N. R.G. 4454/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., comma 3, la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 4454/2024 promossa da:
(C.F: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avv. GIULIO COLLI del Foro di Pavia;

ATTORE contro
(C.F.: ), residente in [...]Controparte_1 C.F._2
NA (PV), Vicolo Migliardi n. 9;
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: “Contrariis reiectis, previe le occorrende declaratorie iuris et facti, Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito così giudicare: 1)-ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c. dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra le parti tra le parti:
[...]
, nato a [...] l'[...], residente in [...], Codice Fiscale , munito di Permesso di CodiceFiscale_3
Soggiorno n. a durata illimitata rilasciato dalla Questura di Milano in data 4 febbraio Numero_1
2019, in taluni atti e documenti già identificato come “ ” con Codice fiscale Parte_1 [...]
, giusto Provvedimento di rettifica atti anagrafici del Comune di Mortara in data 8 C.F._4 febbraio 2024 prot. N. 4623; , nato a [...] il Controparte_1
29 dicembre 1971, residente in [...], vicolo Migliardi n. 9, Codice Fiscale
[...]
, munito di Permesso di Soggiorno n. rilasciato dalla Questura di C.F._5 Numero_2
Pavia in data 1 settembre 2020 scadenza in data 1 febbraio 2030 a mezzo rogito Notaio Per_1
di Mede in data 22/02/2024, rep. n. 80972 racc. n. 27609 avente per oggetto la
[...] compravendita delle unità immobiliari site in Comune di Mortara, via Sebastiano Gianzana n. 15 come descritte: -appartamento al piano secondo, oltre ad autorimessa pertinenziale al paino seminterrato, il tutto censito nel catasto fabbricati del detto Comune al Foglio 17 mappali: n. 2534 sub.9 via Sebastiano Gianzana Piano 2 Categoria A/3 Classe 3 vani 5 Superficie catastale mq. 87
Rendita Catastale Euro 335,70; n.2534 sub. 14 via Sebastiano Gianzana Piano S1 Categoria C/6
Classe 3 metri quadrati 12 Superficie Catastale mq. 12 Rendita Catastale Euro 37,18. Confini dell'appartamento: proprietà di terzi, vano scala, proprietà di terzi, vicolo Travelli, proprietà di terzi. Confini dell'autorimessa: proprietà di terzi, cavedio, proprietà di terzi, spazio comune di manovra, per le causali in premessa descritte;
2)- condannare, comunque, la controparte a risarcimento del danno patito da determinarsi in via equitativa e comunque in misura non superiore ad € 5.000,00; 3)-con vittoria di spese diritti ed onorari di causa. 4)-Con richiesta ex art.
93 c.p.c. di distrazione delle stesse a favore del Procuratore costituito.”.
Concisa esposizione del fatto e dello svolgimento del processo
Con atto di citazione portato alla notifica in data 12.11.2024, Parte_1 conveniva in giudizio per sentire accertare e dichiarare la Controparte_1 risoluzione del contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 22.02.2024 per inadempimento dell'acquirente e per ottenere la condanna del convenuto al risarcimento del danno da determinarsi in via equitativa, in misura comunque non superiore ad € 5.000,00.
Esponeva l'attore, a fondamento delle domande:
- che con scrittura privata - autenticata nelle firme dal Notaio rep. n. 80972, racc. Persona_2
n. 27609 - stipulata in data 22.02.2024, registrata e trascritta il 27.02.2024, vendeva ad
, che acquistava, la piena proprietà delle unità immobiliari Controparte_1 site nel Comune di Mortara (PV), Via Sebastiano Gianzana n. 15, costituite da un appartamento al piano secondo, oltre ad una autorimessa pertinenziale al seminterrato, identificate catastalmente al Fg. 17, mapp. 2534 sub. 9 e 14, al prezzo complessivo di €
15.000,00 (cfr. doc. 2);
- che il pagamento del prezzo doveva avvenire con le seguenti modalità: • € 10.000,00 mediante assegno circolare non trasferibile n. 7406509823-11 emesso in data 14.02.2024 da
Unicredit S.p.A., Filiale di Mortara (cfr. doc. 1); • € 5.000,00 in una o più soluzioni, nei modi e termini di legge, entro e non oltre il 30.04.2024;
- che, correlativamente, le parti pattuivano che la consegna materiale dell'immobile sarebbe avvenuta entro e non oltre il 31.08.2024;
- che, tuttavia, l'acquirente ometteva di corrispondere il residuo importo di € 5.000,00 a saldo del prezzo entro il termine previsto, sicché il venditore, avvalendosi della exceptio non rite adimpleti contractus, non consegnava le chiavi dell'immobile alla successiva scadenza del
31.08.2024.
In sede di verifiche preliminari, il precedente giudice titolare - rilevato che il termine libero a comparire era inferiore a quello previsto dall'art. 163-bis c.p.c. e che il convenuto non si era costituito in giudizio - dichiarava la nullità della citazione, ai sensi dell'art. 164, comma 1 c.p.c., ordinando il rinnovo della notificazione nel termine di legge per l'udienza del 17.06.2025.
L'attore procedeva, quindi, al rinnovo della notificazione presso l'indirizzo di residenza del convenuto nei termini previsti (notifica postale esitata con la “compiuta giacenza” in data
27.01.2025).
Esperite nuovamente le verifiche preliminari e verificata la sanatoria del vizio, veniva dichiarata la contumacia di e differita l'udienza ex art. 183 c.p.c. al 09.07.2025, Controparte_1 dalla quale decorrevano i termini per le memorie ex art. 171-ter c.p.c.
All'udienza di prima comparizione del 15.07.2025, ritenuta la causa documentalmente istruita e matura per la decisione, veniva rimessa al 03.12.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.
Nelle more, la causa perveniva sul ruolo del giudice scrivente a seguito di modifiche tabellari.
All'udienza del 03.12.2025, l'attore precisava le conclusioni trascritte in epigrafe e discuteva oralmente la causa, riportandosi all'atto introduttivo;
procedendo ai sensi del comma 3 dell'art. 281- sexies c.p.c., il giudice riservava il deposito della sentenza nel termine di trenta giorni.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. In punto di fatto, risulta documentalmente provata la stipulazione tra le parti del contratto di compravendita immobiliare, a mezzo scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio Per_1
in data 22.02.2024, registrata in data 27.02.2024 al n. 2919 Serie 1T e trascritta al Registro
[...]
Immobiliare di Vigevano ai n. R.G. 1733 e R.P. 1349, avente ad oggetto i beni immobili siti nel
Comune di Mortara (PV), Via Sebastiano Gianzana n. 15, costituti da un appartamento al piano secondo e un'autorimessa pertinenziale al seminterrato (cfr. doc. 2).
A fronte dell'intervenuto acquisto immobiliare:
- l'acquirente si obbligava a pagare al venditore il prezzo della compravendita di complessivi
€ 15.000,00, convenendo le seguenti modalità: - € 10.000,00 mediante assegno circolare non trasferibile n. 7406509823-11 emesso in data 14 febbraio 2024 da Unicredit S.p.A., Filiale di Mortara, effettivamente consegnato e nella disponibilità del venditore (cfr. doc. 1); - €
5.000,00 in una o più soluzioni nei modi e termini di legge entro e non oltre il 30 aprile
2024; - il venditore si obbligava a consegnare l'immobile all'acquirente, libero di persone e cose, dopo il saldo del prezzo e, comunque, non oltre il 31 agosto 2024.
1.1 Stando a quanto allegato dall'attore e riportato in narrativa, il convenuto non ha mai corrisposto la residua parte del prezzo nel termine stabilito né successivamente, tanto che non ha più consegnato le chiavi dell'immobile alla successiva scadenza prevista in contratto, avvalendosi dell'eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.). Pertanto, “non avendo l'acquirente adempiuto alla propria obbligazione fondamentale e tenuto conto del fatto che il saldo prezzo è comunque pari ad 1/3 del valore dell'affare”, l'attore ha agito per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e per il risarcimento del danno da inadempimento.
1.2 La prima domanda è fondata e merita accoglimento.
1.3 Va premesso che secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione (e salvo che si versi in ipotesi di obbligazione negativa), il creditore che agisca per la risoluzione del contratto ed eserciti i conseguenti rimedi del risarcimento del danno o delle restituzioni (al pari del creditore che eserciti il rimedio alternativo dell'azione di adempimento) deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass.,
Sez. U., n. 13533/2001; conf. ex multis, Cass. n. 17915/2024). Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. Cass. n. 2554/2023).
1.4 Nel caso di specie, l'attore ha provato la fonte negoziale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, allegando l'inadempimento del debitore nel pagamento del saldo del prezzo pattuito per l'acquisto delle unità immobiliari oggetto di causa, sicché gravava in capo al convenuto l'onere di provare il proprio esatto adempimento entro il termine pattuito, ovvero che l'inadempimento o il ritardo è dipeso da causa a lui non imputabile.
Tale onere non è stato assolto dall'odierno convenuto, rimasto contumace in giudizio;
invero la contumacia, pur integrando un comportamento processuale “neutro” ovvero privo di valenza confessoria o di non contestazione dei fatti allegati dall'attore (cfr. Cass. n. 14372/2023), non introduce deroghe al principio dell'onere della prova (art. 2697 c.c.), in specie quanto al fatto estintivo dell'altrui diritto.
1.5 Ai fini della risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive, non è però sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la “non scarsa importanza” prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale (cfr. Cass. n. 12182/2020). In particolare, la Suprema Corte ha più volte affermato che, ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (cfr. Cass. n. 24003/2004; Cass. n. 3742/2006; conf. Cass. n. 15052/2018; Cass. n.
26558/2020).
1.6 Nella specie, alla luce del complessivo sinallagma, l'inadempimento del debitore-acquirente deve ritenersi di non scarsa importanza, tale da giustificare il rimedio risolutorio del contratto, considerato che né alla data fissata (“entro e non oltre”) per il versamento del residuo importo di €
5.000,00, né successivamente, questi ha corrisposto al venditore il saldo del prezzo pattuito.
Il mancato ed ingiustificato versamento del prezzo del bene compravenduto - trasferito in proprietà dell'acquirente al momento della stipula del contratto, per effetto del consenso ex art. 1376 c.c. - riguardando l'obbligazione principale del compratore (art. 1498 c.c.), costituisce inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse che la parte adempiente aveva alla regolare esecuzione del contratto;
non deve ingannare l'esiguità del prezzo pattuito rispetto alla valutazione che compete, posto che il ritardo e l'entità oggettiva della prestazione non eseguita in rapporto proporzionale alla prestazione complessiva, costituiscono elementi idonei a determinare, in pregiudizio al creditore, una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale.
Ciò ancorché l'attore non abbia, poi, consegnato materialmente l'immobile alla controparte, atteso che il contratto prevedeva la consegna del bene solo dopo il pagamento del saldo del prezzo, non prima.
1.7 Ne consegue che il contratto di compravendita stipulato inter-partes deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento imputabile al convenuto.
§2. Dalla risoluzione del contratto scaturiscono notoriamente effetti liberatori, restitutori ed eventualmente risarcitori.
2.1 Gli “effetti liberatori” discendono direttamente dalla legge e non necessitano di specifica pronuncia.
2.2 Per quanto attiene agli “effetti restitutori”, più volte la Suprema Corte si è espressa nel senso che “la risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458
c.c., l'obbligo di ciascun contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente” (cfr. Cass. n.
2075/2013; Cass. n. 3578/2018; Cass. n. 4928/2022; cfr. Cass. n. 28722/2022; Cass. n. 15873/2023;
Cass. n. 24435/2025). In questo caso, essendo l'immobile rimasto nella disponibilità materiale del venditore, nulla va disposto a titolo restitutorio in favore dell'attore, mentre per le somme da questi ricevute quale acconto sul prezzo a mezzo assegno bancario di € 10.000,00 in data 14.02.2024 (cfr. doc. 1 cit.), nulla va disposto in favore del convenuto contumace, in assenza di domanda.
2.3 Con riferimento agli “effetti risarcitori”, deve premettersi che anche nella responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore.
A tal fine, l'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non agevola la posizione del creditore in ordine alla prova dell'effettiva esistenza del danno derivante dall'inadempimento (cfr. Cass. n. 30851/2023).
In altri termini, in tema di responsabilità contrattuale, la prova dell'esistenza ed entità del danno compete al danneggiato, sul quale grava altresì l'onere di provare il nesso causale tra inadempimento e danno (cfr. Cass. 27142/2024; Cass. n. 25567/2023; Cass. 10050/2022), con esonero soltanto dall'onere di provare la colpa del debitore (Cass. 12760/2024).
Sotto tale profilo, la domanda di risarcimento del danno è del tutto generica.
L'attore, infatti, quantifica la richiesta risarcitoria in misura “non superiore” ad € 5.000,00 (pari al saldo del prezzo non ricevuto), ma non fornisce alcun elemento probatorio a sostegno della pretesa, né svolge alcuna allegazione circa il danno-conseguenza asseritamente subìto a causa dell'inadempimento.
A fronte di tale situazione processuale, non è possibile appellarsi alla liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c., atteso che la ratio della disposizione normativa è quella di rimettere al potere-dovere del giudice di sopperire alle oggettive difficoltà di quantificazione del danno, ma non può assumere valenza surrogatoria della prova del danno medesimo.
Come insegna la giurisprudenza di legittimità, la valutazione equitativa ha natura sussidiaria, in quanto presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. n. 27447/2011), e non sostitutiva, poiché ad essa non può farsi ricorso per sopperire alle carenze o decadenze istruttorie in cui le parti fossero incorse (Cass. n. 8662/2017). Ne consegue che, ove la prova del danno non sia stata raggiunta, non può chiedersi al giudice di creare i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto (cfr., tra le più recenti, Cass. n. 9744/2023; Cass. n.
6957/2024; Cass. n. 21607/2025).
La domanda risarcitoria deve, quindi, essere rigettata, non avendo l'attore assolto agli oneri di allegazione e prova del danno asseritamente subito in conseguenza dell'inadempimento del convenuto. §3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo, secondo i parametri dettati al D.M. n. 55/2014 e succ. mod. dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa al “decisum” e dell'attività difensiva e processuale effettivamente prestata [scaglione di valore da € 5.201,00 ad € 26.000,00; fase di studio: valori minimi, in ragione della semplicità delle questioni di fatto e diritto trattate;
fase introduttiva: valori medi;
fase di trattazione: valori minimi, attesa la celebrazione della sola prima udienza dopo il rinnovo della notifica, la natura documentale della causa ed il mancato deposito delle memorie integrative ex art. 171-ter c.p.c.; fase decisionale: valori minimi per le modalità semplificate di decisione e per la succinta discussione orale, con mero richiamo all'atto introduttivo e alle conclusioni precisate].
Il pagamento delle spese processuali va distratto al difensore Avv. GI LI, dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara risolto il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 22.02.2024, autenticato nelle firme dal dott. , Notaio in Mede - rep. n. 80972, racc. n. Persona_1
27609, registrato all'Agenzia delle Entrate di Pavia il 27.02.2024 al n. 2919 Serie 1T e trascritto presso l'Agenzia del Territorio di Vigevano al n. R.G. 1733, R.P. 1349 - avente ad oggetto gli immobili siti nel Comune di Mortara (PV), Via Sebastiano Gianzana n. 15, e precisamente un appartamento al piano secondo, oltre autorimessa pertinenziale al piano seminterrato, il tutto censito al C.F. del detto Comune al Foglio 17, mapp. n. 2534, sub. 9, piano 2, cat. A/3, cl. 3, vani 5, sup. cat. mq. 87, Foglio 17, mapp. n. 2534, sub. 14, piano S1, cat. C/6, cl. 3, sup. cat. mq. 12, per grave inadempimento imputabile alla parte acquirente
; Controparte_1
• rigetta la domanda di risarcimento del danno da inadempimento;

• condanna la parte soccombente al rimborso delle spese del Controparte_1 giudizio in favore della parte vittoriosa , che si liquidano Parte_1
in € 264,00 per spese esenti, € 2.928,00 per compensi (di cui: € 460,00 fase studio;
€ 777,00 fase intr.; € 840,00 fase tratt., € 851,00 fase dec.), oltre 15% rimb. forf. spese generali, IVA
e CPA come per legge, distraendo il pagamento in favore del difensore antistatario Avv.
GI LI.
Così è deciso in Pavia, lì 4 dicembre 2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti