N. R.G. 566/2023
Tribunale ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile verbale della causa
Oggi, 3 febbraio 2025, alle ore 10:15, innanzi alla dott.ssa Alessandra Petrolo, assistita dall'addetta all'ufficio per il processo dott.ssa Anna Perrelli, sono comparsi:

1. per parte attrice l'avv. Rotundo;

2. per parte convenuta l'avv. Francesco Leone per delega degli avv.ti Frasca e Pescatore.
Le parti discutono la causa riportandosi ai propri scritti difensivi e alle note autorizzate e chiedono che la causa venga decisa.
Il Giudice
Si ritira in camera di consiglio alle ore 10:30.
Alle ore 14.00 decide la causa dando lettura in udienza della seguente sentenza con motivazione contestuale.

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Petrolo, all'esito di discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al n. 566/2023 R.G.A.C. vertente
TRA
(c.f. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall' Avv. Francesco Rotundo presso il cui studio in via De Grazia n. 37 Catanzaro è elettivamente domiciliata
- attrice -
E
(c.f. ), in persona del legale rappresentate pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Ferdinando Frasca e Nicoletta Pescatore presso il cui studio in Avellino, via Partenio 12 è elettivamente domiciliata

1 - convenuta-

Oggetto: risoluzione del contratto per morosità
dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione per la convalida di sfratto, notificato il 24 gennaio 2023, la società ha intimato lo sfratto per morosità alla società Parte_1 CP_1 chiedendo, altresì, il pagamento dei canoni scaduti.
[...]
A fondamento della domanda ha dedotto che, con contratto di locazione del 20.11.2019, registrato in data 28.11.2019, la società ha concesso in locazione Controparte_2 alla un locale destinato ad uso ufficio, identificato al Catasto FG. 12 Controparte_1
P.26 sub.17 Cat. A/10, ubicato in via Carfellà 6 Settingiano.
Il canone di locazione è stato pattuito in € 25.600,00 annui, da pagarsi in rate mensili da
€ 2.133,00 l'una.
In data 23.11.2022 la proprietà dell'immobile è stata trasferita alla Parte_1 la quale è subentrata anche nel contratto di locazione predetto.
[...]
Del subentro è stato dato avviso alla conduttrice con P.E.C. del 26.11.2022 e, con successive comunicazioni del 12.12.2022; 3.1.2023 e 5.1.2023, è stata richiesta altresì la regolare corresponsione dei canoni.
Il 10 gennaio 2023 la conduttrice è stata nuovamente invitata al pagamento dei canoni di dicembre 2022 e gennaio 2023, rimasti insoluti, per l'importo di euro 4.266,66.
Nonostante i ripetuti solleciti la convenuta società è rimasta morosa nei pagamenti e, pertanto, la società locatrice si è vista costretta ad avviare il presente procedimento.
Costituitasi in giudizio la si è opposta all'intimato sfratto, deducendo Controparte_1 che la locatrice non ha offerto prova della dedotta morosità e che, comunque, non le sarebbe mai stata comunicata l'avvenuta cessione del contratto di locazione da parte della nei confronti della CP_2 Parte_1
Ha, altresì, eccepito l'inadempimento del locatore per la mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, riferendo altresì che, in occasione di un evento piovoso di notevole intensità, verificatosi in data 5 dicembre 2022, si è reso necessario eseguire lavori di ripristino dell'immobile, per far fronte ai quali è stata effettuata una spesa per euro 5.734,00 anticipati dalla locatrice.
In punto di diritto ha eccepito l'inapplicabilità al caso di specie della previsione di cui all'art. 5 L. 392/1978 trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, dovendosi invece valutare la ricorrenza di un inadempimento rilevante dal punto di vista risolutorio ex art. 1455 c.c. che nel caso di specie non sarebbe sussistente.
Ha, quindi, concluso chiedendo il rigetto dell'intimato sfratto e, in via riconvenzionale, la condanna dell'attrice al pagamento di tutte le somme sostenute per il ripristino dell'immobile eventualmente portando il credito in compensazione con quanto nel caso dovuto alla controparte.
2 Alla prima udienza, dato atto della persistenza della morosità, il Giudice non ha convalidato lo sfratto ed ha ordinato il rilascio dell'immobile indicato nell'intimazione dando termine per l'espletamento della procedura di mediazione nonché per il deposito delle memorie integrative previo mutamento del rito.
Rilevato l'esito negativo della mediazione, dopo una serie di rinvii, la causa è stata rinviata all'udienza odierna per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
2. Deve essere preliminarmente dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile locato, atteso che è pacifico che l'immobile è stato rilasciato dalla convenuta in data 8.4.2024.
3. Tanto premesso, la domanda attorea è fondata.
3.1. Preliminarmente deve darsi atto che la società ha trasferito .la Controparte_2 proprietà dell'immobile per cui è causa alla società (v. doc. Parte_1 allegato all'atto di citazione per la convalida di sfratto).
In conseguenza della suddetta cessione, il contratto di locazione in corso con la società si è trasferito automaticamente in capo al nuovo proprietario: l'art. Controparte_1
1602 c.c. stabilisce, infatti, che il terzo acquirente “subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”; tale disposizione viene comunemente interpretata nel senso che la vendita di un immobile comporta la cessione automatica del contratto di locazione senza bisogno del previo consenso del conduttore” (in tal senso espressamente Cass. 7696/2015).
In conseguenza della cessione l'unico soggetto legittimato alla riscossione del canone di locazione è la società acquirente nella nuova veste di locatrice.
Né, del resto, la società conduttrice ha dedotto alcuna incertezza circa l'identità del soggetto cui corrispondere i canoni.
3.2. Venendo al merito, deve in questa sede richiamarsi la costante giurisprudenza di legittimità in tema di riparto dell'onere della prova in materia di inadempimento contrattuale (Cass., SS. UU., n. 13533 del 30 ottobre 2001) per cui spetta all'attore dare prova del titolo delle proprie pretese (cfr. contratto di locazione allegato di parte intimante) ed allegare l'inadempimento altrui, spettando alla controparte negoziale dimostrare l'insussistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto fatto valere, nel caso di specie di aver corrisposto i canoni rispetto ai quali l'attore ha dedotto il mancato pagamento.
Orbene, l'attrice ha provato il titolo (il contratto) delle proprie pretese ed ha allegato l'inadempimento altrui.
Sarebbe spettato alla controparte negoziale dimostrare la sussistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto fatto valere, e cioè di aver corrisposto i canoni e/o comunque gli altri oneri (condominiali e tributari) a suo carico rispetto ai quali il ricorrente ha dedotto il mancato pagamento.
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, non può che ravvisarsi l'inadempimento di parte conduttrice, poiché, a fronte dell'allegata morosità, non ha dato prova di aver provveduto al pagamento, né hanno dimostrato che non fosse tenuta allo stesso.
Ed invero, nel costituirsi in giudizio la ha dedotto di aver sempre Controparte_1 riscontrato una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo all'interno
3 immobile locatogli, certamente non a norma di legge considerata la carenza dei requisiti minimi di abitabilità e vivibilità, chiedendo altresì la compensazione del credito eventualmente vantato dal locatore con le somme sborsate per il ripristino dei danni occorsi all'immobile a seguito di un evento meteorologico avverso avvenuto il 5 dicembre 2022.
Con specifico riguardo al primo profilo, deve evidenziarsi che, allorquando il conduttore, “all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato
i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso” (Cass. n. 25278/09; nel medesimo senso, Cass. n. 3341/01).
Nel caso in esame, l'eccezione in parola, formulata in maniera del tutto generica, è da ritenersi del tutto inidonea a precludere l'accoglimento dell'avversa pretesa in quanto rimasta soltanto allegata e sfornita di alcuna prova circa la reale esistenza e consistenza dei danni lamentati. Analoghe considerazioni valgono anche con riferimento ai danni arrecati all'immobile dalla presunta alluvione del 5 dicembre 2022. Ed invero la società conduttrice non ha fornito alcuna prova al riguardo – tale non può essere ritenuta una semplice fattura – né ha dato prova di aver quantomeno comunicato alla locatrice la necessità dei lavori asseritamente effettuati dalla stessa.
È pacifico, inoltre, che la conduttrice, nonostante quanto dichiarato in merito alle condizioni in cui sarebbe versato l'immobile, ha continuato ad occuparlo, il che ha comportato la perduranza dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo nella misura pattuita. Infatti, in tema di inadempimento contrattuale, vale la regola che la “exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all'articolo 1460 c.c., si fondi su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore
(cfr. Cass. n. 17020/2022).
In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio secondo cui non
è rinvenibile nell'ordinamento giuridico un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti;
in buona sostanza, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
4 La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti;
inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.
In altri termini, il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (che permeano l'intera vicenda contrattuale), di talché deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all'inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede.
Il principio risulta consolidato e trova fondamento nella natura fondamentale ed essenziale dell'obbligazione del conduttore di corrispondere il corrispettivo della detenzione che, anche in caso di sospensione totale della corresponsione del canone, continua, comunque, in suo favore senza che il locatore possa farla venire meno in assenza di un provvedimento giudiziale (tra le tante, Cass. n.18987/2016; Trib. Milano
n.10739/2016; Cass. n.26540/2014; Cass. n.13887/2011; Cass. n.261/2008; Cass.
n.24799/2008; Cass. n.13133/2006), e ciò anche nell'ipotesi in cui il conduttore vanti dei controcrediti (Cass. n.6850/2012).
Tuttavia, l'odierna convenuta non ha offerto al tribunale alcun valido principio di prova del fatto che le circostanze dedotte abbiano pregiudicato l'utilizzabilità totale dell'immobile detenuto in locazione.
Richiamati i predetti principi, ne consegue che la conduttrice versi in ipotesi di inadempimento non di scarsa importanza (art. 5 L. n. 392/1978; artt. 1455 cod. civ.) idoneo a risolvere il contratto di locazione ex art. 1453 cod. civ., ove si consideri che la morosità, alla data di notificazione dell'intimazione, afferiva ai canoni di dicembre 2022
e gennaio 2023, e che, successivamente alla notifica dell'intimazione, l'inadempimento non soltanto non è stato sanato, ma si è addirittura aggravato.
Non di meno deve rilevarsi altresì la presenza in contratto della clausola risolutiva espressa (art.9 del contratto) al fine di evidenziare la gravità dell'inadempimento laddove è previsto che “il mancato pagamento anche di una sola rata del canone, decorsi 20 giorni dalla data di scadenza, nonché l'omesso pagamento di quant'altro dovuto ove di importo pari a due mensilità del canone, determineranno la risoluzione di diritto del contratto”.
Deve pertanto essere pronunciata la risoluzione per grave inadempimento (morosità) in capo alla società conduttrice del contratto di locazione in parola, considerato che l'inadempimento supera il parametro predeterminato legalmente dal disposto normativo di cui all'art. 5 della legge n. 392/78 che, pur non applicabile alle locazioni destinate, come nel caso di specie, ad uso non abitativo, costituisce un criterio ispiratore ed orientativo del giudizio (cfr. su tale punto, Cass. S.U. n. 12210/1990; Cass. 11448/1998;
Cass. 7253/96, Cassazione civile sez. III, 26/11/2019, (ud. 02/10/2019, dep.
26/11/2019), n.30730).
5 3.3. Occorre, a questo punto, pronunciarsi sulla domanda relativa al pagamento dei canoni di locazione, scaduti e non pagati fino alla data di riconsegna dell'immobile.
Considerato che la società convenuta, pur deducendo di aver sempre corrisposto i canoni, non ha fornito alcuna prova in tal senso, deve essere condannata al pagamento in favore della società locatrice della somma di euro 34.130,00 – come richiesto da parte attrice - a titolo di canoni scaduti e non corrisposti da dicembre 2022 a marzo 2024, oltre interessi legali dalla scadenza del singolo rateo all'effettivo soddisfo.
4. Da ultimo, occorre pronunciarsi sulla domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dalla società resistente.
La stessa – prescindendosi da qualsivoglia valutazione in ordine alle condotte contestate al locatore, in ossequio al principio della ragione più liquida, in forza del quale è possibile derogare all'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 279 c.p.c. in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio
(cfr., in tal senso, ex multis, Cass. n. 9936/2014 e Cass. n. 12002/14) – non può che ritenersi infondata, essendosi la società conduttrice limitata a chiedere, del tutto genericamente, il pagamento di tutte le somme sostenute dalla per il Controparte_1 ripristino dell'immobile in conseguenza dell'allagamento del 5.12.22.
E tuttavia, come già in precedenza evidenziato, alcuna prova è stata fornita in ordine ai danni di cui hanno invocato il ristoro, essendosi limitata la società conduttrice a produrre due fatture che, tuttavia, non costituiscono prova di alcun effettivo pagamento sostenuto.
5. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in base al DM 147/2022 tenuto conto del valore della causa per le fasi di studio, introduttiva e decisionale.



P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte;

1. dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di rilascio dell'immobile;

2. dichiara la risoluzione del contratto di locazione, stipulato in data 20.11.2019 registrato in data 28.11.2019 per grave inadempimento della parte convenuta;

3. condanna al pagamento, in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma di euro 34.130,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati da dicembre 2022 a marzo 2024 (compreso), oltre ad interessi dalla scadenza del singolo rateo sino al soddisfo;

4. rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1

5. condanna alla rifusione, in favore di delle Controparte_1 Parte_1 spese relative al presente giudizio che liquida nella somma di euro 2.135,00, di cui euro
2.059,00 per competenze ed euro 76,00 per spese, oltre a rimborso spese generali, IVA
e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito ex art. 93 c.p.c.
Catanzaro, lì 3 febbraio 2025
Il Giudice
6 dott.ssa Alessandra Petrolo
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