IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI SCIACCA
Il Tribunale di Sciacca in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Anna Sandra Bandini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1208 /2020 R.G. avente ad oggetto “Comunione e
Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom. vertente
[...]
, nato a [...] il [...], (C.F.: ), Parte_1 C.F._1
e , nato a [...] il [...] (CF: ) Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dall'Avv. DI GANCI Maria Concetta
PARTE ATTRICE
CONTRO
, C.F. Controparte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, Dott. P.IVA_1 Controparte_2
rappresentato e difeso dall'avv. LA NAVE Rosario
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: e impugnazione di delibera assembleare – spese CP_1 CP_1
condominiali
1 conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 5 luglio 2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato e hanno Parte_1 Parte_2
convenuto in giudizio, innanzi l'intestata autorità giudiziaria, il
[...]
, in persona del suo Amministratore e legale rappresentante Controparte_3
pro tempore, per ivi sentire annullare la delibera condominiale del 20.11.2020 comunicata agli attori, condomini dissenzienti, a mezzo di mail del 26.11.2020 avente ad oggetto
"Trasmissione Verbale assemblea ordinaria A CP_1 CP_1 CP_1
del 20/11/2020 ore 17,30", inviata da " all'indirizzo Email_1
e agli indirizzi e Email_2 Email_3
, adottata nel corso dell'Assemblea Ordinaria indetta con atto di Email_4
convocazione dell'Amministratore sempre inviato a mezzo mail dall'indirizzo pec all'indirizzo tin data Email_1 Email_5
30.10.2020, con il seguente ODG:.

1. Approvazione Rendiconto Consuntivo di Gestione Anno 2015 e relativo piano di riparto delle quote condominiali;

2. Approvazione Rendiconto Consuntivo di Gestione Anno 2016 e relativo piano di riparto delle quote condominiali;

3. Approvazione Bilancio Preventivo 2020 e relativo piano di riparto delle quote condominiali;

4. Discussione e Valutazioni su problematica Ciclo dell'Acqua ed eventuali deliberazioni conseguenziali.
- in data 26.11.2020 gli attori ricevevano la comunicazione del verbale della delibera adottata all'adunanza del 20.11.2020, la cui verbalizzazione ad opera del Segretario non era
2 stata contestuale allo svolgimento dell'assemblea, e cui avevano partecipato da remoto con collegamento via Zoom alquanto provvisorio, in ragione dell'emergenza da Covid-19.
Hanno premesso che il si avvale di un regolamento Controparte_1
convenzionale entrato in vigore in data 14 febbraio 1991, e che è stato di volta in volta accettato da tutti gli acquirenti a titolo particolare delle singole unità, sin dalla data di costruzione del complesso e fino ad oggi.
La peculiarità di tale realtà turistico residenziale è sempre risieduta nella coesistenza di un grande albergo e di molteplici singoli proprietari di unità abitative, il cui pacifico e regolare godimento delle parti comuni dell'intero complesso ha comportato la costituzione, per convenzione notarile predisposta dall'originario costruttore dell'intero complesso, di un supercondominio, costituito automaticamente, a sua volta diviso in lotti che si differenziano per la finalità residenziale, alberghiera e/o di servizi.
Sempre per regolamento convenzionale notarile, sono stati chiaramente individuati i beni comuni indivisibili le cui spese sono anche esse state chiaramente ripartite in base all'art. 9
del Regolamento come: spese relative alla comunione generale e proporzionale al valore delle unità immobiliari da ripartire secondo la tabella C, spese relative agli impianti ed attrezzature da ripartire secondo la tabella D, spese relative alla comunione generale e proporzionale al numero di persone presenti da ripartire secondo la tabella E, infine, i servizi a contatore.
Anche nell'epoca in cui il complesso residenziale turistico è stato CP_1
sottoposto alla Procedura Esecutiva n. 3/1998 da parte del Tribunale di Sciacca, tale regolamento è stato applicato ed osservato da tutti i partecipanti al condominio, compreso il Custode Giudiziario, Dott. , che con autorizzazione del Giudice Persona_1
dell'Esecuzione di Sciacca, partecipava alle assemblee e ai riparti, come in precedenza
3 faceva la Torre Macauda s.r.l. (originario proprietario esecutato) e come adesso dovrebbe ancora fare la acquirente alla procedura esecutiva, con i decreti Controparte_4
di trasferimento nn. 55, 56 e 57 del dicembre 2016, di parte del complesso alberghiero.
Il regolamento del supercondominio, ad oggi, infatti è ancora vigente, e non ha subito modificazioni e/o revoche.
Hanno, pertanto, avanzato richiesta di annullamento e nullità delle delibere dell'assemblea condominiale impugnate per i seguenti motivi
A) Nullità e annullabilità della delibera per irregolarità della convocazione con riferimento alla tipologia dell'assemblea condominiale e alla mancata individuazione e convocazione di tutti gli aventi diritto.
Hanno contestato l'irregolarità del verbale dell'assemblea del 20 novembre 2020, nella parte in cui “risultano verificati i requisiti previsti dalla legge per la regolare costituzione
dell'assemblea” e, a seguire, nella parte nella parte in cui “L'Avv. Fabrizio Pizzitola svolge
funzioni di Presidente;
segretario trascrivente la sig.ra ; non risultando Parte_3
chiaro quale sia il soggetto che ha operato la precedente verifica della asserita regolare costituzione dell'assemblea, che per legge spetta al Presidente.
Hanno anche contestato che le finzioni di Segretario siano state affidate alla sig.ra Pt_3
, rappresentante del Lotto 13 mentre il Regolamento Generale di comunione e
[...]
amministrazione del Turistico Residenziale Torre Macauda prevede Controparte_1
che sia l'Amministratore a fungere da Segretario, come è sempre stato.
Ancora il Regolamento prevede che l'assemblea ordinaria, cui hanno diritto di partecipare solo i rappresentanti dei singoli e non l'intera compagine condominiale, sia convocata annualmente per l'approvazione del preventivo e del rendiconto delle spese, con i relativi riparti, per la nomina o revoca dell'Amministratore, per le materie indicate dall'art. 1108
4 cc. ad esclusione del comma III (art. 15 lett.b), mentre l'assemblea straordinaria, cui hanno diritto di partecipare tutti i proprietari delle singole unità abitative, deve essere convocata su richiesta di almeno due componenti o anche di un solo rappresentante di gruppo e in ogni caso in cui l'argomento esuli dalle specifiche indicazioni dell'art. 15.
In ragione di ciò gli odierni attori, rappresentanti dei lotti 7 e 11 del Controparte_1
prima dell'assemblea del 20 novembre 2020, insieme al sig. , altro
[...] CP_5
proprietario, avevano chiesto che lo stesso ODG fosse trattato non in assemblea dei rappresentanti, ma in assemblea generale straordinaria, senza riscontro alcuno dall'Amministratore; ed anche in apertura della discussione, avevano chiesto che venisse votata una pregiudiziale di massima importanza relativamente ai punti 1, 2 e 4 dell'ODG e chiesto di procedere per appello nominale alla verifica della questione pregiudiziale al voto, se per l'ODG per cui era prevista la discussione fosse competente l'assemblea dei rappresentanti o l'assemblea generale di tutti i condomini.
Tale richiesta non è stata neppure verbalizzata, ma “il Presidente, prendendo atto della comunicazione dell'ing. circa la trasmissione a mezzo PEC del testo della Pt_2
pregiudiziale testè letta, riferisce che la stessa sarà oggetto di verifica ed i firmatari, ove ne ravvisassero l'opportunità, potranno chiedere rettifica in sede giudiziale”, con ciò non ponendo ai voti la questione, né procedendo ad alcuna discussione con gli altri rappresentanti in merito, violando così il regolamento, in quanto l'approvazione di ben due bilanci risalenti ad anni precedenti e difformi dai precedenti documenti predisposti dall'amministratore dell'epoca, non rientra nella competenza dell'assemblea ordinaria.
Va, del pari, dichiarata nulla la delibera oggetto della presente impugnazione per non essere stata regolarmente convocata l'assemblea ordinaria con riferimento agli aventi diritto
(relativamente alla discussione e alla votazione delle spese maturate e ripartite alla data del
5 31 dicembre 2015 e 31 dicembre 2016) quali la Procedura Esecutiva del Tribunale di
Sciacca (titolare dell'albergo e di altri grossi compendi di beni sino all'epoca del Decreto di
Trasferimento del G.E. Del dicembre 2016), la Procedura Fallimentare presso il Tribunale
di Palermo che era titolare di oltre 75 appartamenti/residence certamente sino a tutto il
2015, la quale proprietaria all'epoca, di una moltitudine di cottages. CP_6
Hanno rilevato come le deleghe che sono state dichiarate rilasciate a verbale, in particolare quella relativa alla in favore dell'Avv. Morabito e del Controparte_4
rappresentante del Lotto 6 in favore del Geom. , non sono state esibite nella chat Pt_4
dell'incontro, né ne è stata data lettura preliminarmente.
B) Annullabilità della delibera per insufficienza delle informazioni e per dichiarazioni mendaci in merito all'esigibilità dei crediti e dei debiti.
Hanno contestato il contenuto della Nota Esplicativa, obbligatoria per legge, che deve contenere i criteri di contabilizzazione adottati, i rapporti in corso e le questioni pendenti,
l'eventuale impiego dei fondi di riserva del condominio e la loro destinazione, le indicazioni sulla consistenza delle poste all'attivo e al passivo, la giacenza dei conti correnti, l'elencazione dei contratti in corso con i terzi, mentre quella allegata non reca alcuna indicazione dei contratti di appalto o di altro tipo in corso alla data del 2015 e del
2016, senza alcuna documentazione bancaria a supporto di una verifica anche sommaria.
La Relazione contabile sintetica non ha i requisiti minimi di legge richiesti per la nota sintetica:
– manca completamente un commento in ordine alla comparazione delle voci dell'esercizio precedente, ovvero eventuali variazioni, aumenti o diminuzioni di spesa, relativamente ai costi di manutenzione delle parti comuni e (o ai servizi erogati;

– manca l'indicazione dell'esatto ammontare dei fondi;
Per_2
6 – manca l'evidenziazione dei più rilevanti capitoli di spesa, quali i diversi e costosi interventi sull'impianto fognario e sul depuratore. Manca anche l'esplicitazione degli interventi che hanno comportato un costo maggiore rispetto al bilancio per gli stessi anni che aveva preventivamente predisposto l'amministratore dell'epoca;
– non è dato sapere se vi siano contratti di appalto e/o forniture stipulati con terzi o se vi siano le certificazioni di sicurezza degli impianti comuni, così come non è dato sapere se vi sono dipendenti del supercondominio, quanti e con quali mansioni e contratti sarebbero assunti;

– manca completamente l'informativa in ordine alle procedure giudiziarie pendenti del
, attive e passive, in merito alle procedure di recupero dei crediti e quant'altro CP_1
necessario alle verifiche.
Inoltre, tale nota sintetica avrebbe dovuto riferire i motivi di uno scostamento talmente rilevante tra il bilancio consuntivo presentato all'epoca della gestione del Rag. e il Per_3
bilancio consuntivo presentato all'attenzione dei rappresentanti con la delibera che si impugna.
Neppure lo stato patrimoniale, letto unitamente al bilancio presentato come riepilogo finanziario o conto consuntivo, aiuta a comprendere quali siano le reali attività e passività
del alla data di chiusura dell'esercizio 2015 e 2016, enucleando i crediti e i CP_1
debiti.
E' di tutta evidenza, poi, come con riferimento agli avanzi di gestione, questi non mostrino alcuna chiara situazione contabile e finanziaria del , né per l'anno 2015, né per CP_1
l'anno 2016: infatti, la situazione finanziaria riporta un saldo finale al 31/12/2014 per crediti da incassare di € 443.055,19 mentre il saldo al 01/01/2015 (saldo anno precedente)
è di € 311.702,33.
7 Stessa cosa dicasi per la situazione finanziaria del 2016, laddove il saldo finale al
31/12/2015 per crediti da incassare è di € 431.282,51 mentre il saldo al 01/01/2016 (saldo anno precedente) è di € 345.271,98.
Anche per tali dati hanno rilevato la totale mancanza di qualsiasi documentazione bancaria o del registro di cassa che dia atto del perché vi siano tali macroscopiche discrasie.
C) Nullità e annullabilità della delibera del 20.11.2020 per violazione dei criteri legali in tema di ripartizione delle spese tra i condomini.
L'amministratore, nel predisporre il bilancio consuntivo di gestione esercizio
01.01.2015/31.12.2015 e 01.01.2016/31.12.2016, senza la preventiva informazione dei condomini e degli aventi diritto, fa loro approvare una ripartizione illegale relativamente alle voci di spesa.
Per entrambi i bilanci del 2015 e del 2016: relativamente ai millesimi necessari per la costituzione dell'assemblea, Allegato C del Regolamento, alla Controparte_4
vengono riconosciuti 553 millesimi, quando invece il Regolamento prevede che i quattro lotti riferibili (Lotto 1 e 2, Lotto Albergo e Lotto al Mare) sommino 552 millesimi.
Sulla base del combinato disposto dell'art. 8 e dell'art. 9 del Regolamento, le spese per i servizi complementari che rientrino nella Categoria A (portineria, giardinaggio della zona
C, pulizia delle strade, raccolta dell'immondizia, le spese generali relative all'amministrazione, ecc.) devono essere ripartite sulla base della Tabella allegato C, che riporta i millesimi di proprietà del supercondominio.
Contrariamente a quanto previsto dal Regolamento, l'amministratore non ha inserito in bilancio alcuna spesa relativa alla portineria né per l'anno 2015 né per l'anno 2016, avendo inserito solo ed esclusivamente la spesa di vigilanza per l'ammontare di € 98.391,72
nell'anno 2015 e € 101.060,06 per l'anno 2016, senza effettuare alcuna distinzione in
8 merito ai lotti cui la stessa si riferisce, contrariamente a quanto espressamente prevede i
Regolamento.
Del pari, l'amministratore, inserendo alle voci della Tabella D anche la manutenzione e i prodotti relativi agli impianti idrici ed elettrici, senza distinguere in quale dei lotti ricadano,
ha errato nella ripartizione delle spese, e così ancora ha fatto per le voci relative alla disinfestazione e derattizzazione, che sono state ripartite sulla base della Tabella allegato D
del Regolamento e non, come correttamente doveva essere, sulla Tabella allegato C.
Ciò sia per i rendiconti 2015 e sia per i rendiconti 2016.
A ciò si aggiunga che le relative spese, sulla base dei riparti inviati, sarebbero state attribuite alla Procedura Esecutiva nell'anno 2015 e a questa e alla nell'anno CP_6
2016, neppure convocate per l'assemblea.
D) Annullabilità della delibera per presentazione di un bilancio non veritiero e per mancanza di informazione ai condomini.
I bilanci presentano spese esorbitanti che non trovano giustificazione alcuna nelle cd. pezze d'appoggio e nelle spese legalmente esigibili.
A titolo esemplificativo si indicano: spese di vigilanza per un ammontare di € 98.391,72
nell'anno 2015 e € 101.060,06 per l'anno 2016; contratto di manodopera per giardinaggio per € 36.600,00 in entrambe le annualità; spese per ricambi e materiali di consumo per €
36.491,53 nell'anno 2015 e 92.636,55 nell'anno 2016; spese per manutenzione impianti idrici ed elettrici per € 41.480,00 per l'anno 2015 ed € 48.800 per l'anno 2016; spese per ricambi e materiali di consumo della zona B per € 21.292,10 nell'anno 2015 ed € 46.815,43
nell'anno 2016; ulteriori spese di giardinaggi per € 9.760,00 nell'anno 2015 e € 12.200,00
nell'anno 2016.
D) Nullità della delibera per contraddittorietà della volontà manifesta dall'assemblea e
9 mancanza del quorum deliberativo.
Va, infine rilevato, l'ultimo e fondamentale motivo dell'odierna impugnativa relativo alla impossibilità di dare al deliberato del 20.11.2020 una univoca interpretazione in merito alla questione preliminare/nota letta dall'Avv. Morabito, che sarebbe stato presente per delega della società Controparte_4
In tale nota, pedissequamente riportata a verbale, si legge che alla
[...]
acquirente sulla base dei Decreti di trasferimento nn. 55, 56 e 57 del Controparte_7
20.12.2016 emessi dal Tribunale di Sciacca a seguito della procedura esecutiva avente n.
3/1998 nei confronti della Torre Macauda s.r.l., non sarebbe applicabile l'art. 63 disp. Att.
CP_ c.c. in merito alla solidarietà per gli oneri condominiali e che, pertanto, non sarebbe successore a titolo particolare delle quote condominiali. In ragione di tale premessa, la società dichiara di non avere titolo a votare i rendiconti relativi alle Controparte_4
gestioni 2015 e 2016.
Aggiunge ancora l'asserito rappresentante della (che non è Controparte_4
l'amministratore legale ma sarebbe l'Avv. Morabito, intervenuto con delega che non è stata né esibita né allegata alla delibera, per la quale si è già avanzata censura nei motivi che precedono), che non intende riconoscere le tabelle millesimali di cui al Regolamento del
Mara Torre Macauda” perchè non si tratterebbe di tabelle condominiali, ma di CP_1
tabelle convenzionali e/o regolamentari, che attribuirebbero alla Controparte_4
porzioni di condominio ben superiori alla reale imputazione, che sarebbero errate sia per la validità della costituzione delle assemblee e sia per la validità delle relative delibere.
Sottolinea, infine, il delegato della che Essa deve essere considerata Controparte_4
estranea al condominio e alle relative deliberazioni, salvo che le stesse non concernano le quote che ricadano nella “comproprietà per definizione”, con ciò intendendo le recinzioni,
10 le opere fognarie, le strade, le porzioni di tubazione e condutture e poco altro.
Tale premessa, già solo per essere stata pedissequamente verbalizzata, doveva esattamente e precisamente essere contestata dal Presidente dell'assemblea ed anche dall'Amministratore del supercondominio, ed in ogni caso doveva essere oggetto di discussione e verifica in merito alla permanenza del quorum costitutivo e deliberativo richiesto dalla legge e dal Regolamento condominiale.
Infatti, sempre l'avv. Morabito, entrando nel merito dei punti 1 e 2 dell'ODG, ribadendo ancora una volta di non far parte della Comunione, “esprime voto e parere favorevole nel merito dell'approvazione dei rendiconti relativi agli anni 2015 e 2016, fermo restando che siffatta espressione di voto sia acquisita soltanto ai fini della legittimazione del Titolo per una efficace gestione amministrativa, condizionando la propria espressione di voto al riconoscimento, nella parte deliberativa della presente riunione/assemblea. Della estraneità
della ad ogni eventuale onere o spesa che alla stessa dovesse in ipotesi Controparte_4
ritenersi ricadere, sia perchè non proprietaria nell'esercizio 2015 e per la quasi totalità
(350/365) dell'esercizio 2016, con imputazione proporzionale di 15/365, sia perchè alla stessa non può risultare applicabile, per quanto esposto, la solidarietà prevista dall'art. 63
delle Disp. Att. c.c.”
Nonostante tale premessa, nella parte relativa all'approvazione dei rendiconti 2015 e 2016,
viene computato come voto favorevole alle approvazioni anche quello della
[...]
per sua la quota di 553/1000, così dichiarando l' “Approvazione Rendiconto CP_4
Consuntivo di Gestione Anno 2015 e relativo piano di riparto delle quote condominiali” e l' “Approvazione Rendiconto Consuntivo di Gestione Anno 2016 e relativo piano di riparto
delle quote condominiali” , entrambi però con la seguente dicitura “Salvo ogni migliore
accertamento della fondatezza di quanto asserito da , l'approvazione Controparte_4
11 del presente rendiconto gode del voto favorevole della Società di cui sopra accogliendo,
allo stato e con riserva, la richiesta limitazione di attribuzione e di efficacia”.
Hanno, infine, formulato istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata.
Si è costituito il Condominio contestando quanto asserito e dedotto, evidenziando la conflittualità insita all'interno della , e Controparte_1
rilevando che le violazioni ascritte, la cui gravità condurrebbe indistintamente alla nullità
ovvero all'annullamento, si sostanzierebbero in una miscellanea di “errori” formali di natura e carattere Regolamentare (avente natura contrattuale) nonché di violazioni normative tipizzate ed afferenti alla fattispecie Condominiale.
❖ Sul Rapporto di Comunione sotteso e sulla natura del Regolamento Contrattuale di
Comunione
Preliminarmente appare opportuno nonché necessario rappresentare come è innegabile che parte attrice abbia proceduto ad ampliare il thema decidendum ed il connesso accertamento da parte del Decidente a tutte quelle che siano le possibili violazioni codicistiche e regolamentari in maniera del tutto generica e, specialmente, senza allegazioni probatorie utili a sostanziare la domanda;
a titolo meramente esemplificativo non viene neanche allegata una, seppur minima, Relazione di C.T.P. in ordine alle contestazioni contabili.
Ex adverso, l'error in procedendo in cui siano incorsi gli odierni attori si appalesa altresì
dal contegno assunto medio tempore che abbia determinato il mancato avvio del
Procedimento di Mediazione per le ragioni esposte in Memoria prodotta dalla medesima parte al cui contenuto si rinvia integralmente.
In via preliminare, si evoca la natura contrattuale del Regolamento di Comunione e la struttura stessa del citato Ente gestorio che, per taluni aspetti si differenzia dal
12 Condominio, infatti nel caso di specie trattasi di COMUNIONE Contrattuale e non di
CONDOMINIO tra edifici.
Nel caso che ci occupa trattasi di una particolare forma di Comunione Convenzionale
allegata e trascritta, unitamente ai singoli atti di trasferimento immobiliare, che rendono difficilmente applicabile ratione materiae le disposizioni codicistiche di cui agli artt. 1117
– 1139 C.c.
Ha ribadito che la deliberazione assunta dall'Adunanza della Comunione rispetta i criteri di riparto previsti sia in Regolamento che ex lege.
❖ Sull'asserita violazione del criterio di riparto
Ha evidenziato la distinzione tra nullità e annullabilità della Delibera Assembleare, per cui la Delibera del 20.11.2020 non può essere considerata nulla poiché la ripartizione delle spese relative ai “servizi” è avvenuta alla luce dei criteri previsti dal Regolamento e non è
parimenti lesiva di norme imperative differentemente da quanto asserito da controparte
Nel merito ha eccepito l'assoluta genericità di formulazione che rendono inammissibile ed improcedibile la domanda.
Ha chiesto pertanto il rigetto della domanda.
Alla prima udienza è stato disposto il rinnovo della notifica della citazione e rigettata la richiesta di sospensione dell'efficacia della delibera per insussistenza del requisito del periculum in mora.
Nelle more è stato avviato il procedimento di mediazione obbligatoria n. 115/2020,
conclusosi con verbale negativo del 04.03.2021.
Rimasta inevasa l'ordinanza di esibizione ex art. 210 c.p.c. della documentazione posta a supporto della redazione dei bilanci relativi agli anni 2015 e 2016 discussi all'assemblea del 20.11.2020, disposti diversi rinvii per trovare una soluzione transattiva, la causa è stata
13 assunta in decisione all'udienza del 5 luglio 2024 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
******************
Preliminarmente va dato atto che il convenuto, oltre a non avere prodotto la CP_1
documentazione richiesta, non ha dato seguito alla proposta conciliativa e non ha neppure depositato la comparsa conclusiva.
Sempre in apertura di va rilevato che il è un super- Controparte_1
condominio.
Si condivide quanto evidenziato da parte attrice sulla natura giuridica del condominio che,
a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012 di riforma del condominio,
identifica il supercondominio, anche in senso retrospettivo, nell'insieme di unità
immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici che hanno parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.) e che già il Tribunale di Sciacca ha dichiarato,
anche incidenter tantum, che è un supercondominio. CP_1
E' lo stesso amministratore che nell'invio della documentazione a corredo della convocazione all'assemblea del 20.11.2020, oggetto del presente giudizio, dichiara in più
punti che trattasi di condominio e che ai criteri dettati per la gestione dei condomini lo stesso avrebbe improntato la redazione dei rendiconti portati in discussione all'assemblea del 20.11.2020: si vedano Allegato B. 3 e Allegato B. 4 dell'Atto di citazione, laddove alle rispettive pagg. 2 e ss. si trova più e più volte scritto condomini, ex condomini, spese condominiali, rendiconto ai sensi dell'art. 1130 c.c., quote condominiali, rendiconto gestione condominiale.
Sempre in apertura di motivazione bisogna chiarire che la giurisprudenza del Supremo
Collegio evocata in circostanze analoghe insegna da sempre che con riferimento alla
14 distinzione fra delibere nulle e annullabili tende a qualificare come nulle le deliberazioni formalmente prive dei requisiti essenziali , oppure quelle assunte fuori dall'assemblea ovvero esorbitanti dai compiti dell'assemblea, quelle prive delle maggioranze prescritte dalla legge ovvero assunte senza la regolare convocazione di tutti i condominio, aventi oggetti impossibili, indeterminati, illeciti o, infine, che siano lesive dei diritti dei singoli condomini sulle cose comuni o di proprietà esclusiva.
Diversamente, come insegna Cass. Sezioni Unite, 7 marzo 2005, n. 4806, devono essere qualificate, invece, annullabili quelle delibere che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Al riguardo è stato ripetutamente sostenuto che la disciplina dettata dall'art. 1137 c.c.
attiene soltanto alle delibere annullabili e non a quelle radicalmente nulle, la cui impugnazione costituisce un'azione di mero accertamento della nullità, con le conseguenze che tale distinzione comporta: a) le delibere nulle sono opponibili in ogni tempo mentre quelle annullabili sono soggette al termine di decadenza di 30 giorni;
b) le delibere nulle possono essere opposte da chiunque vi abbia interesse mentre le seconde solo dal condomino assente o dissenziente;
c) l'azione di nullità è meramente dichiarativa mentre quella di annullabilità è costitutiva;
d) la delibera nulla non può essere sanata, ma solo sostituita, quella annullabile può essere ratificata.
15 Ciò detto ed entrando adesso nel merito la domanda va accolta ritenendo che le doglianze relative alla violazione del regolamento relativamente alle deleghe, alla necessaria convocazione dell'Assemblea Plenaria, tenendo conto degli argomenti trattati, quale soprattutto l'approvazione dei bilanci delle gestioni 2015 e 2016.
Come da documentazione depositata in analogo procedimento tra le stesse parti avente ad oggetto, anche questo, l'annullamento di altra delibera dell'assemblea dei rappresentanti relativa all'approvazione di pregressi e molteplici bilanci del Controparte_1
il Tribunale di Sciacca ha statuito riconoscendo la straordinarietà della materia e
[...]
la conseguente competenza della Assemblea Plenaria.
Si deve richiamare la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione “Debbono
qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali,
le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o
al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o
sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in
relazione all'oggetto” (Cass., Sez. Unite civ., Sent. n. 9839 del 14/04/2021; Cass., Sez. Un.
civ, sent. n. 4806 del 07/03/2005).
Bisogna evidenziare che nel momento in cui l'assemblea deve deliberare su più gestioni,
pregresse e risalenti nel tempo, i cui bilanci sono già stati contestati in passato, con inserimento in consuntivo di spese e/o contratti che esulano dalla cd. gestione ordinaria e si discostano dal preventivo, ovvero con spese non supportate da una delibera o dal regolamento, essa deve essere convocata nelle forme dell'assemblea straordinaria e non può soggiacere alle più veloci norme in tema di assemblea dei rappresentanti.
L'accoglimento di tale motivo rende superfluo l'esame delle altre doglianze.
16 Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa.

P.Q.M.

il G.O.T. del Tribunale di Sciacca, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
- annulla la delibera del approvata il Controparte_1
20/11/2020;
- condanna in persona del suo rappresentante Controparte_1
pro-tempre, al pagamento delle spese di lite che liquida in € 7.500 oltre rimborso forfettario IVA e CpA
Così deciso in Sciacca, 13/03/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Anna Sandra Bandini
17