TRIBUNALE DI BRINDISI
Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il TRIBUNALE in composizione monocratica nella persona del dott. Francesco Giliberti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella controversia in primo grado rubricata al N°4581/2021 R.G. tra:
( c.f. ); Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Pantaleo Binetti;
attrice contro
(c.f.: , Controparte_1 CodiceFiscale_2
contumace;
convenuta oggetto: azione adempimento obbligazioni nascenti da contratto preliminare;
precisazione delle conclusioni: come da verbale di udienza del 25gennaio 2024
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta in forma sintetica omettendo di riportare lo svolgimento del processo a norma dell'art. 132, comma 2, n.4, c.p.c. come novellato dall'art. 45, comma 17, legge
69/2009.
ha convenuto dinnanzi a questo Tribunale , e premettendo Parte_1 Controparte_1
di aver promesso in vendita alla convenuta, con preliminare del 27 settembre 2018, l'appartamento di sua proprietà sito in Brindisi alla strada Minnuta n.9 al prezzo di € 160.000,00, ha rassegnato le seguenti conclusioni: ” 1. ritenere e dichiarare la sig.ra inadempiente Controparte_1
con riferimento alla scrittura privata del 27/9/2018 stipulata con la sig.ra Parte_1 per la vendita dell'appartamento sito in Brindisi alla Strada Minnuta n.9 in proprietà dell'attrice;


2. per l'effetto condannare la convenuta sig.ra al pagamento della Controparte_1
somma di euro 30.000,00 quale corrispettivo pattuito per la caparra confirmatoria stabilito nel predetto contratto di compravendita o alla diversa somma ritenuta di giustizia;

3. con vittoria di spese e competenze tutte di giudizio”.
A fondamento della propria domanda l'attrice ha dedotto che, nonostante fosse stato contrattualmente previsto che il prezzo sarebbe stato corrisposto quanto ad € 30.000,00 entro il
4.10.2018, a titolo di caparra confirmatoria e quanto ad € 130.000,00 a titolo di saldo all'atto del rogito, l'odierna convenuta non aveva mai versato la predetta caparra ed aveva abbandonato le trattative, così causandole notevole danno, nonostante i ripetuti solleciti, laddove essa promittente aveva invece provveduto ad adempiere quanto a suo carico era stato previsto nel preliminare.
Assume da tali circostanze l'attrice, di avere diritto alla corresponsione in suo favore dell'importo previsto a titolo di caparra, inteso quale risarcimento del danno subito, rispetto alla sussistenza ed entità del quale non vi sarebbe necessità di dimostrazione, sussistendo i presupposti di cui all'art. 1385 c.c..
La causa, nella contumacia della convenuta, è stata istruita sulla scorta della documentazione in atti, quindi precisate le conclusioni, è stata riservata a sentenza, con concessione dei termini di cui all'art.190 c.p.c..
La domanda attorea è infondata e va pertanto disattesa.
Va innanzitutto evidenziato che l'attrice, nelle conclusioni contenute nel proprio atto introduttivo, nell'asserito presupposto dell'inadempimento della promissaria ad un non meglio CP_1
precisato obbligo nascente dal contratto preliminare del 27 settembre 2018 ( testualmente “ritenere
e dichiarare la sig.ra inadempiente con riferimento alla scrittura Controparte_1 privata del 27/9/2018”), ne richiede l'accertamento con conseguente condanna della convenuta alla corresponsione della caparra confirmatoria pattuita nella misura di € 30.000,00.
La scarsa chiarezza del petitum, impone di esattamente qualificare la domanda attorea ed a tal fine deve ritenersi, sulla base del complessivo contenuto dell'atto introduttivo, che la declaratoria dell'inadempimento si riferisca alla specifica obbligazione assunta dalla nel contratto Pt_1
preliminare di versamento della caparra confirmatoria entro termine stabilito del 4.10.2018 e non invece alla obbligazione principale nascente dal contratto preliminare e cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo.
In tal senso depongono, in particolare, le considerazioni espresse nella narrativa dell'atto introduttivo e ripetute in comparsa conclusionale, nelle quali parte attrice si è dilungata nell'esporre le ragioni per cui avrebbe diritto al versamento della somma richiesta, soffermandosi sulla funzione della caparra confirmatoria, il cui versamento ricollega, con riferimento al caso di specie, all'
“abbandono di qualsivoglia adempimento da parte della convenuta”, laddove non si assume – e tantomeno si offre la prova - della manifestata disponibilità da parte dell'attrice ad addivenire alla stipula del contratto definitivo, attraverso un atto di invito a comparire dinanzi al Notaio, oppure di invito alla promissaria ad indicarle il Notaio da questa prescelto per il rogito ( invero parte attrice non si è neppure premurata di dimostrare l'asserito adempimento agli obblighi a proprio carico nascenti dal contratto, peraltro di notevole rilevanza, vale a dire la definizione di una pratica urbanistica per il rilascio di una nuova concessione edilizia presso il Comune di Brindisi e di nuovo accatastamento del bene ), lamentando in modo generico ed indimostrato, di aver subito notevole danno a causa dell'altrui condotta contrattuale.
Tanto premesso, si rileva che non sussistono i presupposti di legge per riconoscere il diritto della promittente venditrice al versamento della somma fissata a titolo di caparra confirmatoria da parte della promissaria acquirente.
Va innanzitutto osservato, che secondo quanto dedotto dall'attrice, questa comunicò alla controparte la risoluzione di diritto del contratto de quo con racc.a. r. del 27.5.2021 e non già il proprio recesso.
Orbene, in disparte ogni considerazione in ordine alla efficacia di siffatta dichiarazione in assenza di apposita previsione contrattuale di una clausola risolutiva espressa, gli effetti della previsione della caparra confirmatoria, la quale ha la funzione di liquidare in via anticipata e convenzionale il risarcimento del danno, conseguono al recesso da parte dell'adempiente ed espressamente il terzo comma dell'art. 1385 c.c. prevede che qualora la parte non inadempiente preferisca domandare la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
Già per tali considerazioni la domanda non sarebbe meritevole di accoglimento.
Ma ciò che più rileva è chiarire che il patto con cui le parti nel contratto preliminare convengono la corresponsione di una somma di denaro a tale titolo è funzionalmente collegato all'inadempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto principale, ovvero, nel caso di specie, dal contratto preliminare di compravendita, allo scopo di rafforzarne il vincolo.
Detto patto, come chiaramente disposto nell'art. 1385 co. I c.c., ha natura reale e, come tale, si perfeziona con la consegna della somma nello stesso stabilita, sicchè ove la somma non sia consegnata, il patto rimane improduttivo di effetti giuridici ed a nulla rileva la circostanza che, come nella fattispecie concreta, le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, abbiano differito la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto preliminare, atteso che siffatta previsione non comporta la modifica alla natura reale del patto, trasformandola in obbligatoria.
La giurisprudenza della S.C. è assolutamente costante infatti nel riaffermare che “In tema di caparra confirmatoria, la clausola che ne prevede il versamento costituisce oggetto di un negozio accessorio ma distinto da quello cui si riferisce, che si perfeziona con la consegna del denaro o di altra cosa fungibile, consegna che le parti possono anche differire ad un momento successivo, perfezionandosi in tal caso il patto, che ha natura reale, solo con la dazione. In particolare, anche la “traditio” di un assegno bancario, suscettibile di immediata presentazione per il pagamento, perfeziona il patto accessorio di natura reale, sempre che la consegna – non l'incasso – abbia luogo prima dell'inadempimento, essendo in tale ipotesi differiti al momento dell'effettiva riscossione solo gli effetti previsti dall'art. 1385 cod. civ. Il ritardo nell'incasso dell'assegno – allorquando si è già verificato l'inadempimento – non fa tuttavia perdere alla caparra la funzione di liquidazione anticipata del danno, ma impedisce esclusivamente che restino a carico della parte inadempiente gli effetti pregiudizievoli della ritardata presentazione del titolo da parte del creditore” ( Ordinanza|24 novembre 2022|, n. 34641. Conf. Cass. civ. n. 21506/2021; Cass. civ.17677/2020; Cass. civ. n. 5424/2002 ).
In tali presupposti è evidente che, nel caso che ci occupa, non essendo avvenuta la consegna della somma pattuita a titolo di caparra confirmatoria, non può disporsene il versamento, essendo rimasto improduttivo di effetti giuridici il relativo patto.
Né potrebbe attribuirsi alla clausola contrattuale invocata dall'attrice, la natura di clausola penale, dal momento che appare incompatibile con tale istituto, la previsione secondo la quale la relativa somma, in caso di conclusione del contratto definitivo, sarebbe stata imputata ad acconto sul prezzo pattuito né, in forza di tale ultima previsione contrattuale, potrebbe ritenersi che l'odierna attrice abbia inteso domandare l'adempimento di una tale obbligazione nascente dal preliminare ( e cioè il versamento di una parte del prezzo pattuito ), confliggendo una tale qualificazione della domanda attorea, con la inequivoca volontà di sciogliersi dal contratto manifestata dalla attrice già in fase stragiudiziale (Cassazione civile , sez. II , 29/11/2022 , n. 35068 ).
Per tutte le considerazioni che precedono, la domanda attorea va rigettata, nulla dovendosi pronunciare sule spese stante la contumacia della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di , disattesa ogni contraria Parte_1 Controparte_1
istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

1. Rigetta la domanda attorea;

2. Nulla per le spese.
Così deciso in Brindisi in data 12/04 /2025
IL GIUDICE
Dott. Francesco Giliberti La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del GOP avv. Maria Antonietta Dilonardo quale componente dell'Ufficio per il processo.