REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
Il Tribunale ordinario di Teramo – Sezione civile - in composizione monocratica, in persona del
Giudice dott.ssa Daniela d'Adamo, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-quinquies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3462 /2019del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2019 tra
il (Cod. Fisc. ) in persona del Sindaco pro-tempore, Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'Avv. (Cod. Fisc. ) Parte_2 C.F._1
congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Luca Scarpantoni (Cod. Fisc. ) e C.F._2 all'Avv. Claudia Scarpantoni (Cod. Fisc. ) ed elettivamente domiciliato in C.F._3
Teramo alla Via Torre Bruciata nn. 17/21 presso e nello studio dei suoi procuratori
-Attore-
e
nato a [...] ( TE) il 3.12.1953 ed ivi residente – C.F. Controparte_1
–in proprio e già titolare della ditta individuale , C.F._4 Controparte_2
elettivamente domiciliato di Teramo, in Teramo via Ciotti n. 17 presso e nello studio dell'avv. Manola
Di Pasquale
-Convenuto-
CONCLUSIONI: per parte attrice:
“ Il precisa le conclusioni nei termini seguenti: Parte_1
1) Dichiarare la risoluzione del contratto di vendita stipulato tra il Parte_1
ed il Sig. con atto pubblico a ministero del Notaio il 29 Aprile 2003
[...] Controparte_1 Per_1
(rep. n. 1500; racc. n. 574) per intervenuta decadenza della concessione a causa dell'omessa realizzazione delle opere previste.
2) Condannare il convenuto alla retrocessione dell'area. CP_1 3) Dichiarare l'inefficacia dell'ipoteca iscritta sull'area oggetto di retrocessione e, comunque, la sua inopponibilità al Comune;

4) Ordinare all' di provvedere alla cancellazione dell'ipoteca concessa dalla Controparte_3
stessa al nel termine di 30 giorni dalla pubblicazione della sentenza. CP_1
5) Ordinare al Conservatore dei registri immobiliari di procedere alla trascrizione della sentenza con intestazione dell'area al Comune di e con esonero di responsabilità. Parte_1
6) In via subordinata e nell'eventualità che si ritenga efficace ed opponibile al Comune l'ipoteca iscritta, condannare il ad effettuare la cancellazione della stessa ovvero, in difetto, a versare CP_1
al Comune l'importo necessario per la sua cancellazione.
7) Respingere la pretesa avanzata dal di restituzione della somma di € 29.953,88 e della CP_1
pretesa relativa degli accessori.
8) Con vittoria di onorari e con il rimborso delle spese forfettarie”
Per parte convenuta:
“Per le esposte considerazioni si rassegnano le seguenti conclu-sioni: Voglia l'ill.mo Tribunale adito:
1) rigettare la domanda proposta dal per-ché totalmente infondata in punto Parte_1
di fatto e di diritto per ragioni tutte esposte e che saranno anche esplicitate nel corso del giudi-zio ;
2) in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento del-la domanda di risoluzione del contratto con retrocessione del di-ritto proprietà , sempre e comunque rigettare la domanda di ri- sarcimento di danno con riconoscimento in capo al del diritto alla restituzione del Controparte_1
prezzo versato pari a com-plessivi euro 29.953,88 oltre interesse e valutazione dal versamento dello stesso o di quella maggiore o minore che parrà di giustizia;

3) sempre con vittoria di spese e competenze di lite”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il di ha chiamato in Pt_1 Parte_1
giudizio ed ivi deducendo: a) che, a seguito di bando pubblico indetto Controparte_1 CP_3
nel marzo del 1998, l'ente territoriale, odierno attore, avviava la procedura concorsuale volta alla assegnazione delle aree comprese nel Piano Particolareggiato della zona artigianale;
b) che tale procedura pubblica si concludeva con l'assegnazione del lotto n. 7 del bando alla ditta CP_2
, come da determina del 20.12.2001 n. 17047; c) che, successivamente, le parti provvedevano
[...]
alla stipula della convenzione di lottizzazione con cui – da una parte – il convenuto acquisiva la proprietà del terreno, corrispondendone il prezzo e, dall'altra, si impegnava alla realizzazione di un opificio destinato alla lavorazione del marmo e di prodotti affini, con previsione di restituzione in pristino nel caso in cui il privato non avesse adempiuto agli obblighi di realizzazione delle opere indicate nella Convenzione;
d) che, nel maggio del 2008, l'amministrazione verificava come parte convenuta non avesse ancora adempiuto agli impegni introdotti nel negozio giuridico e diffidava quest'ultima a “presentare domanda di permesso a costruire entro e non oltre 3 (tre) mesi dalla ricezione della presente” e, nel contempo, faceva seguire l'ingiunzione dalla precisazione che “in difetto ci si vedrà costretti ad assumere l'iniziativa della decadenza della concessione dell'area assegnata”; e) che, con delibera n. 2 del febbraio 2008, la ditta veniva dichiarata decaduta dalla concessione, con conseguente risoluzione del contratto stipulato, a fronte dell'omessa realizzazione, nei termini indiati, dell'impianto produttivo oggetto della convenzione e relativa estinzione del diritto di proprietà; f) che, medio tempore, il constatava l'intervenuta iscrizione sull'area di Pt_1 un'ipoteca volontaria, rilasciata a garanzia di un mutuo a favore della banca evocata in giudizio.
Parte attrice, dunque, stante la condizione risolutiva della vendita che subordinava il mantenimento degli effetti reali del negozio traslativo all'effettiva realizzazione delle opere poste alla base della convenzione intercorsa o, in subordine, qualificando tale clausola come patto di riscatto ex art. 1500
c.c. ed ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita per intervenuta decadenza dalla concessione, con condanna del convenuto alla retrocessione dell'area e la dichiarazione di inefficacia dell'ipoteca iscritta sulla stessa area.
Parte attrice, poi, stante il pagamento del corrispettivo erogato dal pari a 29.953,88 euro, in CP_1
sede di stipula negoziale, ha chiesto di poter ritenere le suddette somme, stante l'apposita previsione, in contratto, di una clausola penale che liquidava forfettariamente il danno per l'eventuale inadempimento, nelle somme corrisposte a titolo di compravendita.
Si è costituito in giudizio il quale: a) ha preliminarmente eccepito la prescrizione del Controparte_1
diritto per essere intercorso più di un decennio dal contestato inadempimento;
b) che i termini essenziali ai fini dell'ultimazione dei lavori erano riferiti alle opere di urbanizzazione primaria del terreno assegnato e non anche alla creazione dell'insediamento produttivo;
c) che dal dato testuale del negozio giuridico intercorso non emergerebbe alcuna condizione risolutiva espressa;
d) che il mantenimento degli effetti reali del contratto non potrebbe comunque essere collegato alla realizzazione dell'insediamento produttivo, venendo in rilievo in tal caso non un evento futuro ed incerto ma una circostanza rimessa alla sola volontà della parte;
e) che la penale prevista in caso di inadempimento degli obblighi derivanti dalla concessione era stabilita solo per le ipotesi di mancato pagamento del corrispettivo ed alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria;
f) che, in merito all'ipoteca giudiziale iscritta da la stessa sarebbe riferita ad una posizione debitoria CP_3
già estinta e che, al fine di ottenerne la cancellazione, sarebbe stato instaurato apposito ricorso innanzi al Tribunale ordinario di Teramo. La causa è stata istruita documentalmente.
Pervenuta sul ruolo dell'odierno giudicante in data 19.2.2024 la stessa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 14.1.2025.
*
L'odierna domanda deve essere definita con pronuncia – di rito – volta a dichiarare la carenza di giurisdizione del Giudice adito.
Secondo giurisprudenza consolidata, “la giurisdizione si determina sulla base della domanda e, ai fini del suo riparto tra giudice ordinario e amministrativo, rileva non già la prospettazione delle parti, bensì il cosiddetto petitum sostanziale, il quale va identificato non solo e non tanto in funzione della concreta statuizione che si chiede al giudice, ma anche e soprattutto in funzione della causa petendi, ossia dell'intrinseca natura della posizione soggettiva dedotta in giudizio ed individuata dal giudice con riguardo ai fatti allegati ed al rapporto giuridico del quale essi sono manifestazione” (Cass. civ., Sez. U.,
Ordinanza n. 6348 del 18/04/2003; Cass. civ., Sez. U., 19 gennaio 2007, n. 1139).
Dall'esame della domanda articolata dal emerge chiaramente come quest'ultimo abbia Pt_1
avanzato delle pretese insorte in esecuzione (ed a fronte del dedotto inadempimento) di una vera e propria convenzione urbanistica, stipulata tra le parti con atto pubblico il 29.4.2003.
A tal proposito, osserva il Tribunale, che l'art. 133, comma 1, lettera a), numero 2)
c.p.a. stabilisce che “sono devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo
(…) le controversie aventi ad oggetto formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo e degli accordi fra pubbliche amministrazioni” e la medesima norma alla lett. f) stabilisce che “sono devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo (…) le controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica e edilizia, concernenti tutti gli aspetti dell'uso del territorio”.
La Suprema Corte ha costantemente affermato che spettano al giudice amministrativo tutte le controversie vertenti su un preteso inadempimento delle convenzioni urbanistiche e degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimenti amministrativi, inerenti alla loro formazione, conclusione ed esecuzione (cfr. SS.UU. n.
18192/2013, n.12111/2013, n. 1713/2013, n. 3689/2012, n. 3689/2012, n. 2546/2011, n.
20143/2011) e che “rientrano nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo tutte le controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica ed edilizia, concernenti tutti gli aspetti dell'uso del territorio, in quanto atti di gestione negoziata della potestà di pianificazione del territorio” (cfr. Cass.
SS.UU. n. 306/2013, n. 20143/2011, n. 28043/2008).
A ben vedere, infatti, gli accordi di cui all'art. 11 LPA sono espressione di un potere pubblicistico dell'amministrazione e, quindi, ciò è sufficiente a giustificare l'attribuzione delle relative controversie esclusivamente al Giudice Amministrativo (C. Cost. sent. n. 204/2004).
Del resto, la stessa Cassazione ha rilevato che l'art. 11, co. 5 LPA, configura un'ipotesi di giurisdizione esclusiva del Giudice Amministrativo correlata non ad una determinata “materia”, bensì ad una determinata tipologia di atto, quale ne sia la materia che ne costituisca oggetto, e ciò comporta che ogni controversia connessa all'accordo rientri nella Giurisdizione del GA.
Orbene, per giurisprudenza ormai costante, la controversia riguardante l'esatta esecuzione di obblighi nascenti da una convenzione di lottizzazione (o di qualsiasi altra tipologia di convenzione urbanistica), come nel caso di specie, nonché la risoluzione di una convenzione urbanistica, e quindi di un accordo sostitutivo di provvedimento amministrativo, rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, ai sensi dell'art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, c.p.a estesa alle controversie relative alla formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di un provvedimento.
In particolare, la convenzione urbanistica volta a disciplinare, con il concorso del privato proprietario dell'area, una delle possibili modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie per dare al territorio interessato la conformazione prevista dagli strumenti urbanistici, deve assimilarsi ad un accordo sostitutivo del provvedimento amministrativo, sicché le controversie che ne riguardano la formazione, la conclusione e l'esecuzione appartengono alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, che non viene meno neppure in ipotesi di successivo atto di transazione emendativo della convenzione originaria, intercorso tra comune e parte privata, stante la stretta correlazione reciproca, oggettiva e soggettiva, tra questi esistente (Cass. SS.UU. n. 19914 del 5 ottobre 2016).
Né è in alcun modo dubitabile che quella in oggetto sia una convenzione di natura urbanistica, dal momento che l'accordo in esame pertiene alla concessione in proprietà delle aree nei confronti del privato al fine di attuare il piano urbanistico particolareggiato di ampliamento della zona artigianale del Comune di , affidando, pertanto, al privato, mediante accordo pubblico, le modalità Pt_1
attuative degli strumenti di pianificazione del territorio, compito cui sono notoriamente deputate le
Convenzioni Urbanistiche.
Ed infatti, sia che la convenzione abbia l'effetto di sostituire il contenuto dei Piani Urbanistici, sia che siano volte a regolarne aspetti attuativi o strettamente edilizi, sia che rientrino nel novero degli accordi della cd. perequazione urbanistica, si tratta di meccanismi attraverso i quali il privato e la pubblica amministrazione definiscono un programma di attività urbanistica utilizzando strumenti convenzionali in luogo dei poteri autoritativi.
Si tratta, in sostanza, di strumenti con cui la pubblica amministrazione svolge in maniera alternativa l'attività di pianificazione comunale, non attraverso una rinuncia all'esercizio dei propri poteri, ma vincolandosi ad esercitarli in conformità a quanto “programmato” con i privati.
Ovviamente dette conclusioni si estendono anche alla domanda di ritenzione delle somme corrisposte dal privato a titolo di liquidazione del danno derivante dall'inadempimento di detta convenzione, in quanto la stessa è correlata alla domanda di accertamento della violazione degli obblighi nascenti dalla convenzione, per come si evince sia dalle conclusioni che dagli inadempimenti descritti nell'espositiva dell'atto introduttivo. Si tratta, quindi, di domande che, per la connessione ed accessorietà a quelle attinenti alla convenzione, non possono che ricadere nella giurisdizione del
Giudice amministrativo.
La stessa, infatti, presuppone l'accertamento dell'inadempimento della convenzione e si palesa quale domanda strettamente connessa a quella di risoluzione, senza contare che: “Nelle materie di giurisdizione esclusiva, indicate dalla legge e dall'articolo 133, il giudice amministrativo conosce, pure ai fini risarcitori, anche delle controversie nelle quali si faccia questione di diritti soggettivi”
(art. 7 CPA).
Va, infine, dato atto che non è stato sollevato il contraddittorio tra le parti in merito al rilievo officioso del difetto di giurisdizione poiché l'art. 101, comma 2, c.p.c., riferendosi solo alla rilevazione d'ufficio di circostanze modificative del quadro fattuale non valutate dalle parti, non si applica con riferimento alle questioni di rito che la parte avrebbe potuto e dovuto attendersi e prefigurarsi, sicché incombe su di essa, in conformità alla giurisprudenza della Cedu, l'onere di prevenire ogni potenziale sviluppo del potere ufficioso (Cas. Civ. n. 11269/2023).
Invero deve ritenersi che l'art. 101 c.p.c. faccia riferimento solo a questioni (di fatto o di fatto-diritto) idonee a comportare nuovi sviluppi della lite non presi in considerazione dalle parti, modificando, così, il quadro fattuale. Perciò è solo la mancata segnalazione di una siffatta questione che determina la nullità della sentenza per violazione del diritto di difesa, non anche la mancata segnalazione di una questione squisitamente processuale del cui controllo le parti sono preventivamente onerate, dovendo avere autonoma consapevolezza degli incombenti di rito cui la norma subordina l'ammissibilità dell'esercizio delle domande (Cass. sent. n. 19372/2015).
Con riferimento, invece, alla domanda di “cancellazione dell'ipoteca” concessa da a CP_3
garanzia dell'adempimento del debito derivante dal contratto di mutuo stipulato con il quale CP_1
unica questione attratta dalla Giurisdizione dell'odierno organo giudicante, sulla stessa deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere, stante l'intervenuto provvedimento giudiziale che ha ordinato la cancellazione dell'ipoteca emessa dal Tribunale di Teramo (Ordinanza del
29.4.2021, Dott.ssa Fanesi) e, pertanto, il sopravvenuto venir meno dell'interesse all'ottenimento di una pronuncia giudiziale in questa sede.
Il rilievo officioso della questione di giurisdizione e la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di cancellazione dell'iscrizione giustificano l'integrale compensazione delle spese di lite.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Teramo, sez. civile, in persona del giudice, dott.ssa Daniela d'Adamo, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, rigettata ogni altra domanda o eccezione:
- dichiara il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore della giurisdizione del giudice amministrativo;

- compensa le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Teramo, 11.4.2025
Il giudice Dott.ssa
Daniela d'Adamo