N. R.G. 1174/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1174/2025
Tra
SI. CP_1 ricorrente e
Controparte_2 resistente
Oggi 16 ottobre 2025 alle ore 09,30 innanzi al dott. Bruno Capodaglio, sono comparsi:
il quale si riporta alle note conclusive a rettifica parziale delle quali rileva Parte_1 come l'avv. abbia versato a titolo di spese condominiali 342,00 euro e per i canoni di locazione è CP_2 stato versato un acconto di euro 300,00 per cui la morosità ammonta ad euro 6.200,00.
il quale si riporta ai propri scritti precisando l'aggravamento dello stato Controparte_2 di salute che ha determinato un inadempimento non dovuto e chiede il termine di grazia.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 16,25 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1174/2025 promossa da:
SI. ) rappresentato e difeso dall'avv. , CP_1 P.IVA_1 Parte_1 elettivamente domiciliato presso il Studio in Rimini, Via Gambalunga n.102 ricorrente contro
( ) in proprio, elettivamente domiciliato presso il Controparte_2 C.F._1 suo Studio in Rimini, Via di Mezzo n.33
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 06.05.2025 proveniente da sfratto per morosità RG 807/2025 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 16.10.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle rispettive parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________

Con atto di citazione ritualmente notificato, SI. proprietaria dell'immobile uso CP_1
abitazione sito in Rimini, Via Cassiopena n.11, intimava sfratto per morosità nei confronti del conduttore , non avendo corrisposto i canoni di locazione relativi a parte del Controparte_2
mese di febbraio e tutto il mese di marzo 2025 per euro 1.100,00, oltre ad oneri condominiali per euro
588,62.
pagina 2 di 6 Si costituiva in giudizio il conduttore, opponendosi allo sfratto ed eccependo come l'immobile da lui condotto in locazione sin dal 2022, presentasse gravi vizi quali l'insorgenza di vaste aree di umidità e di muffa sin dal 2024 che avrebbero arrecato danni ai propri effetti personali, a cui si aggiungerebbe un generale malfunzionamento agli scarichi del bagno e della cucina con conseguente fuoriuscita di liquami. Tale situazione -di cui era a conoscenza in locatore- avrebbe compromesso il rapporto di locazione ed i doveri del locatore al mantenimento dell'immobile in buono stato, oltre alla mala fede da questi dimostrata nei confronti di un soggetto con conclamatiti problemi di salute.
All'udienza di convalida il locatore dava atto che la morosità si era aggravata, avendo il locatore corrisposto unicamente un importo di euro 200,00 dopo l'intimazione dello sfratto, ma non avendo dato nulla per i mesi successivi all'intimazione, insistendo per l'emissione dell'ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c.
Il giudice si riservava e con ordinanza resa in data 06.05.2025 osservava “Considerato che in tema di locazioni: “non è consentito al conduttore di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (per tutte Cass. Civ. 2099/13).
Rilevato come nel caso di specie l'opposizione non appaia fondata su prova scritta, avendo il conduttore prodotto in giudizio una serie di fotografie che ritraggono in maniera generica alcuni caspi di abbigliamento e un cuscino apparentemente in parte rovinati e alcune zone dell'immobile dal quale non è possibile evincere in maniera chiara le problematiche sollevate per la prima volte in questa sede.
Considerato come il conduttore non abbia dimostrato di aver subito una compromissione del proprio diritto di godimento dell'immobile neppure in parte, avendo continuato ad abitare all'interno dello stesso in maniera continuativa e senza contestare alcunché al locatore.
Rilevato come le problematiche di natura personale e di salute dello stesso non possano influire sul corretto adempimento di quanto previsto dal negozio giuridico in questione, non prevedendo la normativa in questione un regime di favor nei confronti di soggetti affetti da patologie e problemi di salute.
Per quanto attiene la morosità, posto che l'ammontare degli oneri condominiali non copra un rateo della locazione al fine di poter essere conteggiato quale inadempimento, dalla documentazione prodotta dal conduttore risulta che egli abbia corrisposto la mensilità di marzo con due distinti pagina 3 di 6 bonifici (quello del 20.03.2025 di euro 600,00 e quello del 10.04.2025 di euro 200,00), di fatto sanando la morosità intimata o comunque riducendola sotto soglia ai fini del rilascio, ragion per cui non può essere concesso il provvedimento di condanna al rilascio dell'immobile in questa fase, demandando alla fase di merito l'accertamento sulla morosità successiva, ove esistente.
Per tali motivi non veniva concesso il provvedimento di rilascio dell'immobile, disponendo il giudice il mutamento e fissazione dell'udienza di merito con termine per il deposito delle memorie integrative.
Alla prima udienza di merito del 10.07.2025 parte ricorrente insisteva nelle proprie deduzioni dando atto che la morosità ammontava ad euro 4.100,00 per canoni insoluti, mentre parte resistente, adducendo anche gravi problemi di salute, chiedeva termine per sanare la morosità oppure di trovare una soluzione alternativa;
la causa veniva quindi rinviata all'odierna udienza ai fini della discussione.
Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto espletamento del tentativo di mediazione, conclusosi con il verbale negativo del 13.05.2025 allegato agli atti.
Ancora preliminarmente non può essere accolta la domanda del conduttore volta ad ottenere il termine di grazia in tale giudizio in quanto antitetica rispetto all'opposizione spiegata nel presente giudizio, rammentando sinteticamente come la concessione del termine di grazia è di per sé incompatibile con l'opposizione allo sfratto trattandosi di un termine volto al pagamento incondizionato dei canoni di locazione così come rappresentati dal locatore.
Nel merito, richiamando le argomentazioni rese nell'ordinanza di mutamento di rito, si rileva come la morosità accumulata successivamente alla fase speciale sia aumentata, non limitandosi alla somma di cui all'intimazione.
Ed invero, la morosità cristallizzata nella fase speciale era stata di fatto sanata con la dazione di un importo che la riconduceva sotto la soglia utile per poter addivenire ad un provvedimento di rilascio dell'immobile ex art.665 c.p.c.
Parte ricorrente, però, nel proprio atto di citazione non si è limitato a richiedere la convalida dello sfratto ma ha altresì richiesto l'emanazione di un provvedimento di ingiunzione che condannasse il conduttore al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere. Tale provvedimento comporta, nella fase a cognizione piena, che il giudice si pronunci anche in merito alla eventuale morosità accumulata a seguito del mutamento di rito ed a conclusione della fase speciale.
In questo contesto il conduttore ha accumulato una morosità di euro 6.500,00 a cui va detratto l'importo di euro 300,00 corrisposto medio tempore, per un ammontare ad ottobre di euro 6.200,00. pagina 4 di 6 Per quanto attiene gli oneri condominiali risulta come il conduttore abbia corrisposto l'importo di euro 342,00 relativi al rateo si settembre.
Per quanto attiene i motivi di opposizione, ovvero i vizi lamentati all'interno dell'immobile dovuti alla muffa presente che avrebbe rovinato alcuni effetti personali del conduttore, tale motivo di opposizione non può essere accolto in quanto non appare dimostrato che la presenza di tali (esigue) chiazze di umidità presenti dentro l'immobile abbiano provocato tali danneggiamenti.
Dalla documentazione fotografica prodotta in giudizio dal conduttore si possono riscontrare alcune macchie di umidità presenti dentro l'abitazione, che però non risulta abbiamo compromesso la sua abitabilità, neppure parzialmente;
le ulteriori fotografie scattate dal conduttore ad alcuni effetti personali (vestiti, borsello ecc) non provano che il danno asseritamente provocato a questi sia dipeso con l'esposizione alla umidità presente dentro l'immobile.
Per tali motivi il ricorso va accolto e va convalidato lo sfratto per morosità con condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni di locazione accumulati, oltre a quelli che matureranno sino all'effettivo rilascio dello stesso.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate in accordo con il D.M. 55/14- sulla base degli artt.4, comma 5 (scaglione di valore da 1.101,00 a 5.200,00); i compensi del presente giudizio vengono di conseguenza contenuti nei medi tariffari tenendo conto della contenuta durata del procedimento e dell'assenza di istruttoria.
____________________________________P.Q.M._________________________________________
Contr Il giudice onorario del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da SI.
contro ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così
[...] Controparte_2
provvede:
- Accoglie il ricorso e per l'effetto convalida definitivamente lo sfratto per morosità e risolve il contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
- Ordina al conduttore la restituzione dell'immobile e pertinenza site in Rimini (RN), Via
SI n.11 (censiti al NCEU di Rimini al f.95, part.254, sub.9 e sub.3) in capo al legittimo proprietario, libero da cose e persone entro la data del 16.12.2025.
- Condanna al pagamento dei canoni di locazione ad oggi Controparte_2
accumulati per euro 6.200,00 oltre a quelli che matureranno sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
pagina 5 di 6 - Condanna al pagamento delle spese processuali in favore del Controparte_2
ricorrente che liquida in euro 1.024,00 per onorari della, euro 190,32 per spese, oltre spese generali 15%, IVA e CPA. Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione.
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 16 ottobre 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio

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