N. R.G. 2440/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1

CP_2 Controparte_3
CONVENUTI CONTUMACI

Oggi 26 maggio 2025, rilevato che all'udienza del 17 aprile 2025 questo giudice ha rinviato la causa ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c. e disposto che l'udienza fosse sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.; rilevato che parte ricorrente ha ritualmente depositato le note di cui all'art. 127 ter c.p.c.; questo giudice redige la sentenza che viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n. 2440/2024 R.G. promossa da
(C.F.: , rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dagli avv.ti Roberto Vagaggini e Greta Conti ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo, in Varese, Via Morazzone, 5 giusta procura in atti
-Ricorrente – contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_4
(C.F.: )
[...] C.F._3
-Convenuti contumaci -
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni di parte ricorrente come in atti
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha chiesto a questo Parte_1
tribunale che, accertata e dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione intercorso tra sé e i Signori e , questi ultimi Controparte_1 Controparte_5
siano condannati a restituirgli immediatamente l'immobile oggetto del rapporto di locazione.
pagina 2 di 6 Al riguardo il ricorrente ha riferito: che con contratto 10 novembre 2022, registrato il 16 novembre 2022, egli concedeva in locazione ai signori e Controparte_1 [...]
l'immobile ad uso abitativo sito in Induno Olona, Via Crivelli, 14, costituito Controparte_5
da un appartamento ad uso civile abitazione ai piani terra e primo e da un'autorimessa al piano terra;
che le parti pattuivano che il canone annuo fosse pari ad € 6.000,00, da corrispondersi in 4 rate trimestrali anticipate di € 1.500,00 ciascuna, a decorrere dal 1° gennaio
2023; che le parti convenivano inoltre che i conduttori partecipassero alle spese “per i sevizi e gli oneri accessori” nella misura di € 50,00 annuali, da corrispondersi in rate trimestrali anticipate di € 12,50 ciascuna, unitamente a ciascun rateo di canone;
che i conduttori si sono resi morosi nel pagamento dei canoni del periodo 1° gennaio 2023- 31 dicembre 2024 per un importo di € 12.000,00, nonché delle spese per sevizi e oneri accessori per ulteriori € 100,00; che il contratto inter partes contiene una clausola risolutiva espressa, la quale prevede che il mancato pagamento anche parziale del canone entro 15 giorni dalla scadenza produce ipso iure la risoluzione del contatto per fatto e colpa del conduttore.
Instauratosi il contradditorio i convenuti non si sono costituiti in giudizio.
Alla prima udienza il giudice, rilevato che l'azione proposta dal ricorrente è relativa ad una controversia in materia di locazione, ma non era stata correttamente espletata la procedura di mediazione ha invitato il ricorrente a provvedervi.
Il ricorrente ha in seguito espletato la mediazione con esito negativo, quindi la causa è stata rinviata ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c. e disposto che l'udienza fosse sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Parte ricorrente ha ritualmente depositato le note di cui all'art. 127 ter c.p.c.
** * **
Deve innanzitutto dichiararsi la contumacia dei convenuti, signori e Controparte_1
, che, sebbene ritualmente evocati in giudizio, non si sono costituiti. Controparte_5
Ciò premesso e venendo al merito, si osserva quanto segue.
pagina 3 di 6 Nelle proprie conclusioni parte ricorrente ha chiesto di accertare e di dichiarare “l'avvenuta risoluzione” del contratto di locazione inter partes per inadempimento dei conduttori.
E' noto che nell'interpretazione della domanda il giudice deve tenere conto della reale volontà dell'attore risultante dall'intero contenuto dell'atto e dallo scopo pratico perseguito.
Nella specie, dall'esame dell'intero contenuto dell'atto introduttivo, si desume che parte ricorrente intende invero ottenere un sentenza che dichiari la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa dei conduttori, ex art. 1453 c.c. e non già una sentenza che accerti la già avvenuta risoluzione del rapporto ex art. 1454 o ex art 1456 c.c., e ciò, sia perché a pag. 4 del proprio atto (cfr. ricorso, pag. 4) il ricorrente ha dichiarato di “insistere per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori” (cfr. pag. 4 del ricorso) e quindi ha svolto una domanda di declaratoria di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., sia perché il ricorrente non ha mai riferito di avere inoltrato ai conduttori una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. o di avere azionato la clausola risolutiva espressa di cui al contratto di locazione in atti. Condotte queste che avrebbero giustificato la domanda di declaratoria di “avvenuta” risoluzione del contratto di locazione de quo.
Ciò chiarito, la domanda di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei conduttori è fondata per le ragioni che seguono.
Come è noto, l'art. 1587 c.c. pone, tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti di cui all'art. 1455 c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
In applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto o per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto, e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa,
pagina 4 di 6 costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Nella specie, il ricorrente ha provato il titolo, depositando il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e allegato l'inadempimento dei convenuti, consistente nel mancato pagamento di ventiquattro mensilità di canone e di spese.
Il ricorrente ha quindi assolto al proprio onere probatorio.
La mancata costituzione dei convenuti ha di fatto precluso agli stessi di fornire o articolare alcuna prova in ordine all'avvenuto adempimento, ovvero alla non imputabilità a loro dell'inadempimento.
Deve quindi ritenersi giudizialmente accertato l'inadempimento ingiustificato dei convenuti.
Quanto alla gravità dell'inadempimento, occorre rilevare che il contratto di locazione per cui
è causa è ad uso abitativo e pertanto la valutazione della rilevanza della morosità ai fini della risoluzione del rapporto deve essere operata conformemente al disposto di cui all'art. 5 l.
392/78, a norma del quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Nel proprio ricorso parte ricorrente ha dedotto una morosità di ventiquattro mensilità di canone e di spese, per un totale di € 12.100,00, per cui è evidente che l'inadempimento dei convenuti è tale da giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 5 della L. 392/78.
Deve quindi deve essere accolta la domanda di risoluzione del rapporto di locazione inter partes, per inadempimento dei conduttori e deve ordinarsi a questi ultimi il rilascio immediato dell'immobile oggetto del rapporto di locazione per cui è causa, come chiesto dal ricorrente.
Le spese di lite, liquidate in complessive € 3.387,00, oltre accessori di legge, devono porsi a carico dei convenuti in ragione della loro soccombenza.

P.Q.M.

pagina 5 di 6 Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 2440/2024 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 10 novembre 2022 tra
, da una parte, e e Parte_1 Controparte_1 Controparte_5
, dall'altra, per fatto e colpa di questi ultimi;

[...]
condanna i convenuti a restituire immediatamente a favore del ricorrente l'immobile ad uso abitazione, sito in Induno Olona, Via Crivelli, 14, costituito da un appartamento ai piani terra e primo e da un'autorimessa al piano terreno;
condanna i convenuti, in via tra loro solidale, a rifondere al ricorrente le spese di lite che liquida nella misura di € 3.387,00 oltre contributo unificato e marche, oltre 15% per spese accessorie, oltre c.p.a. ed IVA, se dovuta.
Varese, 26 maggio 2025.
Il Giudice onorario
Dr. Elisabetta Chiodini
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