobiliare Napoli 2 trovare l'atto pubblico in cui Il
Fondo Previdenza del Personale della Banca Nazionale del Lavoro o i suoi aventi causa ha concesso a favore dei terreni di sua proprietà” e, ancora “Più nello specifico, richiamando l'atto notarile del AR , nella precedente relazione peritale si Per_2 intendeva affermare che l'unico atto giustificativo di una servitù di passaggio sarebbe potuto essere la concessione della servitù del Fondo di Previdenza del
Personale della Banca Nazionale del Lavoro o i suoi aventi causa. Tale atto non è mai stato stipulato e pertanto non vi è alcuna concessione di servitù a favore di terzi”
(cfr. p. 20 della perizia in atti).
Orbene, affinché un diritto reale su cosa altrui possa essere opponibile al proprietario del fondo servente è necessaria la presenza, alternativa, di due condizioni, e cioè la sua menzione nell'atto di acquisto del proprietario del fondo servente oppure la sua trascrizione nei registri immobiliari: in questo senso la
Suprema Corte di Cassazione ha affermato che “La servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti” (v. Cass. Civ., sent. n. 21501 del 31.08.2018). Nel caso di specie, non è stata fornita prova della trascrizione del titolo costitutivo di acquisto della servitù nei registri immobiliari e il CTU ha chiarito che nell'atto di compravendita versato in atti non vi è alcun riferimento alla costituzione di una servitù di passaggio in favore del fondo appartenente alla società
[...]
Parte_1
§§§ §§§ §§§
Passando alla disamina della domanda di declaratoria di acquisto per usucapione del diritto di servitù di passaggio, formulata dall'attore in via subordinata, questa non appare meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito spiegate.
In merito alle condizioni necessarie per la costituzione di una servitù apparente come quella di passaggio su fondo altrui, la Corte di Cassazione ha affermato che “il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione ex art. 1061 c.c., si configura come presenza di opere visibili
e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio che rivelino in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere
a carattere stabile (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, nel rigettare la domanda di usucapione di una servitù di passaggio attraverso un fondo, aveva escluso che la semplice presenza di un'apertura nella recinzione di un fondo fosse univocamente preordinata all'esercizio dell'invocata servitù)” (cfr. Cass.
Civ., sent. n. 25355 del 25.10.2017).
Calando le coordinate del principio di diritto sopra esposto, nel caso di specie si evidenzia che i rilievi fotografici allegati alla relazione tecnica d'ufficio depongono per l'infondatezza della spiegata domanda di usucapione, senza che rilevi in senso contrario la documentazione prodotta da parte attrice.
Se, infatti, condizione necessaria per la costituzione di un diritto di servitù di passaggio per usucapione è la presenza di opere visibili e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, dall'inesistenza di opere sul fondo servente per cui è causa si inferisce l'assenza del predetto diritto.
Priva di pregio è la produzione fotografica allegata alla consulenza tecnica di parte attrice, che ritrae rotatorie, segnaletica e parcheggi e che attesta la sussistenza, sin dall'inizio della costituzione dell'area commerciale “San Salvatore”, di un “percorso innato ed obbligato” per raggiungere il locale commerciale “Mc
Donald” e la proprietà attorea, in realtà inesistente.
A tale conclusione si perviene sulla base di quanto rilevato dall' ausiliario del giudice in sede di sopralluogo, il quale ha constatato che “da un'indagine della zona sia sul posto che dalla cartografia allegata alla presente relazione esiste un altro accesso per il raggiungimento del MC Donald's evidenziato nella planimetria di zona in colore Blu, viene riportata l'accesso al Mc Donald's lungo il prolungamento della
Via San Salvatore la stessa gia evidenziata nella atto notari del 12- Persona_4
02-1999. Colore in rosso è stata evidenziata l'area di proprietà del Fondo di Pensione per il personale della Banca Nazionale, nell'atto del notaio Persona_4 del 12 febb. 1999 trascritto a Napoli 2 il 10-03-1999 al n. 7741/577 (cfr. pagg. 21 -
22 della relazione peritale).
Ad abundantiam, anche a voler ritenere il contratto di compravendita valido titolo costitutivo della servitù di passaggio, difetta la prova della detenzione e dell'uso continuato ed ultraventennale del passaggio.
In ordine, infine, alla domanda di risarcimento del danno formulata dall'attore, la stessa va rigettata per difetto di prova e, prima ancora, per non aver l'istante svolto deduzioni sul punto nei propri scritti difensivi.
Invero, osserva il Giudicante che chi chiede il risarcimento del danno ha l'onere di descrivere in modo concreto i pregiudizi per i quali chiede il ristoro, non potendo limitarsi a formule vuote e stereotipe come la richiesta risarcitoria dei
“danni subiti e subendi”; domande di questo tipo, ove non dichiarate nulle ex art. 164 c.p.c., non determinano alcun obbligo di pronuncia giudiziale in merito ai danni descritti concretamente solo in corso di causa (Cass. civile, III, sentenza
30/06/2015 n° 13328).
I giudici di legittimità hanno chiarito che in materia risarcitoria la “cosa” oggetto della domanda si identifica con il pregiudizio di cui si invochi il ristoro, mentre gli “elementi di fatto” costitutivi della relativa pretesa sono rappresentati dalla descrizione della perdita che l'attore lamenti di aver subito.
L'adempimento dell'onere di allegazione fattuale è preordinato a consentire al convenuto l'esercizio del diritto di difesa ed al giudice l'individuazione del thema decidendum.
Da qui ne consegue il dovere per l'attore di indicare analiticamente e con rigore i fatti sottesi alla richiesta risarcitoria;
ovvero, in cosa sia consistito il danno patrimoniale e quello non patrimoniale e con quali criteri di calcolo le poste risarcitorie dovranno essere computate.
Per quanto sopra, quindi, una richiesta di risarcimento dei danni ove non accompagnata dalla concreta descrizione del pregiudizio di cui si chiede il ristoro, va qualificata come generica, in quanto non mette né il giudice, né il convenuto in condizione di sapere di quale concreto pregiudizio si chieda il ristoro, e inutile perché tale genericità non fa sorgere in capo al giudice il potere - dovere di provvedere.
Da quanto argomentato ne discende che le domande di parte attrice non può trovare accoglimento alcuno e deve essere rigettate.
§§§ §§ §§§
Le spese seguono la soccombenza e, sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 13 agosto 2022 n. 147 con il «Regolamento recante modifiche al decreto 10 marzo 2014, n. 55, concernente la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense, ai sensi dell'articolo 13, comma 6, della legge 31 dicembre 2012,
247» G.U. n. 236 del 8-10 2022, che ha sostituito le precedenti tariffe e parametri professionali, questo Giudice ha proceduto alla liquidazione del compenso professionale tenendo conto del valore della causa in atti, dei parametri minimi, previsti nel DM sopra citato, della natura e della complessità della controversia.
Parimenti, le spese di C.T.U., liquidate come da separato decreto, sono poste integralmente a carico della parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice
Unico dott. Giuseppe C. Lombardo, definitivamente pronunciando nella causa R.G.
n. 1357/2022, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: -rigetta tutte le domande di parte attrice per le ragioni di cui in parte motiva;

-condanna in favore della convenuta al Parte_1 pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore antistatarioex art. 93 c.p.c.;
-pone a carico della parte attrice il pagamento delle spese di CTU e del relativo compenso, così come liquidati con separato decreto.
Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Aversa, 20 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe C. Lombardo