N. R.G. 1589/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 1589/2024, promossa da:
UR AN (C.F: ), UR AD (C.F: C.F._1
) e UR (C.F: ), rappresentati e C.F._2 Pt_1 C.F._3 difesi dall'Avv. SIMONA SGARBI del Foro di Pavia;

RICORRENTI contro
(C.F: ), in proprio e quale titolare dell'omonima Controparte_1 C.F._4
IMPRESA EDILE GEOM. P.I: ); Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Vendita di cose immobili – contratto preliminare.
Conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: NEL MERITO 1)in via principale: accertare e dichiarare il recesso dei ricorrenti dal contratto preliminare registrato in data 30.3.23 Rep- n.2902 Racc n. 2341 per grave inadempimento posto in essere dall nella persona del Parte_2
titolare Geom. per non aver concluso il contratto definitivo per atto pubblico, Controparte_1
come previsto nel contratto preliminare del 28.3.23, alle condizioni ivi specificate e per l'effetto condannare l' p.iva con sede in Canneto Pavese Parte_2 P.IVA_1
(PV), Fraz. Roncole n.10, nella persona del titolare Geom- c.f. Controparte_1 C.F._5
residente in [...], Fraz. Roncolo n. 49 a corrispondere ai ricorrenti, anche
[...]
proquota, una somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata all'atto preliminare del
28.3.23, ovvero complessivi Euro 200.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di mora da calcolarsi dal 22.3.24 (recesso) sino all'effettivo saldo. In subordine: dichiarare risolto il contratto preliminare del 28.3.23, registrato a Pavia il 30.3.23 n.4814 serie1T, rep. 2902 Racc.2341 per grave inadempimento contrattuale del Geom. c.f. titolare Controparte_1 CodiceFiscale_5
dell p.iva , ai sensi dell'art 1453 c.c. e Parte_2 P.IVA_1
condannare il resistente alla restituzione della caparra pari ad Euro 100.000,00, oltre al risarcimento del danno nella misura che verrà ritenuta di giustizia dall'Ill.mo Giudice ad esperita istruttoria. In ogni caso: con vittoria di spese, Iva e Cassa del presente procedimento.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dello svolgimento del processo
Con ricorso semplificato ex art. 281-decies c.p.c. del 22 aprile 2024, e CP_2 CP_3
promissari acquirenti per quote uguali e “pro-indiviso” di diverse unità immobiliari CP_4 parte di un edificio condominiale sito in Stradella (PV), promesse in vendita dall'impresa edile geom. adivano l'intestato Tribunale per sentir dichiarare la legittimità del recesso Controparte_1
dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 marzo 2023 (doc. 1), con conseguente condanna del promittente venditore al pagamento della somma di € 200.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata a mezzo bonifici bancari del 30 e 31 marzo 2023 (doc.
2), oltre rivalutazione monetaria ed interessi di mora da calcolarsi dalla data del recesso sino all'effettivo saldo.
A fondamento della domanda, deducevano il grave inadempimento del promittente venditore rispetto alle obbligazioni assunte nel preliminare (artt. 3 e 7), non avendo egli provveduto alla cancellazione dell'iscrizione pregiudizievole sugli immobili (i.e. ipoteca volontaria a favore di
Banca Intesa San Paolo S.p.A. per l'importo complessivo di € 3.000.000,00, a garanzia del mutuo contratto) e ciò non solo alla data originariamente fissata per il rogito (31 maggio 2023), ma neppure a quella successiva (2 marzo 2024) presso lo studio del Notaio dott. in Persona_1
Casteggio, siccome intimato con p.e.c. del 12.02.2024 (doc. 4-5). Evidenziavano, ancora, che, anzi, alla data del 14.07.2023 veniva iscritta nuova ipoteca giudiziale di € 140.000,00 a favore di altro creditore (doc. 3) e che il geom. ammetteva, in un incontro fissato nel settembre 2023 CP_1
presso lo studio del Notaio, di non avere le disponibilità economiche per liberare gli immobili promessi dai gravami.
Ritenuto conclamato il grave inadempimento contrattuale per fatto e colpa del promittente alienante, concludevano come in epigrafe.
Nelle more della integrazione del contraddittorio, i ricorrenti chiedevano, con separato ricorso in corso di causa del 03.07.2024, il sequestro conservativo di tutti i beni di proprietà del convenuto fino alla concorrenza della somma oggetto di domanda, oltre interessi e spese, per il fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito a fronte di nuove iscrizioni pregiudizievoli sugli immobili a favore di banche e terzi creditori dal valore complessivo superiore al milione di euro (cfr. doc. a,
b, c, d).
Nel sub-procedimento cautelare, il geom. (impresa edile) spiegava le sue difese Controparte_1 con memoria di risposta del 17.07.2024, eccependo l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 671
c.p.c. sotto il profilo del periculum in mora.
All'udienza cautelare del 18.07.2024, sentite le parti, il Giudice riservava di provvedere;
quindi, con ordinanza del 23.07.2024, veniva accolto il ricorso ex art. 671 c.p.c. ed autorizzato il sequestro conservativo dei beni, mobili e immobili, di fino alla somma complessiva di € Controparte_1
250.000,00.
Nel giudizio principale di merito, il convenuto non si costituiva e all'udienza del 11.09.2024 veniva dichiarato contumace;
parte ricorrente documentava la conferma del provvedimento cautelare di sequestro e il rigetto del reclamo interposto dal resistente.
Indi si procedeva, osservando il rito semplificato prescelto, all'acquisizione dei documenti prodotti da parte ricorrente;
ritenuta la causa istruita e matura per la decisione, veniva fissata l'udienza del
05.12.2024 per la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c., in esito alla quale il Giudice riservava il deposito della sentenza entro il termine di giorni 30.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Occorre premettere, in linea generale e in punto di diritto, che nei casi in cui nell'ambito di un contratto preliminare sia stata corrisposta una caparra confirmatoria, al momento della stipula del contratto, di fronte all'inadempimento di una parte, l'altra può, a sua scelta, recedere dal contratto e trattenere la caparra/chiederne la restituzione del doppio (art. 1385 comma 2 c.c.), oppure chiedere la risoluzione (o anche l'esecuzione) del contratto e il risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385 comma 3 c.c.).
1.1 Le due alternative sono tra loro incompatibili in quanto, come insegna la costante giurisprudenza di legittimità, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento tutelando il contraente fedele che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, questi è legittimato a trattenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero per l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell' “an” e nel “quantum” (cfr. Cass. n. 21085/2022; conf. Cass. n. 20532/2020; Cass. n.
8417/2016).
1.2 Ancora, si precisa che la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c. comma 2, in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento dell'altra sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (così, da ultimo, Cass. n. 13845/2024; conf. Cass. n. 20449/2020).
§2. Venendo al merito, la domanda attorea, inquadrata quale esercizio del diritto potestativo di recesso ex art. 1385, comma 2 c.c., è fondata e meritevole di accoglimento.
2.1 Nel caso di specie, risulta provato in via documentale che:
[...

1. con contratto preliminare di compravendita, stipulato per atto a rogito Notaio dott. del 28 marzo 2023 (atto rep. n. 2902, racc. n. 2341, registrato a Pavia il 30 marzo Per_2
2023, n. 4814, serie 1T), , nell'esercizio di impresa individuale, corrente Controparte_1 sotto la ditta , prometteva di vendere a , Parte_2 CP_2
che promettevano di acquistare per la quota di un terzo (1/3) CP_3 CP_4
ciascuno ed in comunione pro-indivisa fra loro, la proprietà di più immobili siti in Stradella
(PV), tutti al corso Giuseppe Garibaldi, n.ri 10/12/20/22, in più ampio edificio condominiale ivi sito, destinati a civile abitazione, uffici, negozi, laboratorio e cantine, meglio descritti tramite le planimetrie allegate, censite nel Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
Foglio 14 mapp. 71, sub. 1; Foglio 14, mapp. 71, sub. 11; Foglio 14, mapp. 71, sub 13;
Foglio 14, mapp. 71, sub.14; Foglio 14, mapp. 71, sub. 15; Foglio 14, mapp. 71, sub. 16;
Foglio 14, mapp. 71, sub. 17; Foglio 14, mapp. 71, sub. 19; Foglio 14, mapp. 71, sub. 20;
Foglio 14, mapp. 71, sub. 21; Foglio 14, mapp. 71, sub. 22; Foglio 14, mapp. 71, sub. 23;
Foglio 14, mapp. 71, sub. 24; Foglio 14, mapp. 71, sub. 25; Foglio 14, mapp. 71, sub. 26 e
Foglio 14, mapp. 71, sub.27, al prezzo che le parti fissavano in complessivi € 330.000,00
(cfr. doc. 1 fasc.att.).

2. in esecuzione del contratto preliminare (art. 2), i promissari acquirenti versavano, in favore del promittente venditore, entro il termine del 31.03.2023, la somma di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mediante due disposizioni di bonifico bancario di € 50.000,00 ciascuna (cfr. doc. 2 fasc.att.; v. data di pagamento e prova dell'addebito sulla lista movimenti/estratto di conto corrente, sub. doc. 15 fasc.att.);

3. le parti convenivano espressamente (art. 3) la stipula dell'atto definitivo entro il 31.05.2023, termine previsto “a favore di entrambe le parti”;

4. il promittente venditore garantiva (art. 7), inoltre, che i fabbricati in oggetto erano
“sostanzialmente” liberi da pesi, iscrizioni, trascrizioni e vincoli pregiudizievoli, “eccetto” per l'ipoteca volontaria iscritta a Voghera (PV) il 06/07/2012 ai n. ri 4431/485 per l'importo complessivo di Euro 3.000.000, di cui Euro 1.500.000 per capitale, a favore di
[...]
derivante da concessione di garanzia di mutuo con atto per notaio Controparte_5 [...]
di Voghera (Pv), rep. n. 21837, racc. n. 12341, impegnandosi alla sua Per_3 cancellazione entro la data fissata per la stipula del definitivo;

5. con lettera p.e.c. del 11.01.2024, i promissari acquirenti, a mezzo del legale incaricato, intimavano al promittente alienante la definizione della compravendita degli immobili in
Stradella, da perfezionarsi avanti il Notaio entro non oltre giorni quindici dalla Persona_1
comunicazione, corredata da ricevuta di accettazione (cfr. doc. 4 fasc.att.);

6. con altra lettera p.e.c. del 12.02.2024, i promissari acquirenti, a mezzo del legale incaricato, diffidavano nuovamente al promittente alienante ad adempiere, intimando a presentarsi il giorno 02.03.2024 ore 09:30 avanti al Notaio in Casteggio (PV) per la stipula Persona_1 dell'atto definitivo di compravendita degli immobili promessi, liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, giusto quanto previsto all'art. 7 del preliminare (cfr. doc. 5 fasc.att.);

7. con dichiarazione “in carta libera” del 19.04.2024, il Notaio dichiarava di Persona_1
“…non aver potuto ottemperare alla stipula dell'atto per non aver ricevuto alcuna comunicazione di quantificazione del debito residuo di cui all'ipoteca volontaria iscritta a
Voghera (Pv) il 06/07/2012 ai n. ri 443 1/485 e per aver riscontrato l'iscrizione di altre ipoteche gravanti i beni in contratto oltre al' assenza delle nuove certificazioni energetiche che dovevano essere prodotte a termini del preliminare stesso” (cfr. doc. 6 fasc.att.);

8. con ultima lettera p.e.c. del 22.03.2024, gli odierni ricorrenti contestavano la mancata presentazione al promittente alienante innanzi al Notaio incaricato per la stipula del rogito, manifestando la volontà di recedere dal contratto e di conseguire il doppio della caparra versata, ovvero complessivi € 200.000,00, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c. (doc. 8 fasc.att.).
2.2 Ciò posto, gli odierni ricorrenti hanno allegato, in modo chiaro e specifico, l'inadempimento del promittente alienante, consistito nel mancato trasferimento dell'immobile – libero da pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli – non solo entro la data inizialmente convenuta per la stipula del definitivo, da ritenersi non essenziale, ma anche successivamente, in seguito alle diffide ed intimazioni ad adempiere, da ritenersi prive di alcun riscontro, in difetto di prova contraria.
2.3 Ancora, ad ulteriore dimostrazione della condotta inadempiente di parte convenuta, i ricorrenti hanno evidenziato che, oltre alla mancata cancellazione dell'ipoteca (l'unica) indicata espressamente nel preliminare, venivano iscritte - nelle more del processo - nuove ipoteche giudiziali e pignoramenti contro il promittente venditore dal valore di oltre 1 milione di euro (cfr. allegati “A, B, C e D” al ricorso cautelare del 03.07.2024), motivo per il quale, innanzi al fondato timore di perdere le garanzie del credito azionato, hanno chiesto ed ottenuto il sequestro conservativo dei beni fino a concorrenza dell'importo di € 250.000,00, comprensivo di interessi e spese [cfr. ord. ex art. 671 c.p.c. del 23.07.2024, confermata in sede di reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. dal Tribunale in composizione collegiale con ord. del 05.09.2024, n. cron. 7749/2024].
2.4 Non vi è dubbio, quindi, che la condotta del promittente venditore si sia posta in violazione degli impegni assunti in sede di stipula del preliminare e vada a costituire evidente e grave inadempimento che pienamente giustifica il recesso dei ricorrenti a norma dell'art. 1385 c.c.
Ed invero, a fronte delle specifiche risultanze processuali, l'inadempimento deve ritenersi puntualmente allegato, oltre che sussistente ed imputabile a colpa del promittente venditore, sicché, secondo i criteri generali di riparto dell'onere della prova, spettava al convenuto dover dimostrare – cosa che non ha fatto, scegliendo di rimanere contumace nel giudizio di merito - il fatto estintivo dell'avvenuto adempimento o altro fatto impeditivo dell'altrui diritto (art. 2697, comma 2 c.c.).
2.5 Nella fattispecie, poi, la contumacia del convenuto non può che rafforzare le emergenze istruttorie ricavabili dall'esame delle allegazioni e dei documenti prodotti dalla parte ricorrente, concorrendo, insieme a tutti gli altri elementi, nella valutazione del fatto e delle prove secondo il prudente apprezzamento del giudice (desumendo tale principio dall'art. 116 c.p.c., comma 2) (cfr.
Cass. n. 7739/2007; Cass. n. 21251/2010; Cass. n. 8090/2013). Si nota, a chiosa di tutto quanto precede, che le argomentazioni difensive spiegate nel sub-procedimento cautelare dal resistente si incentravano, infondatamente, solamente sull'asserita insussistenza di un periculum in mora con i connotati richiesti dall'art. 671 c.p.c., senza tuttavia negazione dei fatti (compreso l'avvenuto accredito dei bonifici a titolo di caparra) posti dai ricorrenti a fondamento delle domande.
2.6 Sulla base di quanto osservato, in definitiva, il convenuto deve essere condannato al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di € 200.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre agli interessi al saggio legale calcolati dalla data di richiesta stragiudiziale del
22.03.2024 fino al saldo effettivo, trattandosi di debito di valuta.
§3. Le spese del presente giudizio, incluse le spese del procedimento cautelare “lite pendente” e della successiva fase di reclamo al Collegio ex art. 669-terdecies c.p.c., seguono tutte la soccombenza del convenuto ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022 [scaglione di valore da €
52.000,01 a € 260.000,00; proc. caut. mon.: fasi di studio, introduttiva e decisionale, valori minimi per la sostanziale riproposizione degli elementi addotti a sostegno del ricorso introduttivo;
proc. caut. recl. coll.: fasi di studio, introduttiva e decisionale, valori minimi, attesa l'assenza di novità rispetto a quanto già in precedenza discusso;
proc. sempl.: fasi di studio e introduttiva, valori medi;
fasi decisionale, valori minimi in proporzione alla natura documentale della causa e all'attività effettivamente espletata in sede di discussione orale all'udienza del 05.12.2024], con pagamento distratto in favore dell'Avv. Simona Sgarbi, dichiaratasi antistataria ex art. 93 c.p.c.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara legittimo il recesso dei promissari acquirenti e CP_2 CP_3 CP_4
dal contratto preliminare di compravendita immobiliare del 28.03.2023 - atto rep. n.
[...]
2902, racc. n. 2341, registrato a Pavia il 30 marzo 2023, n. 4814, serie 1 – avente ad oggetto beni immobili siti in Stradella (PV), Corso Giuseppe Garibaldi, n.ri 10/12/20/22, in più ampio edificio condominiale ivi sito, censiti nel Catasto Fabbricati di detto Comune come segue: Foglio 14 mapp. 71, sub. 1; Foglio 14, mapp. 71, sub. 11; Foglio 14, mapp. 71, sub
13; Foglio 14, mapp. 71, sub.14; Foglio 14, mapp. 71, sub. 15; Foglio 14, mapp. 71, sub. 16;
Foglio 14, mapp. 71, sub. 17; Foglio 14, mapp. 71, sub. 19; Foglio 14, mapp. 71, sub. 20;
Foglio 14, mapp. 71, sub. 21; Foglio 14, mapp. 71, sub. 22; Foglio 14, mapp. 71, sub. 23;
Foglio 14, mapp. 71, sub. 24; Foglio 14, mapp. 71, sub. 25; Foglio 14, mapp. 71, sub. 26 e
Foglio 14, mapp. 71, sub.27, per grave inadempimento imputabile al promittente venditore geom. (impresa edile); Controparte_1
• condanna al pagamento in favore di e Controparte_1 CP_2 CP_3 [...] della somma di € 200.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria Parte_3 versata, ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c., oltre interessi legali calcolati dalla data della richiesta stragiudiziale del 22.03.2024 fino al saldo effettivo;

• condanna la parte convenuta soccombente al rimborso delle spese del giudizio in favore delle parti ricorrenti vittoriose, da attribuirsi direttamente all'Avv. Simona Sgarbi dichiaratasi antistataria ex art. 93 c.p.c., che si liquidano come segue: 1) proc. caut. mon.: €
406,50 per spese esenti, € 2.613,00 per compensi (di cui € 1.126,00 fase studio, € 601,00 fase intr., € 886,00 fase dec.); 2) proc. caut. recl. coll.: € 2.613,00 per compensi (di cui €
1.126,00 fase studio, € 601,00 fase intr., € 886,00 fase dec.); 3) proc. sempl.: € 786,00 per spese esenti, € 6.307,00 per compensi (così determinati: € 2.552,00 fase studio, € 1.628,00 fase intr., € 2.127,00 fase dec.), il tutto oltre 15% rimb.forf. per spese generali, IVA e CPA, se dovute, nella misura di legge.

Così è deciso in Pavia, lì 4 gennaio 2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
Depositata telematicamente in data 04.01.2025