r.g. 807/2023
n. 807/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) Dott. IO AN TO - Presidente
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Dott. NI SC - Giudice Ausiliario Estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 807/2023 R.G., promossa da
(c.f.: ) rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'Avv. AN Galluccio Mezio
APPELLANTE contro
(p.i.: ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1
“pro tempore”, rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni Vinci;

APPELLATO – APPELLANTE INCIDENTALE
(c.f.: ), in persona del legale rappresentante “pro CP_2 P.IVA_2
tempore”, rappresentato e difeso dall'Avv. Salvatore Abate;

ALTRO APPELLATO
CONCLUSIONI
La causa è stata rimessa al Collegio per la decisione ex art. 352 c.p.c. all'udienza del
18.11.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in notificazione il 19.12.2018 proprietaria Parte_1
dell'immobile sito in Parabita (LE) alla via Leopardi n. 45, composto da un'abitazione al
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piano terra, un'abitazione al piano primo, due locali garage al piano terra, nonché di altri due vani uno al piano terra ed uno al piano ammezzato, deduceva come con contratto del
01.10.2014 lo avesse concesso in locazione – completo di arredi – alla associazione ente attuatore del progetto SPRAR (Servizio protezione richiedenti asilo e CP_2
rifugiati) del Comune di , progetto in attuazione del quale all'interno dell'immobile CP_1
venivano ospitate 18 persone. Rinnovato il contratto per mancata tempestiva disdetta alla scadenza del 31.12.2016, la perdeva la qualifica di ente gestore del progetto, ma CP_2
il Comune di – responsabile del progetto – continuava ad usufruire dell'immobile, CP_1
riconsegnato alla proprietaria solo in data 23.03.2018, durante un accesso resosi necessario nell'ambito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo. Parte attrice precisava come in occasione di tale procedimento fosse stato accertato il pessimo stato manutentivo dell'immobile e di quanto in esso contenuto e come addirittura l'immobile risultasse occupato abusivamente per non aver il Comune chiuso gli ingressi. Aggiungeva come il procedimento accertativo avesse stimato i danni subiti da essa attrice in €. 93.600,00 oltre iva per lavori da eseguirsi ed in €. 13.660,00 per mancata locazione. Pertanto, affermando la responsabilità solidale del e della evocava entrambi in giudizio Controparte_1 CP_2
dinanzi al Tribunale di Lecce per ottenere i risarcimenti subiti;
vinte le spese.
Si costituiva in giudizio il Comune di che, dopo aver riepilogato l'iter CP_1
procedimentale seguito per attuare il “progetto SPRAR”, deduceva come il contratto di locazione con la proprietaria fosse stato sottoscritto dalla sola Parte_1
e che, in ogni caso, giammai avesse detenuto l'immobile. Asseriva come CP_2
la si fosse resa inadempiente rispetto agli obblighi assunti quale attuatore CP_2
del “progetto SPRAR”. Concludeva per il rigetto della domanda e per la condanna dell' a rimborsare al tutte le somme eventualmente Controparte_3 CP_1
pagate in accoglimento della domanda attrice.
Anche la si costituiva in giudizio, a sua volta deducendo la Controparte_3
responsabilità del per inadempienze relative alla convenzione tra essi Controparte_1
stipulata, nonché per aver trattenuto l'immobile nel periodo successivo al 31.12.2016 lasciando l'immobile aperto ed incustodito. Concludeva per il rigetto delle domande attoree.
Il giudizio, così incardinato, veniva istruito a mezzo prove documentali ed orali;
all'esito,
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precisate le conclusioni, all'udienza del 22.11.2022 passava in decisione.
Con sentenza n. 701/2023 del 09.03.2023 il Tribunale di Lecce, accertata la responsabilità concorrente e solidale del conduttore e del tuttavia CP_2 Controparte_1
attenuata dal concorso del danneggiato ex art. 1227, 1° c., c.c. per una quota pari dal 30%, condannava in solido il e la al pagamento, in favore di CP_1 CP_2 Controparte_4
della somma di €. 65.520,00 oltre interessi legali dal 13.06.2017 al saldo;
rigettava
[...]
la domanda risarcitoria per lucro cessante;
condannava l al Controparte_3
pagamento dei 2/3 delle spese di lite in favore dell'attrice.
ha impugnato la sentenza nella parte in cui ha affermato il concorso Parte_1
di colpa della danneggiata e nella misura del 30%, nonché nella parte in cui ha rigettato la domanda di pagamento dei danni da lucro cessante ovvero da mancata locazione dell'immobile. In tal senso ha concluso, rinnovando la richiesta formulata in primo grado di condanna dei due enti convenuti, in solido;
con loro condanna al pagamento integrale delle spese del doppio grado di giudizio.
Si è costituito in giudizio il contestando la propria responsabilità Controparte_1
statuita in sentenza ed imputandola alla sola a sua volta, Controparte_3
ha proposto appello incidentale per aver la con il suo comportamento, Parte_1
contribuito ad aggravare le condizioni dell'immobile di sua proprietà, all'uopo chiedendo ridursi la quota di responsabilità comunale nella misura del 10%; vittoria per le spese.
Anche l si è costituita nella presente fase processuale Controparte_3
affermando la infondatezza dei motivi di gravame sia in via principale che incidentale e riportandosi alla sentenza, così concludendo per la sua conferma.
All'udienza del 18.11.2025, previa precisazione delle conclusioni, la causa è passata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di appello si lamenta aver il Tribunale errato nell'affermare il concorso di colpa della danneggiata ex art. 1227, 1°c., c.c. e nella misura del 30% per non aver la proprietaria esercitato il suo potere di ispezione degli immobili, da considerarsi
“un atto dovuto”. Si eccepisce come nel caso di specie:
a) non vi fu comportamento colposo (anche omissivo) del creditore – proprietario, non
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avendo questi disponibilità o custodia del bene danneggiato;

b) il locatore non è tenuto ad effettuare ispezioni, trattandosi di mera facoltà e non già di obbligo giuridico, come avrebbero precisato le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 24406 del 21.11.2011;
c) il dovere ispettivo incombeva in capo ex contractu al Comune di , giusta art. 3 CP_1
della convenzione stipulata con CP_2
d) non sussiste il nesso causale tra la asserita condotta omissiva della proprietaria ed il danno, non verificatosi certo per non aver la proprietaria ispezionato i locali.

2. Con il secondo motivo di appello si censura la sentenza impugnata nella parte in cui rigetta la domanda di pagamento dei danni da lucro cessante, ovvero da mancata locazione dell'immobile. Il deterioramento dell'immobile offerto in restituzione alla proprietaria, come accertato in sede tecnica, era ben superiore a quello corrispondente all'uso della cosa come da contratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione
Legittimo fu, pertanto, il rifiuto di ricevere l'immobile prima del risarcimento e, soprattutto, prima del loro accertamento peritale;
altrettanto legittimo liquidare il risarcimento del danno per non aver potuto utilizzare l'immobile quantomeno per il tempo necessario all'accertamento dei danni e alla loro riparazione, danno da liquidarsi in via di equità.

3. Il dal suo canto, nel costituirsi in giudizio ha proposto appello Controparte_1
incidentale chiedendo la riforma della sentenza nella parte in cui afferma la sua responsabilità.

3.1. Si deduce la carenza di legittimazione passiva del e la responsabilità CP_1
esclusiva dell' ente gestore del progetto SPRAR. Si Controparte_3
deduce come quantomeno nel periodo di vigenza del contratto di locazione (ossia fino al
31.12.2016), responsabile diretto dei danni deve ritenersi il conduttore, . CP_2
Tutt'al più la responsabilità comunale andrebbe limitata al periodo tra il 01.01.2017 al
16.02.2017, data del trasferimento degli ospiti dell'immobile in altra struttura, con messa a disposizione delle chiavi alla proprietaria, o al massimo al 13.06.2017, momento di effettiva riconsegna delle chiavi.

3.2. In subordine, l'appellante incidentale, ritenendo comunque ingiusta la misura di
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responsabilità concorrente riconosciuta, trattandosi comunque di valutazione equitativa, ne deduce determinarsi la quota ascrivibile al nella misura di 10%. Controparte_1

4. A giudizio della Corte il primo motivo di appello principale coglie nel segno.

4.1. La sentenza impugnata, dopo aver correttamente riconosciuto l'obbligo di custodia di quanto locato sia in capo all' sia, nel secondo periodo Controparte_3
temporale, anche in capo al Comune di , in maniera non convincente ne attenua CP_1
le responsabilità riconoscendo quella concorrente del danneggiato – proprietario. Tale concorso viene motivato riferendo il potere ispettivo contrattualmente riconosciuto al locatore e che non sarebbe stato mai esercitato (circostanza che avrebbe impedito il
“…verificarsi della lesione all'integrità patrimoniale…”) nonostante il bene fosse destinato ad ospitare “…un elevato numero di utenti, con fisiologico innalzamento probabilistico delle occasioni di danno alla proprietà…”.
4.2. È un ragionamento che trasforma la facoltà ispettiva da contratto riservata al locatore in un obbligo giuridico a suo carico, peraltro svuotando di significato – invece – l'obbligo lì previsto (art. 10 del contratto) in capo al conduttore ad usare i locali con la diligenza del buon padre di famiglia (artt. 1587, 1590 c.c.). Inoltre, il riconoscimento della responsabilità operato in sentenza a giudizio della Corte viola i principi generali in materia di colpa del danneggiato e mal governa l'incidenza causale della ipotizzata negligenza nella produzione dell'evento dannoso.

4.3. Quanto precede non risulta ben valutato nella sentenza che, pertanto, non è corretta.

5. Il secondo motivo di appello, invece, non è altrettanto persuasivo.

5.1. A tal riguardo la sentenza è sufficientemente motivata laddove (nell'intento di meglio argomentare il mancato riconoscimento del lucro cessante rispetto al mancato rientro in possesso delle chiavi dell'immobile) afferma non aver parte attrice rispettato l'onere probatorio su essa gravante;
peraltro con specifico riferimento alla mancanza di “…seria prova della perdita di guadagno, eventualmente attraverso la dimostrazione dell'esistenza di trattative volte a locare l'immobile, non sfociate poi in accordi a causa dei danni o delle lungaggini nei lavori di ristrutturazione…”.

5.2. Si tratta di motivazione che la Corte condivide pienamente non risultando elementi probatori relative ad occasioni contrattuali mancate. Giova altresì rammentare, in
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aggiunta, come il potere di liquidare il danno in via equitativa, per quanto riconosciuto al giudice, incontra comunque il limite di non poter surrogare la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza (ex multis, Cass., I, 08.05.2024, n. 12540), poiché “…L'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provare il danno nel suo preciso ammontare…” (Cass., VI, 23.07.2020, n. 15680. Inoltre, Cass., VI,
22/01/2019, n. 1579; III, 04.11.2014, n. 23425; IV, 03.11.2014, n. 23327).

6. Passando a giudicare l'appello incidentale, anch'esso risulta fondato, non potendosi condividere la statuita responsabilità solidale del in corso con quella Controparte_1
in capo all' Controparte_3

6.1. Il contratto di locazione di cui è causa, datato 01.10.2014 e completo dell'allegato elenco di mobili e suppellettili, è sottoscritto solo dal locatore e del Parte_1
conduttore così producendo effetti solo tra esse parti. Controparte_3
Alcun collegamento negoziale si rileva con il Comune di , poiché la convenzione CP_1
agli atti con la , attuativa del progetto per l'accoglienza per richiedenti o titolari CP_2
di protezione internazionale (progetto “SPRAR”), riserva al Comune un mero compito di vigilanza sulla corretta gestione del progetto (art. 3 convenzione), non certo quello di sostituirsi nella custodia di beni che compete all'ente attuatore in virtù di propri obblighi contrattuali. L'obbligo di vigilanza richiamato attiene alle vicende pubblicistiche del rapporto, non già ai rapporti tra l'ente gestore e soggetti terzi (nella specie, il locatore).

6.2. Quanto innanzi è sufficiente per giudicare fondate le doglianze dell'appellante incidentale, risultando assorbita ogni altra formulata nel motivo in esame.

7. Alla luce delle considerazioni esposte, sussistono i presupposti per l'accoglimento dell'appello principale per quanto di ragione e dell'appello incidentale.

8. Per completezza, occorre segnalare come la misura dei danni, come richiesti da parte attrice all'esito delle risultanze peritali, non risulta fatta oggetto di doglianza e, pertanto,
i danni da danno emergente si confermano in €. 93.600,00, escludendo la riduzione concorsuale del 30% operata dal Tribunale per le ragioni su esposte.

9. Ne consegue come occorra altresì rideterminare le spese del giudizio di primo grado.
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9.1. L'accoglimento dell'appello principale per quanto di ragione, con conferma della esclusione del riconoscimento del danno da lucro cessante operato in sentenza, con dunque riconosciuta soccombenza reciproca tra e la Parte_1 CP_2
comporta la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio nella misura
[...]
di un terzo, onerando del pagamento dei residui due terzi la per la CP_2
maggiore soccombenza.

9.2. L va altresì condannata al pagamento integrale delle Controparte_3
spese del doppio grado di giudizio in favore del Controparte_1


P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, Sezione Seconda Civile, definitivamente pronunziando sull'appello principale proposto da nei confronti di Parte_1
in persona del legale rappresentante “pro tempore”, nonché Controparte_1
della in persona del legale rappresentate “pro tempore”, Controparte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. 701/2023 del 09.03.2023, nonché sull'appello incidentale proposto dal in persona del legale Controparte_1
rappresentante “pro tempore”, così provvede:
- accoglie l'appello principale per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza, accoglie la domanda proposta in primo grado da nei confronti Parte_1
dell' che pertanto condanna al pagamento della somma Controparte_3
di € 93.600,00, oltre interessi legali dal 13.06.2017 fino al saldo;

- rigetta la domanda proposta in primo grado nei confronti del Controparte_1
- compensa per un terzo le spese del doppio grado di giudizio tra e Parte_1
l' che condanna al pagamento dei residui due terzi, spese Controparte_3
che nell'intero liquida quanto al primo grado in € 9.000,00 oltre spese vive, spese generali, iva e cap come per legge, mentre per il secondo grado in € 6.000,00 oltre spese vive, spese generali, iva e cap come per legge;

- condanna l' al pagamento delle spese del doppio grado Controparte_3
di giudizio in favore del spese che liquida quanto al primo grado in Controparte_1
€ 9.000,00 oltre spese vive, spese generali, iva e cap come per legge, mentre per il secondo
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grado in € 6.000,00 oltre spese vive, spese generali, iva e cap come per legge.
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 2 Dicembre 2025.
Il Giudice Ausiliario Estensore Il Presidente
(NI SC) (IO AN TO)
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