N. 3960 / 2025 R.G.
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, costituito in Camera di Consiglio nelle persone dei magistrati
Dott. Marco Ciccarelli PRESIDENTE
Dott. Antonio Carbone GIUDICE RELATORE
Dott. Andrea De Magistris GIUDICE
- pronunciando nel procedimento di reclamo n. 3960/25 R.G. avverso l'ordinanza del

9.2.25 con la quale è stata respinta l'istanza di sospensione dell'esecuzione della delibera dell'assemblea del PE del 22.11.24 di revoca dello CP_1
e di nomina della IN Parte_1
Amministrazione Immobili s.r.l. quale nuovo amministratore;

- visto il reclamo proposto da in qualità di amministratore del Parte_1
PE e dal IG. CP_1 Pt_2
- viste le comparse di risposta di IN e dei condomini , CP_2 CP_3 CP_4
, e CP_5 CP_6 Per_1 CP_7
- sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 2.4.25;
osservato
A) sotto il profilo processuale, che:
Pagina 1

- il reclamo è stato notificato alle parti personalmente, anziché ai procuratori costituiti nella precedente fase del procedimento;

- tuttavia la costituzione dei resistenti nella presente fase di reclamo ha sanato ex art. 156 comma 3 c.p.c. la nullità della notifica;

- inoltre i resistenti hanno espressamente rinunciato a far valere la nullità della notificazione, rispettivamente, con la memoria di costituzione di IN del 26.3.25
e con dichiarazione a verbale del 2.4.25 e hanno replicato nel merito;

- per questo motivo il contraddittorio risulta validamente instaurato;

- in secondo luogo, va rilevato d'ufficio che il IG. per sua ammissione e come CP_7
documentato in sede di reclamo, non è proprietario di alcuna unità immobiliare ed amministra l'immobile della moglie IG.ra in forza della procura speciale CP_8
notarile del 6.10.21;
- egli avrebbe, dunque, potuto prendere parte al giudizio solo agendo in nome e per conto della moglie;

- con la comparsa di costituzione e risposta del 3.2.25, da qualificare come atto di intervento volontario, il IG. ha agito, invece, in proprio unitamente agli altri CP_7
condomini come se fosse anch'egli proprietario di un'unità immobiliare;

- il IG. è, pertanto, privo di legittimazione ad intervenire;
CP_7
*
B) sulla legittimazione dello , che: Parte_1
- lo ha proposto il ricorso ante causam per ottenere la sospensione della Parte_1
delibera del 22.11.24 agendo non in proprio, ma esclusivamente quale amministratore del PE e, quindi, in nome e per conto di CP_1
quest'ultimo;
- il proposito si rileva che:
Pagina 2 1) il PE non è legittimato ad agire per la caducazione di una delibera ad esso stesso riferibile;

2) lo , quale amministratore revocato, non può rappresentare il Parte_1
PE in assenza di una pronuncia giudiziale di revoca o di sospensione della nomina del nuovo amministratore IN che, nelle more, va considerato esclusivo titolare dei poteri rappresentativi e unico soggetto in grado di agire in nome e per conto del PE;

-

per questi motivi

, così come già statuito con la reclamata ordinanza, lo Parte_1
è carente di legittimazione attiva nella sua vantata veste di rappresentante del
MI ; CP_1
*
C) sulla delibera impugnata, che:
- nella peculiare fattispecie in esame si è pervenuti all'approvazione della delibera del
22.11.24 attraverso i seguenti passaggi:
1) con lettera raccomandata del 28.10.24 il condomino IG. e il IG. CP_9 CP_7
procuratore della condomina IG.ra , in forza dei 175 millesimi Parte_3
complessivamente rappresentati hanno chiesto all'amministratore di Parte_1
convocare un'assemblea straordinaria del PE ai sensi dell'art. 66
primo comma disp. att. c.c.;
2) lo non ha dato seguito alla richiesta;
Parte_1
3) con missiva del 12.11.24 inoltrata ai “consiglieri” dei 13 stabili del
PE il solo IG. richiamando l'art. 66 primo comma ultima parte CP_7
c.c. e preso atto della mancata convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore, ha provveduto direttamente alla convocazione indicando il
21.11.24 per la prima adunanza e il 22.11.24 per la seconda adunanza;

Pagina 3 4) il 22.11.24 si è riunita in seconda convocazione l'“assemblea straordinaria di tutti gli stabili del comprensorio”;
5) come emerge dal verbale, hanno partecipato all'assemblea i “consiglieri” CP_10
, , e oltre allo stesso IG. e ad alcuni Per_2 Per_3 Per_4 Per_5 Per_1 CP_7
condomini;
6) l'assemblea è stata dichiarata validamente costituita essendo “intervenuti o rappresentati per delega n. 7 consiglieri su un totale di 15, per complessivi millesimi 611/1000”;
7) il consesso così composto ha deliberato all'unanimità la revoca dell'incarico di amministratore allo e la nomina quale nuovo amministratore dello Parte_1
IN;
- a fronte dei motivi di ricorso reiterati in sede di reclamo, occorre preliminarmente vagliare la conformità della predetta procedura al disposto dell'art. 67 comma 3
disp. att. c.c. ai sensi del quale “nei casi di cui all'articolo 1117 bis c.c. del codice,
quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.
Pagina 4 - in proposito il Tribunale di Milano con sentenza n. 9844 del 30.8.16 ha ravvisato la necessità di attuare i seguenti passaggi:
1) l'amministratore di ciascun condominio convoca l'assemblea annuale;

2) l'assemblea nomina il proprio rappresentante conferendogli mandato per la partecipazione all'assemblea del PE;

3) l'amministratore di ciascun condominio comunica all'amministratore del
PE chi sia stato designato quale rappresentante;
l'amministratore del PE trasmette, a sua volta, ai rappresentanti dei singoli condominii la convocazione per l'assemblea supercondominiale e l'ordine del giorno;

4) ricevuto l'ordine del giorno, il rappresentante deve darne tempestiva comunicazione all'amministratore del proprio condominio;

5) l'amministratore del singolo condominio convoca l'assemblea condominiale per consentire ai condomini di manifestare i propri orientamenti sui punti all'ordine del giorno dell'assemblea del PE;

6) si tiene, infine, l'assemblea del PE e, all'esito, ciascun rappresentante comunica le relative decisioni all'amministratore del singolo condominio che l'ha nominato;

7) l'amministratore di ciascun condominio riferisce ai condomini le decisioni assunte dall'assemblea del PE affinché costoro possano eventualmente impugnarle ai sensi dell'art. 1337 c.c.;
- tale sequenza procedurale, condivisa da Trib. Torino n. 2509 del 23.4.24, appare corretta poiché:
1) l'art. 67 terzo comma disp. att. c.c. statuisce che, ove i condomini siano complessivamente più di sessanta, i condomini di ciascun condominio debbano nominare il proprio rappresentante all'assemblea supercondominiale chiamata a
Pagina 5 statuire sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell'amministratore del
PE: la disposizione, facendo riferimento ad una singola assemblea del PE, porta ad escludere, sul piano testuale, che i rappresentanti dei singoli condominii possano essere designati con incarico a tempo indeterminato;

2) si perviene alla medesima conclusione in base alla ratio della norma, ossia quella di conferire il mandato ad un solo soggetto per evitare la partecipazione di un numero elevato di persone, ma nel rispetto del diritto di ciascun condomino di essere informato della gestione del PE in modo da poter esprimere,
seppure tramite il rappresentante comune, un diritto di voto consapevole che presuppone necessariamente una previa discussione assembleare nell'ambito di ciascun condominio, con il successivo conferimento o conferma della delega al soggetto che si reputa maggiormente idoneo allo svolgimento del mandato;

3) l'esegesi trova ulteriore conferma nel diverso regime del PE con meno di sessanta condomini e del PE con più di sessanta condomini perché, nel secondo caso, l'attribuzione ai rappresentanti di un mandato a tempo indeterminato e per qualsiasi assemblea del PE
sottrarrebbe ai condomini di ciascun condominio il diritto di esprimere, seppur attraverso il rappresentante, il loro orientamento sui punti all'ordine del giorno dell'assemblea supercondominiale: orientamento che è, invece, esprimibile dai condomini del PE di minori dimensioni attraverso la loro partecipazione diretta all'assemblea;
4) benché l'art. 67 terzo comma disp. att. c.c. preveda che “ogni limite o condizione al potere di mandato si considera non apposto”, è necessario che la volontà
espressa dal rappresentante nell'assemblea condominiale si formi avendo contezza della volontà dei condomini del singolo condominio: esigenza che
Pagina 6 impone a ciascun rappresentante di comunicare all'amministratore del condominio che l'ha designato l'ordine del giorno dell'assemblea del PE e all'amministratore di ciascun condominio di convocare l'assemblea condominiale permettendole di manifestare il proprio orientamento che, per quanto non vincolante, può assumere rilevanza nei rapporti interni tra mandante e mandatario e incidere sulle future designazioni;

5) come già affermato da Trib. Torino n. 2509 del 30.4.24, “l'assenza di un termine finale espresso nella norma non è sufficiente per configurare un mandato a tempo indeterminato, poiché la durata è implicitamente definita dall'oggetto stesso della delega, ossia la partecipazione alla singola assemblea annuale per la gestione ordinaria e la nomina dell'amministratore. L'amministratore del condominio ha l'obbligo di procedere a una nuova convocazione per la nomina del rappresentante ogni volta che riceve notizia della convocazione di una nuova assemblea del
PE. Il mandato si estingue con il compimento dell'affare per cui è
stato conferito, ai sensi dell'art. 1722, comma primo, n. 1 c.c.”;
6) Trib. Torino n. 2509 del 30.4.24 ha infine argomentato che “il divieto di apposizione di limiti al potere del rappresentante si può giustificare solo se l'incarico viene deliberato per una singola partecipazione perché altrimenti verrebbe conferito al rappresentante un potere eccessivo, addirittura superiore a quello dell'amministratore del condominio”;
- l'iter procedurale così definito va coordinato con la facoltà di autoconvocazione dell'assemblea prevista dall'art. 66 primo comma disp. att. c.c., norma che non è
stata emendata in occasione della riforma del 2012 e che, pertanto, è applicabile anche in presenza di un PE;

- in tale ipotesi, si ritiene che:
Pagina 7 1) i singoli condomini attivatisi ex art. 66 primo comma disp. att. c.c. avrebbero dovuto convocare l'assemblea del PE per pronunciare sulla revoca del precedente amministratore e sulla nomina del nuovo amministratore;

2) gli stessi condomini avrebbero dovuto inviare la convocazione agli amministratori e a tutti gli altri condomini di tutti i condominii consentendo ai primi di convocare le singole assemblee condominiali e ai secondi di conoscere il tema in oggetto;

3) gli amministratori avrebbero dovuto convocare le singole assemblee condominiali nelle quali i condomini avrebbero dovuto, a loro volta, esprimere il proprio orientamento sui punti dell'ordine del giorno della futura assemblea supercondominiale e nominare il loro rappresentante confermando quello designato per la precedente assemblea o eleggendone uno nuovo;

- nella fattispecie in esame tali passaggi sono stati totalmente pretermessi perché il
IG. ha convocato direttamente i “consiglieri” dei singoli condomini - nozione CP_7
che peraltro non coincide con quella di rappresentante ex art. 67 disp. atto. c.c. - e costoro, compreso lo stesso IG. pur non essendo stati preventivamente CP_7
delegati da alcuna assemblea condominiale si sono riuniti e hanno deliberato prescindendo non solo dalla volontà dei singoli condomini, ma precludendo loro in radice la possibilità di maturare un proprio orientamento, di esprimerlo nelle singole assemblee condominiali e di scegliere i rappresentanti ritenuti più idonei a manifestarlo;

- la sommaria procedura è così sfociata in una delibera assunta in totale carenza di potere da parte di tutti i soggetti deliberanti, nessuno dei quali era abilitato a rappresentare il condominio di appartenenza;

- per questo motivo la delibera in esame appare riconducibile alla categoria giuridica dell'inesistenza anziché a quella della mera nullità: patologia che ha carattere assorbente rispetto alle altre violazioni lamentate dai reclamanti che avrebbero
Pagina 8 potuto comportare la nullità o l'annullabilità della delibera e ne rende superflua la disamina;

- come nel precedente trattato da Cass. Ord. 9387/23, il difetto di attribuzioni e la conseguente inesistenza della delibera del 22.11.24 non escludono che la medesima, sostituendo l'amministratore e avendo implicazioni anche d'ordine patrimoniale, abbia assunto immediato valore organizzativo, così da ingenerare l'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. di qualunque condomino alla sua impugnazione;

- trova pertanto applicazione il principio affermato dalla richiamata pronuncia secondo il quale “la domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o
al regolamento del contenuto della decisione approvata in una riunione di
partecipanti al condominio (..), quale riportato nel relativo verbale, sia pure per
mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, o per impossibilità
dell'oggetto in senso materiale o giuridico, da valutarsi in relazione al "difetto
assoluto di attribuzioni" (Cass. Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839), può comunque
integrare gli estremi di un'azione di accertamento della nullità o dell'inesistenza
materiale di detta deliberazione e può pertanto essere proposta da un condomino,
se a tale accertamento egli abbia un interesse concreto e attuale, diretto ad
eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera generava quanto al
contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata”;
- il IG. quantunque nudo proprietario, è dunque legittimato a far valere il Pt_2
vizio della delibera, che è comunque rilevabile anche d'ufficio (Cass. 17276/05:
“l'interesse del condomino ad agire per la rimozione di una deliberazione
assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio si sostanzia nello
stesso accertamento dei vizi di cui la medesima è affetta”);
Pagina 9 - si rileva, infine, che la delibera inesistente non può essere in alcun modo ratificata,
ferma restando la facoltà dell'assemblea del PE di nominare per il futuro la stessa IN o altro amministratore nell'osservanza delle forme sopra indicate;

- per le ragioni che precedono l'istanza di sospensione dell'esecuzione è supportata da un adeguato fumus boni iuris;
*
D) sul periculum in mora, che:
- sotto questo profilo, occorre comparare il pregiudizio che subirebbe il ricorrente IG.
– unico legittimato attivo - dall'esecuzione della delibera con il pregiudizio Pt_2
che subirebbe il condominio in caso di sospensione;

- a questo scopo il ricorrente ha argomentato che:
1) la delibera impugnata comprometterebbe l'operatività del conto corrente del
PE acceso presso Unicredit Banca;

2) alcuni condomini si sarebbero riservati di agire per la ripetizione delle somme eventualmente corrisposte a terzi e per il risarcimento dei danni;

3) il periculum sarebbe insito nella gestione dei beni del PE da parte di un soggetto non validamente officiato;

- come evidenziato nella reclamata ordinanza, la prima affermazione è smentita dall'e-mail del 3.12.24 con la quale Unicredit, rispondendo alla richiesta di informazioni inoltrata da uno dei due Legali attorei, non ha negato l'operatività del conto, ma si è limitata a informare che non avrebbe consentito alcuna movimentazione sul conto intestato al condominio (recte: al PE) “a nessun soggetto se non a fronte dell'esibizione di documentazione giustificativa attestante la inequivocabile ed incontestabile riconducibilità di ogni singola operazione all'interesse del stesso”; CP_11
Pagina 10 - in questo modo la banca non ha affatto precluso al nuovo amministratore IN di operare sul conto, ma ha subordinato l'esecuzione delle operazioni alla prova della loro rispondenza all'interesse condominiale;

- in sede di reclamo il IG. non ha svolto alcuna contestazione o replica sul Pt_2
punto e non ha dedotto e documentato alcuna limitazione all'operatività sul conto da parte del nuovo amministratore;

- per questo motivo la prima doglianza è infondata;

- il secondo profilo prospettato dal reclamante è parimenti infondato perché, come già argomentato nell'impugnata ordinanza, la riserva di alcuni condomini di chiedere la restituzione delle somme non dovute e il risarcimento dei danni è, ed è rimasta,
del tutto generica, mancando sia l'indicazione dei soggetti responsabili, sia quella dei danni subiti e delle somme ripetibili;

- va inoltre considerato che, anche sotto questo profilo, le motivazioni dell'impugnata ordinanza non sono state specificamente contestate in sede di reclamo;

- il IG. ha, infine, sostenuto e ribadito in sede di reclamo che il periculum Pt_2
sarebbe comunque insito nella gestione dei beni da parte di un soggetto non validamente eletto;

- l'argomentazione non appare condivisibile perché poggia sull'impropria commistione dei requisiti, del tutto avulsi l'uno dall'altro, del fumus boni iuris e del
periculum;
- il secondo non è assiomaticamente desumibile dall'indubbia consistenza del primo,
ma sarebbe ravvisabile solamente se l'invalidità della revoca del precedente amministratore e della nomina del nuovo avessero già comportato o possano determinare in futuro un pregiudizio al PE;

- l'insorgenza di un pregiudizio non è stata provata né nella prima fase del procedimento, né nella presente fase di reclamo;

Pagina 11 - inoltre il reclamante non ha né prospettato né provato l'esistenza di elementi dai quali desumere che dall'illegittima nomina di IN possano derivare, in avvenire,
pregiudizi all'amministrazione del PE nelle more del futuro giudizio di impugnazione della delibera;

- per contro, nella ponderazione dei potenziali contrapposti pregiudizi occorre considerare, da un lato, che IN ha già iniziato ad amministrare il
PE con attività che non hanno destato sinora contestazioni e, d'altro lato, che la retrocessione dei poteri rappresentativi allo attraverso la Parte_1
sospensione della delibera impugnata comporterebbe un ulteriore rallentamento dell'attività di amministrazione e una potenziale sovrapposizione delle attività svolte dai due studi che implicherebbe sia difficoltà organizzative, sia una più difficile imputazione delle operazioni svolte per conto del PE;

- per queste ragioni non vi sono elementi sufficienti per concludere che il ricorrente possa riportare dall'esecuzione della delibera un pregiudizio superiore a Pt_4 Pt_2
quello che subirebbe il condominio in caso di sospensione;

- l'istanza di sospensione va, pertanto, respinta per carenza del concorrente e indispensabile requisito del periculum in mora;
*
E) sulle spese del procedimento, che:
- la reclamata ordinanza ha disposto l'integrale compensazione delle spese della prima fase del procedimento in considerazione dei diversi orientamenti giurisprudenziali sui poteri dei rappresentanti comuni ex art. 67 disp. att. c.c.;
- la medesima argomentazione induce a confermare tale determinazione e a compensare integralmente tra tutte le parti anche le spese del reclamo;



P.Q.M.


- dichiara il difetto di legittimazione ad intervenire di;
Parte_5
Pagina 12 - dichiara il difetto di legittimazione attiva dello Parte_1
nella sua qualità di rappresentante del MI;

[...] CP_1
- respinge il reclamo proposto da Parte_6
- compensa integralmente le spese delle due fasi di giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio dell'Ottava Sezione Civile del Tribunale di
Torino del 2 aprile 2025.
Il Giudice estensore
Dr. Antonio Carbone
Il Presidente
Dott. Marco Ciccarelli
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