N. R.G. 441/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice On. dott. Marco Di Biase, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 441/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SABATINI VITTORIO Parte_1 C.F._1
e dell'avv. SABATINO LORENZO, elettivamente domiciliato in Via Dalmazia 15 int. 1, 64022
Giulianova (TE), presso il difensore avv. SABATINI VITTORIO
ATTORE contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_2
con il patrocinio dell'avv. BALDINI NADIA e dell'Avv. SCARPANTONI C.F._3
SARA, elettivamente domiciliati in VIALE EUROPA n.23/25 INT. 505, 64023 MOSCIANO
SANT'NGELO, presso il difensore avv. BALDINI NADIA
CONVENUTI
E nei confronti di
e in qualità di esercenti la potestà genitoriale dei minori CP_3 CP_4
E nonché E Persona_1 Persona_2 CP_5 CP_6
;
[...]
CONVENUTI contumaci
Oggetto: regolamentazione rapporti condominiali.

Conclusioni delle parti: come in atti e come precisate all'udienza del 18.12.2023.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1 Con atto di citazione iscritto a ruolo il 17.02.2021 ha convenuto in giudizio, dinanzi al Parte_1
Tribunale intestato, , e in qualità di CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
esercenti la potestà genitoriale dei minori e nonché e Persona_1 Persona_2 CP_5
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: CP_6
“1) dichiarare e riconoscere che – nel condominio sito in Mosciano Sant'Angelo, località Selva Piana,
Via Garibaldi n. 61, le cui unità immobiliari sono distinte in Catasto Urbano di detto Comune al foglio
50, particella 299 – sull'area comune agli immobili distinti con i sub 1, 4, 13 – 14 (ex sub 5), i relativi proprietari ed usufruttuari hanno il diritto di passaggio, che non è comprensivo anche della facoltà di sostare nel fondo con i mezzi di locomozione adoperati. 2) Condannare e CP_1 CP_2
in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite.”
[...]
A sostegno della domanda, l'attore ha dedotto, in sintesi e per quanto di interesse:
- di essere proprietario di un appartamento posto al piano primo del fabbricato di civile abitazione sito in Mosciano Sant'Angelo, località Selva Piana, Via Garibaldi n.61, distinto in Catasto Urbano di detto
Comune al foglio 50, particella 299 sub 4, con annesso porticato a piano terra adibito a rimessa di autovettura;

- che detto porticato confina a nord con quello facente parte dell'unità immobiliare posta al piano terra dello stesso fabbricato, distinta in Catasto Urbano al foglio 50, particella 299 sub 1, di proprietà dei signori e e a sud con quello annesso all'unità immobiliare già distinta CP_1 Controparte_2
in Catasto al foglio 50, particella 299 sub 5, dotata di area pertinenziale su tre lati;

- che dal 26.11.2019 detta particella era stata divisa nei sub 13 e sub 14, di cui erano attualmente proprietari e usufruttuari come segue: a) appartamento distinto al foglio 50, particella 299 sub 13:
nato a [...] il [...], per 1/6 di piena proprietà e 1/3 di nuda proprietà; Controparte_7
nato a [...] il [...], per 1/6 di piena proprietà e 1/3 di nuda proprietà; Persona_2 CP_4
nata a [...] il [...], per 2/3 di usufrutto;
b) appartamento distinto al foglio 50,
[...]
particella 299, sub 14: , nato a [...] il [...], per 2/3 di usufrutto;
CP_6 CP_5
nato a [...] il [...], per 1/3 di piena proprietà e 2/3 di nuda proprietà;
[...]
- che per accedere ai rispettivi porticati, i proprietari delle suddette unità immobiliari usufruivano di un'area comune;

- che da qualche anno i proprietari dell'appartamento distinto con il sub 1, coniugi – CP_1 CP_2
erano soliti parcheggiare la loro autovettura TG CN567EH su tale area comune in corrispondenza della loro proprietà, e poiché l'accesso su detta area poteva avvenire soltanto da via Garibaldi e il porticato distinto con il sub 1 era ubicato prima di quello distinto col sub 4, era accaduto che l'attore non potesse raggiungere il proprio porticato con la sua autovettura TG FG101ZS, né tanto meno con il suo camper
2 TG DW907KS, per le operazioni di carico e scarico, perché la larghezza dell'area comune e l'auto parcheggiata non consentivano il sorpasso del veicolo dei suddetti coniugi;

- che gli stessi coniugi avevano sbarrato l'accesso al loro porticato, costruendovi davanti un cancello in prosecuzione del recinto condominiale, per allevare, nello spazio recintato così ricavato, animali di bassa corte e domestici, ed avevano anche posto vasi di fiori esternamente ed in aderenza al recinto della loro proprietà, ma sull'area comune, riducendone la percorribilità per 65 cm;

- che il ripetersi di tale situazione aveva dato luogo a discussioni e proteste per indurre a desistere dal loro illegittimo comportamento e i quali però avevano continuato a parcheggiare CP_1 CP_2
come sopra la loro autovettura;

- che il giorno 2 settembre 2020 alle ore 9:30, l'attore al ritorno a casa non aveva potuto rientrare la sua autovettura nel proprio porticato perché il passaggio sull'area comune era ostacolato dall'autovettura parcheggiata al centro dell'area di proprietà della la quale era presente sul posto ed era CP_2
stata invitata da esso attore a spostare la propria autovettura, ma aveva omesso di farlo con atteggiamento di sfida;

– che ne era seguita una vivace discussione, all'esito della quale la aveva spostato la sua CP_2 macchina in avanti nell'area di proprietà esclusiva dei sub 13 – 14;
- che nel condominio in oggetto non vi era un regolamento per la disciplina dell'uso dell'area comune ma era evidente che, a causa della sua esigua larghezza (mt 3,80), il diritto di passaggio dei condomini per rientrare le auto nelle rispettive proprietà non fosse comprensivo della facoltà di sostare nel fondo con i mezzi di locomozione adoperati.
Tanto premesso l'attore ha concluso nel modo sopra riportato.
Si sono costituiti in giudizio e i quali hanno eccepito, in sintesi e per CP_1 Controparte_2 quanto d'interesse:
1) in via preliminare il difetto di competenza funzionale del Tribunale a decidere il contenzioso in favore del Giudice di Pace ai sensi dell'art. 38 c.p.c. ed in ossequio al disposto dell'art. 7, secondo comma n. 2) del codice di rito che prevede che “per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case” sia competente il Giudice di Pace;

2) l'improcedibilità della domanda per mancato espletamento del tentativo di mediazione obbligatoria a norma dell'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010 che impone l'obbligatorietà dell'esperimento del tentativo di mediazione per le controversie attinenti alle materie condominiali e sui diritti reali, quale condizione di procedibilità del giudizio;

3 3) l'infondatezza nel merito della domanda in ragione della mancata costituzione del e CP_8
della mancata regolamentazione del passaggio, della sosta e dell'utilizzo di un'area di cui sono comproprietarie le parti;

4) che i coniugi - con rogito del 03.09.1999 a firma del Notaio CP_2 CP_1 Per_3
avevano acquistato il cespite immobiliare direttamente dall'odierno attore che era stato il costruttore dello stabile e quindi unico proprietario iniziale e che, dunque, avrebbe potuto redigere un “c.d. regolamento contrattuale” volto a limitare le modalità di uso e godimento delle cose comuni, stabilendo oneri reali o servitù che potevano essere successivamente trascritte e diventare quindi vincolati per i futuri proprietari delle singole unità;
5) che l'attore anziché proporre la domanda giudiziale avrebbe potuto azionare lo strumento negoziale del regolamento di condominio e convocare l'assemblea tra i proprietari, regolamento de quo, che essendo un accordo plurilaterale tra più comproprietari volto a normare interessi comuni, ben avrebbe potuto prevedere clausole limitative dell'utilizzo, opponibili ai terzi;

6) che per costante orientamento giurisprudenziale l'area comunemente utilizzata per l'accesso veicolare alle singole proprietà private, era funzionalmente destinata anche alla sosta temporanea dei veicoli, trattandosi di uso accessorio al passaggio;

7) che, nel caso di specie, l'attore non aveva subito alcuna lesione del suo diritto e non era pertanto titolato a richiedere al Giudicante alcuna limitazione del diritto di passaggio, giacché avrebbe potuto azionare strumenti per la tutela dei suoi interessi evitando la lungaggine e il costo del contenzioso.
Tanto eccepito, i convenuti hanno così concluso: “In via preliminare, in rito, dichiarare
l'incompetenza funzione del Tribunale in favore del Giudice di Pace ai sensi e per gli effetti dell'art. 7, secondo comma n. 2) c.p.c.; 2. In via preliminare, dichiarare improcedibile la domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5 Dlgs 28/2010; 3. Nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e diritto;

4. Con vittoria di spese ed onorari e rifusione delle spese generali, in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari.”
All'udienza del 24.06.2021, le parti non costituite venivano dichiarate contumaci. Completata con esito negativo l'esperita procedura di mediazione obbligatoria, con ordinanza in data 30.09.2022, il Giudice, delibando sulla eccepita eccezione di incompetenza del Tribunale adito in favore di quella del Giudice di Pace formulata dai convenuti, decideva per la sua reiezione, facendo applicazione - in merito al diritto dei condomini a parcheggiare le proprie autovetture sul cortile – di quanto stabilito CP_9
dalla Corte di Cassazione la quale ha ritenuto che la competenza vada determinata secondo l'ordinario criterio del valore quando il condomino non si dolga di una limitazione qualitativa o quantitativa del
4 suo diritto a parcheggiare l'autovettura, ma si controverta circa l'esistenza (o l'inesistenza) del diritto stesso di usare le cose comuni per determinati fini. (Cass. civile, n. 7547/2011).
Non ammessa la richiesta di CTU invocata da parte attrice, la causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti e le prove orali, all'esito delle quali, precisate le conclusioni all'udienza del
18.12.2023, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
I. Delimitazione del thema decidendum.
L'attore ha agito in giudizio al fine di ottenere sentenza dichiarativa del diritto di passaggio, non comprensivo della facoltà di sosta sull'area comune del complesso immobiliare ubicato in Via
Garibaldi n. 61, sito nel Comune di Mosciano Sant'Angelo, Fraz.ne Selva Piana, sostenendo che nella predetta area in comproprietà tra tutti i comparenti, era consentito il transito con le proprie autovetture, per raggiungere le unità abitative di proprietà esclusiva, ma che tale diritto di passaggio non ricomprendeva anche la sosta temporanea degli autoveicoli.
I convenuti hanno contestato le avverse pretese e ricostruzioni e chiedendo la rifusione delle spese di lite nonché la condanna ex art. 88 c.p.c..
Quanto alla eccezione preliminare sollevata dai convenuti in relazione alla incompetenza del Tribunale, va ribadito quanto già esposto ed affermato dal decidente nell'ordinanza in data 30.09.2022 per confermare la corretta instaurazione del giudizio dinanzi al Tribunale, competente per materia, per le motivazioni ivi già compiutamente esposte.
Nel merito, ritiene il Tribunale che la domanda attorea è infondata per i motivi che seguono.
II. La normativa.
Per la disciplina degli spazi comuni, occorre fare riferimento all'art. 1102 c.c.. La norma recita:
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare
a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”
Applicando la norma all'utilizzo come parcheggio degli spazi comuni, va dunque affermato che, in assenza di regolamentazione o di destinazione d'uso, la norma vieta al condomino il posteggio del veicolo per lunghi periodi nell'area condominiale, laddove dispone che l'uso del bene comune non può alterarne la destinazione e non può impedire agli altri partecipanti di farne pari uso. Non se ne deduce peraltro un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, a patto che il regolamento non lo vieti in via esplicita.
Per il legislatore, dunque, i due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono: il divieto di alterare la destinazione della cosa (per cui un giardino o un'aiuola non possono diventare un'area di sosta
5 temporanea in quanto la sua destinazione d'uso originaria verrebbe compromessa), ed il secondo è quello di impedire agli altri partecipanti alla comunione di farne parimenti uso.
Un recente arresto della Corte nomofilattica ha poi chiarito che: “In tema di condominio di edifici, l'art
1102 c.c. sull'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso;
pertanto, può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile
prospiciente l'immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla CP_9
sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l'accesso a tale immobile).
(Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7618 del 18/03/2019 (Rv. 653374 - 01)
Secondo la stessa Suprema Corte, dunque, anche se la sosta avviene in modo sporadico, essa può̀ costituire abuso qualora l'occupazione anche parziale del cortile comune, impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà̀.
In sintesi, in assenza di un regolamento che preveda norme specifiche, è possibile parcheggiare in ogni area comune del condominio, purché la sosta: non assuma i connotati dell'occupazione stabile;
non pregiudichi il diritto degli altri condòmini a fare lo stesso;
non danneggi o alteri la destinazione d'uso dell'area. Nel caso vi sia un regolamento condominiale, purché adottato all'unanimità, questo può regolamentare l'uso degli spazi comuni destinandoli al parcheggio secondo un uso turnario o assegnando ai singoli posti auto a ciascun condomino, in modo tale che ognuno parcheggi nello stallo a lui destinato o anche proibire del tutto il parcheggio.
III. Il caso di specie.
Applicando le coordinate ermeneutiche al caso di specie, se ne evince la non accoglibilità della domanda formulata dall'attore. Difettano infatti i presupposti per poter inibire agli altri comproprietari la sosta nell'area comune antistante le rispettive abitazioni private.
Ed infatti, per stessa ammissione dell'attore, non è presente un regolamento condominiale che disciplini il diritto di parcheggio o di sosta delle autovetture nell'area comune, sicché l'uso più intenso che alcuni condomini possono esplicare sulla porzione comune, quella che rende possibile l'accesso ai porticati di proprietà esclusiva, deve essere considerato permesso, salvo esso si risolva in una compressione ingiustificata del corrispondente diritto altrui.
Ma sotto questo aspetto non sembra al decidente raggiunta la prova che i comportamenti dei convenuti abbiano menomato in misura illegittima il diritto dell'attore di raggiungere la proprietà esclusiva.
La prova orale ha infatti smentito la rappresentazione dei fatti offerta dal . Pt_1
6 , parte contumace, all'udienza del 5.12.2022 nel rispondere all'interrogatorio formale CP_6
deferitogli, afferma che i coniugi e sono soliti parcheggiare le loro autovetture in via CP_1 CP_2
Garibaldi, situata a ridosso dell'ingresso al condominio e che anche se non abita nel condominio, quando si reca a casa sua o della figlia, trova la strada sempre libera, senza macchine parcheggiate. Alla medesima udienza, anche , altro convenuto contumace, conferma che i convenuti, come CP_5
tutti gli altri residenti, parcheggiano in via Garibaldi situata a ridosso dell'ingresso al condominio, e di non aver mai visto macchine parcheggiate nell'area comune destinata al transito. Analoga deposizione rende pure la quale precisa – allorché il difensore di parte attrice le mostra una foto CP_4
ritraente una macchina ferma sui posti di cui al capitolo – che non le è mai capitato di vedere la macchina ritratta nella foto, pur entrando ed uscendo ella continuamente e di non aver mai avuto impedimenti per l'accesso. Anche , altro convenuto contumace, conferma che almeno fino CP_3
al 2019, anno in cui si è separato, non ha mai trovato auto in sosta sullo spazio condominiale e così anche successivamente, quando si reca presso il condominio a trovare i figli, quattro o cinque volte l'anno. Rispetto alla foto ritraente una macchina ferma sui posti di cui al capitolo, egli nega di averla mai vista, e di aver trovato sempre il passaggio libero.
Le testimoni e confermano le circostanze articolate Testimone_1 Testimone_2
nella memoria istruttoria di parte convenuta, escludendo che i convenuti siano soliti parcheggiare nell'area comune ed affermando di non aver mai visto la loro macchina parcheggiata sul cortile condominiale. Anche dopo aver visionato la foto della difesa attorea, escludono di aver mai visto la macchina.
Non può pertanto ritenersi sussistente in capo ai convenuti un comportamento lesivo del diritto dell'attore, concretantesi nella sosta non regolamentata della loro autovettura nello spazio comune adibito al transito dei veicoli. Gli episodi, peraltro rimasti indimostrati da parte dell'attore, relativi ad un ostacolo del transito dell'autoveicolo del tale da impedirgli l'accesso al proprio porticato di Pt_1 proprietà esclusiva ad opera dell'autovettura di proprietà dei coniugi vanno Controparte_10
pertanto ascritti ad uso più intenso della proprietà comune ma non rappresentando condotte ricorrenti, non possono essere considerate una compressione del diritto del . Pt_1
La vicenda va verosimilmente ascritta ad attriti che notoriamente affliggono le dinamiche condominiali laddove non vi sia una specifica regolamentazione dell'uso degli spazi comuni ma non rivestono un profilo tale da condurre ad una pronuncia che censuri la condotta dei convenuti o ad una pronunzia che impedisca la fruizione dello spazio comune da parte dei convenuti per soste brevi e temporanee delle autovetture nella via comune che consente l'accesso alle proprietà esclusive.
IV. Risultanze finali e governo delle spese di lite.
7 Le argomentazioni sin qui esposte conducono al rigetto della domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, alla luce dei parametri di cui al d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, sulla domanda in epigrafe indicata, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione o eccezione respinta, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta dalla parte attrice;

2) condanna l'attore al pagamento delle spese del giudizio che liquida, in favore dei convenuti in €
3.809,00 per compensi di avvocato oltre rimborso forfettario 15% e oneri di legge.
Teramo, 23 Gennaio 2025
IL GIUDICE ON.
dott. Marco Di Biase
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